Под добросовестным приобретателем при виндикации понимают лицо которое

Под добросовестным приобретателем при виндикации понимают лицо которое

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

О выявлении конституционно-правового смысла п. 1 ст. 302 см. Постановление КС РФ от 13.07.2021 N 35-П.

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Кто такой добросовестный приобретатель

Покупка вторичной недвижимости темна и полна трудностей — риски стать жертвой мошенников или бюрократии высоки. Но государство защищает права добросовестного приобретателя. Расскажем, как им стать.

Российское жилищное законодательство устроено настолько непросто, что обезопасить себя на 100% при покупке вторичной недвижимости невозможно. Чем старше квартира и дальше вглубь лет уходит история владения — тем выше риски.

Что может пойти не так:

1. Если продавец получил квартиру по наследству, в один прекрасный день на пороге покупателя могут появиться альтернативные претенденты. Их восстановят в правах на недвижимость, если срок вступления в наследство пропущен по уважительным обстоятельствам. Ими признается, например, пребывание за границей или в тюрьме.
2. Если квартира когда-то была приватизирована владельцем, то есть риск появления в ней «отказника». Например, на момент приватизации прописанный в квартире несовершеннолетний отказался от прав на недвижимость. Но вместе с тем он получил право на бессрочное пользование жилплощадью. Выписать по суду такого человека нельзя, и он может потребовать восстановить свое право.
3. Если продавец когда-то купил недвижимость за собственные деньги — это один из самых безопасных вариантов. Но здесь возникает еще один риск — банкротство.

Спустя год после продажи недвижимости продавец понял, что не справляется с кредитной нагрузкой. Тогда он подал на банкротство. Имущество проверил финансовый управляющий и решил оспорить сделку. По его мнению, это попытка вывести квартиру из конкурсной массы, то есть перевести имущество в наличные и скрыть их от кредиторов. Такое часто случается, когда стоимость продажи квартиры ниже рыночной.

Во всех этих случаях у покупателя есть шансы остаться без приобретенной жилплощади, даже не став жертвой мошенников.

И тут на сцену выходит понятие «добросовестного приобретателя». Именно оно поможет спасти недвижимость от изъятия или хотя бы получить компенсацию.

Собираетесь купить квартиру? С ипотекой это можно сделать быстрее и выгоднее. Обращайтесь в Совкомбанк.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Что значит этот термин

В 2020 году вступил в силу N 430-ФЗ « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации ». Он ввел понятие «добросовестного приобретателя»: это человек или организация, которые покупали недвижимость, ориентируясь на информацию из ЕГРН.

На практике это значит, что покупатель не знал и не мог знать о том, что покупает квартиру, которую продавец не имел право продавать. Проще говоря, сделал все, что от него зависело, чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости.

По умолчанию любой покупатель, который получил выписку из ЕГРН о правах собственности на квартиру, считается добросовестным. Доказать обратное может только суд.

Если он подтверждает, что покупатель не мог знать о «подводных камнях» сделки, появляются два варианта:

• квартиру оставят покупателю;
• квартира может быть истребована, но покупатель получит компенсацию либо от продавца, либо от государства. Ее платят однократно после вступления в силу судебного решения по иску покупателя.

Как стать добросовестным покупателем

До 2023 года покупатель мог послать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о праве собственности на любой объект недвижимости. С 1 марта эту возможность законодательно закрыли в связи с законом о защите персональных данных.

Однако гражданин может написать заявление в Росреестр с просьбой разрешить предоставлять эту информацию о себе третьим лицам. По всей видимости, теперь это будет необходимо делать перед продажей квартиры.

Также гражданин может самостоятельно взять выписку из ЕГРН о своей недвижимости. Но удостоверить ее подлинность невозможно. Хотя есть информация о планах ввести уникальные QR-коды.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Мы не видим никаких рисков в связи с тем, что данные из ЕГРН закрыли. Есть несколько способов удостовериться в том, что продавец является правообладателем недвижимости.

При заключении договора купли-продажи достаточно потребовать у продавца одно из трех:

• заверенную выписку из ЕГРН о том, что он является правообладателем;

• выписку, заверенную печатью многофункционального центра «Мои документы» или Росреестра;

• выписку в автоматизированном виде с портала госуслуг с подтверждением электронной подписи о том, что она реально выдана и что имущество принадлежит гражданину, а сведения, которые указаны в выписке, — подлинные.

В любом случае, с 2021 года зарегистрировать переход прав собственности на недвижимость без записи в ЕГРН невозможно. И совершать эти действия можно только с объектом, о котором уже имеется запись.

