С 31 июля 2019 года отменяется обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности
С указанной даты вступает в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, которым были внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.
Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Отмечается, что указанные изменения позволят участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.
Следует иметь в виду, что до 31 июля 2019 года действует текущая редакция Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Сделки с долями ООО
С 1 июля 2009 года законом установлена обязательная нотариальная форма сделок по отчуждению долей или части доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью, а также договоров залога. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет за собой её недействительность.
Различают несколько типов подобных сделок с долями ООО, однако чаще всего нотариус заверяет договоры купли-продажи, залога и дарения доли Участника целиком или ее части в уставном капитале ООО.
Для удостоверения таких договоров можно обратиться к любому нотариусу Российской федерации независимо от места нахождения общества, доля в уставном капитале которого отчуждается. Мы составим проект договора с учетом Ваших пожеланий и условий. Если стороны сами разработали договор, нотариус проверит, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям закона.
Что касается списка документов необходимых для заключения сделки, то исчерпывающего перечня таких документов не существует. Очевидно, что по юридическому лицу проверяется его правоспособность. Это значит, что должны быть представлены документы подтверждающие регистрацию юридического лица, Устав, договор об учреждении общества, Выписка из ЕГРЮЛ со сроком не более 5 дней, протокол (приказ) о назначении руководителя юридического лица. Если стороны действуют по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена и с максимально конкретизированными полномочиями.
Общество и участники должны подтвердить соблюдение сроков и процедуры использования преимущественного права покупки и получения необходимых согласий. Обращаю внимание, что подлинность подписи участника общества об отказе от преимущественного права покупки должна быть нотариально засвидетельствована ( п.6 ст.21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью). Если нотариус сочтет необходимым, он вправе истребовать протоколы компетентного органа общества об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.
Кроме того, нотариус потребует от продавца правоустанавливающие документы, на основании которых приобреталась доля (учредительный договор, договор купли-продажи). Если стороной по сделке является физическое лицо, нужно предоставить нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение или покупку доли.
При участии в сделке иностранного юридического лица, нотариусу представляются документы, подтверждающие его регистрацию и его местонахождение, а также полномочия лица, которое от имени участника — юридического лица другого государства будет подписывать договор купли-продажи долей . Эти документы должны быть легализованы и переведены на русский язык.
Обратите внимание, что законодательством не предусмотрено обязательное удостоверение договора об учреждении общества. Однако при отчуждении впоследствии доли (части доли) уставного капитала ООО, нотариусу должна быть представлена нотариально засвидетельствованная копия такого договора.
Доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения сделки, а в случаях, не требующих нотариального удостоверения, с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц соответствующих изменений на основании правоустанавливающих документов.
В соответствии с новым законом нотариус, удостоверивший сделку по отчуждению доли в уставном капитале общества, обязан в течение трех дней со дня такого удостоверения, передать в налоговый орган заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ, подписанное участником общества, отчуждающим долю (продавцом). Подлинность подписи на заявлении свидетельствуется нотариусом одновременно с удостоверением договора. Поскольку заявление исходит от участника, отчуждающего долю, ответственность за правильность составления этого документа лежит на заявителе.
Внимание! Заявителем от имени юридического лица может быть как сам продавец ( т.е. представитель юридического лица имеющий право действовать без доверенности), так и физическое лицо, действующее за него по доверенности.
Если же продавцом по сделке является физическое лицо, заявление в налоговый орган может быть подписано только лично им. Осуществление прав заявителя физического лица по доверенности, законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не предусмотрено.
Нотариус передает заявление в налоговый орган лично, либо по почте с уведомлением о вручении. При приеме заявления сотрудником налогового органа на копии заявления, остающегося в делах нотариуса, проставляется штамп с отметкой о дате приема, регистрационном номере и дате выдачи свидетельства о внесении изменений в единый государственный реестр юридических лиц. Получить свидетельство в налоговом органе в указанный день может только заявитель (продавец). Поэтому во избежание направления налоговым органом свидетельства по почте, рекомендуем продавцам долей выдать нотариально удостоверенную доверенность на получение свидетельства.
