Как зарегистрировать договор аренды недвижимости: пошаговая инструкция (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за исключением:
— договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года либо продленного после окончания первоначального срока аренды (не превышающего один год) на срок менее одного года;
— договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, либо возобновленного на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ;
— договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года;
— договора аренды транспортного средства, являющегося недвижимым имуществом
(п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, ст. 633, 643 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Дополнительное соглашение, изменяющее условия зарегистрированного договора аренды, также должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 164 ГК РФ, подробнее об этом см. в Энциклопедии решений).
Договор аренды недвижимого имущества может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме. О случаях, в которых договор подлежит нотариальному удостоверению, смотрите Энциклопедию решений.
Также рекомендуем ознакомиться с Памятками:
Посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества регистрируется аренда как обременение (ч. 1 ст. 51, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее — Закон о госрегистрации), см. также п. 114 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, далее — Порядок).
Рассмотрим, какие основные шаги нужно совершить, чтобы зарегистрировать договор аренды недвижимости.
Шаг 1: Подготовка документов для государственной регистрации договора аренды
Для государственной регистрации договора аренды представляются следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации), заполненное в соответствии с требованиями Росреестра. Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, заявление представляется в единственном экземпляре-подлиннике (ч. 6 ст. 21 Закона о госрегистрации). Если документы представляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления, подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Если в аренду передается часть объекта недвижимости, подается заявление об осуществлении одновременно государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации).
2. Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).
Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, договор аренды представляется в экземпляре-подлиннике (ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации).
Если документы планируется предоставить в орган регистрации прав посредством почтового отправления:
— договор аренды должен быть удостоверен нотариально; исключения составляют случаи, когда документы в орган регистрации прав предоставляются нотариусом, засвидетельствовавшим подлинность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации);
— доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если договор подписан представителем), должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя-физического лица либо представителя заявителя (если документы представляются посредством личного обращения) (ч. 8 ст. 18 Закона о госрегистрации).
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель) (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).
По общему правилу доверенность представителя должна быть удостоверена нотариально (см. ч. 4 ст. 15, ч. 8, 12, 10 ст. 18 Закона о госрегистрации). Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица в порядке межведомственного взаимодействия, однако заявитель вправе представить их (в том числе в виде удостоверенных копий) по собственной инициативе (ч. 9 ст. 18 Закона о госрегистрации).
5. Если документы предоставляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления — копия документа, удостоверяющего личность физического лица-стороны сделки, его представителя (если заявителем является представитель), физического лица-представителя юридического лица (если стороной сделки является юридическое лицо) (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
6. Иные документы, предусмотренные законом (п. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).
— Если передаваемое в аренду недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему, необходимо согласие органа опеки и попечительства на сделку (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
— Если передаваемое в аренду недвижимое имущество является предметом ипотеки, и в соответствии с законом или договором необходимо получение согласия залогодержателя на заключение договора аренды, необходимо предоставление этого согласия (п. 3 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав , установлены ст. 21 Закона о госрегистрации. В частности:
— Документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав; должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (аренда), в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон.
— Тексты документов, представляемых в орган регистрации прав на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью
— Требования к электронным документам и электронным образам документов, представляемых для государственной регистрации, установлены ч. 7-10 ст. 21 Закона о госрегистрации. Если законом предусмотрено, что документы должны быть представлены в подлиннике, они могут быть представлены в форме электронных документов, но не электронных образов документов. В остальных случаях допускается их представление и в виде электронных документов, и в виде электронных образов документов. Электронные документы, электронные образы документов, комплект документов, представляемый для государственной регистрации, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью.
Шаг 2: Оплата государственной пошлины
Государственная пошлина уплачивается лицом, обращающимся за государственной регистрацией договора аренды (подп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав установлены ст. 333.33 НК РФ и по общему правилу составляют для физических лиц 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если документы подаются гражданином с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, государственная пошлина уплачивается к коэффициентом 0,7; то есть со скидкой 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Количество арендованных по договору объектов недвижимости не влияет на размер государственной пошлины (см. письмо Минфина России от 01.02.2018 N 03-05-06-03/5569).
