Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 136 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 136 настоящего Кодекса изложена в новой редакции
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 136 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
Информация об изменениях:
Пункт 2 изменен с 1 января 2019 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 136 настоящего Кодекса дополнена частью 4
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 136 настоящего Кодекса дополнена частью 5
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Образование ТСЖ собственниками жилых домов
Есть несколько индивидуальных жилых домов (и земельных участков под строительство ИЖС), территориально расположенных в рамках одного земельного массива. Возможно ли решением собственников индивидуальных жилых домов (введены в эксплуатацию, получены адреса) образовать ТСЖ для решения вопросов по управлению общим имуществом? Какая организационная форма управления будет оптимальной для данной ситуации? Может ли сторонняя управляющая компания взять в управление такой массив и выставлять квитанции за коммунальные услуги?
В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Таким образом, из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что собственники частных домовых владений имеют право на выбор такой формы управления, как ТСЖ.
Чтобы создать ТСЖ необходимо сделать следующее.
1. Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Главное управление Федеральной регистрационной службы — о собственниках помещений.
2. Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых).
Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав.
При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает две-три нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.
Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.
При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:
— заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1 к к приказу ФНС России
от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);
— решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);
— два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);
— квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2 тыс. руб.) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.
В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.
После регистрации в ФНС России ТСЖ может открывать счет в банке.
Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями.
Однако ЖК РФ не предусматривает возможности выбора частным домовладением управляющей организации.
Верно ли то что собственники жилых помещений могут создать несколько тсж
ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 136 ЖК РФ
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Многодомовые ТСЖ
Бывают товарищества, созданные в одном МКД. А бывают товарищества, которые создаются с целью объединения нескольких МКД на близлежащей территории. У них много своих особенностей и нюансов. Вот об этих ТСЖ сегодня и поговорим.
Что такое многодомовые ТСЖ
Многодомовые ТСЖ — это товарищества, созданные с целью управления одновременно несколькими многоквартирными домами, расположенными неподалёку друг от друга. Данный вид организации не редкость. При объединении МКД в одно ТСЖ учитываются особенности расположения этих домов, количество квартир и собственников, характеристики инженерно-технического обеспечения и прочих элементов инфраструктуры.
В соответствии с ч.1 ст.135 ЖК РФ под товариществом собственников жилья подразумевается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в этом доме или в нескольких домах.
Правовая основа
- “собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства”;
- “собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов”.
Изменения
Однако действующая редакция данной статьи Жилищного Кодекса не распространяется на товарищества, созданные до 18.06.2011 года, времени вступления в силу ФЗ №123 от 4 июня 2011 года, внёсшего изменения в ЖК РФ (п.1 ст.8 Закона).
Таким образом, согласно ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004 года товарищество собственников жилья, созданное в 2 и более МКД, при несоответствии требованиям п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ должно быть реорганизовано в ЖСК или путём разделения на несколько ТСЖ до 1 июля 2016 года, если собственниками не выбран иной способ управления МКД (ч.3, 4 ст.140 ЖК РФ).
Кроме того, с 1 июля 2016 года ФЗ №176 от 29.06.2015 года в п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ фразу "в данных домах" дополнят следующим содержанием "в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких МКД, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ".
Реорганизации до 1 июля 2016 года подлежат все многодомовые товарищества, не соответствующие требованиям п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ, что особенно относится к ТСЖ, созданным до 18.06.2011.
Особенности
Бывает, что одно ТСЖ объединяет до 100 МКД, но фактически не управляет домами, а заключает договор управления с УК. При этом многодомовое товарищество может менять управляющую компанию в упрощённом порядке по сравнению с собственниками при отсутствии ТСЖ. Таким образом, товарищества подобного рода по факту существуют фиктивно. Теперь по закону это будет сделать невозможно.
- МКД должны быть расположены на оформленных земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в госкадастре недвижимости документами имеют общую границу;
- В пределах указанных оформленных земельных участков должны быть сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в соседних МКД.
- Решение о создании многодомового товарищества должно быть принято в каждом многоквартирном доме отдельно. За принятие данного решения должно проголосовать не менее 2/3 голосов от 100% собственников МКД. Если ТСЖ не соответствует требованиям жилищного законодательства, то члены товарищества из числа собственников помещений в МКД должны на общем собрании принять решение о его реорганизации либо избрать другой способ управления домом.
Реорганизация ТСЖ путём его разделения или выделения
- провести собрание собственников помещений одного из МКД в составе ТСЖ с инициативой о разделении товарищества;
- провести общие собрания собственников всех остальных МКД, которые принимают решения о согласии на разделение. Решения должны приниматься большинством голосов от общего числа собственников помещений в каждом МКД (более 50% голосов «за» от 100% всех собственников). Собрания должны быть проведены в каждом МКД в течение двух лет с момента проведения ОСС в доме, который первым принял решение о разделении.
Либо возможен альтернативный вариант, когда проводится общее собрание всех членов многодомового товарищества с целью принятия решения о разделении ТСЖ. Решение принимается большинством голосов от числа членов ТСЖ, присутствующих на ОСС (более 50% голосов “за” от 100% участвующих в собрании членов ТСЖ).
- провести общее собрание собственников помещений в МКД с целью принятия решения о выделении МКД, в котором будет создано самостоятельное товарищество. решение принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений в данном доме (более 50% голосов «за» от 100% всех собственников);
- создать ТСЖ в выделяющемся МКД в установленном порядке через ОСС данного дома.
В обоих случаях необходимо подать документы в налоговую службу о реорганизации товарищества от имени многодомового ТСЖ.
- в течение трёх дней с момента принятия решения ОСС нужно уведомить ИФНС по форме Р12003 о начале реорганизации;
- в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения о реорганизации нужно уведомить фонды ПФР, ФСС в простой письменной форме.
- затем производится публикация сведений о начале реорганизации товарищества в журнале «Вестник государственной регистрации» – 2 раза за 2 месяца;
- необходимо уведомить всех кредиторов о процедуре реорганизации в простой письменной форме;
- по окончании двух месяцев с даты начала реорганизации и с момента регистрации в ИФНС процедуры реорганизации необходимо составить и подать в ИФНС разделительный баланс и заявление о создании нового юридического лица и об реорганизации существующего по форме 12001.
Ответственность и наказание за невыполнение многодомовыми ТСЖ требования реорганизации до 1 июля 2016 года по закону не предусмотрены. Скорее всего, такие товарищества лишатся права управления МКД из-за несоответствия ч.2 ст.136 ЖК РФ. Но практика, как правило, отличается от теории. Поэтому, вероятно, многодомовое товарищество будет управлять МКД, пока ГЖИ не проведёт проверку по этому факту и не подаст иск в суд о ликвидации ТСЖ.