Можно ли сдавать квартиру которая в ипотеке

Как сдать ипотечную квартиру

Как взять квартиру в ипотеку и потом снизить свои затраты на погашение кредита, страховку и налоги – вопрос насущный для каждого ипотечника. Частично он решается, если есть другая недвижимость: можно в ней жить, а купленную с помощью банковских денег квартиру сдавать. Однако тут не все так просто. Для сдачи ипотечной квартиры существуют свои правила. Если их не соблюдать, можно даже лишиться недвижимости.

В этой статье вместе с экспертами разберем, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, как при этом сохранить уважительные отношение с банком и квартирантами, а также не нажить проблем с налоговой инспекцией.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

С точки зрения закона, купить квартиру в ипотеку и сдавать можно. При этом согласия банка добиваться не нужно. Правила пользования залоговым имуществом перечислены в ст.346 ГК РФ . Но в этой же статье Гражданского кодекса сказано: «…если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением».

Юрист Елена Пушкарева отмечает: «То есть в договоре может быть прописано условие, которое не позволяет сдавать квартиру в ипотеке. Если возникнут какие-то споры, то суд будет руководствоваться не нормой Гражданского кодекса, а условиями договора. Если видите в нем запрет, то при желании сдать жилье идите в банк за разрешением. Обычно запрет сформулирован как «заемщик не вправе передавать заложенное имущество во временное владение». Если ничего такого в документе не значится, то вы вправе без разрешения оформить сдачу ипотечной квартиры в аренду».

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком?

Прежде чем сдать квартиру в ипотеке, стоит узнать, какая на этот счет позиция у банка. Можно проверить договор, обратиться к менеджеру, который помогал оформить кредит, или же посмотреть этот момент на сайте банка. Если никаких запретов нет, смело сдавайте жилье. Но если есть, то нужно пойти в банк, чтобы получить разрешение на сдачу. Для этого потребуются такие документы:

• паспорт;
• заявление;
• проект договора аренды (в нем обязательно нужно указать, какой период действует соглашение, какие штрафы предусмотрены, если арендатор повредит мебель или отделку, а также задолжает оплату);
• согласие страховой компании.

На самом деле банки не любят вопрос, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, и неохотно дают разрешение. Здесь есть два нюанса. «Арендаторы относятся к съемному жилью, как к чужому, а значит, несильно заинтересованы в его сохранности. Может случиться всякое, например, пожар. Залоговое имущество исчезнет – в этом случае у банка высокие риски потерять деньги, отданные заемщику на ипотеку. Да и в принципе арендаторы могут испортить жилье так, что его в случае чего будет трудно продать по рыночной стоимости, – говорит Елена Пушкарева. – Второй момент заключается в наличии договора найма. Если он подписан на несколько лет вперед, то у банка будут связаны руки. Допустим, заемщик не может выплачивать кредит. Тогда банк будет вынужден выставить квартиру на продажу. Однако продать ее он не сможет, пока не закончится срок действия арендного соглашения».

Купить квартиру в ипотеку и сдавать вполне реально, даже если ипотечный договор запрещает это делать. Главное – произвести хорошее впечатление на залогодержателя, то есть банк.

Скорее всего, банк даст разрешение на сдачу ипотечной квартиры в аренду, если будут гарантии. Самой важной из них становится, конечно, договор аренды. «Желательно, чтобы в документе был пункт, который говорит о том, что арендатор уведомлен, что квартира в залоге, и обязуется освободить ее в любое время по требованию залогодержателя. Еще важный момент – страховка квартиры от различных рисков. Также банк обращает внимание, есть ли у заемщика просрочки по ипотеке. Если они имеются, он не даст разрешение на сдачу жилья», – сообщает юрист.

Можно ли сдать жилье без согласия банка и какие будут последствия?

Итак, если в договоре нет запрета на сдачу жилья, которое в ипотеке, то закон разрешает заемщику извлекать из него доход. Однако все же предварительное согласование сдачи ипотечной квартиры в аренду – обязательное требование многих банков. Нарушение его влечет за собой разные санкции. Банки могут:

• обязать заемщика выплатить штраф за нарушение;
• увеличить процентную ставку по кредиту;
• потребовать досрочно погасить кредит;
• забрать недвижимость и выставить ее на продажу. Такое обычно происходит, если заемщик не может погасить весь кредит.

В действительности миллионы людей самостоятельно решают, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, и не уведомляют банк. Организация может никогда не узнать о том, что жилье на самом деле сдается. При этом в кредитных договорах есть пункт о том, что представители банка имеют право время от времени приходить и проверять залоговые квартиры. Смотреть, в каком состоянии квартиры, кто именно в них живет. Но, во-первых, проверки случаются крайне редко, а часто вообще никогда. Во-вторых, нужно еще доказать, что в квартире живут арендаторы. Если им не показать договор аренды, то сделать это проблематично, ведь покупатель ипотечного жилья может на законных основаниях заселить туда, к примеру, родственников. Однако попасться заемщик все же может.

«Несколько лет назад был такой прецедент. Банк собрался изъять недвижимость у заемщика. Началось все с того, что были просрочки платежей. Банк тщательно проверил заемщика и узнал, что квартира сдается: ипотечник регулярно получал на карту деньги за аренду, и эти платежи так и были помечены квартиросъемщиком – «за аренду», – делится юрист Елена Пушкарева. – Дело в том, что у заемщика был открыт счет в том же банке, где он брал кредит. Тогда все закончилось тем, что заемщик быстро расплатился с ипотекой. Оставалась уже небольшая сумма, он ее выручил с продажи дома в деревне».

Обязателен ли договор аренды?

Собственник квартиры, решивший ее сдать, обязан заключить с нанимателем договор, задекларировать все доходы, полученные от сдачи жилья, и уплатить с них налоги в бюджет государства. Договор оформляют в простой письменной форме. Если его срок действия составляет более года, то нужно зарегистрировать в Росреестре. Такая норма прописана в ст.674 ГК РФ .