При обращении за государственной регистрацией нескольких лиц государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае, если среди них есть лица, имеющие право на льготы по уплате государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству таких лиц, а оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицами, не освобожденными от уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 29.08.2016 N 03-05-06-03/50260).
Государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды составляет для физических лиц 350 рублей, для организаций — 1 000 рублей (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять вместе с заявлением о государственной регистрации прав документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, не требуется. Заявитель вправе представить его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации). В случае, если он этого не сделал, и информация об уплате государственной пошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, поданное заявление будет возвращено органом регистрации прав без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации).
Шаг 3: Подача документов на государственную регистрацию перехода права
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества могут обратиться:
— одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (при этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым заключен договор аренды, не вправе, а обязан обратиться за государственной регистрацией);
— одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам);
— нотариус или его работник, если договор аренды удостоверен нотариально, и стороны не возражают
(ч. 1 ст. 51, п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации, абзац пятый части первой ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (далее — Основы законодательства о нотариате)).
Заявление о государственной регистрации договора аренды и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав:
1. В форме документов на бумажном носителе посредством:
— личного обращения в Федеральную кадастровую палату;
— личного обращения в МФЦ;
— личного обращения при выездном приеме, который осуществляется Федеральной кадастровой палатой;
— почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— обращения к нотариусу, через которого заявители могут направить документы в орган регистрации прав (п. 1 ч. 1, ч. 1.5 ст. 18, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации).
Лично обратиться в Федеральную кадастровую палату или МФЦ можно независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации). Направить документы посредством почтового отправления можно в подразделение согласно перечню, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 3 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Заявление и прилагаемые документы переводятся органом регистрации прав в форму электронных образов документов. Документы на бумажном носителе с отметкой об их переводе в форму электронных образов документов передаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами (ч. 13 ст. 18 Закона о госрегистрации).
2. В электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1, ч. 11 ст. 18 Закона о госрегистрации), через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства о нотариате (ч. 1.5 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Шаг 4: Получение необходимых уведомлений
О приеме заявления заявитель уведомляется с указанием перечня документов, даты и времени их представления (ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, приказ Росреестра от 31.07.2020 N П/0266). Срок уведомления зависит от формы обращения в орган регистрации прав. При личном обращении непосредственно при приеме документов выдается расписка (п. 1 ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации). При личном обращении в МФЦ, при выездном приеме, а также при обращении посредством почтового отправления или отправления в электронной форме (в том числе, посредством использования личного кабинета) заявителю направляется уведомление в течение рабочего дня, следующего за днем приема заявления и документов:
— посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
— по адресу электронной почты, указанному в заявлении, либо содержащемуся в ЕГРН;
— почтовым отправлением по указанному в заявлении почтовому адресу (если заявление представлено в орган регистрации прав посредством почтового отправления и в нем отсутствует адрес электронной почты)
(п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, п. 2 Приложения N 1 к приказу Росреестра от 31.07.2020 N П/0266).
О ходе государственной регистрации заявитель уведомляется в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137. В частности, заявитель получает сообщения о:
— поступлении информации об оплате государственной пошлины и приеме заявления и прилагаемых к нему документов в обработку;
— возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения;
— приостановлении государственной регистрации прав;
— отказе в осуществлении государственной регистрации прав;
— прекращении государственной регистрации прав;
— проведении государственной регистрации прав и возможности получения документов после ее проведения.
— в виде текстовых сообщений на указанный в заявлении адрес электронной почты;
— либо, если адрес электронной почты в заявлении не указан, в виде СМС-сообщений на номер мобильного телефона, указанный в заявлении.
Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, уведомляет правообладателя об этом заявлении в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137 (ч. 20 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Такое уведомление направляется посредством:
— единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта органа регистрации прав с использованием личного кабинета;
— направления по указанным в ЕГРН и в заявлении адресам электронной почты правообладателя, если в заявлении указан адрес электронной почты правообладателя;
— направления текстового сообщения на мобильный номер правообладателя, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в заявлении, если в нем указан мобильный номер правообладателя.
