Как уйти под УК Жилищник при закрытии ЖСК?
В старом ЖСК умер председатель, подпись и счёт ФНС заблокировала. За газ, электро, телефон собственники платят напрямую, а деньги за услуги Жилищника (вода, канализация, двор, подъезды) оплатить не можем, деньги копяться на счёте ЖСК
Кворума нет и не будет, даже заочного, даже через письма, поэтому нового председателя не будет и ФНС потом ЖСК закроет. Хотим поностью уйти под УК Жилищник, а не к кому-либо через торги, но как это сделать. Заранее благодарю за пояснения. Вадим vad1960@gmail.com
1. Чтобы сменить способ управления домом с ЖСК на УК ст 161 ЖК РФ, нужно всем выходить из членов кооператива-членство в кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива из кооператива на основании заявления о выходе из него по истечении срока, установленного уставом кооператива,.
2.Далее собрать общее собрание стст 44-47 ЖК РФ вышедших из ЖСК собственников В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о переходе на способ управление дома:-управляющей компанией.
3 Уведомить УК Жилищник, о принятом решении и заключить с ней договор управления МКД ст 162 ЖК РФ
4. А ЖСК как болтающееся юридическое лицо, не ведущую деятельность пусть закрывает ФНС.
Вы пишите, что «хотим полностью уйти под УК «Жилищник»» , кто мы? Собственники квартир?
Тогда нужно собрание провести в любом виде, с соответствии с Жилищным кодексом РФ.
По другому нельзя.
Процедура смены жск такая:-Необходимо провести общее собрание;
Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
Известить ЖСК (при необходимости);
ЖСК – это юридическое лицо, поэтому может осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидирован.
Подписать договор на оказание услуг с новой УК.
Наверное самый адекватный совет в Вашем случае это обратиться непосредственно в ту УК, в которую Вы хотите перейти. У них есть юристы (юрист) который и возьмёт на себя решение этого вопроса, потому, что они кровно заинтересованы в том чтобы Вы перешли под их управление.
Вадим, добрый день.
Конечно Вам надо связаться с Управляющей компаний Жилищник, в штате есть юрист.
Запишитесь на приём, может в составе инициативой группы, Вам помогут оформить весь процесс.
Согласно ст. 10 ЖК РФ
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Надеюсь мой ответ Вам полезен!
Здравствуйте, да никак, пока вы не ликвидируетесь как ЖСК, как только вас ликвидирует ФНС, вы кстати в порядке обращения граждан можете обратиться в ФНС и узнать о сроках ликвидации вас как ЖСК, так как деятельность не ведете давно, это можно сделать в единственном числе, все остальное в том числе, выбор УК осуществляется только на общем собрании, если вы законы знаете, то согласно ст 161 ЖК РФ
Без проведения общего собрания согласно ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ НЕЛЬЗЯ ВЫБРАТЬ УК, которую хотите вы, НЕЛЬЗЯ, это прямо предусмотрено ст 161 ЖК РФ,
Вам необходимо действовать согласно Закону, по другому не получиться, дождаться ликвидации.
Если даже Вы обратитесь на прямую в УК Жилищник они Вам нового не скажут, но в любом случае необходимо дождаться когда пройдет ликвидация ЖСК (ЖК РФ Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива).
Для того чтобы произошла ликвидация быстрей согласно ч. 3 ст. 61 ГК РФ кооператив ликвидируется на основании решения суда, обратитесь в ГЖИ.
Всего Вам наилучшего!
Обратитесь в УК Жилищник в которую вы хотите перейти для того, чтобы при проведение конкурса по выбору УК они предприняли меры
По закону в случае отсутствия кворума обязанность по выбору УК для управления МКД возложена на органы МСУ положениями ст. 161 Жилищного кодекса. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (ч. 4 и ч. 13); способ отбора УК (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности;
В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение полугода до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД
Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома;
помимо этого, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которым конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом
Спасибо, но такие формальные ответы не нужны. Законы знают и читать умеют многие. Вчитайтесь в вопрос-кворума нет и не будет. Что делать?
Читайте также:
Несоответствия в бухгалтерии ЖСК: Возможные способы проверки без внеочередного собрания
Проверка бухгалтерии ЖСК.
В нашем ЖСК сменился председатель по ричине смерти прежнего. Смена произошла при неполном собрании членом ЖСК были подписаны в протокол собрания непришедшие члены ЖСК, собрание вела бухгалтер, которая лобировала всячески кандидатуру нового председателя. ЖСК за 1 год я, как член правления, поняла, что бухгалтеру выгоден этот не очень понимающий в документах и отчетности председатель. Скоро будет отченое собрание. Ревизионная комиссия на протяжении 20 лет один и то же человек, у которого уже много лет есть льготы по квартплате. На собрание приходят только старушки, не понимающие вообще что происходит. Как можно проверить бухгалтерию ЖСК без внеочередного собрания?
На каких основаниях, как и кем проводится ликвидация ТСЖ
Мы уже писали о том, как в многоквартирном доме создать товарищество собственников жилья или недвижимости. Сегодня рассказываем о том, на каких основаниях ТСЖ может быть ликвидировано, кто имеет право обратиться в суд с соответствующим требованием и почему суд может в этом отказать.
Основания для ликвидации товарищества собственников жилья приведены в ГК РФ и ЖК РФ
- По решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ).
- По решению суда в связи с:
- грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
- деятельностью без надлежащего разрешения (лицензии);
- деятельностью юрлица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона;
- иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано.
В ст. 145 ЖК РФ указано, что решение о ликвидации ТСЖ обязаны принять собственники помещений в доме на общем собрании, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме. Также принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ могут только госорганы или муниципалитет
При ликвидации ТСЖ через суд важно, кто именно подал иск, поскольку в ч. 3 ст. 61 ГК РФ круг уполномоченных на такие действия лиц строго ограничен. В этом списке нет физических лиц – собственников или нанимателей помещений в многоквартирном доме.
- орган Госжилнадзора в случае, если был нарушен порядок создания товарищества или в деятельности ТСЖ выявлены иные неустранимые грубые нарушения закона (ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 61 ГК РФ);
- прокуратура, если в ходе проверки работы товарищества были выявлены нарушения прав, свобод и законных интересов граждан, неопредлённого круга лиц или государства (ст. 35 № 2202-1, ч. 1 ст. 45 ГПК РФ);
- орган местного управления при выявлении нарушений при создании товарищества собственников или грубых нарушений законодательства РФ.
Также отметим, что в суд с иском о ликвидации любой организации может обратиться налоговый орган (ч. 11 ст. 7 № 943-1). Если же иск подаётся жителем многоквартирного дома, то суд указывает на отсутствие у истца соответствующих полномочий и отклоняет жалобу физлица (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостана от 25.09.2018 по делу № 2-446/2018).
Ликвидацию ТСЖ в соответствии с ГК РФ проводит созданная комиссия
Ликвидация товарищества собственников жилья проводится по общему для всех юридических лиц порядку, который закреплён в ст.ст. 61 – 65 ГК РФ (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ).
После принятия решения о добровольной или принудительной ликвидации ТСЖ, общее собрание собственников или членов ТСЖ, иной орган, принявший решение о прекращении работы товарищества, обязаны назначить ликвидационную комиссию, установить порядок и сроки ликвидации, составить промежуточный баланс, уведомить орган ГЖН о своих действиях (ч. 3 ст. 62 ГК РФ).
С момента назначения такой комиссии именно она управляет всеми делами товарищества собственников и даже представляет его в суде (ч. 4 ст. 62 ГК РФ). В её обязанности также входит публикация в официальных СМИ сообщения о порядке и сроках предъявления кредиторами требований к ТСЖ, письменное уведомление кредиторов и взыскание дебиторской задолженности (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).