Платить налог можно двумя способами: либо 13% от дохода, либо 4-6%, если зарегистрироваться как самозанятый. Если квартира сдается нелегально и налоговая вдруг узнает об этом, то придется отвечать за уклонение от уплаты налогов. Для всех: и физических лиц, и самозанятых – наказания одинаковые. Вот что за это грозит:

• Штраф за просрочку сдачи налоговой декларации. Эту норму регламентирует ст.119 НК РФ . Сумма составляет 5% от невыплаченного налога за каждый месяц просрочки. В лучшем случае придется отдать 1 тысячу рублей, в худшем – 30% от налога, который недополучило от вас государство.
• Штраф за саму неуплату налога составляет 20%, если это сделано неумышленно, и 40%, если специально. Это говорится в пунктах 1 и 3 ст.122 НК РФ . Сколько именно предстоит заплатить, зависит от того, сможет ли налоговая доказать или опровергнуть умысел. Часто провинившиеся арендодатели заявляют, что понятия не имели о налогах.
• Пени за то, что не выплачивается налог дольше месяца. Ее размер составляет 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Рассчитывается сумма за 3 года, не более. Эту норму отражает ст.75 НК РФ .
• Уголовная ответственность ( ст.198 УК РФ). Можно получить штраф от 100 до 300 тысяч рублей. Особо злостных неплательщиков отправляют на принудительные работы до 1 года, под арест до 6 месяцев или лишают свободы до 1 года.

«Уголовная ответственность грозит тем, кто не заплатил более 2,7 млн рублей налогов за три последних года. Вряд ли среднестатистический россиянин накопит такой долг, если, конечно, у него не супердорогое жилье. Допустим, вы сдаете квартиру за 20 тысяч рублей в месяц. За три года вы должны будете отдать налоговой всего 93 600 рублей. Обойдетесь штрафами и пенями», – уточняет юрист.

Лучше все же подстраховаться и заключить договор на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Да, соглашение об аренде жилья имеет свои минусы:

1. Нужно платить налоги.
2. Необходимо временно регистрировать жильцов в квартире. Если этого не делать, то придется платить штрафы. Эта норма отражена в ст.19.15.1 КоАП РФ.

Но все же преимуществ у договора больше, чем недостатков:

1. Квартиросъемщик расплачивается безналом. Это значит, что не нужно каждый месяц тратить время на встречу, чтобы забрать деньги за сдачу ипотечной квартиры в аренду.
2. Если имущество будет повреждено, то вы получите компенсацию за него или ремонт, потому что этот пункт будет отражен в договоре. То же самое касается и своевременной оплаты за аренду. В документе прописывают санкции за просрочки, потом можно без проблем их взыскать.
3. Не надо скрываться от соседей и участкового в страхе, что они пожалуются в управляющую компанию или налоговую. И тогда не придется оправдываться, что вам можно сдавать ипотечную квартиру.
4. Разрешается застраховать квартиру и быть спокойным. Если арендаторы затопили соседей или устроили пожар, то страховая компания выплатит понесенный ущерб. Без договора аренды страховщики могут отказать в деньгах.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру?

Многих покупателей жилья в кредит интересует вопрос, можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке, так, чтобы расплачиваться с займом, гасить коммунальные платежи и даже получать прибыль сверху. Здесь все зависит от разных факторов:

• первоначальный взнос;
• процентная ставка по ипотеке и на какой срок взят кредит;
• сумма ежемесячного платежа;
• сколько лет заемщик уже выплачивает ипотеку;
• в каком городе находится квартира и даже в каком районе;
• состояние квартиры.

Как сдавать ипотечную квартиру в аренду выгодно – вопрос не из легких. Чтобы сделать это, разумеется, нужно иметь еще какое-то жилье для себя. От города и района зависит арендная плата. В областном центре сдача ипотечной квартиры в аренду будет стоить выше, чем в поселке. Чем больше у вас будет первоначальный взнос, тем меньше ежемесячный платеж. Значит, больше шансов отбить арендой этот платеж.

Рассмотрим, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду с прибылью, на конкретных случаях.

«Сейчас цены на жилье выросли везде, поэтому покрыть свою ипотеку и коммунальные платежи сложно. Для примера возьмем Тюмень и какой-нибудь престижный район этого города. Таким считается, например, «Преображенский». Здесь селятся северяне. Много снимают жилья родители для детей-студентов с тюменского Севера. Цены за аренду достаточно высокие. Небольшие студии сдают за 18-20 тысяч рублей. Допустим, вы здесь собираетесь купить однокомнатную квартиру в новом доме. 30 квадратных метров обойдутся в 4 млн рублей. Если вы будете брать ипотеку с первоначалкой в 20% на 20 лет по ставке 9%, то ежемесячный платеж составит примерно 29 тысяч рублей. Этого не хватит, чтобы выйти в ноль и тем более получить выгоду со сдачи ипотечной квартиры в аренду. Однако в целом к концу ипотеки вы можете компенсировать затраты на нее на 60-80%. Но если увеличить первоначальный взнос, например, до 40%, то при желании это вполне реально. Если квартира с хорошим ремонтом и мебелью, можно накинуть к размеру аренды 1-2 тысячи», – комментирует риелтор Александра Иванова.

А вот пример собственника ипотечной квартиры Евгения Налимова из Тюмени. «Я купил однокомнатную квартиру в 2019 году за 2,5 млн в хорошем, растущем районе города. С первоначальным взносом у меня вышел ежемесячный платеж 13 тысяч рублей, платить 20 лет. В то время снять такое жилье можно было за 12-14 тысяч. Это весной цены подскочили как на сами квартиры, так и аренду. Теперь меньше чем за 18 тысяч не найти в моем районе. Меня подолгу нет дома, работаю вахтовым методом. Летом решил сдать квартиру как раз за 18 тысяч рублей: у меня нормальный ремонт и мебель. На межвахте живу в квартире родителей. За коммуналку в зависимости от лета и зимы плачу 1,5—3 тысячи рублей в месяц. В итоге получается, что я не только вношу ипотечные платежи, но и немножко имею сверху. Получать прибыль мне пока позволяет налоговый вычет, который перекрывает налог за аренду и страховку», – говорит арендодатель.

Важно! Будет ли прибыльной сдача ипотечной квартиры в аренду, нужно рассчитывать индивидуально. В разных городах и районах цены на аренду и коммуналку отличаются между собой.

Банки, одобряя ипотеку, пытаются обезопасить себя тем, что обязывают заемщика оформлять страховку. Страхование ипотеки дает гарантию банку, что деньги вернутся, если квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва газа, порчи из-за третьих лиц. Она очень полезна и тогда, когда собираешься сдавать квартиру в ипотеке в аренду. Неизвестно, что произойдет с квартирой, пока в ней будут жить чужие люди.

Бывает, что страховка, оформленная во время заключения ипотечного договора, слишком высока. Стоит поискать более интересные, выгодные варианты и сменить страховую компанию. Чтобы не мониторить сайты каждой организации, теряя время, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки.

Кроме того, ЕГРН.Реестр позволяет оформить отдельное страхование недвижимости. Как правило, оно включает не только стандартные, но и дополнительные опции.

В обоих вариантах собраны лучшие предложения от страховых компаний, которые аккредитованы банками. Можно их сравнить, выбрать более выгодное, сделать индивидуальный расчет и тут же оформить страховой полис.

Сдаем в аренду ипотечную квартиру: на что обратить внимание?

На рынке довольно часто встречаются ситуации, когда ипотечные заёмщики сдают в аренду приобретенные квартиры. Но, как правило, делают они это с незнанием закона и требований банков. Давайте разберемся, на что нужно обратить внимание и как правильно организовать процесс.

Что говорит закон?

На самом деле в законе нет никаких ограничений по поводу сдачи в аренду квартиры, находящейся в залоге у банка. В частности, в статье 346 ГК РФ прописано, что заемщик может пользоваться своим активом по назначению, в том числе с получением дохода. Также указывается, что гражданин может без согласия держателя залога передать свое имущество во временное пользование другим лицам. Но, как в первом, так и во втором случае, уточняется, что это возможно лишь при отсутствии особых условий в договоре.

Другими словами, законодательство не препятствует сдаче ипотечной квартиры в аренду, но позволяет сторонам договориться самостоятельно, то есть банк и заемщик должны найти консенсус в этом вопросе на добровольной основе.

Что думает банк?

С одной стороны, сдача в аренду залоговой квартиры – это дополнительный доход заемщика и, как следствие, гарантия ежемесячных выплат для банка.

С другой, банк заинтересован в том, чтобы залоговое имущество оставалось в целости и сохранности, не теряло в качестве и цене. А как известно, арендаторы не часто берегут чужую недвижимость, и товарный вид квартиры довольно быстро может ухудшиться.

Поэтому даже если банк не против арендного бизнеса своего заемщика, в договоре могут быть прописаны определенные условия, которые гражданин должен соблюсти.

Что прописано в договоре?

Помните, раз вы подписали данный документ, значит согласны на все предложенные в нем условия и обязаны соблюдать требования банка, несмотря на то, что законом не запрещено сдавать залоговое имущество.

Например, в договоре может быть прописано, что заемщик обязан попросить согласие банка на сдачу квартиры в аренду. В противном случае к нему могут применяться штрафные санкции. При самом неблагоприятном раскладе банк может потребовать досрочного погашения всего кредита. Если гражданин не сможет выполнить данное условие, то кредитная организация имеет право подать в суд и потребовать реализации заложенного имущества для возврата кредита.

Поэтому внимательно изучите кредитный договор, прежде чем размещать объявление об аренде квартиры.

Как получить согласие банка?

Все, что нужно сделать, это обратиться с заявлением к менеджеру банка, в котором оформлен кредит.

При этом нужно предоставить паспорт и проект договора аренды, в котором нужно прописать ФИО, паспортные данные арендатора, а также срок сдачи жилплощади в аренду. В договоре обязательно нужно указать, что сдаваемая квартира находится в залоге у банка.

В некоторых случаях может понадобиться письмо из страховой компании, в котором подтверждается согласие организации покрывать риски на период действия договора аренды.

В целом не стоит бояться, что вам откажут. Сегодня большинство банков идут на встречу своим клиентам и не препятствуют в этом вопросе. Зато вы будете спокойны, что все условия соблюдены, и придраться к вам никто не может.

Все-таки банк вправе в любое время без оповещения заемщика проверить состояние предмета залога, в том числе выяснить, сдается ли квартира в аренду. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды.

Обязателен ли договор аренды?

Да, без всяких исключений, иначе вы нарушаете закон и сильно рискуете. Вас могут привлечь к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, начислить налоги за весь период сдачи квартиры, а также штрафы и пени.

Как правило, договор аренды заключается на срок до одного года. Именно на такой период банки охотно соглашаются.

Штрафы

Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ и обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от жильцов. Причем срок может оказаться больше фактического.

Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%.

Если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 5-7 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека.

Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.

Сдача ипотечной квартиры в аренду. Что нужно знать

Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.

Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Сдача в аренду без договора запрещена

Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.

Банк может проверить ипотечную квартиру

Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.

В договоре может быть запрет на аренду

Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).

«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее — это рабочая схема?

Я давно интересуюсь инвестициями, но дальше вложений в акции российских и зарубежных компаний не продвинулся.

В последнее время все чаще и чаще приходят мысли об открытии собственного бизнеса с минимальным бюджетом, но, к сожалению, не могу найти идею, которой действительно загорелся бы и захотел реализовать. Может, к бизнесу я пока не пришел, но у меня возникла другая идея, ваше мнение о которой хотел бы узнать.

Идея связана с покупкой квартиры в ипотеку в Москве или МО и сдачей ее в аренду. Таким образом, через определенное количество лет можно получить квартиру в собственность, однако все платежи будут вноситься не мною.

По сути, как мне кажется, схема довольно рабочая. Остается выбрать квартиру в правильной локации — скорее всего, это должно быть вторичное жилье, чтобы не терять время и средства на ремонт, — найти деньги на первый взнос, около 1—1,5 млн рублей, и надежных арендаторов.

Прошу вашего совета, рабочая данная схема или нет. И если вдруг есть подобные примеры, пожалуйста, напишите о них.

сдавал квартиры в аренду

Вячеслав, сдача квартиры — это бизнес на все времена. Правда, не факт, что осень 2022 года — подходящее время, чтобы зайти на рынок аренды. Спрос на аренду снизился, а квартиры за последние пару лет заметно подорожали.

И по моему мнению, это именно бизнес, а не пассивный доход, как иногда считают. Сдача квартиры зачастую требует существенных временных затрат на ее приведение в товарный вид, поиск подходящих арендаторов и текущее обслуживание бытовых неисправностей. Конечно, какую-то работу можно переложить на посредников, но это будет съедать часть дохода.

За последние полтора года средняя цена квадратного метра в рублях сильно выросла — это тоже внесет свою лепту в расчет, который будет приведен ниже. Ведь чем выше затраты на покупку, тем ниже доходность от сдачи в аренду при прочих равных.

Начну с оценки спроса на аренду в 2022 году, а потом проведу расчеты для Перми и Москвы. Еще покажу, на что вам надо будет обратить внимание в ваших расчетах, прежде чем вы решите заняться этой схемой.

Спрос на аренду в 2022 году

В 2022 году спрос на аренду квартир резко колебался и падал в конце февраля 2022 года из-за ухода части компаний из России, когда стало меньше рабочих мест в крупных городах. С января по середину мая предложение найма жилья массового сегмента увеличилось на 79,2%, а в середине мая оно превышало спрос в 5 раз.

К августу спрос немного подрос из-за повышения цен на квартиры. Стоимость квадратного метра в рублях начала расти, а вместе с ней и спрос на аренду. Дополнительно осенью сработал фактор сезонности: арендаторы приезжают из регионов для учебы или работы.

Однако уже в конце сентября спрос на аренду снова обрушился из-за объявления частичной мобилизации в России. Количество квартир, предлагаемых к аренде на агрегаторах, увеличилось, а Россию покинули около 700 000 граждан, что тоже сказывается на рынке аренды.

Хотя существует фактор сезонности, а также форс-мажорные причины, по которым может случиться резкий спад интереса к рынку аренды, всегда есть способ сдать конкретно вашу квартиру, чтобы она не пустовала, если она находится в крупном городе. Такой способ не нравится собственникам, но он существует: это снижение цены аренды.

Конечно, это снижает уровень дохода, который можно получать от квартиры. Поэтому в статье я приведу конкретные расчеты с числами, а дальше уже каждый сам решит, насколько это хороший вариант.

Расчет экономической целесообразности для Перми

Поскольку я живу в Перми, сначала сделаю расчет экономической целесообразности для этого города. Документ с расчетами я подготовил в гугл-таблице — вы можете сделать копию для своих расчетов.

Цена жилья и доход от сдачи. В мае средняя цена однокомнатных квартир в Перми была 2 900 000 ₽, а двухкомнатных — 3 600 000 ₽. Я специально взял усредненные цены без выбора конкретного района, чтобы не погрязнуть в деталях.

По данным Restate, с мая по октябрь квартиры на вторичном рынке подорожали где-то на 5%. Но обычно есть возможность поторговаться, поэтому буду исходить из того, что двухкомнатная квартира обойдется в 3 600 000 ₽. Кроме того, на логику расчетов это не повлияет.

Поскольку мы говорим про вторичный рынок, квартира будет уже с ремонтом, мебелью, сантехникой. Состояние ремонта будет, скорее всего, не самое лучшее, но надо смотреть конкретные варианты.

Квартире потребуется частичный ремонт или покупка какой-то мебели. Заложим на эти цели хотя бы 200 000 ₽. Итого затраты на квартиру — 3 800 000 ₽.

Стоимость сдачи квартиры в аренду, если верить графику, будет 18 000 ₽. Мне кажется, что при такой цене стоимость аренды должна быть выше, но пусть так.

Проведем расчет доходности исходя из десяти месяцев в году, ведь бывают простои:

• (18 000 ₽ × 10) / (3 600 000 ₽ + 200 000 ₽) × 100 = 4,74% годовых

А если брать на 1500 ₽ в месяц меньше, чтобы быстрее найти клиентов, то:

• ((18 000 − 1500) × 10) / (3 600 000 + 200 000) × 100 = 4,34% годовых

Однокомнатные квартиры стоят заметно дешевле, 2 900 000 против 3 600 000 ₽, а цена сдачи отличается не так сильно — 16 000 против 18 000 ₽. В случае с однокомнатной квартирой доходность составила бы 5,16% годовых.

Налоги в расчетах не учтены.

Также не учтены возможные расходы, если квартиросъемщик что-то испортит, а залога не хватит на компенсацию ущерба. Еще возможны расходы из-за того, что некоторые вещи с течением времени начинают выглядеть хуже, например коврики у двери, душевые занавески, скатерти и другие вещи. Их, скорее всего, придется покупать новые при поиске новых арендаторов, чтобы быстрее найти клиента.

Ипотека. Расчет показал низкую доходность, но вопрос был в ипотеке. Первый взнос в вашем вопросе был указан в размере 1 500 000 ₽.

Рассчитаем платежи для квартиры стоимостью 3 600 000 ₽ с первоначальным взносом 1 500 000 ₽ под процентную ставку 10,4% на 25 лет.