Краткий гайд: как оформить право собственности на недвижимость

То есть мошенничество возможно до стадии регистрации прав собственности. А при покупке квартиры деньги обычно поступают продавцу именно по факту регистрации.

Что еще нужно сделать, чтобы стать добросовестным покупателем:

• уточнить технические характеристики и проверить договор купли-продажи, наследства или ренты;
• сверить паспортные данные продавца и СНИЛС, уточнив согласие супругов или доли несовершеннолетних детей;
• запросить справку о состоянии здоровья у пожилых людей;
• проверить продавца на сайте судебных приставов на предмет долгов;
• получить справку в управляющей компании о долгах за коммунальные услуги;
• сохранить все эти документы по сделке в пеатном виде, а также квитанции и расписки о передаче денег.

При этом остаются и «серые зоны», за счет которых покупатель в будущем может проиграть суд о признании его добросовестным приобретателем.

Например, суды склонны опираться на презумпцию информированности, когда речь идет о покупке недвижимости у знакомых. То есть если продавца и покупателя связывают родственные или дружеские отношения, риски возрастают. Суд может посчитать, что покупатель был в курсе нюансов сделки и сознательно пошел на риск.

Аналогично обстоит дело с недвижимостью, продающейся по цене ниже рынка. Суд может решить, что покупателя предупредили о юридических рисках, что было отражено в стоимости недвижимости.

Сроки давности

Право на истребование жилья у приобретателя ограничено тремя годами (согласно статье 196 ГК РФ ). Но здесь есть свои подводные камни.

1. Выморочное имущество, которое должно отойти государству из-за отсутствия наследников, считается принадлежащим ему со дня открытия наследства. При этом государство может «забыть» заявить на него права. Вместо служащих наследство оформят мошенники, которые обычно продают недвижимость. А вот потребовать ее обратно государство может даже через 20 лет.
2. Срок исковой давности начинается с момента, когда законный владелец обнаружил ее во владении третьих лиц. На это указал Верховный арбитражный суд. На практике это значит, что иск можно предъявить спустя три года после того, как владелец узнал, что недвижимость принадлежит другим людям.

Как добросовестному приобретателю защитить свои права

Первым делом придется идти в суд и доказывать там свой статус добросовестного покупателя. Если суд с этим согласится, есть шанс, что квартира останется в собственности. Но так бывает далеко не всегда.

В этом случае у покупателя остается две возможности:

• получить через суд компенсацию от продавца недвижимости;
• если сделать это невозможно — получить ее же от государства.

Добросовестные покупатели имеют право требовать возмещения ущерба у тех, кто виноват в том, что сделка не состоялась. Для этого придется обратиться в суд.

Помимо уплаченных за недвижимость денег можно попытаться взыскать проценты по ипотеке, расходы на проведение сделки, ремонт и перепланировку, а также упущенную выгоду. К последней относятся, например, доходы от аренды, если квартира должна была сдаваться.

Собираетесь делать ремонт в квартире? Цены на стройматериалы выросли, но затраты можно оптимизировать.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Получить судебное решение — полдела, а вот добиться фактического его исполнения может быть нереально. Например, если продавец недвижимости не имеет средств или находится вне досягаемости службы судебных приставов.

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства

Если добросовестный приобретатель — физическое лицо, которое лишилось недвижимости из-за иска собственника, то ему гарантируют возмещение убытков.

После получения вердикта суда необходимо предъявить исполнительный лист. Далее у приставов есть шесть месяцев, чтобы взыскать эти деньги с незадачливого продавца.

Что такое исполнительный лист

В случае, если тот не сможет за этот срок полностью компенсировать убытки, добросовестный приобретатель получает право требовать компенсацию от государства. Ее выплачивают один раз.

Но для этого ему снова нужно обратиться с иском — уже к Российской Федерации. Размер компенсации определяет суд. А истец может выбирать: либо требовать уплаченную за квартиру сумму, либо кадастровую стоимость недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливает государство на основе усредненных показателей, без учета индивидуальных характеристик квартиры. Но просить именно ее может быть выгоднее для истца, если с момента покупки недвижимости цены значительно выросли.

Нужно учитывать, что компенсацию могут получать только физические лица и только за жилые помещения. Покупатели апартаментов, с юридической точки зрения являющихся нежилым помещением, рассчитывать на компенсацию не могут.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Закон о компенсации для добросовестного покупателя от государства вступил в силу в 2020 году, и пока ни одного судебного решения на взыскание таких средств я лично не видел. Даже в ходе мониторинга судебной практики ни одного такого случая не получилось найти. Пока что это абсолютно «мертвая» норма.