У кредиторов при этом должно быть не менее двух месяцев с момента опубликования информации о грядущей ликвидации ТСЖ на предъявление товариществу требований (ч. 1 ст. 63 ГК РФ). После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс (ч. 6 ст. 63 ГК РФ).
Затем комиссия уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации ТСЖ и предоставляет пакет необходимых документов (ч.ч. 2, 3 ст. 22 № 129-ФЗ). ТСЖ считается ликвидированным после внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц (ч. 6 ст. 22 № 129-ФЗ, ч. 9 ст. 63 ГК РФ).
В отсутствие решения ОСС ликвидацию товарищества собственников может утвердить только суд
Остановимся отдельно на случае, указанном в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, в котором прописана обязанность собственников на ОСС принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме.
При этом возникает противоречивая ситуация: у собственников есть такая обязанность, но никто не может заставить их собраться на ОСС и принять такое решение.
В нормативно-правовых актах нигде не прописан механизм понуждения собственников или наказания их за бездействие. В отсутствие решения ОСС о ликвидации ТСЖ добиться этого жители дома с помощью контролирующих органов могут только в судебном порядке в связи с грубым нарушением закона (постановление ФАС Дальневосточного округа по делу № А73-2002/2011, решение Старооскольского городского суда Белгородской области по делу № 2а-3123/2018).
Суд обращает внимание на законность решений ОСС и выполнение ТСЖ своих прямых обязанностей
Наличие решения ОСС о ликвидации товарищества собственников, в котором члены обладают 50% и менее от общего числа голосов в доме не является гарантией, что такое ТСЖ действительно будет ликвидировано.
Правление товарищества или его председатель может отказаться предпринимать действия, предусмотренные ст. ст. 61 – 65 ГК РФ при ликвидации юрлица, фактически продолжая работу ТСЖ. В таком случае уполномоченный орган может обратиться в суд с иском к понуждению. Но и в этом случае суд может не принять положительного решения о ликвидации товарищества.
При этом в суде инициаторам ликвидации ТСЖ необходимо доказать, что соответствующие решения приняты на ОСС/ОСЧ в соответствии с требованиями ЖК РФ (решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-887/2018, Зубцовского районного суда Тверской области по делу № 2-221/2018).
При рассмотрении подобных дел суд обращает внимание на фактическое осуществление товариществом своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, наличие/отсутствие грубых нарушений при его создании (решения Старооскольского городского суда Белгородской области по делу № 2а-3123/2018, Ленинградского районного суда г. Калининграда по делу № 2-2138/2018, Железнодорожного районного суда г. Пензы по делу № 2а-1348/2018).
Принять к сведению
- Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в добровольном порядке по решению общего собрания членов ТСЖ либо по решению ОСС в случае, если члены товарищества не обладают достаточным количество голосов от общего числа голосов в доме.
- Ликвидация ТСЖ может быть проведена в принудительном порядке по решению суда, куда имеют право обратиться уполномоченные госорганы или муниципалитет.
- Сам факт отсутствия у членов ТСЖ более 50% голосов от числа всех голосов в доме не является безусловным фактом для ликвидации товарищества. Обязательно должно быть решение об этом ОСС, в том числе при принуждении учредителей через суд.
Чтобы ликвидировать ТСЖ, инициаторам процесса необходимо провести общее собрание членов/собственников, на котором будет принято соответствующее решение. Затем к работе должна приступить ликвидационная комиссия, которая решит вопросы с кредиторами и направит документы в регистрационный орган для исключения ТСЖ из реестра юрлиц.
Власть переменилась: как сменить управляющую компанию?
Зачастую собственников квартир не устраивает качество работы действующей управляющей компании. Однако ее смена представляется чем-то невообразимо сложным. SpbHomes.ru разобрался в вопросе.
Процедура и документы
Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.
Есть несколько способов управления многоквартирным домом:
- Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
- Создание жилищного кооператива (ЖК);
- Выбор управляющей компании большинством голосов собственников;
- Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.
При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.
В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.
Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.
- Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
- Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
- Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проголосовало за смену на общем собрании;
- Если УК лишили лицензии;
- По обоюдному соглашению сторон договора;
- При смене способа управления.
Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.
Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» — одно лицо.
Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.
Что должны делать собственники в таком случае?
- Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
- Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
- Отправить копию протокола управляющей компании;
- Выбрать новую управляющую компанию;
- Заключить договор с новой УК.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.
Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.
Процедура мало чем отличается от вышеописанной:
- Необходимо провести общее собрание;
- Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
- Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
- Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
- ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
- Подписать договор на оказание услуг с новой УК.
В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.
Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.
Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.
Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».
Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.
Как выйти из ЖСК?
Разбираемся, как можно выйти из жилищно-строительного кооператива и забрать свои деньги.
Где прописан порядок выхода из жилищно-строительного кооператива?
Деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) регламентирована главами 11 и 12 Жилищного кодекса России ? Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Однако сегодня закон не учитывает некоторых нюансов деятельности ЖСК, в том числе не содержит подробного описанного порядка выхода из кооператива.
При этом документом, в котором должны быть прописаны все условия участия в ЖСК, в том числе порядок выхода и возврата паевых взносов, является устав кооператива. Поэтому перед вступлением в жилищно-строительный кооператив в обязательном порядке нужно ознакомиться с этим документом.
Как вернуть паевой взнос при выходе из кооператива?
Шаг 1. Подайте заявление о своем выходе из ЖСК на имя председателя
Шаг 2. Дождитесь соответствующего решения
Шаг 3. Получите средства своего пая
После того, как кооператив принял решение об исключении участника, денежные средства, которые он внес в качестве пая, должны быть ему возвращены. Срок выплаты пая устанавливается уставом ЖСК, но по закону не должен превышать 2 месяцев со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении участника.
Шаг 4. Верните квартиру ЖСК
Если участник получил от ЖСК квартиру, но подал заявление о выходе из кооператива и возврате пая (или был исключен по другим причинам), то он обязан вернуть ЖСК жилое помещение в течение 2 месяцев со дня принятия решения об исключении ? ст.133 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ .
Что делать, если кооператив не вернул пай в установленные сроки?
Если кооператив не вернул пайщику средства в течение 2 месяцев после исключения, то он имеет право обратиться в суд. В таком случае требовать можно не только возврата средств пая, но и возмещения оплаченной при подаче искового заявления госпошлины, а также процентов за пользование денежными средствами.
Однако судебная практика показывает, что неустойка за пользование средствами взыскивается не за весь период нахождения денег у кооператива, а только за период, когда ЖСК неправомерно удерживал их у себя.
Может ли кооператив самостоятельно исключить участника?
Да, если участник ЖСК грубо нарушает свои обязанности, он может быть исключен из кооператива. Решение принимается путем голосования на общем собрании кооператива ? п.3, ст. 130 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ .
Основанием для принятия такого решения может быть систематическая неуплата паевых взносов. В этом случае ЖСК возвращает исключенному участнику вложенные им денежные средства (как правило, за вычетом штрафа, сумма которого определяется договором и уставом).
Можно ли выйти из ЖСК одной квартирой?
Закон допускает добровольный выход из жилищно-строительного кооператива, в том числе отдельных его участников ? п.1, ст. 130 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Для этого необходимо направить на имя председателя кооператива заявление, составленное в произвольной форме. В заявлении участник уведомляет председателя о своем желании выйти из кооператива и забрать денежные средства, которые были внесены им в счет пая.
Что происходит в случае ликвидации кооператива?
В случае ликвидации кооператива все его имущество распределяется между участниками по правилам, прописанным в уставе ЖСК.
Существует два способа ликвидации жилищно-строительного кооператива: признание банкротом по решению суда или по решению участников ЖСК. Причиной может стать окончание строительства либо истечение срока, на который создавался кооператив.
Как еще прекращается членство в ЖСК?
Основанием для прекращения членства в кооперативе по строительству жилья может стать смерть участника. В таком случае право на выплату пая, а также на включение в состав кооператива переходят к его наследникам ? п.4, ст. 130 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ .