Если дом признан аварийным каков срок расселения

ВС разъяснил права граждан в программе по расселению аварийного жилья

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась. Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».

Что делать, когда за аварийное жилье дают маленькую компенсацию?

В России тысячи семей живут в аварийных домах с большим количеством конструктивных недостатков. Согласно закону, все семьи могут получить денежную компенсацию или квартиру. Что выбрать? Все ли участвуют в программе расселения? А отказаться можно? Какой будет компенсация? Пришло время разобраться.

Содержание

Когда дом признается аварийным?

Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.

Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.

Здание аварийное, если:

• оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
• его износ выше 70%;
• рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
• постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
• не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.

Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.

Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.

Проявить инициативу на признание аварийности здания может:

• муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
• сотрудники Роспотребнадзора;
• МЧС;
• проживающие в здании люди.

Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.

Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:

1. жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
2. на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
3. оформленное заключение передают жильцам;
4. в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).

В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:

1. заявления жильцов;
2. заключение экспертов;
3. жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
4. паспорта.

Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.

Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.

После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.

Очередь на расселение меняется, если:

• выявлена угроза обрушения здания;
• таково решение суда;
• таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
• срок строительства дома для переселения был затянут.

Что будет с людьми, если здание признают аварийным?

Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.

Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:

• жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
• если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
• в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
• здание расположено в том же районе;
• при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
• граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
• очередникам дают дома с недостающим метражом.

Есть и дополнительные условия. Так граждане имеют право на получение жилья с аналогичным количеством комнат (можно больше) и с отделанными поверхностями. Подключенных коммуникаций недостаточно: они должны работать бесперебойно.

Отдельное внимание уделяется придомовой территории: она должна быть ухожена. В пешей доступности должны быть расположены детские площадки, парковки, лавочки, место под сбор отходов.

Администрация может предложить жильцам несколько вариантов переселения: при желании можно отказаться от этого дома в пользу другого. Но следует понимать, что обычно в первую очередь предлагают лучшие варианты.

Можно ли жить в аварийном доме?

В ЖК РФ сказано: если комиссия признала здание аварийным, жильцы обязаны быть выселены в течение двух дней. Согласно закону, здания с сильным износом, испорченными несущими конструкциями, нарушением санитарных норм не являются жильем. Проживание запрещено на законодательном уровне.

Однако если в течение положенных двух суток государство не предоставляет новое жилье, у людей есть два варианта:

1. временно пожить в доме из государственного фонда. Никаких прав граждане не имеют, это просто бесплатная аренда помещения;
2. остаться в аварийном доме, понимая риски данного решения.

Прописка в аварийном доме разрешена, а приватизация – нет. В Жилищном Кодексе отмечено, что переселение из такого здания – мера вынужденная. Поэтому договоры социального и коммерческого найма расторгаются в судебном или добровольном порядке.

Нужно ли платить за аварийное жилье квартплату?

Согласно ЖК РФ факт признания здания аварийным не считается основанием для освобождения от уплаты квартплаты. Поэтому да, жильцы обязаны платить за коммунальные услуги, даже проживая в аварийно непригодном здании.

Жильцы дома платят за воду, газ, вывоз мусора, отопление, текущий ремонт дома. При этом со следующего месяца после признания аварийности жилья граждане могут не оплачивать его капитальный ремонт.

Важно! Если у жильцов имеется долг по оплате коммунальных услуг, по программе расселения новую квартиру им все равно предоставят. Но долг за собственником остается, его могут взыскать через суд.

Кому положена квартира, а кому — деньги?

Есть два типа жильцов: собственники квартир и наниматели по договору социального найма не приватизировавшие жилье. Условия расселения для них разные.

Нанимателям взамен жилья в аварийном доме положена равнозначная по площади и количеству комнат квартира — также в социальный наем. Денежная компенсация им не положена! Новое жилье должно быть в этом же населенном пункте. Однако выбрать район удобный для проживания нельзя! Предоставить квартиру в другом населенном пункте региона могут только с согласия жильцов. Попал дом в региональную программу или нет при этом значения для нанимателей не имеет! ст. 86, ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Собственники же, дома которых не попали в региональную программу, при расселении могут рассчитывать только на денежную компенсацию и возмещение расходов на переезд. А если дом включен в программу, то собственник вправе выбирать между деньгами и равнозначным жильем. Как знать входит ли ваш дом в программу расселения рассказано чуть ниже.

У Верховного суда на вопрос ответ таков:

• если аварийное здание попадает под снос, но оно не входит в программу по переселению, у жильцов собственников выкупают такую квартиру – они получают денежную компенсацию;
• если жилье входит в программу, владельцы могут получить как деньги, так и новое жилье.
• наниматели по договору социального найма при любых обстоятельствах получают равноценое жилье также на условиях социального найма. Денежная компенсация не положена.

Программа по переселению финансируется из государственного бюджета: сроки реализации – 2019-2025 годы. Людям, чьи дома были признаны аварийными после начала 2017 года, положены деньги.

На практике выглядит это так. Муниципалитет и жильцы заключают соглашение, согласно которому жилье изымается, а жильцов расселяют. Администрация сносит дом и ЗУ, на котором он был расположен: все это становится государственной собственностью.

Есть три варианта развития событий:

1. жильцы выбирают денежную компенсацию. В указанный срок они приходят в администрацию, заключают соглашение и оговаривают сумму. После выселения им отдают деньги;
2. граждане выбирают новое жилье. Они приходят в администрацию, подписывают соглашение, и за ними регистрируется право собственности;
3. если владельца не устраивает ни один из вариантов, жилье все равно будет изъято, но через суд. Если в течение трех месяцев жилец не отвечает на извещение, администрация передает дело в суд. Что тогда получит жилец, решает судебный орган.

Что понимать под равнозначным жильем

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади.
При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

И еще один момент! Когда семья в аварийном доме живет в стесненных условиях — 30 кв.м общей площади на 5-6 проживающих человек (при этом семья стоит на очереди для получения квартиры большей площади) и им предоставляют по программе переселения квартиру такой же площади — это нормальная практика. (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.

Как узнать входит ли ваш дом в региональную программу расселения

Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда по всем регионам Российской Федерации, размещены на сайте https://www.reformagkh.ru/relocation в разделе «Расселение аварийного жилья/Программы субъектов РФ».
Программы переселения формируются в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в соответствии с порядком, установленным приказом Минстроя России, это официальная информация.

По указанному национальному проекту подлежат расселению многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Реализация мероприятий по данному проекту предусмотрена на период до 1 сентября 2025 года. Срок переселения каждого дома установлен в региональной программе соответствующего субъекта РФ.

