За сколько арендодатель должен предупредить о повышении арендной платы

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

До 01.01.2024 установлены особенности взимания арендной платы в сфере торговли и общепита с арендаторов, находящихся под контролем лиц из недружественных государств, при соблюдении ряда условий (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Увеличение ставки арендной платы

В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письм от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.

При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы заключили договор аренды на предложенных условиях, то:

арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще одного раза в год;
при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Индексация арендной платы

Повышение арендной платы в одностороннем порядке

Под изменением арендной ставки в одностороннем порядке понимают изменение одной стороной состава договора без предварительного согласования с другой. Эта возможность закреплена за арендодателем в п.4 ст. 421 ГК РФ. Но по сравнению с изменением договора по соглашению к данной процедуре он может прибегать лишь один раз в два года.

Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендодателя. Например, в ходе инфляции вы понимаете, что доходность вашей собственности начинает граничить с убыточной, в следствие чего решаете изменить условия договора без предварительного согласия арендатора. Что же именно необходимо сделать для успешного достижения желаемого результата?

Первым делом вне зависимости от ситуации необходимо уведомить арендатора о грядущих изменениях в договоре. Чем раньше Вы это сделаете, тем лучше.

Как это зачастую бывает с большинством возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором, большая часть из них может разрешиться еще на этапе заключения договора. При не самом качественном исполнении договора порядок изменения арендной платы или описан весьма туманно, или попросту отсутствует. В хорошо составленном договоре, желательно с участием юриста, при описании этого порядка должны быть затронуты следующие пункты:

· Возможность изменения размера арендной платы;

· Стороны договора, получающие это право;

· Сроки, в течение которых происходит смена арендной платы после изменения договора;

· Периодичность, с которой может меняться величина арендной платы;

· Пределы, до которых может изменяться размер платы;

· Описание непосредственно порядка изменения размера арендной платы.

Теперь, когда вы понимаете структуру будущего договора, стоит немного подробнее рассказать о периодичности. Как мы говорили ранее, законом предусматривается не более одного пересмотра величины арендной платы в год. Хотя в договоре могут быть предусмотрены другие правила, при разбирательстве в верховном арбитражном суде, судья встанет на сторону арендодателя только если в договоре был описан механизм расчёта арендной платы в процентах – из чего следует что плата не фиксированная, из-за чего индексацией или изменением такой пересчет не считается. С другой стороны, в договоре может быть предусмотрен пункт, запрещающий индексацию ренты в течение всего действия договора аренды.

Отдельно стоит описать возможность индексации арендной платы в одностороннем порядке вследствие инфляции. Если при составлении договора Вы указывали возможность индексации договора, то самый распространенный вариант описания механизма изменения цены заключается в привязке к индексу потребительских цен от Росстата, например, с ограничением в не более 5% от текущего размера арендной платы. Если же съём помещения происходит за иностранную валюту, то при желании при составлении договора можно указать границу курсов, учитываемую при оплате аренды. Еще одним вариантом может стать привязка к ИПЦ стран, в валютах которых происходит оплата.

Увеличение арендной платы по соглашению сторон

баннер для статьи1.png

Возможность изменения величины арендной ставки арендодателем гарантируется 3 пунктом 614 ГК РФ, согласно которому: если при заключении договора не были предусмотрены особые условия съёма, размер арендной платы может изменяться по соглашению обоих сторон в сроки, предусмотренные договором. Однако такие изменения требуют согласия арендатора и не могут происходить чаще одного раза в год.

Если обе стороны согласны на изменение арендной платы, то договор перезаключается уже на новых условиях или заключается дополнительное соглашение к текущему договору.

Переложить все дополнительные расходы на арендатора

Этот пункт, как и многие другие, проговариваются и закрепляются на этапе создания арендного договора. Даже несмотря на то, что в большинстве случаев арендаторы готовы оплачивать ЖКХ и некоторые другие доп. расходы по умолчанию, прописав все тонкости этого процесса при заключении договора. арендодатель обезопасит себя от лишних разбирательств со съёмщиками. Напомним, что, прибегнув к услугам юриста, у вас получится составить наиболее полный и понятный договор.

При оплате ЖКХ глобально выделяется 2 ситуации – либо арендодатель платит счета со своего счета, и тогда в договоре должно быть указано, что к фиксированной арендной плате добавляется сумма, необходимая на оплату коммунальных услуг, либо услуги оплачивает сам арендатор.

Также камнем преткновения может стать способ расчета оплаты коммунальных услуг. Зачастую в предоставляемой для съёма недвижимости отсутствуют счетчики, и оплата ведется по тарифам, обычно превышающим реальный расход воды, электричества или газа. В таких случаях арендатор может попросить арендодателя об установке счетчиков. Требовать, чтобы установка счетчиков входила в стоимость арендной платы он не может — тут все зависит от решения собственника. Однако, если иное не указано в договоре, непосредственное обслуживание установленных счетчиков ложится на арендодателя, так как они считаются его личной собственностью.

Кроме ЖКХ к подобным расходам относится оплата домашнего интернета, телефона, парковочного места или консьержа. Арендатор не обязан платить за все эти услуги, если они ему не нужны. Но если Вам, как арендодателю важно сохранение работоспособности телефона или интернета, то Вы можете также указать это в договоре.

Что касается текущего или капитального ремонта, то ситуация разнится от случая к случаю. Согласно п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт в многоквартирном доме осуществляется за счет собственников помещений, соответственно требовать от арендатора взносов в фонд капитального ремонта, без предварительной договоренности, закрепленной в договоре, арендодатель не в праве.

Но при поломке замена или ремонт мебели производится за счет арендатора. При заключении договора могут быть обговорены варианты покупки дополнительной мебели в помещение либо за счет собственника с перспективой увеличения арендной платы, либо съёмщиком в счет этой арендной платы.

Причины повышения арендной платы

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять размер арендной платы. Важно заметить, что закон позволяет изменение конкретного размера арендной платы только в одном из следующих случаев:

• Изменение средней стоимости похожей недвижимости;

• Обновление арендодателем мебели или техники квартиры;

• Появление новых видов транспорта вблизи от объекта недвижимости;

• Общий рост престижности района, в котором находится помещение;

• Изменение тарифов ЖКХ;

• Изменение ключевой ставки Банка России;

• Изменение индекса инфляции.

Уведомление об увеличении арендной платы

Ниже представлен пример уведомления:

«__»________г. между ________________________ и ______________________________был заключен Договор аренды N ____ от «___»______ ___ г.. В соответствии с п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__ размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. На основании вышеизложенного и руководствуясь п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__, уведомляем Вас об увеличении с «__» ______ __ г. арендной платы за __________________на ___ (_____) рублей. Таким образом, арендная плата будет составлять _____(____________).

Заключение

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором необходим грамотно составленный договор аренды. Специалисты ГК «Бизнес Гарант» помогут Вам разрешить появившиеся проблемы и составить договор или дополнительное соглашение к договору, которые будут учитывать все возможные ситуации, содержать порядок и условия их разрешения и устраивать обе стороны.

Вы можете обратиться в офисы компании, позвонить по телефону или оставить заявку на сайте.

Как и куда жаловаться, если арендодатель поднял цену на жилье из-за ситуации в РФ?

Казалось бы, арендодатели и без всяких санкций и кризисов повышали плату за проживание, без предупреждений и согласований, нарушая договор. Однако, разница все же есть – это в количестве таких случаев. Сейчас многие столкнулись с повышением арендной платы на фоне кризисной ситуации в стране и введенными санкциями против России. И поэтому не всегда понятно, как действовать в таких ситуациях — ни тому, кто снимает, ни тому, кто сдает. Для этого редакция Росконтроль самостоятельно изучила этот вопрос и в материале расскажет, как поступать квартиросъемщику, чтобы избежать, в том числе, выселения.

Ситуация 1. Квартира снимается без договора

Такое положение дел – худшее, так как подобное заселение (без письменного договора) – дает непредсказуемую маневренность и свободу каждой стороне сделки. Жилец, например может испортить имущество и не возместить. Арендодатель вполне может повышать плату или менять ежемесячные сроки платежа. При возникновении этих и других конфликтных ситуаций, решение только одно – договориться.

Ситуация 2. Квартира снимается по договору.

1 – Повышение происходит в одностороннем порядке

Согласно пункту 3, статьи 614 Гражданского кодекса РФ – если в договоре отдельно не прописывается возможность повышения, тогда собственник не может без вашего согласия это сделать.

«Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

2 – Правомерные способы поднятия арендной платы

При наличии действующего договора аренды, владелец жилья может повысить плату за проживание:

Только после вашего согласия, которое оформляется исключительно в письменном виде;
Изначально договор между вами и арендодателем включал в себя пункт о возможности повышения цены за проживание в одностороннем порядке. В такой ситуации владелец не обязан получать ваше согласие, но обязан выслать вам уведомление о планируемом повышении оплаты и прописать в нем, когда именно будет считаться, что арендная плата изменилась. Если в извещении не будет указана точная дата, размер платы будет считаться измененной с того дня, когда вами было получено это уведомление.
Когда в договоре аренды включен пункт об автоматическом повышении платы по истечению календарного года. Арендодатель в такой ситуации также не обязан вас уведомлять.

Ситуация 3. Как защитить себя?

Банально – внимательно читайте все пункты договора перед тем, как его подписать. Те пункты, что вызывают у вас сомнения, подозрения или могут в будущем вызвать спор – обсуждайте с арендодателем. С подозрением относитесь к фразе «типичный договор аренды, скачанный с интернета». Каждый пункт документа должен вас устраивать.
Если в договоре об аренде не обозначена возможность изменять размер платы и владельцу не удалось достигнуть с вами соглашения, но он все равно повысил цену за жилье. Вы имеете право обратиться в суд с иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными.

Ситуация 4. Выселяют за отказ от повышения

Такая ситуация возможна лишь в том случае, если отсутствует договор. При его наличии, расторгнуть договор досрочно можете только вы, как квартиросъемщик. Отказ платить большую сумму не считается основанием для расторжения договора и выселения из жилья, если на это нет судебного решения.

Ситуация 5. Принуждение к подписанию нового договора с новой ценой

Если было заключено соглашение с определенным сроком действия, арендодатель не вправе его досрочно расторгать. Когда срок действия не указан, он считается заключенным на 5 лет. Поэтому арендодатель не может принуждать к новому договору до истечения срока действия старого.

За сколько арендодатель должен предупредить о повышении арендной платы