Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?
Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.
Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?
Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.
Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение
По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.
Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.
Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.
Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость
Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:
- сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
- стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.
Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.
Что можно сделать со свободными часами
Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.
Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.
Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.
Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость
Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 ₽ за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.
Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 ₽ в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 ₽. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 ₽.
При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 ₽.
Самозанятым: как платить налог с аренды
Елена Мехоношина
- Что можно сдавать в аренду, а что нет
- Какую деятельность указать в «Мой налог»
- Как пробить чек за аренду
- Как платить налог
- Нужно ли платить НПД с коммуналки
- Нужно ли платить налог с депозита
- Можно ли сдавать имущество своему работодателю
- Можно ли сдавать имущество своему ООО
- Можно ли сдать недвижимость по доверенности? Кто в этом случае платит налог?
Что можно сдавать в аренду, а что нет
На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость и другое имущество. Брать работников в бизнес нельзя, но на отдельные задачи можно привлекать подрядчиков. И все это без отчетов, бухгалтерии, обязательных страховых взносов и онлайн-касс. Основание — ст. 2, 4 и 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Вот полный список, что самозанятые могут сдавать:
- Квартиры, дома и комнаты. В свидетельство о праве собственности или выписке из ЕГРН должна быть отметка, что помещение жилое.
- Автомобили, катера и другой транспорт. Сдавать в прокат можно людям, ИП и компаниям — Письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-11-11/10799.
- Оборудование, инвентарь, технику и другие вещи — например, электросамокаты.
Ограничений по количеству недвижимости нет, сдавать можно хоть десять домов сразу. Но важно, чтобы доход самозанятого за год не превышал 2,4 млн ₽. Сумма считается со всех арендных платежей плюс доход от профессиональной деятельности — если она есть наряду с арендным бизнесом — Письмо Минфина от 17.02.2022 № 03-04-05/11250.
Сдавать можно и в субаренду, если есть согласие собственника — Письмо Минфина РФ от 27.03.2020 № 03-11-11/24601.
А вот эту недвижимость сдавать на НПД нельзя:
- Нежилые помещения — кабинеты, офисы, залы, склады, рабочие места в салоне красоты — Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188.
- Апартаменты — пусть даже и для проживания — Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478.
- Земельные участки — например, под глэмпинг — Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669.
Для сдачи в аренду нежилых помещений, участков и апартаментов понадобится оформить ИП. Тут есть свои выгодные налоговые режимы — УСН и патент. Размер платы за патент не зависит от реального дохода в бизнесе. Другое удобство патента в том, что сдавать можно и жилье, и офисы — тут без ограничений. А на УСН «Доходы минус расходы» можно законно учесть все затраты на бизнес и снизить налог.
Физлица без ИП с дохода от сдачи в аренду апартаментов и офисов платят НДФЛ 13 %.
ИП не может совмещать НПД с УСН и патентом.
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Какую деятельность указать в «Мой налог»
Самозанятый выбирает в приложении вид деятельности. Для сдачи недвижимости выбирайте «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию».
Для сдачи транспорта подойдет «Аренда машин». Для остальных движимых вещей — «Прокат».
Как пробить чек за аренду
Каждому арендатору после оплаты самозанятый выдает чек из «Мой налог» на сумму платежа. По чекам налоговая выставит налог за месяц. За непробитые чеки штрафуют в размере 20 % от суммы, полученной от арендатора.
В чеке указывают услугу, например, «арендная плата по договору от 1 апреля 2023 г».
Если арендатор ИП, надо указать ИНН, а если компания — ИНН и наименование.
Как платить налог
С арендной платы от физлиц платят 4 %, а от юрлиц и ИП 6 %.
Налог платят каждый месяц. До 12 числа налоговая пришлет уведомление с суммой к уплате за предыдущий месяц, самому ничего считать не надо. Заплатить по уведомлению надо до 28 числа.
Налог платят со всей суммы поступившей арендной платы. Учесть расходы на бизнес не получится — это недостаток налога самозанятого.
Нужно ли платить НПД с коммуналки
НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам. Например, за воду и свет. Самозанятый переводит их в свое ТСЖ и энергетикам по счетам — Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001.
А вот если в арендную плату включены другие коммунальные услуги, то налог придется заплатить со всей суммы.
Нужно ли платить налог с депозита
Обычно по договору аренды арендатор вносит депозит. Его сумма часто равна месячной арендной плате. Если арендатор не заплатит или что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита — ст. 381.1 ГК РФ.
НПД с депозита платят, только когда его списали за арендную плату.