Как рассчитывают и как начисляют компенсацию?

Компенсация за снос аварийного жилья – значимый вопрос для любого собственника. Но чаще всего сумма, назначенная государством, оказывается слишком маленькой для покупки нового жилья. Особенно часто проблемы возникают, если владелец имеет и участок земли: прибавляется лишь незначительная сумма.

Муниципалитет обращается к оценочным компаниям для определения стоимости аварийных квартир. Если владелец жилья не согласен с предложенной суммой, он либо обращается в суд, либо самостоятельно обращается в оценочную компанию и передает результаты в муниципалитет. Если есть несогласие со стороны муниципалитета, стороны все равно будет ожидать судебное разбирательство.

В компенсацию входит:

• рыночная стоимость помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в доме, с учетом ЗУ;
• сумма невыполненного капремонта;
• расходы жильца на переезд – госпошлина, комиссия риелтора, грузовое такси, аренда временного помещения и пр. убытки понесенные с переездом, в том числе упущенную выгоду.

Если уверены в своей правоте, не спешите отчаиваться. В судебной практике известно немало случаев, когда оценочная компания, нанятая собственником, давала более правильный и выгодный для владельца квартиры результат.

Семикомнатная квартира жителя Томска – гражданин Х – находилась в аварийном здании. Администрация города предложила выплатить ему компенсацию – 1 303 120 рублей. Мужчина не согласился с решением и самостоятельно обратился в оценочную компанию: сумма возросла до 2 699 000 рублей.

После судебной экспертизы выяснилось, что гражданин Х абсолютно прав по поводу положенной ему суммы. Администрация не только выплатила положенную сумму, но и возместила убытки – 15000 рублей за судебную экспертизу и 300 рублей за госпошлину.

Также собственникам аварийного жилья важно знать:

1. После того как дом признан аварийным они в праве пользоваться им по своему усмотрению, в том числе производить ремонт и прочие улучшения состояния. Однако данные изменения уже никак не повлияют на стоимость компенсации!
2. Если у собственника более не имеется в собственности другого пригодного для жилья помещения, то он вправе по заявлению сохранить право пользования данным помещением на срок не более 6 меяцев после получения компенсационного возмещения.
3. Если вы приобрели помещение после того как оно было признано аварийным и это приобретение не связано с получением наследства, то размер возмещения будет никак не больше стоимости его приобретения!

Что будет, если я откажусь от компенсации и нового жилья?

Ничего не будет, поскольку этот вариант недопустим. В теории собственник может отказаться и от новой квартиры, и от компенсации. Но спустя три месяца после отправки уведомления администрация обратится в суд, и владельцу жилья все равно придется выехать. Что он получит в качестве компенсации, будет решать суд.

Какие расходы несет собственник?

В теории собственник ни за что не платит, на практике все выглядит несколько иначе. Владельцы квартир все равно сталкиваются с непредвиденными расходами:

• согласие на получение компенсации от всех жильцов (должно быть нотариально заверено) – каждая бумага от 1000 рублей;
• новый технический паспорт – от 10000 рублей;
• выписка из ЕГРН – 300 рублей;
• помощь независимой организации в оценке состояния жилья – от 10000 рублей.

На восстановление уничтоженных или утерянных документов собственнику придется потратить не меньше 5000 рублей.

Сроки

Между подачей заявления и получением денег проходит от двух до четырех месяцев: все зависит от дома. Если граждане и муниципалитет подписывают соглашение, деньги приходят в течение десяти дней. Если некоторые владельцы квартир отказываются переселяться, или возникли трудности с подготовкой документов, процедура может длиться и полгода.

Что делать при отказе?

Если администрация отказывается выплачивать денежную компенсацию, настаивая на предоставлении жилья, или предлагает слишком малую сумму, собственникам приходится обращаться в суд. Следует понимать, что чиновники специально занижают сумму, поэтому в большинстве случаев суд будет на стороне истца.

Могут ли требовать доплату при переселении?

Чтобы ответить на этот вопрос, следует рассмотреть два случая:

Первое дело, в котором разбирался Верховный суд, касалось доплаты за площадь. Может ли власть требовать доплаты, если собственник получает большую квартиру? По решению суда, нет, не может. Но с оговоркой: если собственник сам готов доплатить и получить жилье большего метража, никаких проблем нет. Но если жильцы не готовы ничего доплачивать, администрация передаст равнозначное жилье (или лучшее, но без всяких доплат). Подобная ситуация произошла в Архангельске. Новую квартиру оценили в 4000000 рублей, а старую в доме 2500000 рублей. Администрация потребовала доплату, но граждане отказались и обратились в суд. Суд признал правыми собственников квартир, но после оспаривания решения на основании законодательства жильцам в иске отказали. Жильцы барака не остановились на этом и обратились в Верховный суд. Суд уточнил, что источником финансирования в данном случае являются не граждане, а деньги фонда, местного и областного бюджета. Дело было снова пересмотрено;

В Рязанской области возникла следующая ситуация. У женщины была однокомнатная квартира площадью 25 м 2 на 2 этаже с индивидуальным отоплением. После того, как здание признали аварийным, гражданке предложили замену: «однушка» площадью 20 м 2 на пятом этаже с центральным отоплением, плюс на стенах уже виднелась плесень. Чиновники свое упущение не признали и обратились в суд. Они решили забрать жилье и выплатить женщине сумму в 215000 рублей. Суд подобное предложение одобрил. Жительница Рязанской области объяснила, что отказалась не от равнозначного, а от худшего варианта, но местный суд ее не услышал. И тогда женщина обратилась в суд Верховный. Судьи взяли сторону гражданки, и дело было отдано на новое рассмотрение.

Возврат денег за капитальный ремонт

Ваш дом признали аварийным, но вы исправно оплачивали капитальный ремонт? В некоторых случаях жильцы действительно могут вернуть деньги, но нужно знать, с чего начать действовать. Все ответы можно найти в имеющихся законах:

ст. 169 ЖК РФ, часть 2 гласит, что собственники квартир не оплачивают капремонт, если правительство РФ признало его аварийным и подлежащим дальнейшему сносу;

В этой же статье сказано: если дом попадает под реализацию программы комплексного развития территории и подлежит сносу, то «. ранее внесенные собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме используются на цели реализации комплексного развития территории жилой застройки»;

в ст. 174 ЖК РФ, части 2 указано, что если дом признали аварийным, деньги фонда капремонта идут на его реконструкцию или снос – смотря, что решат собственники. Если деньги после сноса вдруг остаются, то остатки делятся между собственниками. Если же участок, на котором стоит дом, изымается по муниципальным, государственным причинам, все средства, отданные на капремонт, владельцы квартир получают обратно в той пропорции, в которой они их и выплачивали;

ст. 184 ЖК РФ регулирует работу региональных операторов. В статье сказано: если многоквартирный дом подлежит ремонту, сносу, оператор направляет деньги (взносы собственников) на выполнение сноса или реконструкции. Решение принимают собственники квартир в соответствии со ст. 32 ЖК РФ – ч. 10, 11.

