Кто подписывает протокол общего собрания собственников мкд

Протокол ОСС

Окончательное решение общего собрания должно быть оформлено в виде протокола ОСС с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Протокол должен быть составлен письменно не позднее 10 дней со дня проведения собрания, так как не позднее этого срока результаты собрания должны быть доведены до сведения собственников помещений в доме ( ч. 3 ст. 46 ЖК РФ ).

В случае проведения заочного собрания или заочной части очно-заочного собрания этот срок фиксируется с момента окончания приёма письменных решений собственников, установленного в сообщении о проведении общего собрания. Все данные должны соответствовать тем, которые указаны в уведомлении о проведении ОСС.

Требования к оформлению протокола установлены приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр . Ведёт и оформляет протокол секретарь общего собрания, кандидатура которого выбрана на ОСС.

Шапка протокола

• наименование документа «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»;
• дата (датой протокола является дата подведения итогов общего собрания: окончания подсчёта голосов) и регистрационный номер протокола (порядковый номер с начала календарного года);
• дата проведения собрания (если собрание продолжалось несколько дней, то указывается дата начала и дата окончания собрания);
• место проведения собрания (указывается адрес, по которому проводилось собрание в очной форме, или адрес, по которому собирали решения, если собрание проводилось в очно-заочной форме);
• заголовок к содержательной части (должен содержать информацию об адресе МКД, виде общего собрания и форме его проведения).

Содержательная часть протокола

• Сведения об инициаторе ОСС: для юридических лиц полное наименование, ОГРН, номер записи о государственной регистрации юридического лица, ИНН; для физических лиц – ФИО в соответствии с документом, удостоверяющим личность, номер помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на такое помещение;
• Сведения о председателе, секретаре и членах счётной комиссии: ФИО, номера помещений и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанные помещения (если вопрос о выборе этих лиц не включён в повестку дня собрания);
• Сведения о присутствующих и приглашённых;

Присутствующие – те собственники, кто присутствовал на собрании в очной форме. Приглашёнными могут быть разные лица, например, юрист, который может разъяснить собственникам некоторые правовые вопросы.

• Сведения о кворуме;

• Сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в МКД;
• Повестка дня ;

• Место, где будут храниться документы ОСС (копии);
• Подписи.

Протокол обязательно подписывается как минимум тремя лицами: ставятся фамилии, инициалы и подписи председателя, секретаря, и счётной комиссии. В счётной комиссии может быть один человек, но если их больше, то подписи ставят все. Рядом с подписью должна быть дата, когда документ был подписан ( п. 4 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр ).

Если на собрании были отклонены кандидатуры председателя, секретаря и счётной комиссии, то протокол подписывает инициатор собрания.

Обязательные приложения к протоколу

Каждый протокол имеет ряд обязательных приложений, без которых решения ОСС могут быть оспорены как недействительные ( п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр ).

• ФИО физического лица,
• наименование и ОГРН юридического лица,
• номера принадлежащих им помещений,
• количество принадлежащих собственнику голосов.

3. Реестр вручения сообщения о проведении ОСС собственникам

Исключение – тот случай, когда на одном из предыдущих общих собраний собственников было принято решение об ином способе уведомления – не заказным письмом или вручением под роспись, а, например, путём вывешивания уведомления на информационном стенде. В остальных случаях представляется реестр, в котором расписались собственники, либо реестр почтовых отправлений.

4. Список собственников помещений МКД, присутствовавших на очной части собрания, а также список приглашённых лиц

Этот список тоже должен содержать сведения обо всех собственниках помещений (либо их представителях).

Это приложение нужно в случае, если на собрании были представители собственников. Все доверенности подшиваются к протоколу.

6. Документы, которые обсуждались в повестке и по поводу которых принимались решения

Например, если на ОСС принимался договор управления, то прилагается его текст.

Это самое объёмное приложение. Все решения должны быть оформлены надлежащим образом.

8. Иные документы или материалы, которые самим решением ОСС указаны как обязательные приложения к протоколу.

Статус документов

Решения и протокол являются официальными документами ( ч. 1 ст. 46 ЖК РФ ). Это значит, что обязательные требования к протоколам и решениям, которые установлены федеральным органом исполнительной власти, должны выполняться.

Официальный документ должен удостоверять факт, повлекший за собой юридические последствия. Решения ОСС являются обязательными для всех собственников помещений и тем самым влекут юридические последствия ( ч. 5 ст. 46 ЖК РФ ).

Приказ № 44/пр стал отправной точкой и наметил необходимые параметры документов ОСС, до его принятия не было чётких правил оформления и любую произвольно оформленную бумагу можно было считать протоколом или решением ОСС, пока её не оспорят в суде. Это предоставляло неограниченные возможности для подделки документов.

Ответственность за подделку документов ОСС

Поскольку протокол общего собрания и бланки решений собственников имеют статус официальных документов, то за их подделку предусмотрена уголовная ответственность.

Кто подписывает протокол общего собрания собственников мкд

Урок 3. Правила подписания протокола общего собрания собственников

Если протокол общего собрания подписан не теми или не так, то его запросто можно оспорить в суде. Чтобы лишить конкурентов и собственников-недоброжелателей такой возможности, оформляйте протокол без ошибок.

В этом уроке мы рассмотрим нестандартные ситуации и разъясним, кто должен подписать протокол общего собрания собственников, если кандидатуру председателя или секретаря собрания отклонили, если председателя и секретаря собрания не выбрали из-за отсутствия кворума и т.п.

