Срок владения для квартир, купленных по ДДУ
23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).
Почему это так важно?
В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет).
В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность.
Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.
Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи.
Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.
Теперь, ситуация изменилась.
Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.
Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.
Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)
О всех нюансах применения закона и распространенных ошибках в его понимании, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле) в статье «Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ«.
Полный текст поправки в НК РФ:
« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».
С какого момента считается право собственности на квартиру: с момента полной оплаты ДДУ или с момента регистрации права собственности на квартиру?
О.В. Кущева
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Вопрос
С какого момента считается право собственности на квартиру: с момента полной оплаты ДДУ или с момента регистрации права собственности на квартиру?
Ответ
Переход права собственности на недвижимость по ДДУ происходит в момент государственной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН.
Обоснование
Право собственности участника долевого строительства на переданную ему квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна при одновременном соблюдении следующих условий (п. п. 1, 3 ч. 11 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) многоквартирный дом введен в эксплуатацию и разрешение на ввод его в эксплуатацию получено в установленном порядке органом регистрации прав.
Указанное разрешение должно быть направлено в орган регистрации прав уполномоченным органом, выдавшим это разрешение, не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения. Разрешение направляется в электронной форме вместе с заявлением о государственном кадастровом учете (п. 1 ч. 5 ст. 14, ч. 1 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 22.06.2017 N ОГ-Д23-7304).
Если разрешение на ввод в эксплуатацию не получено органом регистрации прав и соответствующая информация отсутствует в единой информационной системе жилищного строительства, то разрешение в орган регистрации прав может передать застройщик не позднее чем через 10 рабочих дней после его получения (п. 1 ч. 11 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).
При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений (ч. 4 ст. 40 Закона N 218-ФЗ);
2) квартира передана участнику долевого строительства (п. 3 ч. 11 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; ч. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ)
О.В. Кущева
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Новые налоговые правила при продаже новостройки
С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.
При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.
Кого касаются новые правила?
Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:
- перешла по наследству;
- досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- получена в результате приватизации;
- передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.
В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.
Подобнее о новых правилах
При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.
Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.
Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.
Но только при совпадении определённых условий:
- доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
- увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
- это та же самая квартира.
Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.
А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.
А если я уже заплатил налог?
Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.
Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»
Подписывайтесь на Калининград.Ru в соцсетях и мессенджерах! Узнавайте больше о жизни области, читайте только самые важные новости в Viber , получайте ежедневный дайджест главного за сутки в основном канале в Telegram и наслаждайтесь уютной атмосферой и фактами из истории региона — во втором телеграм-канале
Комментарии
Обсуждайте новости Калининграда и области в наших социальных сетях
Самые распространённые мифы о страховании 
Самые распространённые мифы о страховании
«Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении 
«Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении
Микрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнее 
Микрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнее
Рекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевой 
Рекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевой
Что может испортить вашу кредитную историю 
Что может испортить вашу кредитную историю
О бессрочных кредитных каникулах: потребкредиты 
О бессрочных кредитных каникулах: потребкредиты
Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ
Начиная с 2019 года при продаже новостройки минимальный срок владения квартирой считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Это была хорошая новость.
Теперь плохая. Если доплатить после сдачи дома хотя бы за метр площади, срок владения будет считаться с даты доплаты. Так решил Минфин, а мы объясняем, что это значит и как из-за очередной недоработки в законе десятки тысяч людей будут терять сотни тысяч рублей.
Возможно, вас это уже коснулось. И, возможно, что-то еще изменится, как уже менялось раньше:
Все эти недочеты в законах приводили к потере денег, но их исправили. Так может случиться и с новостройками.
Кого это касается
Письмо Минфина с разъяснениями о минимальном сроке владения касается всех, кто когда-то купил квартиру, а начиная с 2019 года продал ее, готовится продать или когда-нибудь продаст. Если у вас была или есть квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве, разберитесь со сроками и налогами.
Хорошо: срок владения для новостроек считается с даты оплаты
Недавние изменения коснулись минимального срока владения. Это такой период, по истечении которого квартиру можно продать без налога и декларации — даже с высокой наценкой. Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Обычно этот срок начинается в день регистрации права собственности. Из-за этого с новостройками была проблема: квартиры сдавали спустя годы после оплаты. Оплатили в 2019 году, ключи получили в 2021, а продать без налога можно не раньше 2024. Продаете раньше — заплатите 13% с разницы между покупкой и продажей, а для новостроек это обычно приличная сумма.
И вот появились долгожданные изменения: срок владения считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ или договору уступки права требования. Оплатили в 2018 году, получили ключи в 2021 — и сразу можно продавать, если это единственное жилье.
Плохо: при доплате после сдачи дома срок считается с даты доплаты
Сразу после разбора о новом правиле для минимального срока возникли вопросы: а если за новостройку заплатили при регистрации ДДУ, а при подписании акта выяснилось, что квартира на 1,5 м² больше и за это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация.
По закону срок владения считается с даты полной оплаты. А тут появляется доплата — пусть даже она составляет 1% от общей суммы. Как тогда считать срок владения?