Если земельный участок изъяли для нужд муниципалитета или государства, региональный оператор, ориентируясь на нормативно-правовой акт субъекта России, выплачивает собственникам средства из фонда капремонта в тех пропорциях, в которых они были получены. Согласно ст. 32 ЖК РФ, владельцы квартир имеют право получить выкупную стоимость за изымаемое помещение.

Получается, вариантов у жильцов не много. Если ориентироваться на статью 174 ЖК РФ, средства собственников пойдут на реконструкцию/снос здания, что не обрадует владельцев квартир. Почему? Ни один жилец не захочет заниматься сносом дома, в котором он уже не будет жить, а имеющейся суммы ни за что не хватит на полноценный ремонт дома.

Единственный вариант: жильцы обращаются с заявлением, в котором указаны реквизиты счетов, куда должны быть перечислены деньги, и все обстоятельства, к региональному оператору. Иногда это может быть владелец счета – жилищный кооператив, ТСЖ, управляющая компания, фонд капремонта. Чтобы программа по возврату взносов была запущена, жильцы должны добиться постановления муниципального, государственного органа об изъятии ЗУ, на котором находится дом.

Есть еще один нюанс: в ноябре 2018 года в ст.184 ЖК РФ внесли изменения, согласно которым здания, в которых меньше 5 квартир, исключаются из региональных программ капремонта. Для получения денег из фонда капремонта собственник по электронной почте, почте РФ или лично предоставляет оператору документы:

паспорт/подтверждающий личность документ. Если от лица собственника действует другое лицо, нужен документ, подтверждающий его полномочия;

документ, который подтвердит, что собственник действительно является официальным владельцем квартиры.

В течение месяца оператор проверяет документы и принимает решение. Если решение положительное, собственник получает средства из фонда. Отрицательное решение должно быть мотивированным. Основанием для отказа может быть:

несоответствие документов и заявления обозначенным требованиям;

недостоверные сведения в документах или заявлении;

факт того, что собственник не делал взносы;

нет подтверждений о том, что дом исключили из региональной программы.

Если собственник не согласен с отказом или с выплаченной суммой, он может обжаловать решение регионального оператора в судебном порядке. Сумму капитальных взносов регулирует ЖК РФ и законы каждого отдельно взятого региона: при продаже квартиры долг по капитальному ремонту переходит к новому собственнику.

В ряде регионов в программу не включают дома:

в которых меньше трех квартир;

сумма капремонта которых превышает сумму, установленную Правительством региона;

которые признаны аварийными на момент актуализации программы;

физический износ которых доходит до 70%.

Срок оплаты взносов определяет статья 155 ЖК РФ: владелец квартиры должен оплачивать капремонт каждый месяц до 10 (месяца, который следует после). Например, взносы за март должны быть внесены до 10 апреля. Иной срок может быть назначен по решению жилищного кооператива, товарищества, на основании договора управления. Очередность проведения капремонта указана в региональной программе каждого региона.

Таким образом возврат средств фонда капитального ремонта может быть возвращен собственникам квартир в случае:

если снос дома осуществлен по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме;

если в доме имеется менее чем пять квартир, исключенного из региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах на 2014 — 2043 годы;

Инвестиции в аварийное жилье

Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.

В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.

Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.

Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.

Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.

Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.

Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.

Вопрос-ответ (138)

Когда приватизировали квартиру,сын был несовершеннолетним,сейчас он достиг совершеннолетия,у него доля -47/400 и у меня доля -47/400 ,в пятикомнатной коммунальной квартире.(вместе у нас 33 кв.м.)Подскажите,нам по расселению аварийного жилья полагается одна квартира,площадью 33 кв.м., или каждому по квартире площадью,положенной по стандарту государства, или квартира двухкомнатная,т.к. мы с сыном разнополые?

Мы многодетная семья. У мужа в бараке прописаны наши с ним дети первый прописан просто а второй временно до 2026 года. А еще в этом бараке прописана сестра мужа и их мать. Вопрос какая квартира нам положена? В сельсовете их матери сказали что однушка на всех. Разве это правильно?

Квартира признана аварийной 2015 г.,приватизирована.Находится в село Вышгород рязанского р.на.Администрация г.Рязани выкупила для нас квартиру в г.Рязани.Администрация села Вышгород отказывается ее поставить на баланс и передать потом ее нам в качестве мены,так как квартира наша была приватизирована.Куда нам теперь обращаться ,для решения этого вопроса ,что делать?

Добрый день, в 2010 году наш Барак, деревянный расселяли, я прописана была с сыном у свекрови, когда давали квартиры я находилась в другом городе у меня болела мама, и не приехала получать новую жилплощадь, квартира старая была в соцнайма у свекрови, могу ли я сейчас получить жилплощадь

После смерти бабушки нам с мамой досталась квартира мне 3/4 по наследству, ей 1/4 по закону, после того как дом признали аварийным, я по договору дарения передала ей свою долю. На данный момент она единственник жилья. Какой шанс, что маме достанется равнозначное жильё, а не компенсация?

Мои родственники купили в селе Углекаменск Партизанского городского округа Приморского края 2016 году квартиру, которая была в залоге у Сбербанка и без обременений. В 2020 году выяснилось,что 2005 году было принято постановление Правительства о выселении из этого дома горняков,дом бым признан аварийным и подлежит сносу. Были составлены списки в 2005 году переселенцев. В 2020 году квартиры в доме запретили продавать. Сейчас семьи, которые были в списках переселили, а моим родственникам в переселении было отказано. В суде о включении в список переселенцев было отказано. Дом сейчас уходит под землю в результате ведения горных работ на ликвидированной угольной шахте. В администрации Партизанского района говорят, что денег для переселения нет.

Здравствуйте, такой вопрос, хочу купить комнату в общежитии, но дом могут признать аварийным и будь расселяться, попаду ли я в эту программу? Сколько должно пройти времени после покупки недвижимости, чтобы получить компенсацию по расселению?

Получили уведомление от комитета жилищной и социальной политики о признании дома аварийным и подлежащим сносу, сроки никакие не указаны. Осмотра квартир не было. Состояние дома нормальное, в квартирах ремонты, условия проживания хорошие.Наверное, учитывают год постройки, процент износа. Когда ожидать расселение? Какие сроки даются на расселение и где можно точно узнать?