Сроки осуществления государственной регистрации договора аренды установлены ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации и составляют:
— если заявление и документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней;
— если заявление и документы представлены в орган регистрации прав — 7 рабочих дней;
— если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы поданы через МФЦ — 5 рабочих дней;
— если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы представлены в орган регистрации прав — 3 рабочих дня;
— если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы поданы в электронной форме — 1 рабочий день.
Если в аренду сдается часть объекта недвижимости, и предоставляется заявление об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации, то сроки составляют:
— если заявление и документы поданы через МФЦ — 12 рабочих дней;
— если заявление и документы представлены в орган регистрации прав — 10 рабочих дней.
Основания возвращения заявления о государственной регистрации без рассмотрения и приостановления государственной регистрации установлены ст. 25 и ст. 26 Закона о госрегистрации. Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, принимается решение об отказе в осуществлении государственной регистрации (ст. 27 Закона о госрегистрации).
Шаг 5: Получение документов о государственной регистрации договора аренды
Государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора аренды. Если договор аренды представлен в орган регистрации прав в форме электронного документа, специальная регистрационная надпись подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа регистрации прав прав (ч. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации, п. 117 Порядка).
Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав могут выдаваться через МФЦ при наличии в заявлении указания об этом (ч. 13 ст. 29 Закона о госрегистрации). Документы на бумажном носителе, если об этом указано в заявлении, могут быть доставлены по общему правилу за плату посредством курьерской доставки, осуществляемой Федеральной кадастровой палатой или МФЦ (ч. 19, 20 ст. 29, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации, см. также приказ Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337).
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра
Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.
Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.
Договор найма: краткосрочный и долгосрочный
Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.
«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.
Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.
Аренда и наем: в чем разница
В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Как зарегистрировать договор найма
Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).
«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.
Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве
Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации:
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.
Длительные — на срок от двенадцати месяцев — договоры аренды обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре, и договор считается заключенным именно с момента регистрации. При этом нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности арендатора и арендодателя — они все равно обязаны исполнять все, что прописано в договоре. Если у них возникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
новый собственник помещения может потребовать от арендатора съехать;
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении — не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует . Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями — например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит, не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 1490 рублей в месяц
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды могут подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — о размере госпошлины
Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
- 2 тыс. руб. — для ИП;
- 22 тыс. руб. — для юридического лица.
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату можно провести через МФЦ, банк или со своего аккаунта на «Госуслугах». Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
Понятный договор
Проверка законности сделки
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель-ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге;
- помещение принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу.
Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно — брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а его часть, например три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от 5 до 15 дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от стоимости имущества юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.
ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Все имущество «Терпсихоры» стоит 750 тыс. руб.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — 10 тыс. руб.
Всего «Терпсихора» заплатит 240 тыс. руб.
240 тыс. руб. — это 32% от стоимости всего имущества компании.
Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или заседание совета директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Помещение принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу. В таком случае арендодателю придется получить предварительное разрешение от государства на совершение сделок с этим имуществом. Для этого нужно написать заявление лично либо через представителя в МФЦ или «Госуслуги» и через 15 дней получить разрешение.
Как подать заявление на регистрацию договора
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте. А еще подать документы можно через нотариуса.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учет — 12 рабочих дней.
Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 1490 рублей в месяц
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и подписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в том же регионе, что и помещение.
Если помещение находится не в том же регионе, что и арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны квалифицированные электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
Первый шаг на сайте выглядит так:
Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.
Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через «Почту России». Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I или II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
Росреестр приостанавливает регистрацию
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства сообщат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреестр, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки регистрации в МФЦ.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 руб., для юрлица — 1 тыс. руб.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор
Чаще всего такие вопросы касаются оплаты, например в случае роста цен на недвижимость. Тут все зависит от того, как стороны изначально прописали все условия в договоре. По общему правилу, все изменения вносятся с согласия обеих сторон, если договор не предусматривает иное.
- Если в договоре вообще не предусмотрено изменение арендной платы, то на ее изменение потребуется согласие арендатора. Расторгнуть договор в случае отказа арендодатель не может, если это право не прописано в договоре.
- Если в договоре прописана обязательная индексация арендной платы, то арендодатель имеет право повышать цену на аренду, но только в рамках общего роста цен.
- Если в договоре прописано условие одностороннего изменения цены, то арендодатель может менять размер платы за помещение, когда сочтет нужным, но не чаще раза в год, а арендатор будет вынужден согласиться с новым размером платежей.
Бесплатный тариф, защита от блокировок, вывод прибыли на личную карту без ограничений и специальные условия для маркетплейсов
Государственная регистрация договора аренды
Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более одного года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.
Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему?
Казалось бы, пролонгация соглашения — это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто «выгнать» нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора «не существует»).
А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду?
Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости. Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.
Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.
Регистрация договора аренды нежилого помещения: какие документы для этого необходимы?
Процедура госрегистрации сделок по аренде недвижимости проходит в МФЦ. И точный перечень бумаг лучше уточнить заранее, позвонив в центр вашего района. Здесь мы приведем основной список бумаг, которые востребованы во всех случаях.
Для всех категорий заявителей (ИП, юрлицо, физлицо) необходимы:
- Оригиналы договора аренды в трех экземплярах (обратите внимание — необходимы именно оригиналы);
- Заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
- Паспорт заявителя (это может быть как арендатор, так и арендодатель);
- Документ об уплате пошлины.
С какими нюансами вы можете столкнуться?
В договоре длительной аренды нежилого помещения обязательно указывается его кадастровый номер. Если вы хотите сдать какую-то часть комнаты, кабинета и т. д., но ранее не регистрировали ее в кадастре, нужно составить технический план, пригласив кадастрового инженера (предварительно выбрав его из специального списка, ведь только лицензированные специалисты имеют право производить такие работы).
Если технического плана не будет, в регистрации договора откажут.
Заявитель — компания или ИП
Теперь поговорим об отдельных категориях заявителей.
Если вы юридическое лицо, кроме вышеперечисленных бумаг, вам понадобится:
- Протокол о назначении директора (если заявление пишет непосредственно руководитель). Если нет, нужна доверенность от имени гендиректора.
- Устав, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН — на всякий случай. Обычно Росреестр может сам запросить эти сведения у соответствующих ведомств, но запросить эти бумаги в МФЦ у вас могут;
- Если сделка приносит более 25% от дохода фирмы за весь срок действия соглашения, нужно составить протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки. В случае, если в уставе организации прописано, что нужно одобрять сделки с заинтересованностью, составьте такой протокол (если на другой стороне договора — родственники учредителя), или предоставьте в МФЦ справку, что заинтересованности нет.
Если вы ИП, пакет документов менее внушительный:
- Если имущество приобреталось в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если вы разведены, предъявите соглашение о разделе имущества.
- Если объект куплен в ипотеку, возьмите согласие от банка на сдачу ее в аренду.
Для физлиц, сдающих ипотечную недвижимость, тоже потребуется такое согласие.
Как осуществляется регистрация договора аренды нежилого помещения?
Можно подать документы через МФЦ (записаться на прием нужно заранее), как сказано выше, а можно — непосредственно через Росреестр, но только через сайт, удаленно. Это можно сделать, если и у вас, и у второй стороны есть электронная цифровая подпись.
Также можно отправить нотариально заверенные копии документов почтой в Росреестр. И обязательно сопроводить ценное письмо описью вложения.
Срок регистрации договора аренды помещения
Обычно процесс занимает не более 9 рабочих дней. Для регистрации договоров с техническим планов к этому сроку нужно прибавить еще 5 дней.
В каких случаях в регистрации договора аренды помещения могут отказать?
- Если в документе есть исправления от руки;
- Если собственник указал условием совершения любых действий личное присутствие, а сделка регистрируется через представителя;
- Если на недвижимость наложен арест, или банк не дал согласие на ее сдачу.
На устранение недостатков обычно дается до трех месяцев.
Если все сделано правильно, в дальнейшем вы сможете расторгнуть договор досрочно через суд или по соглашению сторон.