Можно ли сдавать имущество своему работодателю
Самозанятые не могут сотрудничать со своим работодателем, в том числе бывшим — от которого уволились менее двух лет назад.
Сдать квартиру, машину или ноутбук работодателю самозанятый может. Но учесть доход от арендной платы на НПД в этом случае нельзя. Платить налог будет сам работодатель, как налоговый агент, и это будет невыгодный НДФЛ 13 % — Письмо Минфина РФ от 19.08.2022 № 03-11-11/81142.
Можно ли сдавать имущество своему ООО
Если учредитель ООО там же значится директором на трудовом договоре, он не может сдавать имущество своему ООО и платить НПД — Письмо Минфина РФ от 09.12.2021 № 03-11-11/100254.
Можно ли сдать недвижимость по доверенности? Кто в этом случае платит налог?
Сдавать жилые помещения можно по доверенности — ответ ФНС из Базы знаний по НПД и Письма Минфина от 16.02. 2023 № 03-11-11/13226.
Налог самозанятого будет платить тот, кто получил деньги. Если человек по доверенности получил деньги от арендатора и перевел их собственнику, то НПД платит собственник. Если арендная плата осталась у представителя, но и НПД платит тоже он.
Статья актуальна на 05.04.2023
Как самостоятельно закрыть ООО: пошаговая инструкция
Открыл ИП и не пользовался им. Как узнать про долги и что делать дальше?
Как заполнить уведомление о прибытии иностранного гражданина в 2023 году
Рассылка для бизнеса
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Можно ли применять налог на профессиональный доход при сдаче в аренду нежилых помещений
Минфин разъяснил, можно ли применять налог на профессиональный доход в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений.
В письме от 24.02.2022 № 03-11-11/12806 отмечается, что исходя из положений пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений специальный налоговый режим НПД не применяется.
Указанное ограничение введено законодателем с целью не допустить сокращения поступлений доходов в бюджет из-за перехода на более льготный налоговый режим индивидуальных предпринимателей, чья деятельность связана со сдачей в аренду нежилых помещений.
В отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений налогоплательщики вправе применять иные специальные налоговые режимы, которые также предусматривают льготные условия налогообложения.
Самозанятость в России в 2023 году
Самозанятость – это особый налоговый режим, введенный в качестве эксперимента в 2019 году. Официально он называется «налог на профессиональный доход», сокращенно НПД. Стать самозанятыми в 2023 году могут жители всех регионов России, а также некоторые иностранцы – граждане Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии.
Индивидуальные предприниматели тоже могут перейти на НПД, не теряя статуса ИП. Для этого им нужно зарегистрироваться самозанятым и в течение 30 дней подать заявление об отказе от спецрежимов – упрощенной системы налогообложения (УСН) или единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН), если они их применяли. Индивидуальным предпринимателям, работающим по патенту, нужно либо подождать, пока закончится патент, либо сначала отказаться от патента и уже потом становиться самозанятым.
Стать самозанятым можно при соблюдении нескольких условий. Для этого нужно:
- зарабатывать не более 2,4 миллиона рублей в год;
- работать самостоятельно, без наемных сотрудников;
- заниматься разрешенной для этого режима деятельностью.
Виды деятельности
Самозанятые могут предоставлять разного рода услуги, продавать вещи собственного производства и сдавать в аренду жилье. Этот налоговый режим подходит для многих профессий из разных областей. Вот несколько примеров.
IT-сфера: программист, веб-разработчик, компьютерный мастер, аналитик данных, системный администратор.
Помощь по дому и ремонт: сантехник, электрик, уборщик, мастер по ремонту бытовой техники, строитель, столяр, плотник.
Здоровье и спорт: диетолог, логопед, массажист, тренер, инструктор, психолог, сиделка.
Информационные услуги и маркетинг: переводчик, копирайтер, маркетолог, блогер, автор статей, SMM-менеджер, таргетолог.
Красота и мода: модель, парикмахер, стилист, мастер тату, косметик, мастер маникюра, швея, модельер, дизайнер.
Развлечения и творчество: аниматор, ведущий свадеб, гид, артист, музыкант, оператор, фотограф, художник, мастер по пошиву кукол или другим видам декоративно-прикладного искусства.
Финансы и юридические услуги: бухгалтер, юрист, налоговый консультант, финансовый консультант.
Образование: учитель, репетитор, тренер, няня, автор курсов, продюсер онлайн-школы.
Кулинария: повар, кондитер, пекарь.