Получила по наследству квартиру в аварийном доме.Являюсь единственным собственником. Началась кампания по расселению. Я останусь собственником новой квартиры или мне её дадут в социальный найм? Я должна буду после получения квартиры оформлять ещё какие-то документы?

Здравствуйте ! А Какая судьба бывших членов семьи собственника , прописанных в аварийном доме.

Здравствуйте! Проживаю в Ямало-Ненецком автономном округе,Надымский район. Многоквартирный дом признан аварийным, до конца 2024 года должны расселить. Предлагают однокомнатную квартиру в г. Надым, но с доплатой, в аварийном доме у меня квартира трёхкомнатная 59.6 кв.м. Доплату требуют по той причине, что в Челябинске у меня уже есть в собственности квартира и то, что с района переезд в город,законно ли это?

Здравствуйте подскажите пожалуйста было расселения я отбывал наказания в местах решения свободы приехала мать с натариусам я переписал долю на неё она полочила денежную комписанцию но мне деняг не вернула. Какие документы нужно для подачи гражданского иска?

Здравствуйте. 12.08.2020 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу (не указано когда), являюсь собственником квартиры в этом доме. 21.07.2021 отключён от инженерно-технических коммуникаций. Подскажите пожалуйста, куда нужно обращаться для оформления и получения выплаты ? Спасибо.

Здравствуйте. У меня комната в коммунальной двухкомнатной квартире в собственности. Дом признали аварийным. Я разведён, дочь живёт с матерью. Если я пропишу дочь к себе, могу ли я рассчитывать на квартиру двухкомнатную, мы же разнополые. Или вообще, на что мне рассчитывать от признания дома аварийным.

Добрый день! Дом признан аварийным в 2022 году срок расселения до 2030 года. Если я хочу получить компенсацию рыночной стоимости квартиры, могу я это сделать раньше не дожидаясь расселения. И в какие сроки администрация обязана выплатить компенсацию?

Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Потом часть жильцов передумала и оспорила решение администрации в суде. Судебная экспертиза показала, что 4 из 16 квартир непригодны для проживания . суммарно дом пригоден для проживания после проведения ремонта. Т.е. аварийны полподъезда. Второй подъезд нормальный и жильцы естественно не хотят расселяться. На что могут рассчитывать жильцы аварийных квартир? как это скажется на судьбе всего дома?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, частный дом, постройки развалились из-за частых затоплений реки Дон, могу ли я получить компенсацию

при переселении из ветхого и аварийного жилья включат ли мою мать в программу если у нее вид на жительство, проживает со мной,ей 84 года.

Здравствуйте. Наш дом признан аварийным. Обьявление о сборе документов висело, документы мы собрали, отнесли. Ждем что нам скажут. На данный момент ситуация с домом такая. Идет дождь уже 3 дня. У нас дом неблагоустроенный двух этажный мы живем на первом этаже. У нас на первом этаже уже протекает потолок. Он мокрый. Т. Е. Крыша дырявая, и дождь идет так что через крышу через второй этаж уже начинает заливать первый этаж. Потолок может обрушится. Куда можно обратится. Управляющей компании у нас нет, от нас все отказались. Мы даже за квартиру не знаем куда платить. Свет, вода колонка, и вывоз мусора мы платим.

Добрый день . Я и мои трое несовершеннолетних детей прописаны в доме ( соц.найм) , который уже давно развалился ( я зарегистрирована с 96 года) . Только недавно дому присвоен номер , но в прописке у меня стоит б/н. Другого жилья нет . Могу ли я рассчитывать на признание дома аварийным и переселение ? С чего начать ?

Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году

В действующую программу расселения аварийного жилого фонда попали здания, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Она рассчитана до 2024 года. В сентябре стартовала новая программа переселения из аварийного жилья, которая охватит около 50 тыс. граждан. В программу вошли многоэтажки, которые признали непригодными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го.

Рассказываем, какое жилье считается аварийным и как попасть в программу переселения.

Содержание

Что такое аварийное жилье

Согласно постановлению правительства от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022), непригодным для проживания может быть признано жилое помещение, которое представляет опасность для жизни и здоровья жильцов и находится в здании:

• признанном аварийным;
• расположенном на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (например, шум, электромагнитное излучение, радиация);
• находящемся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, санитарно-защитной зоне;
• построенном на территории, где возможны ЧС (оползни, селевые потоки, лавины, ежегодные наводнения или техногенные аварии);
• получившем повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений, когда восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.

«Аварийное состояние здания — состояние здания, при котором более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. Аварийное состояние несущих конструкций здания — это то, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению представляют опасность для проживающих. При аварийном состоянии здания его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей», — пояснила член ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, для деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, рассказала Спиридонова.

«Основным отличием аварийного жилья от ветхого является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Ветхое жилое помещение, как правило, не в полной мере соответствует комфортности, но при этом не несет угрозы безопасности людей. Оно нуждается в ремонте, однако дальнейшая его эксплуатация не прекращается, жильцы не переселяются», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Как переселиться из аварийного жилья

По общему правилу, обратиться с заявлением в уполномоченный орган о признании дома аварийным может собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, а если жилой дом находится в муниципальной собственности, то сделать это должна местная администрация. Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным принимается специально сформированной для этого межведомственной комиссией.

«Если вы обратились с жалобой на непригодность жилого помещения для проживания и аварийное состояние дома в жилищную инспекцию, то жилищная инспекция должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы, в частности заявление о признании жилья непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, копии правоустанавливающих документов на жилое помещение. Если вы напрямую обратились с заявлением в комиссию, то необходимо также представить заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома», — уточнила Спиридонова.

Межведомственная комиссия принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления, отметила член ассоциации юристов России. По ее словам, такое решение оформляется соответствующим заключением.

«В случае обследования жилого помещения, пострадавшего от ЧС, в течение десяти календарных дней со дня получения заключения принимается решение о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан (многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) и издается распоряжение с указанием сроков отселения жильцов или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Уполномоченный орган обязан направить решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу и (или) реконструкции в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН», — подчеркнула юрист.

Таким образом, чтобы дом признали аварийным, необходимо:

• составить примерный список дефектов дома (например, трещины в стенах, частичное обрушение дома, отклонение стен от вертикали, разрушение и выпучивание фундамента и несущих стен), по возможности зафиксировать их на фото или видео;
• направить в муниципалитет и региональную жилищную инспекцию письмо с просьбой провести обследование дома и признать его аварийным. К обращению следует приложить описание дефектов дома и фотографии;
• дождаться ответа муниципалитета;
• если орган власти примет решение о признании дома аварийным, он будет включен в региональную программу расселения, а информация появится в федеральном реестре аварийных домов.

В какое жилье переселяют из аварийного дома

В зависимости от оснований выселения вы имеете право на выкуп у вас аварийного жилья путем заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо на заключение договора о предоставлении жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ). В каждом случае с собственником составляется соглашение, в котором прописываются условия переселения.

«Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то они вправе рассчитывать только на денежное возмещение за изымаемое жилое помещение. При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилья другим жилым помещением, он может получить денежную компенсацию. Граждане, арендующие квартиры в аварийном доме, переселяются на условиях социального найма в равнозначные помещения. Денежное возмещение или приобретение права собственности на другое жилье являются равноценными, могут быть большей суммы, но не меньше», — пояснила Спиридонова.

Жилое помещение, в которое переселяются граждане из аварийных домов, должно быть благоустроенным и находиться в границах соответствующего населенного пункта, уточнил юрист Amulex.ru Александр Титов. Он рассказал, что благоустроенное жилье должно соответствовать санитарным, техническим, экологическим и иным требованиям, установленным законом. «При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, или отсутствие в нем коммунальных удобств не является основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Уровень благоустроенности определяется применительно к государственному и муниципальному фонду данного населенного пункта», — пояснил юрист.

Верховный суд также разъяснил, что при предоставлении другого жилья в связи со сносом аварийного дома благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, предоставление другого жилого помещения в данном случае носит компенсационный характер, поэтому и предоставляться оно должно не по нормам предоставления, а соответствовать по метражу ранее занимаемому, отметил Титов. По его словам, лучше оно должно быть только с точки зрения безопасности, то есть неаварийным.

Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. «Она включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором дом расположен, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику, включая расходы, которые он несет в связи с временным пользованием другого жилья до приобретения в собственность нового, переездом, поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Формула расчета выкупной цены: СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где

• СЖ — рыночная стоимость жилья;
• СДОИ — стоимость доли в общем имуществе;
• СДПЗУ — стоимость доли в праве на земельный участок;
• У — убытки собственника.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст.32 ЖК РФ), подчеркнул Титов. Он уточнил, что оценку стоимости проводит независимый оценщик. «Если вы не согласны с оценкой стоимости недвижимости, придется обратиться в суд. В процессе разбирательства будет назначена новая экспертиза. Если собственник и в этом случае не согласится получить определенную судом сумму, денежные средства могут принудительно перевести на депозит нотариуса», — резюмировал юрист.

Сколько времени займет переселение

Срок переселения граждан из многоквартирного дома, включенного в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, указывается в данной программе, уточнил Титов. По его словам, очередность расселения определяется по дате признания домов аварийными. При расселении приоритет отдается домам, в которых выявлена угроза обрушения. Плановую дату можно посмотреть в федеральном реестре аварийных домов. В случае если на портале не указана информация, сроки расселения можно уточнить в муниципалитете.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Какие документы нужны для переселения

По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:

• заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
• в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
• заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.

Как узнать, признан ли дом аварийным

Узнать о факте признания дома аварийным можно в федеральном реестре аварийных домов. Здесь надо указать конкретный регион, в котором интересует региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и затем в программе выбрать дом по его адресу.

Как признать дом аварийным

Бывает, дом еле стоит, но он не считается аварийным, а жильцов никто не собирается расселять.

В ветхих и аварийных домах в России живет более полутора миллионов человек. В 2006 году государство утвердило критерии, какие дома считать аварийными, и с тех пор пытается разобраться в этой проблеме. С 2017 года идет второй этап переселения людей.

Расскажу, как признать дом аварийным: какие документы надо собрать, куда обратиться, сколько ждать результата и что делать, если комиссия говорит одно, а жильцы думают другое.

Что вы узнаете

Ветхое и аварийное жилье — в чем разница

В быту оба термина люди употребляют как синонимы, но с точки зрения закона речь идет о разных понятиях.

Ветхое — это обиходная характеристика старого жилья. Так говорят о дефектах и повреждениях от старости, но когда из-за них нет опасности, что здание внезапно рухнет.

А вот в аварийном доме жить опасно. Ключевой признак аварийности — критическое состояние несущих конструкций, то есть когда они потеряли способность держать нагрузку и появилась опасность обрушения.

Корректнее говорить о категориях технического состояния, все они перечислены в строительных правилах.

Исправное состояние — с домом все полностью в порядке.

Работоспособное состояние — могут быть нарушения строительных норм, но они не влияют на несущую способность конструкций.

Ограниченно работоспособное состояние — дефекты и повреждения привели к тому, что несущая способность снизилась, но опасности внезапного разрушения нет. Здание можно эксплуатировать под контролем. Это и есть ветхое жилье.

Недопустимое состояние — есть опасность для людей в доме, но если усилить конструкции и выполнить другие мероприятия, то в здании можно жить и дальше.

Аварийное состояние — несущая способность конструкций исчерпана, с этим ничего не сделать, есть опасность обрушения. Также аварийными признаются дома с критическими кренами — с несущими конструкциями все может быть в порядке, но дом рискует просто упасть.

Проще говоря, аварийный дом может в любой момент рухнуть — не так важно, по какой именно причине.

Например, хрущевка шестидесятых годов постройки может выглядеть неприглядно внешне, внутри нее тесные квартиры с неудобными планировками и обшарпанные подъезды. Но сам дом прочный и простоит еще пару десятков лет. Такое жилье можно назвать ветхим, но оно не аварийное.

А вот двухэтажный деревянный барак, которому нужны подпорки, чтобы не упасть, — это уже аварийный дом. Но для признания его таковым необходимо решение специальной комиссии, о ней расскажу ниже.

Как видите, техническое состояние напрямую не связано с комфортностью проживания, поэтому бесполезно добиваться признания дома аварийным, если тесная кухня и неблагополучные соседи.

Понятие аварийности жилого дома. Аварийное жилье — это помещения в многоквартирных домах, которые признали непригодными для проживания по техническим причинам, а сам дом подлежит сносу или реконструкции.

Непригодный для проживания и аварийный дом — разные термины. Непригодным для жизни могут признать здание рядом с опасным промышленным объектом или в зоне затопления. Но это не значит, что оно аварийное. А вот статус аварийного дома обычно автоматически предполагает, что жилье в нем непригодно для проживания.

Понятие ветхости жилого дома. Ветхие дома нуждаются в ремонте, но переселять людей и сносить здание не нужно.

Ветхими считаются дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций. У такого здания могут быть дефекты и повреждения, но нет опасности, что оно разрушится или потеряет устойчивость. То есть эксплуатация здания возможна, если контролировать его техническое состояние, восстановить и усилить конструкции.

Ветхим признается здание с износом конструкций:

1. для каменных домов — свыше 70%;
2. деревянных домов, а также мансард — свыше 65%.

Различия между аварийным и ветхим жильем

Критерий	Аварийное жилье	Ветхое жилье
Опасность	Прямая угроза жизни и здоровью жильцов	Непосредственной угрозы нет
Вероятность сноса	Дом подлежит расселению, сносу или реконструкции. Жильцам дают время на сбор вещей и переезд. Власти могут предоставить временную жилплощадь	Дом не сносят. Как правило, в рамках региональных программ делают ремонт здания. На время работ жильцов не переселяют
Порядок расселения	Нанимателей по договору соцнайма переселяют в другое жилье по таким же договорам. Собственникам дают другие квартиры, если заключено соглашение об изъятии помещения для муниципальных или государственных нужд. Также местные власти возмещают расходы и убытки от переезда	Дом не расселяют, жильцы остаются в квартирах

Опасность
Аварийное жилье	Прямая угроза жизни и здоровью жильцов
Ветхое жилье	Непосредственной угрозы нет
Вероятность сноса
Аварийное жилье	Дом подлежит расселению, сносу или реконструкции. Жильцам дают время на сбор вещей и переезд. Власти могут предоставить временную жилплощадь
Ветхое жилье	Дом не сносят. Как правило, в рамках региональных программ делают ремонт здания. На время работ жильцов не переселяют
Порядок расселения
Аварийное жилье	Нанимателей по договору соцнайма переселяют в другое жилье по таким же договорам. Собственникам дают другие квартиры, если заключено соглашение об изъятии помещения для муниципальных или государственных нужд. Также местные власти возмещают расходы и убытки от переезда
Ветхое жилье	Дом не расселяют, жильцы остаются в квартирах

Что говорит закон. 1 февраля 2022 года вступили в силу изменения в закон о госрегистрации недвижимости, и сейчас узнать о признании многоквартирного дома аварийным можно по выписке из ЕГРН. Также в выписке будет указано, если жилье признано непригодным для проживания.

Региональные и муниципальные власти обязаны передавать в Росреестр соответствующие данные.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Кто признает жилье аварийным

Чтобы признать дом аварийным, местная администрация создает межведомственную комиссию.

В состав такой комиссии включают специалистов из разных структур: отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС.

Главная задача комиссии — проверить, соответствует ли жилье нормам, которые установлены для жилых помещений, и аварийный ли дом. Комиссия организует экспертизу и анализирует полученные данные.

Межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным

Межведомственная комиссия должна определить:

1. Пригодно или непригодно помещение для проживания.
2. Можно ли считать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.

Комиссия принимает решение большинством голосов. В решении должны быть выводы:

1. О пригодности или непригодности жилья для проживания.
2. О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции либо сносу.
3. Об отсутствии оснований для признания дома аварийным.

Основания для признания дома аварийным

Признать дом аварийным могут, если:

1. Несущие конструкции или весь дом в аварийном состоянии, есть опасность обрушения.
2. Есть крены, которые могут вызвать потерю устойчивости дома.

Точно не признают аварийным дом, если:

1. Нет централизованной канализации и горячего водоснабжения в доме до двух этажей.
2. Нет лифта и мусоропровода в доме до пяти этажей.
3. Тесные квартиры, даже если площадь на одного человека не соответствует современным нормам.

Разница между социальным жильем и собственным. В неприватизированных квартирах и комнатах живут по договорам социального найма. Если дом признали аварийным и он идет под расселение, власти обязаны предоставить нанимателям равнозначное по площади жилье. А вот получить деньги вместо квартиры наниматель не может.

У собственника же есть два варианта:

1. Получить в собственность другое благоустроенное жилье площадью не меньше старого.
2. Получить компенсацию за старую квартиру.

Во втором случае цена компенсации складывается:

1. Из рыночной стоимости квартиры в доме под снос.
2. Стоимости доли в земельном участке в составе общего имущества.
3. Убытков в связи с переездом.

Если некуда переезжать, можно договориться с властями пожить в старом доме до шести месяцев. Или получить возмещение расходов на аренду временного жилья, если не получилось сразу переехать на постоянное место. Разрешено затребовать компенсацию самого переезда и услуг риелтора.

Если квартиру в аварийном доме официально сдавали, то можно попытаться даже получить упущенную выгоду — из-за того , что арендаторов пришлось прогонять раньше, чем закончился договор.

Также законно требовать назад взносы за капремонт, ведь если дом сносят, то получается, что взносы уплачены в никуда. Но если за счет взносов уже выполнили работы, то между жильцами распределят только остаток неизрасходованных денег.

Порядок признания дома аварийным в 2023 году

Основной документ, на который надо ориентироваться, если хотите признать дом аварийным, — постановление правительства от 28.01.2006 № 47.

Перечень документов. Вот список документов, которые нужно подать в администрацию:

1. Заявление, в котором попросить признать многоквартирный дом аварийным.
2. Доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия, если с заявлением обращается представитель собственников. Например, председатель ТСЖ должен приложить решение общего собрания о своем назначении.
3. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.
4. Экспертное заключение специализированной организации, проводившей обследование дома. Об этом — чуть ниже.

Пакет документов можно дополнить заявлениями, письмами и жалобами жильцов на плохие условия проживания. Но это не обязательно.

Подача заявления. Инициировать процедуру признания дома аварийным можно самостоятельно или через общее собрание. На собрании собственников надо поставить вопросы о проведении экспертизы и отправке заявления в межведомственную комиссию.

Заявление и собранный пакет документов нужно отправить в местную администрацию. Сделать это можно:

1. Лично или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
2. Через госуслуги.
3. В МФЦ.

Принятие решения межведомственной комиссией. Когда в администрацию поступило заявление о признании дома аварийным, чиновники создают комиссию по оценке технического состояния здания. Комиссия будет работать в следующем порядке:

1. Проанализирует документы. Основной — заключение специализированной организации об обследовании конструкций дома. Также большое значение имеют акты Госжилинспекции, если она приходила с проверками.
2. Составит список экспертов с учетом причин, по которым жилое помещение предлагается признать аварийным. В комиссию могут привлечь сотрудников МЧС, бюро технической инвентаризации, регионального жилищного надзора, пожарного надзора и других.
3. Выйдет на место и посмотрит, что с домом на самом деле. Там же составят акт обследования.
4. В администрации пройдет голосование: члены комиссии должны высказаться, признавать дом аварийным или нет. Считается простое большинство голосов. Если число голосов за и против равно, решающим будет голос председателя комиссии. Несогласные с итогами голосования члены комиссии могут письменно выразить особое мнение и приложить его к заключению.