Отказ налогового органа во внесении изменений в ЕГРЮЛ не влечет последствий недействительности сделки, поскольку она, как уже было сказано выше, считается совершенной с момента ее нотариального удостоверения.
В связи со значительным объемом работы, связанным с проверкой учредительных документов общества, доля которого отчуждается, заинтересованные лица представляют в нотариальную контору полный пакет документов в копиях за несколько дней до предполагаемой даты сделки. Принести документы можно в любое время в часы работы нотариальной конторы. Нотариус проверит документы, в случае отсутствия необходимых – затребует их, подготовит проект договора, согласует его со сторонами и удостоверит в назначенное время. При подписании договора необходимо присутствие генерального директора ООО.
Залог доли в ООО
Договора залога доли в ООО заключаются в целях обеспечения материальных обязательств любого характера. В том случае, если должник не вернет долг в установленный срок, кредитор получает право взыскать его за счет продажи заложенного имущества, при этом реализация заложенного имущества должна осуществляться в установленном законом порядке. Законодательство допускает заключение договоров залога доли с юридическими лицам, предпринимателями и гражданами. Залогодателем может являться сам должник или любое другое лицо, готовое обеспечить его обязательства.
Залог доли в ООО может возникнуть только на основании закона или в силу договора. Договор залога доли в ООО возможен только тогда, когда это не запрещено уставом данного Общества.
Залог доли в уставном капитале общества осуществляется по правилам, установленным в п.11 ст. 21, ст. 22 ФЗ №14. В соответствии с ними этот договор должен удостоверятся у нотариуса в обязательном порядке. Залог доли участника ООО возможен только при условии ее оплаты. Если при возникновении необходимости совершения сделки она оплачена не полностью, учредитель вправе оформить залог части доли, которая соответствует произведенному взносу.
При заключении договора залога нотариус обязан проверить полномочие лица на передачу доли в залог в порядке, предусмотренном при отчуждении доли. Так же как и в случае с отчуждением доли, с 1 января 2016 г. заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ в связи с залогом доли подписывается и передается в электронной форме нотариусом в регистрирующий орган, за исключением случаев, если залог возникнет в будущем. Если залог доли на основании закона или договора залога возникнет в будущем, заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ подписывается и направляется в регистрирующий орган залогодателем не позднее трех дней со дня выполнения всех условий и наступления всех сроков, необходимых для возникновения залога. Запись о залоге доли погашается на основании заявления залогодержателя.
В соответствии с Профессиональным кодексом нотариусов Российской Федерации нотариус не может заниматься индивидуальной рекламой, в том числе в средствах массовой информации и Интернете, рекламировать себя и свою деятельность путем ссылки на не имеющие прямого отношения к нотариальной деятельности почетные звания, научные степени и дополнительные особенности своей квалификации (не являются рекламой указания на местонахождение и режим работы нотариальной конторы).
С 1 января все сделки с долями будет удостоверять нотариус
На нотариусов также возложена обязанность удостоверения решений собраний ООО, акционерных обществ и других организаций. Подобные функции может также исполнять и регистратор, но стоимость услуги нотариуса оказывается гораздо ниже. Все эти нововведения, конечно же, не только защищают интересы собственника от рейдерских захватов, но и обеспечивают достоверность госреестра юрлиц.
Нотариусы также предоставят более комфортные возможности для регистрации предприятий и индивидуальных предпринимателей. Нотариус проверяет пакет документов, заверяет его своей электронно-цифровой подписью и направляет в электронном виде в органы ФНС. Через 5 дней нотариус может передать клиенту готовые документы — это тоже станет возможным с 1 января. Это актуально, к примеру, для ИП, которые прописаны в одном городе, а живут и работают в другом — теперь они могут совершить регистрационные действия через нотариуса, без поездок в налоговую инспекцию по месту прописки.
Появились и другие удобные для предпринимателей новшества. Например, теперь после удостоверения сделки об отчуждении доли ООО заявление о смене участника в налоговые органы будет подавать нотариус и он же будет его подписывать. Таким образом, не только устраняется «привязка» бывшего участника ООО к дальнейшей судьбе его доли, но становится возможным удостоверение сделок по продаже доли ООО физическим лицам по нотариально заверенной доверенности. Такой же порядок установлен и для заявлений по залогам доли ООО или части доли — теперь для этого достаточно подписи нотариуса.
Как отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, «на практике достигается результат, необходимый всем. И государству в виде повышения достоверности реестров, и собственнику в виде усиления защиты его прав, и предпринимателям и гражданам в виде комфортных услуг нотариуса. Они могут сократить свои временные затраты и избежать бюрократических проволочек при регистрации в ЕГРЮЛ через нотариуса».
Все эти изменения были бы невозможными без успешного развития «электронного нотариата» — Единой информационной системы нотариата, с помощью которой решается вопрос электронного документооборота между нотариусами и государственными органами. Система активно развивается, предоставляя и публичные сервисы, один из наиболее известных — Реестр уведомлений о залогах движимого имущества. Первоначально разработанный для защиты граждан от мошенничеств с заложенными в банках автомобилями, он превратился в серьезный инструмент регулирования залоговых отношений в целом. Сегодня в нем насчитывается уже более 1 650 000 уведомлений о залогах.
По мнению экспертов, это значит, что и в других направлениях, где потенциал нотариата до сих пор не востребован в полной мере, например в сфере оборота недвижимости, есть возможность добиться нужного обществу и государству результата с помощью нотариуса, обеспечивая достоверность реестров, а значит — законности и прозрачности на этом рынке.
Любые сделки с отчуждением (продажа, обмен, дарение) долей в жилом имуществе нужно заверять у нотариуса
Поправки в ФЗ от 21.06. 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесенные статьей 2 ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые обязывают нотариально заверять продажу, дарение и обмен долей в жилой недвижимости, вступили в силу 6 июня.
Теперь любые сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять у нотариуса. Прежде россияне могли составить договор дарения или мены в свободной форме, после чего Росреестр был обязан официально подтвердить легитимность сделки.
Владелец доли обязан в письменной форме предупредить всех собственников жилого помещения о том, что он собирается продать, обменять или подарить принадлежащую ему долю. В этом извещении (заказное письмо) потенциальный продавец обязан указать все детали сделки, включая цену, за которую намеревается продать долю. После этого у других собственников будет месяц, чтобы изъявить желание самостоятельно приобрести указанную долю на озвученных условиях, следует из закона.
Только если ни один из других собственников жилья не захочет стать новым владельцем доли, которую выставили на продажу, собственник получит возможность продать свою долю, говорится во второй статье нового закона. При этом нотариус не будет регистрировать сделку, если продавец доли не предоставит ему письменные отказы от всех других собственников, где эти люди написали бы, что не возражают против сделки.
Новые нормы распространяются также на продажу целых объектов недвижимости, если они находятся в долевой собственности.
Закон также усложняет сделки с домами и квартирами, несовершеннолетние и ограниченно дееспособные собственники. Любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки
Извлечение из ФЗ
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594;
2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1,
ст. 11) следующие изменения:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
"1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками
долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и
других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня
извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли
представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой
собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до
истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при
государственной регистрации права на долю в праве общей собственности,
подлежат разрешению в судебном порядке.";
б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего
содержания: "Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального
удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом,
составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в
состав паевого инвестиционного фонда.";
2) в пункте 2 статьи 30 слова "доверительного управления или"
исключить, слово "продаже" заменить словом "отчуждению"»