Как остаться добросовестным приобретателем недвижимости

Покупка недвижимости сопряжена с рисками. Мошенничество, залоги и аресты имущества, банкротство продавца – это только часть проблем, с которыми может столкнуться покупатель. Чтобы защитить свои интересы, человеку придется доказать, что он добросовестный приобретатель.

Кого называют добросовестным приобретателем и как этот статус влияет на сделки с недвижимостью, читайте в нашей статье. Разобраться в вопросе нам помогает начальник по работе с юридическими лицами ГК «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестный приобретатель недвижимости – это покупатель, который не мог знать, что продавец не имел права отчуждать квартиру, дом или земельный участок. Понятие «добросовестный приобретатель» содержится в ст. 302 ГК РФ.

С точки зрения закона, добросовестный приобретатель приложил все усилия, чтобы проверить недвижимость и продавца на юридическую чистоту. И, купив, казалось бы, «чистую» квартиру, добросовестный приобретатель не виноват в аннулировании сделки. Добросовестность приобретения – понятие для судебных споров, именно там оно применяется и используется.

Как доказать добросовестность приобретателя?

Начальник по работе с юридическими лицами ГК «ЛИКАОН» Анастасия Власова говорит, что вопросы доказывания всегда сложные, так как многое зависит от ситуации и даже от настроя самих сторон. Но существует определенный стандарт, который поможет человеку стать добросовестным приобретателем. Для этого ему нужно проверить следующее, а затем представить доказательства в суде:

• Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.«Как известно, с 1 марта 2023-го внесли изменения в выписки из ЕГРН, из-за чего мы не можем узнать, кто там реальный правообладатель, и сверить документы. Поэтому отправляем собственника получать выписку из Росреестра с синей печатью об основных характеристиках недвижимости. Еще лучше заказать расширенный вариант, чтобы всем было понятно, что творилось с этой недвижимостью», – отмечает эксперт.
• Паспорт собственника недвижимости. Подлинность документа подтвердит или опровергнет сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Важно! Если от имени собственника действует другое лицо, обязательно выясните, действительна ли доверенность. Иногда доверенностью пользуются уже после смерти собственника, хотя делать этого нельзя.

• Наличие продавца в розыске. Информацию о разыскиваемых также можно получить на сайте МВД.
• Исполнительные производствана сайте ФССП. Например, если продавец намеренно не рассчитывается с долгами, в отношении него могут возбудить исполнительное производство. На недвижимость при этом могут наложить арест или запрет регистрационных действий.
• Споры на сайтах местных судов. Вся информация о слушаниях с указанием фамилий участников есть в электронной картотеке дел.
• Банкротства собственника квартиры. Если владелец жилья продает его, зная, что накопил огромные долги, возможно, что кто-то уже потребовал признать его банкротом. Эти данные содержит Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
• Залоги имущества. Проверить собственность продавца на залоги можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Правда, сервис разрешает смотреть только залоги движимого имущества. Проверить залоговую квартиру там не удастся, но, поскольку залог недвижимости должен быть зарегистрирован, это может показать сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости online».

ЕГРН.Реестр позволяет полностью проверить сразу квартиру (дом, землю) и продавца. На сайте или в приложении вы можете заказать отчет о проверке недвижимости. Из него вы узнаете всю вышеперечисленную информацию о продавце и сверите характеристики квартиры с реальностью. Это гораздо быстрее, чем заходить на сайт каждого ведомства. При этом информация в отчете – из официальных баз данных.

Кроме тех сведений, о которых мы уже рассказали, вы получите:

• полную историю собственников (без ФИО) с датами регистрации и прекращения прав;
• ИНН последнего собственника;
• налоговые начисления;
• информацию об участии в экстремизме, терроризме; объекта;
• сведения об аварийности дома или его признании памятником архитектуры; , будь то арест, рента, ипотека или другое.

Однако проверки документов может быть недостаточно добросовестному приобретателю. «Есть виды обременений, которые мы никогда не увидим на бумаге. Так, мы никогда не увидим лиц, которые обладают правом бессрочного пользования квартирой, обусловленным их отказом от приватизации. Мы не увидим, когда дети должны быть наделены долями. Это все выясняется присутствием в квартире, детальным опросом собственника. Лучше бы всем сесть и записать разговор на аудио, предварительно предупредив об этом: ведь это касается сделки на миллионы рублей, здесь нельзя допускать халатность. Никто почему-то не делает этого, хотя это довольно хороший инструмент для того, что выяснить, насколько человек готов открыть информацию для проверки безопасности сделки», – объясняет Анастасия Власова.

Чтобы подстраховаться, юрист советует добавить в договор заверения и гарантии, в которых собственник или его доверенное лицо клянется в «чистоте» сделки. В заверениях необходимо прописать, что у имущества нет иных собственников, что на недвижимость не наложены обременения, владелец жилья не банкрот и т.п. В общем, перечислить все ситуации для признания добросовестным приобретателем.

Важно! Проверить недвижимость и продавца нужно именно перед покупкой, а не после нее. Только тогда суд примет доводы в случае разбирательства.

На что может рассчитывать добросовестный приобретатель?

Если покупателя недвижимости признали добросовестным приобретателем, он сможет либо сохранить квартиру за собой, либо получить компенсацию. По словам Анастасии Власовой, в практике чаще встречается второй вариант. Впрочем, оставить жилье в своей собственности можно.

«Недвижимость может быть сохранена, но придется доказывать, что это единственное жилье, под него взят кредит, туда все переехали семьей, чуть ли не ребенку спланировали школу и ВУЗ по месту регистрации», – уточняет эксперт.

Также у оспаривания сделки есть срок исковой давности. Когда с момента регистрации права собственности прошло 3 года, забрать ее у добросовестного приобретателя уже нельзя.

В каких случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость?

В ст. 302 ГК РФ говорится, что добросовестный приобретатель вынужден вернуть имущество:

• если им распорядились без согласия собственника, к примеру, продали мошенники по поддельному паспорту;
• если его получили в дар, то есть безвозмездно, от человека, который не мог его отчуждать.

В таких ситуациях сохранить недвижимость не получится, но добросовестный приобретатель имеет право подать иск о возмещении убытков к тому, кто ее продал. Продавец же обязан вернуть ему сумму покупки.

Может ли добросовестный приобретатель компенсировать потерю недвижимости?

Добросовестный приобретатель, оставшийся без приобретенной недвижимости, может единоразово компенсировать расходы на нее. Компенсация из бюджета государства положена только при определенном условии, согласно ст. 68.1 ФЗ-218:

• если добросовестный приобретатель получил от продавца только часть денег или вовсе не получил их в течение полугода (отсчет начинается, когда судебное решение о возмещении убытков вступает в силу).

Если добросовестный приобретатель подпадает под условия, он подает иск к Российской Федерации. Максимальная сумма возмещения не установлена. Но в законе прописано, что добросовестный приобретатель может претендовать на уплаченную за жилье сумму (либо остаток от нее) или на кадастровую стоимость объекта. Причем учитывать будут кадастровую стоимость на ту дату, когда начал действовать судебный акт о возмещении убытков.

Тем не менее существуют ситуации, когда человек не получит компенсацию. Это те случаи, в которых он является недобросовестным покупателем. «Указывать на недобросовестность приобретателя будет то, что цена объекта ниже рыночной, а покупатель при этом пошел на сделку. Даже если он проверил недвижимость, суд скажет: «Уважаемый, ты покупаешь недвижимость за 2 млн, когда она стоит 5. Ты не задумался, что что-то не так?» Тогда добросовестным не признают, а недвижимость явно заберут без компенсации», – предупреждает юрист.

Поэтому всегда не только проверяйте недвижимость перед покупкой, но и учитывайте другие факторы приобретения. Низкая цена или частая смена собственников должны насторожить не меньше, чем долги продавца. Нюансов много, но, если их учесть, шансов стать добросовестным приобретателем в глазах судьи гораздо больше.

Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем

Истребование имущества из чужого незаконного владения — распространенная категория споров в российских судах. Положения законодательства и сложившаяся судебная практика показывает, что практически над каждым приобретателем недвижимого имущества нависает риск его потери, что влечет серьезные, пагубные материальные последствия для последнего. Субъекты, занимающиеся хозяйственной деятельностью, также не избавлены от риска потери коммерческой недвижимости.

Анализ практики применения судами положений законодательства о виндикации позволяет выявить контуры для защитной стратегии добросовестного приобретателя – субъекта, занимающегося хозяйственной деятельностью, в случае истребования у них коммерческой недвижимости.

Российское законодательство устанавливает, что виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Верховный Суд неоднократно указывал, в частности в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014, далее – Обзор Президиума ВС от 01.10.2014), что по такой категории дел обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию, являются:

· наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

· выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

· возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

· наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

При этом, в другом Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) Верховный Суд указал судам, как подлежит распределять бремя доказывания между сторонами спора.

Истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Ответчику надлежит предоставить доказательства возмездности приобретения имущества.

Как правило, доказывание указанных обстоятельств большого затруднения как у истца (за исключением, может быть, установление наличия/отсутствия воли на передачу имущества), так и у ответчика не вызывает.

Краеугольным камнем в доказывании по названной категории дел является вопрос добросовестности приобретателя.

На первый взгляд, вопрос добросовестности приобретателя не должен возникать в виндикационном споре, и это подтверждает закон, так п. 5 ст. 10 ГК устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поэтому ответчику можно «расслабиться» и наблюдать как его процессуальный оппонент собирает доказательства.

Однако, и об этом говорил Верховный Суд, истец вправе доказывать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя. Вот почему процессуальная пассивность приобретателя, основанная на презумпции добросовестности, может сыграть с ним злую шутку и лишить его права собственности на имущество.

В связи с чем, приобретатель должен серьезно озаботиться поиском и сбором доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения им недвижимости.

Добросовестность приобретения имущества свидетельствует о том, что приобретатель не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Субъективный характер данной правовой категории предопределяет пристальную оценку судом всех обстоятельств дела, действий приобретателя.

Кроме того, очевидно, что стандарт доказывания добросовестности приобретения коммерческой надвижимости хозяйствующим субъектом выше нежели стандарт доказывания добросовестности приобретения жилых помещений гражданами. Это стоит учитывать при защите коммерческой недвижимости от виндикационного требования, и максимально наполнять свой портфель доказательств, подтверждающий добросовестность приобретателя.

Судебная практика показывает, да и практикующие юристы знают, что запись в ЕГРН и запрос приобретателем выписки из публичного реестра не является бесспорным доказательством добросовестности приобретения спорного имущества.

Позиция Европейского Суда по правам человека относительно достаточности сведений публичного реестра при подтверждении добросовестности приобретателя

Вместе с тем, стоит отметить, что Европейский Суд по правам человека (далее — ЕСПЧ) занимает иную позицию. Напомню, что Российская Федерация является участником «Конвенции о защите прав человека и основных свобод" (Заключена в г. Риме 04.11.1950, вместе с «Протоколом [№ 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), «Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984), далее – Конвенция и Протоколы к ней). В связи с этим, Российская Федерация признает юрисдикцию ЕСПЧ по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней обязательной.

Пленум Верховного Суда в п. 10 постановления от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» указал, что применение судами Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции.

Помимо этого, правовые позиции ЕСПЧ, содержащиеся в его окончательных постановлениях, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными (ст. 46 Конвенции; ст. 1 Федерального закона от 30.03.1998 № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»).

Европейский Суд по правам человека рассмотрел дело «Гладышева против Российская Федерация» по жалобе № 7097/10, в ходе которого высказал интересную позицию. Так, ЕСПЧ указал, что к исключительной компетенции государства относится определение условий и порядка отчуждения имущества, а также контроль соблюдения этих условий. Сделки по отчуждению недвижимого имущества требуют легализации государства, в частности, Федеральной регистрационной службой, посредством процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника. При наличии регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, покупатель имущества не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.

Конституционный Суд в постановлении от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» также ссылался на указанную позицию ЕСПЧ. В частности, высший суд указал, что сторонний покупатель имущества не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции.

Видится, что указанная правовая позиция ЕСПЧ может быть полезной при доказывании добросовестности приобретателя – гражданина, однако, какой положительный эффект она окажет в случае, если приобретатель будет являться хозяйствующим субъектом, а истребоваться будет коммерческая недвижимость, судить сложно, однако, не стоит забывать о существовании такой правовой позиции ЕСПЧ.

Обстоятельства, подтверждающие добросовестность приобретателя

В информационном письме Президиум ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указывает некоторые обстоятельства, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя, в частности заниженная цена стоимости имущества (в указанном ВАС деле имущество продано по цене вдвое ниже рыночной), родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделки, направленной на передачу имущества.

Учитывая, что законодательством не предусмотрена обязанность покупателя осуществлять оценку стоимости приобретаемого имущества на предмет соответствия рынку, кроме того, принцип свободы договора позволяет сторонам согласовать любую цену коммерческой недвижимости, однако в вопросе доказывания добросовестности приобретателя, заниженная стоимость спорного имущества, наряду с иными обстоятельствами, может свидетельствовать об отсутствии этой добросовестности. Так, суд признает приобретателя недобросовестным, в случае, если установит, что приобретатель осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной цене в отсутствие каких-либо разумных причин определения такой цены, не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку заниженная цена покупки должна была вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.