Этот вопрос задали Минфину. И вот ответ:
- В этой связи если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем с учетом дополнительной оплаты в соответствии с дополнительным соглашением сторон.
То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль. Даже если вся изначально установленная сумма по договору внесена три года назад и никакой доплаты не планировалось, это не считается. Есть случаи, когда доплачивать символическую сумму приходилось спустя 14 лет.
- Например, ДДУ на 1,8 млн рублей заключен 10 мая 2018 года. В апреле 2021 года дом сдан, но при замерах выяснилось, что нужно доплатить еще 30 000 ₽. Эту сумму дольщик внес 10 мая 2021 года. Если бы не вносил, то уже 11 мая мог бы без налога и декларации продать единственную квартиру за 2,7 млн рублей. Но теперь если он сделает это до 11 мая 2024 года, то заплатит 113 100 ₽ НДФЛ. И застройщику доплати, и с государством поделись.
Если собственник не собирается продавать квартиру, эта доплата не приведет к потере денег из-за налога. Но тем, кто покупал инвестиционную квартиру или за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки не помогут сэкономить.
Получается, при доплате за новостройки закон работает примерно так же, как раньше, когда срок считался с даты регистрации права собственности. Но все равно будет обидно.
Что делать. Если дата исчисления срока владения критична, можно попробовать договориться с застройщиком. Суть в том, что к ДДУ не должно быть дополнительного соглашения о доплате за квартиру. Оформите эту доплату как что-то другое — например ремонт. Или зачтите ее в счет неустойки, которую застройщик может задолжать за просрочку сдачи дома. Застройщики наверняка будут предлагать варианты. И тут просто считайте, что выгоднее, учитывая позицию Минфина. Может, она изменится — так бывало, — а может, и нет.
Хорошо: доходы от продажи можно уменьшить на расходы при покупке
При продаже новостройки до сдачи дома или после регистрации права собственности доходы от продажи квартиры можно уменьшать на расходы по ее покупке. Причем сюда же входят проценты по ипотеке и использованный материнский капитал. НДФЛ нужно платить не со всей стоимости квартиры, а только с разницы.
Если расходы меньше 1 млн рублей, можно использовать вычет, который предоставляется без подтверждающих документов, и уменьшить доход на 1 млн.
Это правило работало всегда — и сейчас поможет сэкономить, если изменения со сроком не избавят вас от НДФЛ полностью.
Хорошо: при оплате через эскроу срок считается со дня внесения денег в банк
Еще один вопрос по расчету срока владения возникал при оплате новостроек через счета эскроу — это когда дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает к ним доступ только после сдачи квартиры.
Тут мнение Минфина значения не имеет: в законе написано, что обязательства по оплате считаются выполненными в день внесения денег на счет в уполномоченном банке. Срок владения считайте с этого дня — при условии, что оплата полная.
Хорошо: минимальный срок владения новостройкой могут использовать и нерезиденты
Читатели спрашивали, что со сроками у нерезидентов. С 2019 года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог после минимального срока владения. Раньше они не могли использовать эту норму и платили 30% при продаже квартиры даже спустя 10 лет после покупки. Теперь им так можно, и новостроек это тоже касается.
И это единственный шанс избежать НДФЛ в размере 30%, потому что других способов экономии — в виде вычетов или учета расходов при покупке — у нерезидентов все еще нет.
А что касается случаев, когда застройщик возвращает деньги, если метраж вышел меньше, чем в ДДУ?
Crazy, очевидно, ничего особенного. Ведь вы всю сумму внесли заранее, и даже больше.
Вадим, ну должно быть так, но мало ли. Все мы знаем, насколько «логичными» могут быть законы и и прочие регламенты)))
Здравствуйте. Обновите, пожалуйста, статью. Теперь доплата за метры не играет роли. П. 2 ст. 217.1 НК РФ — "В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ПЛАТА в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования."
Рафаэль, да, все так:
https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11207270/
Есть специфический случай: предположим доплаты за метры не было, был заключён ДДУ в 2014 году, но в 2017 застройщик обанкротился, и в 2018 дольщики получили квартиры по решению суда. Правоустанавливающие документы оба: дду + решение суда. Тогда от какой даты считать срок владения? С 2014 (дду) или 2018 (решение суда о выводе квартир из банкнотной массы и передаче дольщикам)?
Grisha, все равно с даты оплаты по ДДУ. Не важно как затем регистрировали собственность — по ДДУ или решению суда.
Несправедливо взимать НДФЛ со вкладов от 1 млн! Этот не тот уровень богатства который пора урезать! Думаю чиновникам стоило пооткусывать свои накопления,чем последнее у людей. Альтернативы вкладам с размером 1 млн нет вообще. и вложить его особо некуда ликвидно. Считаю такой закон позором для страны, где все остальное кроме вкладов нестабильно. �� Первый шаг к отрицательным ставкам. но там и по кредитам минимальный процент! Берем из опыта чужих стран только минусы,а прилагающиеся к ним плюсы-фиг. Бесит ужасно. ��