Примерно на такую ставку, по данным Sravni.ru, можно рассчитывать в случае с кредитом на вторичное жилье, по крайней мере если нет каких-то льгот. Длительный срок кредита нужен, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа.

Какие будут платежи по ипотеке

Месяц	Сумма платежа	Платеж по основному долгу	Платеж по процентам	Остаток долга
Октябрь 2022	19 678,02 ₽	1478,02 ₽	18 200,00 ₽	2 098 521,98 ₽
Ноябрь 2022	19 678,02 ₽	1490,83 ₽	18 187,19 ₽	2 097 031,15 ₽
Декабрь 2022	19 678,02 ₽	1503,75 ₽	18 174,27 ₽	2 095 527,40 ₽
Январь 2023	19 678,02 ₽	1516,78 ₽	18 161,24 ₽	2 094 010,62 ₽
Февраль 2023	19 678,02 ₽	1529,93 ₽	18 148,09 ₽	2 092 480,69 ₽
Май 2047	19 678,02 ₽	18 847,02 ₽	831,00 ₽	77 037,78 ₽
Июнь 2047	19 678,02 ₽	19 010,36 ₽	667,66 ₽	58 027,42 ₽
Июль 2047	19 678,02 ₽	19 175,12 ₽	502,90 ₽	38 852,30 ₽
Август 2047	19 678,02 ₽	19 341,30 ₽	336,72 ₽	19 511,00 ₽
Сентябрь 2047	19 678,02 ₽	19 508,92 ₽	169,10 ₽	2,08 ₽
5 903 406,00 ₽ — выплачено всего	2 099 997,92 ₽ — сумма выплаченного долга	3 803 408,08 ₽ — сумма выплаченных процентов

Октябрь 2022
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	1478,02 ₽
Платеж по процентам	18 200,00 ₽
Остаток долга	2 098 521,98 ₽
Ноябрь 2022
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	1490,83 ₽
Платеж по процентам	18 187,19 ₽
Остаток долга	2 097 031,15 ₽
Декабрь 2022
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	1503,75 ₽
Платеж по процентам	18 174,27 ₽
Остаток долга	2 095 527,40 ₽
Январь 2023
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	1516,78 ₽
Платеж по процентам	18 161,24 ₽
Остаток долга	2 094 010,62 ₽
Февраль 2023
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	1529,93 ₽
Платеж по процентам	18 148,09 ₽
Остаток долга	2 092 480,69 ₽
Май 2047
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	18 847,02 ₽
Платеж по процентам	831,00 ₽
Остаток долга	77 037,78 ₽
Июнь 2047
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	19 010,36 ₽
Платеж по процентам	667,66 ₽
Остаток долга	58 027,42 ₽
Июль 2047
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	19 175,12 ₽
Платеж по процентам	502,90 ₽
Остаток долга	38 852,30 ₽
Август 2047
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	19 341,30 ₽
Платеж по процентам	336,72 ₽
Остаток долга	19 511,00 ₽
Сентябрь 2047
Сумма платежа	19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу	19 508,92 ₽
Платеж по процентам	169,10 ₽
Остаток долга	2,08 ₽
Сумма платежа	5 903 406,00 ₽ — выплачено всего
Платеж по основному долгу	2 099 997,92 ₽ — сумма выплаченного долга
Платеж по процентам	3 803 408,08 ₽ — сумма выплаченных процентов

Если очень грубо, то аренда будет 18 000 ₽ в месяц, а платеж по ипотеке — 19 700 ₽. Это означает, что придется ежемесячно в течение 25 лет доплачивать 1700 ₽.

Но в аренде возможны простои, когда один арендатор съехал, а другой пока не нашелся. А еще есть дополнительные расходы в связи с естественным износом: надо что-то подкрасить или сделать мелкий ремонт. Наконец, в случае с ипотекой еще надо оплачивать страховку.

По ипотеке за 25 лет придется выплатить 5 903 406 ₽. Кроме того, вы заплатили 1 500 000 ₽ как первоначальный взнос и 200 000 ₽ ушло на обустройство. А доход от аренды за 25 лет будет примерно 6 100 200 ₽ — исходя из простоев в размере двух месяцев в год и небольшого роста стоимости аренды.

Можно сказать, что к моменту погашения ипотеки у вас будет двухкомнатная квартира в Перми, которая обошлась вам в 1 700 000 ₽ в 2022 году, а еще вы заплатили 200 000 ₽ в течение 25 лет. В целом неплохо, но напомню, что это без учета налогов, страховок, текущего ремонта и разных форс-мажоров.

В случае с однокомнатной квартирой, которая стоит на 20%, а сдается на 11% дешевле, результат был бы лучше. Ежемесячный платеж составил бы 13 118 ₽, и хотя бы в те месяцы, когда квартира сдана, вы могли бы платить по кредиту из денег от съемщика и еще оставалось бы около 5000 ₽.

Приблизительный доход от сдачи квартиры за 25 лет

Год	Удорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)	Доход за 10 месяцев в году
2022	—	180 000 ₽
2023	5%	189 000 ₽
2024	3%	194 400 ₽
2025	5%	203 400 ₽
2026	4%	210 600 ₽
2027	2%	214 200 ₽
2028	3	219 600 ₽
2029	2%	223 200 ₽
2030	3%	228 600 ₽
2031	1%	230 400 ₽
2032	1%	232 200 ₽
2033	4%	239 400 ₽
2034	5%	248 400 ₽
2035	1%	250 200 ₽
2036	3%	255 600 ₽
2037	4%	262 800 ₽
2038	1%	264 600 ₽
2039	2%	268 200 ₽
2040	1%	270 000 ₽
2041	2%	273 600 ₽
2042	2%	277 200 ₽
2043	3%	282 600 ₽
2044	4%	289 800 ₽
2045	2%	293 400 ₽
2046	3%	298 800 ₽

Удорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)
2022	—
2023	5%
2024	3%
2025	5%
2026	4%
2027	2%
2028	3%
2029	2%
2030	3%
2031	1%
2032	1%
2033	4%
2034	5%
2035	1%
2036	3%
2037	4%
2038	1%
2039	2%
2040	1%
2041	2%
2042	2%
2043	3%
2044	4%
2045	2%
2046	3%

Доход за 10 месяцев в году
2022	180 000 ₽
2023	189 000 ₽
2024	194 400 ₽
2025	203 400 ₽
2026	210 600 ₽
2027	214 200 ₽
2028	219 600 ₽
2029	223 200 ₽
2030	228 600 ₽
2031	230 400 ₽
2032	232 200 ₽
2033	239 400 ₽
2034	248 400 ₽
2035	250 200 ₽
2036	255 600 ₽
2037	262 800 ₽
2038	264 600 ₽
2039	268 200 ₽
2040	270 000 ₽
2041	273 600 ₽
2042	277 200 ₽
2043	282 600 ₽
2044	289 800 ₽
2045	293 400 ₽
2046	298 800 ₽

Расчет экономической целесообразности для Москвы

Теперь сделаем такой же анализ для квартиры в Москве. Минус Москвы в том, что жилье стоит в разы дороже, чем в большинстве регионов. Плюс — в том, что спрос на жилье выше, а сдача жилья приносит больше денег.

Цена жилья и доход от сдачи. Возьмем среднюю цену на двухкомнатную квартиру в размере 15 199 966 ₽. Если верить Restate, в среднем квартиры в Москве с мая по октябрь подешевели на 10%, но оставим цену как есть — на всякий случай.

Заложим на частичный ремонт и доукомплектацию хотя бы 400 000 ₽. Итого затраты на квартиру — 15 599 966 ₽. Стоимость сдачи такой квартиры в аренду, если верить графику, будет 55 000 ₽.

Проведем расчет доходности исходя из десяти месяцев в году:

• (55 000 × 10) / (15 199 966 + 400 000) × 100 = 3,52% годовых

А если брать на 3000 ₽ в месяц меньше, чтобы быстрее найти клиентов, то:

• ((55 000 ₽ − 3000 ₽) × 10) / (15 199 966 ₽ + 400 000 ₽) × 100 = 3,33% годовых

Как и в случае с расчетами для Перми, налоги и расходы на текущий ремонт не учтены. Результат с однокомнатной квартирой, вероятно, был бы немного лучше.

Ипотека в Москве. Рассчитаем платежи для квартиры стоимостью 15 199 966 ₽ с первоначальным взносом 1 500 000 ₽ под процентную ставку 10,4% на 25 лет.

Какие будут платежи по ипотеке

Месяц	Сумма платежа	Платеж по основному долгу	Платеж по процентам	Остаток долга
Октябрь 2022	128 375,35 ₽	9642,31 ₽	118 733,04 ₽	13 690 323,69 ₽
Ноябрь 2022	128 375,35 ₽	9725,88 ₽	118 649,47 ₽	13 680 597,81 ₽
Декабрь 2022	128 375,35 ₽	9810,17 ₽	118 565,18 ₽	13 670 787,64 ₽
Январь 2023	128 375,35 ₽	9895,19 ₽	118 480,16 ₽	13 660 892,45 ₽
Февраль 2023	128 375,35 ₽	9980,95 ₽	118 394,40 ₽	13 650 911,50 ₽
Май 2047	128 375,35 ₽	122 954,23 ₽	5421,12 ₽	502 559,11 ₽
Июнь 2047	128 375,35 ₽	124 019,84 ₽	4355,51 ₽	378 539,27 ₽
Июль 2047	128 375,35 ₽	125 094,68 ₽	3280,67 ₽	253 444,59 ₽
Август 2047	128 375,35 ₽	126 178,83 ₽	2196,52 ₽	127 265,76 ₽
Сентябрь 2047	128 375,35 ₽	127 272,38 ₽	1102,97 ₽	−6,62 ₽
38 512 605,00 ₽ — выплачено всего	13 699 972,62 ₽ — сумма выплаченного долга	24 812 632,38 ₽ — сумма выплаченных процентов

Октябрь 2022
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	9642,31 ₽
Платеж по процентам	118 733,04 ₽
Остаток долга	13 690 323,69 ₽
Ноябрь 2022
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	9725,88 ₽
Платеж по процентам	118 649,47 ₽
Остаток долга	13 680 597,81 ₽
Декабрь 2022
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	9810,17 ₽
Платеж по процентам	118 565,18 ₽
Остаток долга	13 670 787,64 ₽
Январь 2023
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	9895,19 ₽
Платеж по процентам	118 480,16 ₽
Остаток долга	13 660 892,45 ₽
Февраль 2023
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	9980,95 ₽
Платеж по процентам	118 394,40 ₽
Остаток долга	13 650 911,50 ₽
Май 2047
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	122 954,23 ₽
Платеж по процентам	5421,12 ₽
Остаток долга	502 559,11 ₽
Июнь 2047
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	124 019,84 ₽
Платеж по процентам	4355,51 ₽
Остаток долга	378 539,27 ₽
Июль 2047
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	125 094,68 ₽
Платеж по процентам	3280,67 ₽
Остаток долга	253 444,59 ₽
Август 2047
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	126 178,83 ₽
Платеж по процентам	2196,52 ₽
Остаток долга	127 265,76 ₽
Сентябрь 2047
Сумма платежа	128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу	127 272,38 ₽
Платеж по процентам	1102,97 ₽
Остаток долга	−6,62 ₽
Сумма платежа	38 512 605,00 ₽ — выплачено всего
Платеж по основному долгу	13 699 972,62 ₽ — сумма выплаченного долга
Платеж по процентам	24 812 632,38 ₽ — сумма выплаченных процентов

Если очень грубо, то аренда — 55 000 ₽ в месяц, а платеж по ипотеке — 128 000 ₽. Проблема в том, что квартиры в Москве дорогие и первоначальный взнос 1 500 000 ₽ очень маленький.

Это означает, что придется каждый месяц в течение 25 лет платить из своего кармана 73 000 ₽. Это если квартира будет сдаваться без простоев — с простоями же все будет хуже.

По ипотеке за 25 лет придется выплатить 38 512 605 ₽. Кроме того, вы заплатили 1 500 000 ₽ как первоначальный взнос и 400 000 ₽ ушло на обустройство. А доход от аренды за 25 лет будет примерно 18 271 000 ₽.

К моменту погашения ипотеки у вас будет двухкомнатная квартира в Москве, которая обошлась вам в 1 900 000 ₽ в 2022 году, а еще вы заплатили примерно 20 000 000 ₽ своих денег в течение 25 лет. Все это без учета налогов, страховок, текущего ремонта и разных форс-мажоров .

В случае с однокомнатной квартирой результат, вероятно, был бы лучше.

Приблизительный доход от сдачи квартиры за 25 лет

Год	Удорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)	Доход за 10 месяцев в году
2022	—	550 000 ₽
2023	1%	555 500 ₽
2024	1%	561 000 ₽
2025	4%	583 000 ₽
2026	5%	610 500 ₽
2027	1%	616 000 ₽
2028	3%	632 500 ₽
2029	5%	660 000 ₽
2030	3%	676 500 ₽
2031	1%	682 000 ₽
2032	5%	709 500 ₽
2033	3%	726 000 ₽
2034	2%	737 000 ₽
2035	4%	759 000 ₽
2036	3%	775 500 ₽
2037	2%	786 500 ₽
2038	1%	792 000 ₽
2039	3%	808 500 ₽
2040	2%	819 500 ₽
2041	1%	825 000 ₽
2042	5%	852 500 ₽
2043	2%	863 500 ₽
2044	3%	880 000 ₽
2045	4%	902 000 ₽
2046	1%	907 500 ₽

Удорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)
2022	—
2023	1%
2024	1%
2025	4%
2026	5%
2027	1%
2028	3%
2029	5%
2030	3%
2031	1%
2032	5%
2033	3%
2034	2%
2035	4%
2036	3%
2037	2%
2038	1%
2039	3%
2040	2%
2041	1%
2042	5
2043	2%
2044	3%
2045	4%
2046	1%

Доход за 10 месяцев в году
2022	550 000 ₽
2023	555 500 ₽
2024	561 000 ₽
2025	583 000 ₽
2026	610 500 ₽
2027	616 000 ₽
2028	632 500 ₽
2029	660 000 ₽
2030	676 500 ₽
2031	682 000 ₽
2032	709 500 ₽
2033	726 000 ₽
2034	737 000 ₽
2035	759 000 ₽
2036	775 500 ₽
2037	786 500 ₽
2038	792 000 ₽
2039	808 500 ₽
2040	819 500 ₽
2041	825 000 ₽
2042	852 500 ₽
2043	863 500 ₽
2044	880 000 ₽
2045	902 000 ₽
2046	907 500 ₽

Итоги расчетов

Доходность от сдачи квартиры в размере до 3,5% годовых в рублях для Москвы и менее 5% годовых для Перми сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций.

При этом квартира со временем может подорожать в рублях и, вероятно, подорожает. То есть если смотреть полную доходность, то есть рост цены плюс платежи от арендатора, ситуация будет лучше. Кроме того, недвижимость в Москве и крупнейших городах, скорее всего, переживет разные экономические и политические потрясения, а вот вклады и ценные бумаги — не факт.

Вернусь к вашему вопросу о схеме получения «бесплатной» квартиры, оплаченной арендаторами. Теоретически схема рабочая, но не для всех городов в России.

В Перми вам в течение 25 лет ежемесячно, а это 300 платежей, придется доплачивать всего 1700 ₽ в месяц. С учетом возможных простоев доплаты вырастут, но все же это выглядит приемлемо.

А вот в Москве из-за очень низкого первоначального взноса ежемесячная доплата будет составлять 73 000 ₽, а при простоях и того больше. Если сильно увеличить первоначальный взнос, ситуация станет лучше.

Что надо учесть

Вам стоит провести свои расчеты — для интересующего вас города, вида квартир, ваших финансовых возможностей. То, насколько схема будет эффективной, зависит от многих параметров.

Вот на что стоит обратить внимание. Это не полный список, а только несколько самых важных факторов.

Вид жилья. Если вы уже определились с городом и районом, стоит подумать, будете вы брать квартиру на вторичном рынке или в новостройке.

Плюс квартиры на вторичном рынке — то, что ее можно сдавать сразу или почти сразу. Возможно, потребуется что-то отремонтировать или докупить мебель и технику, но хотя бы не надо ждать, пока дом достроят. Это важно: вы сразу будете получать доход от аренды и с его помощью платить по ипотеке.

У квартиры в строящемся доме тоже есть свои плюсы. Так, можно рассчитывать на различные варианты льготной и субсидируемой ипотеки со сниженным процентом, что уменьшит платеж по кредиту.

Правда, субсидируемая ипотека ведет к удорожанию квартиры: каждый процентный пункт снижения ставки увеличивает цену квартиры на несколько процентов. Это стоит учесть в расчетах.

Еще стоит обдумать число комнат. Считается, что однокомнатные квартиры пользуются большим спросом. Еще они стоят дешевле двухкомнатных, а цена аренды отличается не слишком сильно.

Таким образом, однушка или студия может быть выгоднее — но у вас могут быть какие-то свои причины рассматривать двухкомнатные квартиры. А вот три комнаты и более для покупки квартиры под сдачу — перебор.

Условия ипотеки. Это сильно повлияет на платежи и на то, насколько выгодной окажется схема.