Судебная практика поддерживает такой подход, в частности Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2015 N Ф06-6457/2013, Ф06-26151/2015 по делу N А06-5319/2013.

Помимо этого, Президиум ВАС в постановлении от 09.09.2008 № 6132/08 указывал, что приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем.

Однако, имеются и обратные примеры в судебной практике, когда занижение стоимости имущества на 25% суды не расценили как недобросовестность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 № 02АП-4604/2016 по делу № А28-4233/2015). Суды посчитали, что само по себе несоответствие цены сделки рыночной цене не может иметь существенного значения, т.к. для опровержения добросовестности приобретателя такое несоответствие должно быть явным, поскольку в обычных условиях оборота продавец может быть заинтересован в продаже имущества по цене ниже рынка.

Таким образом, стоимость имущества должна быть явно заниженной, предположительно более чем на 50%.

Наличие родственных и иных связей (свидетельствующих об аффилированности) сторон сделок, направленных на передачу права собственности, должно, по мнению судов, вызвать у приобретателя сомнение в полномочиях конечного продавца на отчуждение спорного имущества. Соответственно, приобретая коммерческую недвижимость хозяйствующий субъект должен проверить на предмет аффилированности контрагентов по сделкам, в ходе которых отчуждалась эта недвижимость.

Кроме указанных обстоятельств о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать незначительный срок перепродажи спорного имущества. В упомянутом выше постановлении АС Волго-Вятского округа по делу № А28-4233/2015, суды установили, что между первоначальной и повторной сделкой прошло 5 месяцев, что при отсутствии доказательств совершения сделки по цене явно не соответствующей действительной стоимости спорного имущества не может указывать на недобросовестность ответчика.

Соответственно, момент, когда срок перепродажи имущества перестает быть незначительным, что, соответственно, устраняет сомнения добросовестного приобретателя в полномочиях продавца, будет оцениваться судом в совокупности с иными фактическими обстоятельствами дела.

Истец, доказывая недобросовестность приобретателя, должен показать, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Опровергая и доказывая обратное, крайне важно, показать суду, что приобретатель предпринимал дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, в целях полного выяснения правомочий отчуждателя имущества.

Перечислить всё многообразие возможных обстоятельств, на которые приобретатель может сослаться в подтверждение проверки правомочий продавца на отчуждение имущества, будет достаточно сложно, вместе с тем, обозначить более-менее достаточный для суда перечень указанных обстоятельств будет разумно и возможно.

Первоначальные проверочные действия должны быть направлены на проверку всей цепочки сделок, по которой передавалось спорное имущество, а также проверка наличия каких-либо обременений и ограничений в отношении приобретаемой коммерческой недвижимости. Наличие выписки из ЕГРН о переходе прав покажет суду, что приобретатель совершал действия, направленные на установление правомочий продавца спорного имущества.

Помимо этого, проверка правоустанавливающих документов на недвижимость, согласно Обзору Президиума ВС от 01.10.2014, свидетельствует о добросовестности приобретателя, данное обстоятельство может быть подтверждено, например, официальным запросом покупателя всех правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого имущества у продавца.

Непосредственный осмотр приобретаемой коммерческой недвижимости работниками организации-приобретателя, в результате которого составлен акт осмотра, подписанный сторонами сделки, либо указание на проведенный осмотр непосредственно в договоре купли-продажи, подтвердит направленность воли приобретателя на устранение каких-либо сомнений в полномочиях продавца на отчуждение спорного имущества.

Проведение мониторинга цен на коммерческую недвижимость схожую по характеристикам со спорным имуществом на соответствующем рынке также продемонстрируют суду добросовестность приобретателя. Такой мониторинг может быть проведен юристом организации-приобретателя, а его результат может быть оформлен внутренним документом последнего.

Таким образом, сложившийся подход судов к доказыванию факта добросовестного приобретения имущества, истребуемого в порядке виндикации, свидетельствует о том, что приобретатель должен ответственно и серьезно подойти к вопросу сбора и оценки доказательств, подтверждающих совершение исчерпывающих действий, направленных на проверку полномочий продавца на отчуждение этого имущества.

Кроме того, хозяйствующие субъекты должны помнить, что защита права собственности на принадлежащее имущество начинается задолго до судебного разбирательства.