Один человек может совмещать несколько видов деятельности сразу. Перечислять все можно бесконечно, поэтому проще указать, чего самозанятым делать нельзя. Эта информация указана в Федеральном законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»» 1. Итак, самозанятым запрещено:
1) Продавать подакцизные товары и товары, подлежащие маркировке. К ним относятся: алкоголь, табак, бензин, легковые автомобили, некоторые виды одежды, обувь, духи, ювелирные изделия и другие.
2) Перепродавать любые товары не собственного производства. К примеру, нельзя купить готовую игрушку и перепродать ее, можно только сшить ее и продать как товар собственного изготовления.
3) Добывать и (или) реализовывать полезные ископаемые – уголь, нефть, газ, песок, известь и так далее.
4) Работать по договору поручения, комиссии или агентскому договору, то есть быть посредником и совершать какие-то действия в интересах другого человека за вознаграждение.
5) Сдавать в аренду коммерческую недвижимость, продавать недвижимость и транспортные средства.
6) Быть курьером и принимать деньги от клиентов в интересах продавца товара. Однако курьер может быть самозанятым, если продавец товаров выдал ему онлайн-кассу для расчета с покупателями или если клиент заранее оплатил товар, а курьеру его нужно просто доставить.
Кроме того, самозанятыми не могут быть нотариусы, арбитражные управляющие, адвокаты и медиаторы. Есть ограничения и для государственных и муниципальных служащих: им разрешается применять новый режим только для доходов от сдачи в аренду жилых помещений.
Налоги
Самозанятые могут сотрудничать как с физическими, то есть с обычными гражданами, так и с юридическими лицами и ИП. При работе с физическим лицом ставка, по которой рассчитывается налог, – 4% от суммы дохода, а при работе с компанией или ИП – 6%.
Самозанятые платят налоги только с доходов от своей деятельности. Если дохода не было, то и платить ничего не надо. Перевод зарплаты с основного места работы, денежные подарки от родственников или возврат долга НПД не облагаются. Однако такие переводы нужно будет суметь объяснить налоговой в случае проверки.
Каждую продажу самозанятый вручную регистрирует в приложении «Мой налог» и указывает, кто клиент. Если клиент – компания или ИП, то дополнительно потребуется ввести его ИНН. Приложение автоматически рассчитывает налог за каждую продажу, но оплатить его можно только за месяц. Общая сумма налога за отработанный месяц появляется в приложении с 9 до 12 числа следующего месяца, а оплату нужно произвести до 25 числа. Если не оплатить налог вовремя, за каждый день просрочки начисляются пени.
Рассмотрим пример. Самозанятый репетитор за июнь провел 20 уроков по английскому языку и заработал 20 тысяч рублей. Половину уроков он провел обычным гражданам без статуса ИП, поэтому налог рассчитывается по ставке 4% и за весь месяц составит 400 рублей. А другую половину дохода он получил от уроков с корпоративными клиентами – сотрудниками фирмы, которая и оплачивала ему уроки с своего расчетного счета. За уроки с корпоративными клиентами репетитор заплатит налог 6%, то есть 600 рублей. Всего за июнь репетитор должен заплатить 1000 рублей налога. Сумма и опция «оплатить налог» появятся в приложении до 12 июля, а оплатить его нужно до 25 июля.
Каждый самозанятый при регистрации получает так называемый налоговый вычет в 10 тысяч рублей. Вычет нельзя снять или перевести на личный счет, он используется только для снижения процентной ставки налога. При работе с обычными гражданами вычет уменьшает налог с 4% до 3%, а при работе с компаниями или ИП – с 6% до 4%. Вычет дается только один раз за всю жизнь на неограниченный срок: когда он израсходуется, ставки станут прежними. Так, если репетитор по английскому из примера выше еще не израсходовал вычет, он заплатит не 1000 рублей, а всего 700.
Других обязательных налогов у самозанятых нет. Часть от уплаченного налога (37%) автоматически идет на обязательное медицинское страхование, поэтому самозанятые имеют право на бесплатную медицинскую помощь по полису ОМС. Дополнительно ничего платить не нужно.
С взносами в Пенсионный фонд все иначе. Взносы в ПФР можно делать добровольно, чтобы копить стаж и баллы для пенсии. Если работать только самозанятым и взносов не делать, теряются годы трудового стажа. Если человек совмещает самозанятость и основную работу по трудовому договору, работодатель делает за него взносы в ПФР, поэтому с пенсией проблем не будет.
Что касается взносов в Фонд социального страхования (ФСС) на случай временной потери трудоспособности или материнства, то их могут делать только самозанятые со статусом ИП. Остальным плательщикам НПД данная опция пока недоступна, поэтому никаких выплат во время болезни или декрета они не получают.