На все это у чиновников 30 дней с момента поступления заявления. В течение такого срока комиссия должна вынести заключение, но это еще не конец процедуры.

Издание распоряжения. На основе заключения местная администрация в течение еще 30 дней принимает решение и издает распоряжение, в котором прописывает:

1. Порядок использования помещения.
2. Сроки расселения жильцов, если дом признан аварийным и идет под снос.
3. Сроки реконструкции, если решено ее делать.
4. Порядок ремонта, если он необходим.

Когда распоряжение издано, у администрации есть пять дней, чтобы уведомить того, кто отправил заявление. Это могут сделать по обычной или электронной почте, а также через федеральные или региональные сайты госуслуг.

Если дом признали аварийным, а помещения непригодными для проживания, администрация также должна уведомить Госжилинспекцию.

Здесь может возникнуть бюрократическая проволочка. По закону после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу администрация должна потребовать снести дом от самих жильцов.

Как правило, сделать это собственники не могут, поэтому следом квартиры и земельный участок под зданием изымают для муниципальных нужд. С собственниками заключают соглашение о размере возмещения и сроках изъятия. Вся эта процедура может затянуться.

Включение в программу расселения. В каждом регионе есть программа переселения из аварийного жилья. Это часть нацпроекта «Жилье и городская среда».

Все дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, включают в региональные программы и формируют график расселения. Деньги на переселение регионам предоставляет Фонд развития территорий. Плановую дату расселения можно посмотреть на сайте фонда.

Если дом признали аварийным до 1 января 2017 года, он должен попасть в так называемую старую программу расселения — деньги на нее дает Фонд развития ЖКХ. Эти даты имеют значение для администрации, чтобы понять источник финансирования, а для жильцов не так важны.

Срок расселения. График расселения аварийных домов делают на уровне региона. Обычно очередность определяют просто по датам: какой дом раньше признан аварийным, тот раньше и расселят. Но иногда вне очереди могут поставить дом, который вот-вот рухнет.

Как составить заявление о признании жилья аварийным

Кто может подать заявление. Заявление могут подать собственники квартир или их наниматели, если они живут по договорам соцнайма. В ведомственных домах заявление может подать предприятие — собственник здания.

Также проверку дома на процент износа и аварийность могут запустить пожарная инспекция, Роспотребнадзор или муниципалитет.

Куда подавать заявление. Заявление нужно отправить в местную администрацию. В некоторых городах межведомственные комиссии по оценке жилых помещений работают постоянно, но проще написать заявление на имя главы, руководителя администрации или мэра, а дальше чиновники сами разберутся.

Форма заявления произвольная, но в нем обязательно должны быть данные заявителя и адрес дома. К заявлению прикладывают документы, которые будут подтверждать аварийное состояние здания.

С точки зрения закона неважно, подпишут заявление жильцы одной квартиры или всех, но лучше все-таки заручиться поддержкой большего числа собственников.

Как проходит экспертиза о признании дома аварийным

Ключевой документ для комиссии — заключение проектно-изыскательской организации, которая должна проверить конструкции дома.

Такое заключение может дать только фирма, состоящая в саморегулируемой организации — СРО — в области архитектурно-строительного проектирования. Компания должна приложить к заключению выписку из реестра СРО, которая подтвердит полномочия делать обследования домов.

Экспертиза обойдется в среднем в 50 000 ₽. В законе не сказано, кто должен платить, но процедура выглядит так, что экспертизу заказывают собственники и прикладывают ее заключение для комиссии. То есть логично предположить, что обследование делают на деньги жильцов или управляющей компании. По этому поводу можно провести общее собрание.

Экспертиза длится от 10 до 30 дней. Точный срок зависит от объема работы. Бывает, что нужны лабораторные исследования: например, надо взять пробы бетона и проверить его на прочность. В таком случае заключение будут готовить дольше обычного.

Как признать дом аварийным через суд

Чтобы расселить и снести дом, нужны деньги, а их в региональных бюджетах всегда не хватает, поэтому администрации неохотно признают дома аварийными. Бывает, что комиссия спорит с заключением строительной экспертизы. А еще чаще происходит обычная волокита: комиссия не собирается или соберется, выедет на место, но так ничего и не решит.

В таком случае жалуются в прокуратуру и суд. Первый вариант более удобен, поскольку прокурор может сам подготовить иск в защиту жильцов дома, подать его в суд и защитить нарушенные права. То есть прокурор выступает в роли бесплатного юриста.

Прокурор Ленинского района Красноярска обратился в суд с иском к межведомственной комиссии администрации города. Потребовал признать незаконным бездействие: комиссия никак не могла рассмотреть вопрос о признании одного из домов аварийным.

Прокурор указал, что в комиссию поступило заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: надо решить, что делать с домом. Было и заключение спецорганизации о том, что дом непригоден для проживания. Но комиссия просто ничего не делала.

Суд первой инстанции в иске отказал: сообщил, что у межведомственной комиссии нет полномочий признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу, ведь комиссия — не самостоятельный орган местного самоуправления. Но в апелляции решение отменили, бездействие комиссии признали незаконным. Суд обязал комиссию разобраться с домом и решить, считать ли его аварийным.

Обращаться в суд можно, когда межведомственная комиссия тянет время или вовсе отказывается рассматривать заявление. Еще бывает, что комиссия вопреки экспертному заключению отказывается признавать дом аварийным.

Жительница Тульской области требовала признать дом аварийным и приложила к заявлению экспертное заключение. Из него следовало, что конструкции здания повреждены и непригодны к эксплуатации, людям опасно находиться в доме, есть вероятность обрушения.

Но межведомственная комиссия решила, что дом можно отремонтировать, а оснований считать его аварийным и сносить нет.

Жительница обратилась в суд и потребовала признать незаконными заключения межведомственной комиссии и распоряжения администрации, которыми эти заключения были утверждены. А также потребовала обязать межведомственную комиссию провести повторную оценку дома с учетом выводов экспертизы.

Суд первой инстанции признал правоту женщины, апелляция оставила решение в силе.

Иск подают в суд по месту жительства заявителя. Если комиссия вынесла отказ в признании дома аварийным, в иске надо указать номер и дату этого документа и приложить его копию.

эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»

Главная проблема расселения — отсутствие денег

Основная сложность с признанием домов аварийными — это отсутствие у муниципалитетов денег на расселение людей. Признание дома аварийным означает, что проживать в нем нельзя. Надо сразу выселять из него нанимателей квартир по договорам социального найма и предоставлять им другие квартиры. А собственникам предъявлять требование о сносе или реконструкции дома в «разумный срок». В большинстве случаев собственники квартир выполнить такое требование не могут и хотят, чтобы муниципалитет решил их жилищные проблемы.

Поэтому после истечения установленного срока муниципалитет обязан приступить к изъятию у собственников их жилых помещений, а затем должен предоставить равноценное возмещение или другое жилье. Таким образом, признание дома аварийным означает возникновение у муниципалитета обязательств, которые он не в состоянии выполнить. Именно поэтому сейчас дома признают аварийными «под деньги», которые выделяет Фонд развития территорий, ранее — Фонд ЖКХ. Как только лимиты исчерпаны, признание домов аварийными прекращается.

Обветшание жилого фонда — это следствие того, что десятилетиями никто не занимался поддержанием домов в надлежащем состоянии, не делались текущие и капитальные ремонты. Собственники не задумывались об этом, не принимали соответствующих решений, в том числе не устанавливали достаточные взносы на капремонт. Управляющие компании тратили все деньги от собственников на зарплату персонала и ограниченный объем текущих работ, изредка — на ликвидацию аварий.

Поведение собственников и УК практически не меняется. Поэтому государство и решило взять вопрос в свои руки: ввело обязательный взнос на капитальный ремонт и создало систему региональных операторов.

Права жильцов аварийного дома

Когда дом признали аварийным и решили расселять, жильцы могут заранее ознакомиться с вариантами нового жилья. В жизни их обычно мало, чаще выбирать вообще не из чего.

Вот правила переселения.

Очередность. В первую очередь переселяют тех, у кого нет другого жилья.

Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом. В новой квартире должны быть коммуникации и отделка.

Новое жилье должно быть аналогичным по метражу и количеству комнат. Площадь больше старой квартиры можно, меньше — нет. Есть и нижний предел — минимум 18 м² на человека независимо от того, сколько было раньше. Однако этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от особенностей программы переселения в конкретном регионе.

Например, в Москве семья из супругов вправе претендовать на однокомнатную квартиру площадью до 44 м². Если в состав семьи входят супруги плюс еще один человек, площадь жилья увеличивается до 62 м², а комнат должно быть минимум две. Когда семья состоит из двух человек, но они не супруги, например родитель и ребенок, им полагается двухкомнатная квартира до 50 м².

Таких особенностей, привязанных к составу семьи, может быть очень много. Важно: в программе улучшения жилищных условий действуют другие критерии определения площади жилья, для расселения из аварийных домов они не подходят.

Место. Новое жилье в общем случае выделяют в том же районе, где было старое. В другой район переселять можно, если люди на это согласны.

Отдельные квартиры. Переселять в коммуналки запрещено.

На что имеет право собственник. Вместо нового жилья собственник может получить деньги. Муниципалитет обязан выплатить их по желанию собственника.

Для расчета берут рыночную стоимость жилья, которую определяет аккредитованная оценочная компания. Окончательный размер возмещения должны определить администрация и владелец квартиры, сумму выкупа стороны закрепляют в специальном соглашении.

Собственник может потребовать сумму больше, а администрация может в этом отказать. Тогда спор решают в суде.

Житель Ахтубинска подал в суд из-за выкупной стоимости жилья. Администрация признала дом мужчины аварийным, издала постановление об изъятии земельного участка и недвижимости для муниципальных нужд.

Власти предложили заплатить за квартиру 1 770 081 ₽, но собственник посчитал, что реальная цена жилья выше.

Суд назначил экспертизу, которая показала, что заплатить владельцу надо 2 682 463 ₽. Расчет эксперт сделал так: рыночная стоимость квартиры — 2 263 791 ₽, рыночная стоимость общего имущества, в том числе доли земельного участка — 179 418 ₽, убытки из-за расселения — 38 776 ₽, расходы на экспертизу — 35 875 ₽, расходы на юриста — 10 000 ₽.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, в вышестоящих судах подтвердили правильность решения.

Если по программе расселения предлагают более качественное и дорогое жилье, оплачивать разницу в стоимости не надо. Исключение — ситуация, когда на выбор есть два варианта, равноценный и более дорогой. Тогда придется доплатить, если хочется жилье подороже. Об этом составляют соглашение.

Еще возможен вариант, что новое жилье подходит под формальные критерии для переселения, но на деле оно хуже того, что было, и стоит дешевле. В таком случае собственник может потребовать компенсацию разницы стоимостей. В сумме прибавляются расходы на экспертизу, если собственник проводил ее за свой счет, затраты на переселение, упущенная выгода и взносы, перечисленные ранее на капремонт аварийного дома.

На что имеет право наниматель. Жильцы с договорами соцнайма могут получить равноценное жилье, как и собственники. А вот компенсацию деньгами потребовать не вправе.

При переселении из муниципальной квартиры местные власти обязаны предоставить аналогичное жилье. Новый договор соцнайма заключают на тех же условиях. А новая квартира должна соответствовать старой по числу комнат, площади и быть благоустроенной.

Как и в случае с собственностью, власти не могут дать нанимателям жилье, где не соблюдены региональные нормы по площади на одного человека, даже если в старой квартире эти нормы не выполнялись.

Чтобы началось переселение нанимателей, договор соцнайма надо расторгнуть. Если наниматели не хотят этого делать, администрация может обратиться в суд. Суд вынесет решение о принудительном выселении с предоставлением альтернативного жилья.

Требования к новому жилью. Как правило, переселяют в новые дома, хотя в крайних случаях возможно и переселение в квартиры вторичного рынка. В любом случае в новой квартире должна быть чистовая отделка, плита, сантехника и все коммуникации.

Государственная программа расселения аварийного жилья

С точки зрения государства важно, в каком году дом признан аварийным.

До 2017 года аварийные дома расселяли по программе, которую приняли еще в 2002 году. На нее отводили восемь лет, но когда стало понятно, что все аварийные дома расселить за это время не получится, срок действия программы продлили до 2017 года.

С 2017 года непригодные для проживания дома расселяют по новой программе. Причем деньги на нее получают только регионы, которые справились со старой программой и расселили до конца 2022 года дома, признанные аварийными до 2017 года.

Новая программа расселения — часть национального проекта «Жилье и городская среда». Внутри нацпроекта есть проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», в рамках которого и работают правительственные программы.

Ход расселения аварийного жилья в масштабах всей страны можно отслеживать на сайте Фонда развития территорий.