Кто подписывает протокол собрания собственников жилья

• председатель;
• секретарь;
• члены счетной комиссии;
• инициатор.

Такой состав подписантов устанавливает пункт 24 Требований к оформлению протокола собрания.

В реквизитах подписи протокола нужно указать Ф.И.О. того, кто подписал протокол, саму подпись и дату ее проставления.

К сожалению, не всегда все проходит гладко, и в практике возникают ситуации, когда протокол не подписывают по каким-либо причинам.

Пример. Протокол общего собрания признали недействительным, поскольку в нем отсутствовали подписи секретаря и членов счетной комиссии.

В многоквартирном доме собственники провели общее собрание. Результаты голосования были закреплены в протоколе ОСС. Однако, в нарушении пункта 24 Требований, протокол был подписан только инициатором собрания. Помощник прокурора совместно с собственниками помещений обратились в суд с иском о признании протокола ОСС недействительным. В иске прокурор указал на нарушение правил подписания протокола.

В ходе судебного заседания инициатор собрания пояснил, что протокол действительно был подписан им единолично. О порядке и требованиях подписания протокола он осведомлен не был. Суд пришел к выводу, что протокол общего собрания следует признать недействительным, поскольку нарушены правила оформления протокола, а именно отсутствуют подписи председателя собрания и членов счетной комиссии (решение Ангарского городского суда Иркутской области от 14.02.2018 по делу № 2-37/2018).

Кто должен подписывать протокол если?

Счетная комиссия избрана, но отказывается подписывать протокол

В этом случае его должны подписать инициаторы, председатель и секретарь общего собрания.

Отказ счетной комиссии от подписания протокола никак не влияет на итог принятых решений собственниками помещений в МКД.

Данные положения применяются по аналогии с пунктами 4, 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр, когда кандидатуры лиц для подсчета голосов отклонены собственниками.

В протоколе сделайте пометку о том, что счетная комиссия отказалась от подписи.

Кандидатуру председателя и секретаря отклонили

В случае если кандидатуру председателя или секретаря собрания отклонили протокол подписывают инициаторы ОСС.

Они должны указать свои фамилии и инициалы, дату подписания.

Это правило применяют также, если собственники отклонили кандидатуры лиц, которые считают голоса. Это предусматривают пункты 22, 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Председателя и секретаря собрания не выбрали из-за отсутствия кворума

Протокол подписывают инициаторы собрания. Делают отметку о его неправомочности.

Закон такой порядок не устанавливает, однако он следует из обычаев делового оборота.

Если при проведении общего собрания собственников помещений отсутствует кворум, оно считается не состоявшимся. Такое собрание не вправе принимать никакие решения, в том числе и о выборе председателя и секретаря.

Председатель собрания отказался подписать протокол общего собрания

В этой ситуации целесообразно указать причину отказа от подписи председателя собрания и заверить этот отказ подписями двух инициаторов или других участников собрания.

Обязанность председателя общего собрания подписать протокол этого собрания закрепляют нормы ГК и ЖК.

Отказ от подписания такого протокола закон не предусматривает.

Также законодательство не содержит норм, регулирующих порядок подписания протокола общего собрания в случае отказа от подписи председателем.

Если председатель общего собрания отказался от подписания протокола можно применить общий порядок, установленный обычаями делового оборота или другими нормативными актами по аналогии. Например, статьи 24 Закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

Кто подписывает протокол общего собрания собственников мкд

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 28.06.2022 N 217-ФЗ)

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 28.06.2022 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);

(п. 3 в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 441-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Новые требования к протоколам общих собраний собственников (приказ Минстроя № 44/пр)

Ранее требования к протоколам содержались в приказе Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. В статье рассмотрел основные изменения к оформлению протоколов.

Бюллетени для голосования теперь законны

Письменные решения собственников по повестке дня обычно называли «бюллетени». При этом — как в законе так и в требованиях такого понятия не было также.

Новыми требованиями письменные решения собственников именуются в том числе и бюллетенями. О этом нам говорит пп. ж п. 20 Требований 44/пр.

Бюллетени для голосования теперь обязательны при любой форме собрания + дата заполнения бюллетеня

Обязательным приложением к протоколу являются письменные решения (бюллетени) с обязательными реквизитами в них:

• для физических лиц — фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина
• для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) представителя приглашенного лица;

Ну и обязательным реквизитом является дата заполнения бюллетеня.

Бюллетени готовит инициатор собрания

Ответственным за подготовку решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирном доме является инициатор(ы) общего собрания (см. абз. 2
пп. ж п. 20 Требований 44/пр).

Протокол необходимо сшить

Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании (см. абз. 2 п. 21
Требований 44/пр).

Каких-то других значимых изменений в новых требованиях не произошло. Перечислил основные, которые можно отметить.

Протокол подписывается всеми участниками голосования?

Суть в том что прочитав бегло п. 24 Требований 44/пр можно сделать вывод, что протокол надо подписывать всеми собственниками, проголосовавшими по повестке дня.

Но речь идет о случаях, когда на собрании принято решение о создании ТСЖ и утвержден Устав такого ТСЖ, то собственники, голосовавшие ЗА по этим вопросам — обязаны подписать протокол. При этом такое требование также ранее содержалось и содержится в ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ.

При этом, чтобы не подписывать протокол дважды лицами — председателем собрания, секретарем собрания, проводивших подсчет голосов: сначала как собственники, а затем как лица, избранные на собрании в качестве председателя, секретаря и т.д., перед подписью должен стоять статус лица: