Вознаграждение банка как эскроу агента

Статья 860.7. Договор счета эскроу

1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.

4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 — 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

Эскроу-счет: что это такое и для чего нужен

При строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) привлекает денежные средства участников долевого строительства путем заключения договоров долевого участия (далее – ДДУ) с использованием механизма счетов эскроу.

Все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, счета эскроу ознаменовали переход от финансирования строительства жилья за счет средств, получаемых напрямую от участников долевого строительства, к проектному банковскому финансированию.

Счет эскроу представляет собой специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств, то есть денежные средства хранятся на этом счете до выполнения определенных обстоятельств. Целью указанного счета является аккумуляция банком на одноименном счете денежных средств, вносимых одним лицом – депонентом, в строго определенной сумме. Эскроу-агент (банк) обеспечивает сохранность имущества, принятого от одной стороны, и передает его другой стороне в согласованных сторонами случаях. Деньги банком могут быть выданы только бенефициару. Это является отличительной характеристикой счета эскроу, так как, например, получить исполнение по аккредитиву от банка может не только сам получатель, но и указанное им лицо в соответствии с условиями переводного (трансферабельного) аккредитива 1 .

Таким образом, при осуществлении расчетов по ДДУ счет эскроу выступает дополнительной гарантией прав участников долевого строительства, минимизируя риски, связанные с приобретением строящейся недвижимости. При возникновении ситуации, когда права участников долевого строительства не соблюдаются (при заморозке объекта строительства), счет эскроу является и механизмом восстановления нарушенных прав. Кроме того, денежные средства, размещенные физлицом-депонентом на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, а также для расчетов по ДДУ подлежат страхованию: возмещение по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества и по ДДУ выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей 2 . П. 1 ч. 1 ст. 8 Закона о страховании предусмотрено, что страховым случаем является отзыв у банка лицензии на осуществление банковских операций в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Счета эскроу появились как альтернатива аккредитиву для частного случая оплаты получателю денежных средств, как правило, при расчетах по сделкам купли-продажи дорогостоящего имущества. Стоимость обслуживания счета эскроу, как правило, ниже аккредитивной формы расчетов за счет отсутствия у банка права привлекать исполняющий банк 3 .

Согласно ст. 860.7 ГК РФ:

«По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару»

По своей правовой природе договор счета эскроу является гибридом договора банковского счета и договора условного депонирования 4 . Суды также подтверждают данный вывод: счет эскроу не является разновидностью депозитного счета, в связи с чем на него не распространяются требования, установленные бюджетным законодательством. Счет эскроу является разновидностью банковского счета. Законом № 214-ФЗ предусмотрен строго целевой и обеспечительный характер использования средств, депонируемых на счете эскроу, проценты по этому счету не начисляются, вознаграждение уполномоченному банку не выплачивается, равно как не предусматривается получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета 5 .

В договоре эскроу также находит яркое проявление гарантирующая или обеспечительная функция 6 . Банк будет проверять наступление условий-оснований для раскрытия эскроу, так как банк не принимает на себя риски из ДДУ, стороной которого он не является. Данное обстоятельство отличает счет эскроу от поручительства. Условность платежа отличает механизм эскроу и от независимой гарантии, которая по своей природе, как и поручительство, относится к способам обеспечения обязательств. Будет неверным отрицать существенную гарантирующую функцию договора счета эскроу в проектном финансировании, вместе с тем договор счета эскроу не является способом обеспечения исполнения обязательств для бенефициара.

Договор счета эскроу представляет собой трехстороннюю договорную конструкцию, сторонами соответствующего договора являются:

1. Покупатель/участник долевого строительства, (депонент), например, квартиры, вносящий денежную сумму на эскроу-счет;
2. Застройщик (бенефициар), приобретающий право забрать указанную денежную сумму, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре; и
3. Банк (эскроу-агент), выполняющий роль независимого посредника и следящий за выполнением условий договора. Банк проверяет представленные ему документы только по внешним признакам 7 . Таким образом, за достоверность представленных в них сведений банк ответственности не несет, поэтому в подлинности документов участники сделки должны удостовериться самостоятельно. Договором может быть предусмотрена обязанность эскроу-агента проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару. В судебной практике банки апеллируют к тому, что возложение на банки расширительных контрольных функций, в том числе по исследованию и оценке при осуществлении операций по счету эскроу спора между депонентом и бенефициаром, не мотивированы. Суды поддерживают банки в подобной аргументации: банк выполняет контроль лишь возникновения оснований, предусмотренных договором условного депонирования денежных средств в установленный договором срок 8 .

Конструкция эскроу призвана решать проблему «первого шага» между сторонами, между которыми по каким-либо причинам не сложилось отношений уверенности во встречном исполнении. В таком случае стороны выбирают независимое третье лицо – эскроу-агента, – вызывающее у них доверие, и совершают исполнение своих обязанностей через него 9 . Правительством Российской Федерации утверждены критерии (требования), которым в соответствии с Законом 214-ФЗ должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ 10 . Если в отношении эскроу-агента наступил страховой случай до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объектов долевого строительства застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком 11 .

К отношениям сторон по договору счета эскроу применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено ГК РФ и ст. 860.8–860.10 ГК РФ или не вытекает из существа отношений сторон. В частности, к договору счета эскроу не применяются положения о расторжении договора банковского счета 12 , а именно договор счета эскроу не расторгается:

1. По заявлению клиента; а также
2. При отсутствии в течение двух лет денежных средств на счете клиента-гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, и операций по этому счету.

Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

Договор счета эскроу обладает более гибким правовым режимом за счет предоставления сторонам такого договора большей договорной свободы. Стороны договора счета эскроу вправе самостоятельно определить:

• Порядок взимания вознаграждения банка как эскроу-агента. По общему правилу, вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором 13 ;
• Ограничения по распоряжению денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу 14 ;
• Закрытие счета эскроу. Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу 15 . Так, например, в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ:

«Помимо предусмотренных ГК РФ оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

• при расторжении договора участия в долевом строительстве;
• при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке»
• Распоряжение остатком денежных средств. Если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару 16 .

При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии – в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.

Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте 17

К безусловным плюсам рассматриваемого договора относится запрет на приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара. В силу ч. 1 ст. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара. Договор счета эскроу также позволяет обеспечить сохранность депонируемой суммы и не допустить смешение данной денежной суммы с другими денежными средствами, так как зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается.

При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета 18 . Эти средства будут переданы бенефициару, если основания возникнут в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства 19 .

Всю информацию по счету, даже сведения, составляющие банковскую тайну, может получить как депонент, так и бенефициар, что позволяет им обоим следить за сохранностью средств 20 .

Таким образом, контроль операций по договору счета эскроу происходит на всех этапах финансового положения сторон договора.

По мнению PWC, договор счета эскроу выгоден и для девелоперов, так как применение эскроу-счетов приводит к наличию более длительного срока кредитной нагрузки (ввиду отсутствия возможности использовать поступающие от продажи средства дольщиков на оплату строительства), но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу-счета. Привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе), и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений 21 .

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения 22 .

Счет эскроу также используется для выплаты дивидендов и (или) иных платежей уполномоченному получателю 23 . Счет должны открывать лица, которые имеют право на доходы от источников в РФ. К ним относятся 24 :

1. Международная компания, иностранное лицо (иностранная структура без образования юрлица), которые напрямую получают доходы от источников в РФ и (или) от ведения предпринимательской деятельности в РФ;
2. Российское юрлицо, которое исполняет обязанности перечислять дивиденды лица, имеющего право получать доходы от источников в РФ, на основании договора с ним.

Счета эскроу не облагаются НДФЛ[25]. Это очень логично, так как деньги на счете эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты.

В судебной практике встречаются дела о защите прав потребителей по договору счета эскроу, иллюстрирующие, что последствиями неисполнения банком своих обязанностей по договору счета эскроу могут явиться понуждение банка к перечислению денежных средств со счета эскроу на счет бенефициара, с банка также могут взиматься проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсация морального вреда, штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя и судебные расходы[26]. Примечательны следующие выводы суда в отношении компенсации морального вреда и расчета штрафа:

1. Суд взыскал компенсацию морального вреда за иное нарушение прав потребителя, восстановление которого осуществляется таким способом как понуждение перечислить не принадлежащие ответчику деньги, а не взыскание этой же суммы за счет средств ответчика;
2. На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Под присужденными суммами понимается взысканные с ответчика суммы, задолженность. В случае договора счета эскроу денежные средства представляют собой не средство платежа, а товар, хранимый на счете эскроу. Поэтому суд в соответствии с законом не включил размер этих денежных средств при расчете подлежащего уплате штрафа.

В заключении хотелось бы отметить, что механизм эскроу представляет собой порядок исполнения обязательств, позволяющий сторонам получить гарантии надлежащего исполнения взаимных обязательств.

Что такое Эскроу

Новый вид отношений между покупателем и продавцом с помощью посредника называются сделки Эскроу или как в законе — «Условное депонирование». Это очень простая сделка. Сейчас мы рассмотрим как она работает, какие в ней кроются возможности, опишем схему, расскажем о том, кто и как от этой сделки может выиграть. И какие неожиданные преимущества она в себе таит.

Этапы сделки эскроу и ее суть

Вместо того, чтобы покупателю платить деньги вперед и бояться, что продавец не отдаст товар, либо продавцу передавать товар, а потом переживать, что за него не заплатят, обе стороны могут прибегнуть к услугам посредника, так называемого агента Эскроу.

Суть и принципы всего этого процесса очень просты и могут быть описаны всего одной иллюстрацией:

На бытовом уровне все объясняется очень просто: вводится посредник, который временно хранит деньги и ценности покупателя, задепонированные в счет оплаты до тех пор, пока продавец не передаст товар и покупатель не объявит, что с товаром все отлично. В этом случае деньги отправляются к продавцу. Таким образом, за счет небольшой платы в виде комиссионных посреднику (нотариусу или банку, т.е. заведомо надежному и не заинтересованному в обмане ни покупателя, ни продавца), достигается честность и прозрачность сделки.

Какие могут быть «подводные камни» и как они решаются в рамках действующего законодательства?

1. У покупателя нет денег и ему нечего внести на депозит. В этом случае договор считается не заключенным — никто не берет на себя никаких обязательств.
2. Продавец не выполнил свои обязательства. В этом случае деньги возвращаются покупателю, так и не попав в руки продавца. Покупатель может дополнительно обратиться на продавца в суд, с целью компенсировать затраты на комиссию агенту, возможно какие-либо потери в связи с ожиданием. В любом случае сумма ущерба будет несоизмеримо меньше, чем потеря денег на депозите.
3. Продавец передал товар, но товар оказался ненадлежащего качества. Если покупатель отказывается принять товар, тогда обе стороны могут обратиться к экспертам (например, независимым строительным консультантам), чтобы решить в споре вопрос о том, соответствует ли качество товара заявленным характеристикам. Агент эскроу «подождет» разрешения спора и затем, в зависимости от того, кто его выиграл, передаст деньги либо продавцу, либо вернет их покупателю.
4. Покупатель отказывается заявлять о том, что товар принят. Попросту не подписывает акты. В этом случае, при отсутствии претензий покупателя, сделка считается исполненной вследствие фактической передачи товара. Продавец в любом случае получает свои деньги. Если у покупателя появляются претензии, стороны действуют по сценарию пункта 3.

Кто может выступать в качестве агента-посредника?

Банк, аккумулирующий депозит на специальных счетах, либо нотариус, принимающий депозит. Однако это не исключает тот факт, что агентом может быть обычный гражданин, желающий за плату хранить у себя чужое имущество. Главное — правильно зарегистрировать договор, если характер ценностей это требует.

«Подводные камни»: если гражданин-агент вдруг умрет, пропадет без вести, будет признан недееспособным (в том числе ограниченно), то в таком случае действие договора приостанавливается. Все имущество и депозиты должно быть передано депоненту (покупателю), а если поставка товара уже была завершена, то бенефициару (продавцу).

Агентом может быть и любое юридическое лицо. В этом случае сделка прекращается, если лицо ликвидируется.

Можно ли с помощью эскроу спрятать деньги или имущество? Защитить его от ареста или изъятия по долгам?

Статья 926.7 Гражданского кодекса прямо запрещает арестовывать имущество, которое находится у агента. При этом такое положение справедливо как в случае возникновения «проблем» как у агента, так и у покупателя (депонента). В простейшем случае такую норму закона можно использовать, если имуществу грозит опасность.

Однако следует учесть, что та же статья говорит, что органы или лица, преследующие должников, будут «ожидать» имущество на выходе. То есть права на получение денег или товара (в зависимости от того, что должник должен получить) могут перейти третьим лицам.

Такое положение, конечно, можно использовать для того, чтобы потянуть время — если имуществу грозит что-либо уже сейчас, не факт, что через год-два должник не решит свои проблемы и в таком случае деньги и ценности вернутся в полном объеме и останутся в сохранности, вместо того, чтобы быть арестованными или изъятыми.

Как долго можно ждать своей сделки по Эскроу?

Законом определено, что максимальный срок сделки — пять лет. Это означает, что если, например, покупатель вносит деньги за квартиру, то она должна быть построена не позднее, чем через пять лет после заключения договора. Можно установить срок расчетов меньший, чем пять лет. Больший срок — нельзя. Если стороны вообще не указывают никаких сроков в договоре, считается, что он заключен на 5 лет. После этого все остаются снова при своих.

Нужно ли заверять договор и сделку у нотариуса?

Да, это обязательно. Но только если покупатель передает наличные деньги, другое имущество. В случае, если предметом депонирования (то есть той ценностью, которая хранится для того, чтобы рассчитаться с продавцом) являются безналичные деньги (деньги на счете в банке) или ценные бумаги (причем не все, а только бездокументарные — не имеющие бумажной реализации), то тогда можно обойтись и без нотариуса. Заботу об обеспечении сделки вполне может взять на себя банк.

Сколько стоит заключить сделку эскроу и кто должен платить?

Все устанавливается заключенным договором. В Гражданском Кодексе указано, что если договором специально не оговаривается, то комиссию агенту платят обе стороны. При этом комиссия должна быть выплачена отдельно — агенту нельзя ее вычитать из стоимости задепонированного имущества. Впрочем, если договор позволяет, то можно.

Сумма вознаграждений устанавливается свободно. В любом случае она не может быть маленькой, ведь агенту надо заботиться о сохранности имущества, отвечать в случае его порчи, в случае собственных ошибок и неправомерных действий. Судя по всему будет минимальная стоимость такого договора (по крайней мере у нотариусов) плюс несколько процентов от его суммы. При покупке квартиры по такой схеме стоимостью 2-3 миллиона рублей вознаграждение агенту составит не менее 30-50 тысяч рублей.

Однако практика применений и конкретные случаи из жизни расставят все по своим местам. Если кто-то из читателей этой статьи знает о конкретных тарифах и расценках на такие операции — пожалуйста, оставьте сообщение в комментариях.

Можно ли передать в качестве депонента и оплаты автомобиль, дом, квартиру, лодку, яхту и т.д.?

Недвижимость — нет. Автомобиль, лодку — без проблем. При этом по закону собственником всего этого имущества все время остается покупатель. И только когда придет день расплаты, права на собственность перейдут к бенефициару (продавцу). Однако хранить все имущество придется у агента. Именно он отвечает за его сохранность, за что, в том числе, получает свое вознаграждение.

Какой главой ГК регулируются сделки эскроу

Новшество введено федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ.

Глава 47. 1 Гражданского Кодекса РФ. Содержит в себе статью 926 с пунктами 1 по 8 по состоянию на июль 2018 года.

Статья 926.1. Договор условного депонирования (эскроу)
Статья 926.2. Вознаграждение эскроу-агента
Статья 926.3. Проверка оснований для передачи имущества бенефициару
Статья 926.4. Обособление депонированного имущества
Статья 926.5. Особенности депонирования вещей
Статья 926.6. Особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств
Статья 926.7. Особенности обращения взыскания на имущество по требованиям к сторонам договора эскроу
Статья 926.8. Прекращение договора эскроу

Что такое эскроу счет?

Счет эскроу это своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем. В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему он гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета

продавец, выступающий бенефициаром

посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

• нотариусы;
• юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

1. счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
2. депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
3. перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
4. снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
5. банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
6. не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
7. если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Пример сделки с эскроу счетом

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Особенности использования

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

• сумма соглашения;
• размер вознаграждения агента (обычно 0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
• порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
• одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
• механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:

Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):

Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам. Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета. Минус этой схемы для компании в том, что деньги она получит в виде кредита, за который нужно платить — что по-видимому отразится на цене недвижимости и снизит доход инвесторов. Зато банки однозначно выигрывают.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье, впрочем, тоже есть — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижимости, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — застройщик освобождается от всех прочих обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — едва ли.