Обратите внимание не только на ставку по кредиту, но и на первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше будет платеж, но здесь важны ваши финансовые возможности. А более длинный срок кредита при прочих равных будет уменьшать ежемесячный платеж.

Сравните, какие платежи получатся при разных параметрах кредита. И прежде чем заключать договор с банком, выясните, разрешает ли он сдавать ипотечные квартиры.

Ограничение на сдачу или необходимость уведомлять о ней могут быть прописаны в договоре. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру.

Удобно ли вам этим заниматься. Наконец, подумайте, готовы ли вы заниматься этим делом, особенно если собираетесь брать несколько квартир. Это может быть утомительно, к тому же могут попасться конфликтные или недобросовестные жильцы. Если недвижимость в другом городе, это тоже может добавить сложностей.

В случае с вашей схемой все как в инвестициях: есть возможность получить доход и есть риски. Прежде чем вложить деньги, обдумайте все несколько раз и прикиньте возможные результаты.

На самом деле рабочая схема, но как и в любом бизнесе есть свои риски. Это простои, ремонты и прочее. Но итог остается приятным, спустя 25 лет тебе достается твоя личная квартира.

Дамир, но придется работать для этого

Михаил, не самая пыльная работа, прямо скажем. При грамотном подходе и грамотно составленном договоре найма простои/амортизация/ущерб от жильцов не страшны. А помимо доходности, Вы правильно написали — после выплаты ипотеки в собственности квартира.

Рыжая, Рыжая, работа не самая пыльная, но все же работа

а большинство планирующих сдавать квартиру — представляют процесс как пассивный доход, что в корне неправда

Рыжая, сдаете? Поделитесь опытом, расскажите как это легко и просто.

Петров, рассказывала уже как-то, можете в комментах посмотреть)

Дамир, радость от личной койки в старости, ну хз

Игорь, ну не знаю

Схема, как показали расчеты, нерентабельная. Причём не учтены такие факторы, как ремонт между сдачами (арендаторы могут так загадить квартиру, что весь доход уйдёт на ремонт), длительные простои, возможные неплатежи арендаторов, и прочие форс-мажоры. С другой стороны, в случае резкого роста стоимости жилья (и соответсвенно аренды) может и получиться отбить ипотеку.

Алексей, да, не особо рентабельно, но и круг вариантов для инвестиций в России за последние месяцы резко сократился.

Алексей, это как один из возможных вариантов, не более того

На мой взгляд, один из самых надёжных способов если не приумножить, то по крайней мере сохранить то, что имеешь, при этом без значительных трудозатрат. Поделюсь своим опытом.
Имеем, 4 года назад — однокомнатную квартиру 47 квадратов в черновой отделке в не самом хорошем районе Краснодара и 570 тысяч наличными. Стоимость квартиры на тот момент 970 тысяч, из них 700 — ипотека. Ежемесячный платёж 9 251. Ремонт делаю своими силами с привлечением профильных специалистов — электрик, сантехник, натяжные потолки. Тяжело, но это помогает сэкономить и в результате мы получаем не ремонт «под сдачу», а что-то уже более-менее интересное, что сдаётся буквально за полдня на 15-20% дороже рынка. Таким образом избегаем риска простоя и немного увеличиваем доход. Квартира изначально сдавалась за 13 000, к моменту продажи (через два года) уже за 15 000.
Договор найма составляем таким образом, что текущий ремонт/любой ущерб имуществу — ответственность арендатора. Кстати, это и по жилищному кодексу так. Арендаторов проверяем на наличие работы/отсутствие исполнительных производств, внешне оцениваем на благонадёжность. В основном срабатывает��
Через два года квартира стоит 2 600 000, я продаю её и покупаю две студии по 22 метра в соседнем районе, также в черновой. Остаток по ипотеке перекрываю потребительским под 15,6%. 960 000 каждая студия, остальное на ремонт (пришлось добавить, каждая студия обошлась 450 тысяч, несмотря на то, что ремонт делала также сама).
Теперь я сдаю каждую студию за 12 000, их цена на текущий момент 2300-2500, зависит от спешки.
Платёж по потребительскому кредиту 13 500, таким образом, я за два с половиной года (с учётом времени, потраченного на ремонт), вышла на чистый доход.
В этой ситуации мне повезло, потому что стоимость квартир не слишком высока, в цене квартиры сильно выросли за это время, ну и честно говоря, я прям пахала.
Сейчас скорее всего так быстро вложения не окупятся, но как правильно говорит Михаил, круг вариантов инвестиций сейчас резко сократился.
Я также не исключаю (точнее, скорее допускаю с большой долей вероятности) риск значительных потрясений ближайшие годы, который сильно отразится на рынке недвижимости.
Но сесть сложа руки ведь тоже не вариант)
И что касается квартирантов. Было пару случаев, когда мне приходилось выселять людей буквально через пару недель после того, как они заселились. Плюс взыскивать через суд причиненный ущерб. Но ущерб был не слишком значительный, взыскала я в несколько раз больше. За хлопоты, так сказать) ну и залог дисциплинирует.

Кстати, и автор в статье, и я в своем комментарии расчеты делаем без учета инфляции и снижения реальных доходов. С первого взгляда картинка вроде норм, но по факту, продав квартиру 4 года назад за 970, я бы купила +/- за ту же цену. И сейчас, продам я за 2300 и куплю примерно за ту же цену. В моём случае увеличение стоимости достигнуто путем вложений сил и средств в ремонт плюс игра на незначительной разнице в стоимости недвижимости одного сегмента, анализ рынка.
Ну и 2300 сейчас и 4 года назад это уже сильно разные деньги. Что уж говорить про период 10 и более лет.

Рыжая, а как вы проверяли работает ли квартиросъёмщик? Исп производство понятное дело легко. Есть сайт фссп. А вот по первому пункту пока не понимаю как)