Что такое объект незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства: кадастровый учет и регистрация прав

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В силу части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании:

— разрешения на строительство такого объекта;

— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на здание или сооружение, строительство которого не завершено и для строительства которых в соответствии с действующим законодательством не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:

— технического плана объекта незавершенного строительства;

— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии с частями 11 и 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании:

— декларации об объекте недвижимого имущества;

— уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.

Также следует отметить, что частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

Недостроенный дом: как оформить и продать

С недостроем вечно какие-то проблемы: выглядит непрезентабельно, зарегистрироваться нельзя. Да и со сделкой купли-продажи не всем и не все ясно. Рассказываем, можно ли зарегистрировать недостроенный дом и как его потом продать.

Что такое недострой с точки зрения права

В законодательстве нет термина «недострой», но зато есть «объект незавершенного строительства». По сути это одно и то же. Так называется любое здание, которое еще находится в стадии строительства.

С точки зрения права недостроенный дом — почти такой же объект недвижимого имущества, как и любое другое здание, будь то дачный балок или усадьба. Но чтобы им можно было полноценно распоряжаться (то есть иметь право продать, сдать в аренду и т. д.), нужно:

• поставить дом на кадастровый учет,
• зарегистрировать право собственности на недостроенный дом.

Как оформить пристройку к частному дому

Регистрация объекта незавершенного строительства

Сделать это можно с помощью одного заявления. К нему нужно приложить технический план здания. Техплан не нужно составлять самостоятельно — это должен сделать кадастровый инженер.

Так как здание недостроено, то в плане обязательно указывают его назначение (жилой дом, сарай, гараж, бунгало для алабая) и другие основные характеристики. А также — на сколько процентов (примерно) он готов.

К заявлению приложите разрешение на постройку или уведомление о том, что вы планируете начать строительство.

Если в ЕГРН нет записи о зарегистрированном праве на участок земли, то также нужно будет приложить и документы, которые подтвердят ваше право на землю.

После этого вам дадут выписку из ЕГРН. В ней указаны:

• кадастровый номер,
• основные параметры здания;
• информация о правах.

Именно выписка из ЕГРН подтверждает, что недострой поставлен на кадастровый учет и у вас есть на него права.

Ипотека на недострой

Недостроенный дом, как и любую недвижимость, можно продать. В том числе и в ипотеку. Но есть несколько важных нюансов:

• использовать маткапитал нельзя, но можно вложить его в реконструкцию здания;
• банк может попросить в качестве залога другой объект недвижимости. Например, готовый дом, квартиру или участок земли в том числе тот, на котором стоит недострой).

Вы продали недострой, а теперь хотите купить готовое жилье? Воспользуйтесь предложением от Совкомбанка. Гибкие условия и простая система оформления документов позволят подобрать тариф для людей с разным уровнем доходов.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Перед продажей нужно подготовить все необходимые документы:

• выписку из ЕГРН на землю и дом;
• договор купли-продажи, если участок земли вы в прошлом купили;
• кадастровые паспорта на землю и дом. В документе на здание должны быть указаны его площадь, планировка и другие основные данные;
• разрешение на строительство. Его можно получить в местной администрации;
• проект здания. Будет хорошо, если проект согласован с городской администрацией;
• проекты коммуникаций: водопровода, газа, электросети и т. д. Если вы не успели их подвести, то этим займется покупатель после оформления права на недвижимость.

В ряде случаев можно просто продать земельный участок, не оформляя недострой. С одной стороны, это «уменьшит» пакет документов. А с другой — чревато появлением проблем, если будут разногласия с покупателем.

Сергей Гебель , генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры»:

Если дом не зарегистрирован и нет желания ставить его на учет, можно заключить договор купли-продажи только земельного участка. В дальнейшем покупатель самостоятельно регистрирует право как на собственно возведенный дом. Однако нужно понимать, что далеко не каждый на это пойдет.

Какую цену назначить

Почему-то некоторые продавцы считают, что недостроенный дом должен стоить столько же, сколько и готовое жилье. Само собой, это отпугивает потенциальных покупателей. В результате недострой рискует превратиться в долгострой.

Чтобы этого не случилось, важно назначить адекватную цену. Ее можно определить, посмотрев аналогичные предложения поблизости.

Второй вариант — наймите профессионального оценщика. Специалист учтет множество факторов и определит стоимость недостроя.

Если вы продаете недвижимость с задатком, то нужно будет составить договор о нем. А в самом ДКП указать окончательную стоимость за вычетом суммы задатка.

Составьте договор

Для заключения сделки нужно составить договор купли-продажи. Договоров потребуется два: на недостроенный дом и на землю. Каждый документ — в трех экземплярах: для вас, покупателя и Росреестра.

Что нужно отразить в договоре:

• место, где расположен земельный участок, и адрес недостроя;
• паспортные данные, свои и покупателя;
• номер выписки из ЕГРН;
• способ и срок передачи денег;
• стоимость недвижимости;
• кадастровый номер;
• основные параметры недвижимости;
• дату и место заключения сделки.

Деньги могут быть переданы во время подписания ДКП или регистрации в Росреестре. После получения всей суммы готовят расписку, которая подтвердит, что продавец получил всю сумму целиком.

Покупатель же должен подписать акт приема-передачи земли и недостроя. Это послужит подтверждением того, что у него нет претензий к участку и недостроенному дому.

Продажа недостроя может сопровождаться затратами: пошлины, заверение сделки у нотариуса и т. д. Все это требует дополнительных затрат. Позаботьтесь о деньгах заранее — откройте онлайн-копилку в приложении «Халва-Совкомбанк» и получайте процент на хранящиеся средства.

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Как передать права собственности на недвижимость

Чтобы зря не терять время, лучше посетить МФЦ и Росреестр в один день. Вам нужно будет подать пакет документов, чтобы перерегистрировать право собственности.

Покупателю придется оплатить госпошлину для получения выписки из ЕГРН. Ее предоставят в течение 7–10 дней.

Какие документы подать в Росреестр:

• договор купли-продажи;
• кадастровые паспорта на недострой и земельный участок;
• паспорта обеих сторон сделки.

Иногда могут потребоваться и другие документы. Бумаги следует передать покупателю или в учреждение, которое их запросило.

Недострой только кажется неподъемной задачей, которая сулит много трудностей. На деле же его можно и зарегистрировать, и даже продать. Главное — подготовить все документы.

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

• конструкции присуща объемность;
• возведены сооружения надземного или подземного типа;
• подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

• суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
• цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
• затраты по освоению застраиваемых территорий;
• арендные платежи за землю;
• оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
• расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

• продать третьему лицу;
• осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
• инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
• передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

• название объекта;
• перечень конструкционных элементов;
• стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

• тип возводимого имущественного актива;
• процент готовности сооружения;
• предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

• Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
• Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

• Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
• Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
• Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Экспертиза объектов незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства — это здания и сооружения, возведение которых прекращено, приостановлено или еще продолжается. Причиной недостроя часто становятся финансовые трудности у застройщика.

Услуга	Стоимость
Экспертиза объектов незавершённого строительства	от 30000 руб

Недостроенные здания, не сданные в эксплуатацию, не могут приносить доход своим владельцам. Однако они все равно представляют собой недвижимое имущество, которое можно продать по частям или полностью. Перед совершением сделки купли-продажи застройщики проводят экспертизу строения, чтобы получить экспертное заключение на незавершенное строительство. На его основании рассчитывается рыночная стоимость недвижимости.

Виды и классификация объектов незавершенного строительства

Недостроенные строения делятся на 3 категории в соответствии со своим предназначением:

• Производственные: объекты безопасности и промышленные здания.
• Непроизводственные: малоэтажные и многоквартирные дома, общественные здания и сооружения.
• Линейные: инженерно-коммуникационные строения.

Недостроенные объекты также классифицируют по тому, насколько определена степень их готовности:

Строения, возведенные на 15%. У них выполнены инженерные изыскания и возведены временные постройки

Здесь проведено около 50% работ. Помимо перечисленных выше мероприятий, на объектах выполнен монтаж стен, кровли и перекрытий

Готовность объектов — 75%. На этом этапе здания полностью возведены, начато проведение отделочных работ

Здания и сооружения, построенные на 99%. Зачастую у них не выполнены только пусконаладочные работы

В компании «Департамент» в Москве, Московской области и других районах России можно заказать экспертизу недостроенных зданий и сооружений любого назначения, вне зависимости от их статуса.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Основная цель экспертизы — выявить стоимость долгостроя. Для определения цены учитывается следующее:

• на какой стадии готовности находится сооружение;
• степень изношенности строительных конструкций и возможность их применения в будущем;
• затраты на ремонтные работы или завершение строительства;
• размеры здания (определяется площадь и этажность строения).

После проведения экспертизы можно понять, как лучше использовать недостроенный объект в будущем. На практике, у застройщиков бывают только 3 варианта:

1. Завершить строительство по первоначальному проекту.
2. Перепрофилировать строение с применением уже имеющихся конструкций.
3. Снести сооружение и на его месте построить новое.

Как выполняется экспертиза

При проведении исследований долгостроя используются 2 распространенных метода оценки:

Применяется для строений, которые вскоре будут достроены по первоначальному проекту. После экспертизы незавершенного строительства застройщику оглашается стоимость здания с учетом средств, вложенных в строительство

Используется в ситуациях, когда объект идет под снос или на перепрофилирование. Стоимость строения рассчитывается с учетом будущих затрат и доходов. Цена анализа может быть ниже, чем при затратном подходе

В обоих случаях оценка проводится в 4 этапа:

1. Изучаются документы на объект и земельный участок.
2. Проводятся инструментальные исследования здания.
3. Полученные данные анализируются (оценщики решают, что считать с учетом выбранного метода оценки).
4. Рассчитывается стоимость долгостроя.

Перед проведением исследований заказчику необходимо предоставить оценщикам ряд документов. Среди них:

• зарегистрированное право на объект;
• документы на землю;
• разрешение на строительство;
• проектные документы;
• справка о расчете процента готовности здания.

Отчет и акт об оценке незавершенного строительства

В отчетных документах содержатся следующие данные:

• выводы на основании исследований;
• данные о заказчике и оценщике;
• методы, которые были применены в ходе экспертизы;
• фотографии объекта;
• расчет стоимости здания.

К отчету об оценке незавершенного строительства прилагаются копии документов от оценщика, которые подтверждают законность проводимой им оценочной деятельности.

Как выбрать компанию для оценки долгостроя

Для проведения экспертизы объекта важно подобрать проверенную организацию, у которой есть сертификаты и допуски. Только в этом случае выполненная оценка будет иметь юридическую силу.

Компания, проводящая техническую экспертизу объектов незавершенного строительства, должна иметь в своем штате квалифицированных инженеров и оценщиков. Дополнительно нужно уделить внимание оснащению фирмы специальным оборудованием для выполнения оценки.

Преимущества обращения в компанию «Департамент»

Выбрав нашу независимую аккредитованную организацию в Москве, вы сможете рассчитывать на максимально точную оценку недостроенного объекта. В ходе аудита мы применяем передовое оборудование и инструменты. При необходимости, образцы стройматериалов изучаются в собственной лаборатории. За результаты оценки объектов в нашей компании отвечают оценщики, инженеры и юристы с большим рабочим стажем.

Другие преимущества сотрудничества с нами:

• выполнение работ точно в установленные сроки;
• бесплатные первичные консультации об услуге оценки;
• предоставление подробного акта обследования строений;
• точные результаты исследований.

Сроки и цены экспертизы

Процедура оценки незавершенных объектов коммерческого, жилого и производственного назначения длится от 7 до 20 дней. На сроки влияет стадия готовности сооружения: чем она выше, тем больше требуется исследований.

Цена экспертизы зависит от классификации строения, его габаритов и полноты предоставленного технического описания объекта. На стоимость также влияет месторасположение здания. Уточнить стоимость экспертизы можно у наших менеджеров, позвонив в компанию «Департамент» по телефону, указанному на сайте.