Котельная продана как нежилое помещение
Перейти к содержимому

Котельная продана как нежилое помещение

  • автор:

Распродажа (увод) общего имущества собственников застройщиком: что делать?

Все более распространенной практикой является увод (включая любые способы отчуждения) застройщиком объектов, которые изначально относились в состав общего имущества многоквартирного дома. Эта практика является повсеместной и когда собственники доходят до необходимости проведения инвентаризации и аудита, время на восстановление нарушенного права часто остается упущенным.

Практика отчуждения объектов общего имущества застройщиком

Многоквартирный дом – сложная вещь (ст. 134 ГК РФ) и помимо самого контура здания, как внутри, так и снаружи имеется значительное количество принадлежностей к дому как главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Застройщик является главным распорядителем стройки и лицом, которое осуществляет продажу объектов долевого строительства (жилых или нежилых помещений). Кроме того, в руках у застройщика техническая и проектная документация, в которую при ряде условий – допускается внесение изменений и отходов от первоначального проекта.

По разным городам мы видим, что очень часто застройщики выводят путем продажи (или иного отчуждения) из состава общего имущества всевозможные объекты. Это возможно:
— на этапе строительства;
— после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
— в период управления многоквартирным домом управляющей организацией от застройщика (п. 14 ст. 161 ЖК РФ);
— а также (реже) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной по аукциону или на общем собрании собственников.

Основные способы отчуждения объектов общего имущества:
— продажа (например, помещения);
— аренда (например, части земельного участка после его размежевания).

Виды объектов, отчуждаемых застройщиком

Самая распространенная ситуация – увод из состава общего имущества нежилых помещений. Обычно строительной документацией в первоначальном проекте на дом предусматривается наличие отдельных помещений (например, диспетчерских комнат, колясочных и прочих подобных по социально-бытовому функционалу объектов). Уже в процессе строительства застройщик вносит изменения в проектную документацию, убирает эти помещения из состава общего имущества, а затем распродает физическим или юридическим лицам.

Другой пример – распродажа части подвала. Если подвале расположены отдельные помещения (первоначально относящиеся на нужды дома), то при прохождении через них сетей инженерно-технического обеспечения подобное отчуждение, осуществляемое застройщиком, создает дополнительные проблемы для последующего обслуживания общего имущества.

Реже встречаются ситуации, когда застройщик на этапе строительства распродает не помещения, а инженерные коммуникации. Например, в ряде муниципальных образований на этапе строительства многоквартирного дома застройщики заключают договора с сетевыми организациями, которые скупают трансформаторные подстанции (возводимые за счет средств дольщиков). Для сетевых организаций – это бизнес (быть монополистом и согласовывать за плату подключение новых домов при точечной застройке в свои сети). А для застройщика продажа трансформаторной подстанции – дополнительный источник заработка.

Все более распространенной практикой становится ситуация, когда застройщики продают не только инженерные сети, но целые инженерные объекты, например, крышные котельные. Первоначально собственники покупают дом с обещаниями застройщика о том, что в нем будет собственная крышная газовая котельная, а тариф на коммунальный ресурс будет отражать реальную себестоимость приготовления услуги (газ плюс вода). Однако по факту недавно мы столкнулись с ситуацией, когда директор застройщика продал себе как физическому лицу нежилое помещение с крышной газовой котельной. В дальнейшем застройщик сделал ряд переуступок по котельной в пользу иных организаций, одна из которых утвердила тариф на гигакалорию в тарифном органе. Притом, что изначально данный объект возводился как общее имущество собственников.

Такие ситуации, к сожалению, не являются оригинальными, а судебная практика по данной категории споров продолжает активно нарабатываться. Так, в решении Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-6341/2019 от 18.09.2019 г. было указано, что:
— право индивидуальной собственности на спорное помещение с крышной котельной было зарегистрировано за застройщиком неправомерно;
— суд признает право общей долевой собственности собственников на спорное помещение с крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием;
— и обязывает застройщика возвратить ТСЖ помещение крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием путем передачи помещения и оборудования по акту приёма-передачи ТСЖ в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Реже застройщики распродают части крыши, части земельных участков или иных объектов, ликвидность которых в гражданском обороте затруднительна.

Решаем проблемы с отчуждением общего имущества

Прежде всего, любое отчуждение – это сделка. Гражданское законодательство различает ничтожные и оспоримые сделки. Отчуждение общего имущества, как правило, оспоримая сделка.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Этого времени обычно не хватает, чтобы сразу разобраться в вопросе состава общего имущества многоквартирного дома, и время оказывается упущенным.

Так, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на встроенное нежилое помещение и истребовании его из чужого незаконного владения. Суд отказал исходя из пропуска срока исковой давности:
— признавая пропущенным срок исковой давности, судебные инстанции правомерно исходили из того, что о нахождении спорного помещения во владении ответчика, которая использует его с 2005 г. под магазин, собственники квартир в доме могли и должны были узнать еще до создания ТСЖ, значительно ранее, чем за три года до предъявления иска;
— с учетом открытости сведений из Реестра, собственники помещений в доме, не владеющие спорным имуществом, имели возможность получить необходимую информацию о наличии/отсутствии зарегистрированных прав на помещение и своевременно обратиться за судебной защитой (Определение Верховного суда РФ от 07.08.2019 г. по делу № 307-ЭС19-12014).

Хотя с другой стороны, в решении Свердловского районного суда г. Иркутска по делу № 2-892/2018 от 23.07.2018 г. сделан вывод о том, что на требование истцов о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на спорное нежилое помещение, срок исковой давности не распространяется, поскольку требование собственников помещений в здании о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в отношении которого зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом, рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. И, соответственно, срок исковой давности не может быть применен судом при разрешении данного спора.

С другой стороны, наличие в нежилом помещении инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу, не обязательно свидетельствует о принадлежности нежилого помещения к общему имуществу (Определение Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС18-2133 от 26.03.2018 г.).
Наряду с признанием недействительной сделки по отчуждению объектов общего имущества все более распространенной судебной практикой является истребование имущества из незаконного владения.

В решении Кировского районного суда Омска по делу № 2-4831/2017 от 04.12.2017 г., суд указал, что:
— довод представителя ответчика о том, что помещение является не техническим подпольем, а подвальным этажом с нежилыми помещениями не имеет правового значения, поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, также принадлежат собственниками помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
— подвальное нежилое помещение обладает признаком общности, направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, поэтому у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома в виде спорного помещения.

Проблема распродажи общего имущества собственников застройщиком в ближайшее время, по-видимому, решена не будет. А это означает, что необходимо формирование культуры ответственного собственника, который должен хорошо знать, чего и сколько ему принадлежит.

Возврат крышной котельной в имущество общего пользования

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И., судей Шилиной Е.М., Соболева М.В., при секретаре Кривиной А.В., рассмотрела в открытом судебном заседании 17 апреля 2017 года апелляционную жалобу Молохина С. И., Фоминой Л. А., Старшинова А. С., Петровой Ю. И. на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Молохина С. И., Фоминой Л. А., Старшинова А. С., Петровой Ю. И. к ЗАО «Евросибспецстрой» о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на котельную, взыскании судебных расходов, заслушав доклад судьи Шилиной Е.М., объяснения представителя ЗАО «Евросибспецстрой» по доверенности Фролова Н.Г., Петровой Ю.И., Молохина С.И. также представлявшего интересы Старшинова А.С. по доверенности, представителя ООО « Град» по доверенности Никитиной А.К., УСТАНОВИЛА: Молохин С.И., Фомина Л.А., Старшинов А.С., Петрова Ю.И. обратились в суд с иском к ЗАО «Евросибспецстрой» о признании крышной котельной и оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную,признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на котельную, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указывают, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, застройщиком многоквартирного дома является ответчик ЗАО «Евросибспецстрой».

Теплоснабжение жилого дома осуществляется через единственный источник — котельную, расположенную в техническом пространстве на крыше в надстроенном этаже. Полагают, что котельная в силу норм ЖК РФ относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поэтому у истцов с момента приобретения квартир возникло право общей долевой собственности на спорное помещение. Просят признать котельную и оборудование котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекратить право собственности ответчика на котельную, признать недействительным зарегистрированное право ответчика на котельную, исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности ответчика на котельную, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины. В судебном заседании истцы Молохин С.И., Фомина Л.А., Петрова Ю.И. иск поддержали.

Истец Старшинов А.С. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности истец Молохин С.И. иск поддержал. Представитель ответчика ЗАО «Евросибспецстрой» иск не признал, пояснил, что котельная построена за счет средств ЗАО «Евросибспецстрой», истцы приобрели квартиры в данном жилом доме на основании договоров купли-продажи, денежные средства истцов не привлекались для строительства котельной. Представитель третьего лица ООО «Град» возражала против иска. Представитель третьего лица Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен. Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в иске отказано.

Молохин С.И., Фомина Л.А., Старшинов А.С., Петрова Ю.И. в апелляционной жалобе просят решение отменить, ссылаясь на его незаконность. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему. Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Согласно ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует. В соответствии с положениями ст. ст. 289 — 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Согласно пп. «а» п.2 названных Правил в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ. Следовательно, если помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Как установлено судом, истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>,<данные изъяты> (л.д.12-15). Теплоснабжение многоквартирного дома и обеспечение горячим водоснабжением осуществляется за счет указанной крышной котельной, расположенной в техническом пространстве на крыше, что следует из объяснений сторон и подтверждается материалов дела. <данные изъяты>. ответчику ЗАО «Евросибспецстрой» было выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома с крышной котельной и подземным паркингом, по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> (л.д.100,т.2). Строительство многоквартирного дома осуществлено ЗАО «Евросибспецстрой» на основании указанного разрешения и договора аренды земельного участка от <данные изъяты>. (л.д.72-81). Многоквартирный жилой дом с крышной котельной и подземным паркингом введен в эксплуатацию 25.12.2014г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в котором в подразделе 2 «Нежилые объекты. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 18.08.2015г. зарегистрировано право собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на крышную котельную помещение069 площадью 81 кв.м (л.д.63-65,т.1), находящуюся в надстроенном этаже в техническом пространстве на кровле жилого <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>, о чем в ЕГРП произведена запись <данные изъяты>. <данные изъяты>. и <данные изъяты>. зарегистрировано право собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на квартиры данного жилого дома (л.д.101-104, т.2), которые впоследствии на основании договоров купли-продажи от <данные изъяты>. проданы истцам Молохину С.И., Фоминой Л.А., Старшинову А.С. и Петровой Ю.И. (л.д.54-59, 62-65, 73-76, 79-83, т.2).

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции с учетом положений ст.36 ЖК РФ, указал, что на момент приобретения истцами квартир котельная являлась самостоятельным объектом инвестирования денежных средств ответчика, денежные средства иных лиц, в том числе истцов, в качестве инвестиционных вложений в строительство дома не привлекались, в связи с чем регистрация права собственности ответчика на созданный им за счет собственных средств объект — котельную не противоречит закону и прав истцов не нарушает, в настоящее время котельная сдана в аренду управляющей компании ООО «Град», которое осуществляет обслуживание многоквартирного дома, и согласно представленным документам котельная эксплуатируется как самостоятельный объект. Доводы истцов о том, что котельная отвечает признакам общего имущества не влекут иного вывода суда.

Однако с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ЗАО «Евросибспецстрой» и Фоминой Л.А. был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры и договор денежного займа с физическим лицом. <данные изъяты> такой же предварительный договор купли- продажи квартиры был заключен между ЗАО «Евросибспецстрой» и Петровой Ю.И. и договор денежного займа с физическим лицом ( л.д. 67,69-71, л.д.84-87,т.2).

Данные договоры свидетельствуют о привлечении ответчиком денежных средств истцов — физических лиц для строительства многоквартирного жилого дома. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ от <данные изъяты> в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами в судебном заседании данная крышная котельная и расположенное в нем оборудование обслуживает один многоквартирный жилой <данные изъяты> микрорайоне Серебрянка в <данные изъяты>, котельная является единственным источником теплоснабжения и производства горячей воды многоквартирного дома, другим способом использовать котельную невозможно, многоквартирный жилой дом без данной котельной не может быть полноценным объектом недвижимости, созданным для проживания жильцов, следовательно данная котельная и оборудование котельной является общим имуществом многоквартирного дома.

Доказательств, что данная крышная котельная многоквартирного жилого дома построена исключительно на денежные средства ЗАО «Евросибспецстрой» ответчиком суду в силу положений ст.56 ГПК РФ представлено не было. Представленная ответчиком бухгалтерская справка об использовании средств при строительстве крышной котельной застройщиком не свидетельствует об этом.

Оценив все представленные доказательства на основании ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания общим имуществом многоквартирного жилого дома крышной котельной площадью 81 кв.м и оборудования котельной, расположенные на надстроенном этаже жилого <данные изъяты> мкр. Серебрянка в <данные изъяты>.

При этом судебная коллегия исходит из того, что спорный объект относится к техническим помещениям, в которых размещены внутридомовые инженерные коммуникации, обеспечивающие жилой дом теплом, горячей водой, и предназначено для обслуживания всех квартир и иных помещений данного жилого дома.

Поскольку на спорное нежилое помещение зарегистрировано право собственности <данные изъяты>. за ответчиком, то в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеются основания для прекращения права собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на крышную котельную и исключении сведений из ЕГРП.

В силу положений ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца Молохина С.И. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8332,73 рубля.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Молохина С. И., Фоминой Л. А., Старшинова А. С., Петровой Ю. И. к ЗАО «Евросибспецстрой» о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на котельную, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать крышную котельную (помещение 069, кадастровый <данные изъяты> площадью 81 кв.м., назначение нежилое, этаж: надстроенный этаж, техническое пространство на крыше) и оборудование котельной по адресу: <данные изъяты> общим имуществом многоквартирного дома.

Прекратить право собственности ЗАО «Евросибспецстрой» на указанную выше котельную и исключить сведения из ЕГРП о государственной регистрации права на котельную за <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Взыскать с ЗАО «Евросибспецстрой» в пользу Молохина С. И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8332 рубля 73 копейки.
Председательствующий
Судьи

Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости

Недвижимость всегда была хорошим инструментом для увеличения дохода. Особенно коммерческая. В тексте разбираемся, как проходят сделки купли-продажи нежилых объектов и с какими подводными камнями сталкиваются обе стороны.

Что относится к коммерческой недвижимости

Коммерческой или нежилой недвижимостью называют объекты, которые используют для извлечения прибыли. Кто-то сдает в аренду, другие — открывают свое дело. Это может быть здание, сооружение или земельный участок.

Главное отличие коммерческих объектов от обычных домов и квартир — они не подходят для проживания. Их функция — приносить прибыль.

Есть несколько видов коммерческих объектов:

  • Офисные

Обычно офисы располагаются в бизнес-центрах и административных зданиях. Они не функционируют без коммуникаций: водопровода, отопления, вентиляции и других. Это обеспечивает удобство сотрудников.

  • Торговые

Торговые здания необходимы предпринимателям для хранения товаров и их продажи. Это знакомые многим площади в торговых центрах или заведения общепита.

  • Производственные

В таких помещениях обычно располагают цеха, ангары и другие технические строения. Обычно они находятся на территории заводов и промышленных комплексов.

  • Складские

Склады используют для хранения и поставки товаров. Они могут занимать целое помещение или только его часть. В зависимости от обустройства, площади и других удобств их делят на классы.

  • Универсальные

Название объектов говорит само за себя. Предприниматели открывают в них цветочные магазины, рестораны, частные клиники и другие бизнесы.

Если вы хотите открыть свое дело и купить первую коммерческую недвижимость, Совкомбанк вам поможет. В банке доступны кредиты для бизнеса на максимально выгодных условиях.

Если вы горите идеей об открытии своего бизнеса, мы можем помочь! В Совкомбанке доступны кредиты для предпринимателей до 30 млн рублей. Вы составили бизнес-план и знаете, сколько средств понадобится для открытия собственного бизнеса? Смело рассчитывайте кредит и ежемесячный платеж на специальном калькуляторе!

Документы

Для любых сделок с недвижимостью важно правильно подготовить основные документы. В случае с нежилыми объектами необходимы:

    Выписка из В ней указывают наиболее важную информацию о недвижимости: имя собственника, как он купил объект, когда поставил на кадастровый учет, сколько времени ею владеет. Здесь же покупатель узнает о возможных обременениях.

С 1 марта выписка доступна только владельцу недвижимости, его супругу(-е), нотариусу и еще нескольким людям . Получают бумажную выписку через Росреестр и МФЦ, электронную — на сайтах Росреестра, Федеральной кадастровой палаты и Госуслуг.

Как получить выписку из ЕГРН
  • Технические документы на недвижимость

К ним относятся все бумаги, которые подтверждают технические характеристики объекта. Например, техпаспорт и кадастровый план. По ним можно проверить, не менялся ли строительный план объекта.

  • Договоры с обслуживающими организациями

После покупки нежилого помещения физическим или юридическим лицом к нему переходят обязательства по договорам обслуживания. Поэтому стоит заранее проверить их, а также платежки за энергоресурсы и другие услуги.

При заключении сделки также понадобится договор купли-продажи нежилого помещения (ДКП) . Но о нем мы поговорим чуть ниже.

Отдельно мы подготовили список документов для продавцов и покупателей. Это ускорит их сбор и процесс купли-продажи.

Для продавца

Список бумаг для физических и юридических лиц будет отличаться. В первый войдут:

  • паспорт РФ;
  • нотариально заверенное согласие супруга(-и) .

Если продавец занят индивидуальным предпринимательством, потребуется выписка из ЕГРИП .

Юридическим лицам необходимо собрать больше документов. Дадим список с пояснениями:

  • Выписка из

Он подтверждает, что юрлицо существует и ведет свою деятельность законно. Срок документа всего один день, поэтому обычно продавец заказывает два экземпляра. Один пригодится на встрече с потенциальным покупателем, второй — при подписании документов.

  • Паспорт главы компании и документ о его назначении

Если главу компании назначал один учредитель, подойдет его заявление, если несколько — протокол собрания.

  • Решение совета директоров

Документ потребуется, если организацией руководят несколько человек.

  • Устав организации

В нем указывают полномочия руководителя. Например, иногда он не может проводить сделку без разрешения других учредителей. Если заранее не позаботиться об этом, покупку могут оспорить.

  • Справка о размере сделки

Справка необходима, чтобы определить сумму сделки. Если недвижимость дороже активов компании на 25%, она считается крупной. Тогда для продажи объекта понадобится согласие учредителей.

  • Финансовая отчетность

Документ подтвердит, что у компании нет долгов и ей не грозит банкротство. Иначе у покупателя появляется риск, что кредиторы могут отсудить объект недвижимости.

  • Доверенность

Она необходима, если сделку проводит представитель собственника. Доверенность наделяет его правом вести переговоры и подписывать бумаги.

Документ должен заверить нотариус, внеся следующие сведения:

  • срок действия;
  • паспортные данные доверителя и доверенного лица;
  • полномочия представителя;
  • дату и место оформления.

Для покупателя

Покупатель должен собрать следующие бумаги:

  • паспорт РФ;
  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор кредитования (если недвижимость покупают на заемные средства);
  • доверенность (если у покупателя есть представитель);
  • решение руководителя компании (если недвижимость покупает юрлицо).

Не менее запутанным кажется процесс оформления первого расчетного счета. Совкомбанк готов взять все заботы на себя — для этого оставьте заявку ниже.

Есть прекрасная возможность открыть расчетный счет в Совкомбанке с выгодными предложениями для предпринимателей! Подайте заявку, чтобы узнать индивидуальные условия, которые банк подберет для вас.

Как проходит сделка купли-продажи

Договор купли-продажи нельзя составлять, пока обе стороны не согласовали все условия и не урегулировали спорные моменты. Если на это уходит много времени, есть смысл составить предварительный ДКП.

В нем указывают условия основного договора, а также сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году. На этом этапе продавец недвижимости может попросить аванс.

Если с документами и условиями все в порядке, переходите к оформлению основного договора. В нем указывают:

  • предмет продажи;
  • сумма сделки (полная стоимость всей недвижимости или за кв. м);
  • паспортные данные и реквизиты обеих сторон;
  • кадастровый номер;
  • адрес объекта;
  • тип объекта;
  • площадь, этаж и расположение в здании;
  • способы и сроки оплаты;
  • условия за невыполнение обязательств;
  • условия расторжения договора.

Совет: не занижайте в ДКП стоимость недвижимости. Иначе при аннулировании сделки покупатель получит сумму, указанную в договоре.

Если вы сомневаетесь в правильности заполнения договора, передайте эту обязанность специалистам или отдайте документ на проверку нотариусу.

Обычно ДКП составляют в трех экземплярах: для продавца, покупателя и дальнейшего оформления документов. Стороны подписывают каждый экземпляр и указывают свои реквизиты рядом с подписями.

Но подписание договора еще не говорит о завершении сделки. Следующий этап — регистрация объекта в Росреестре и передача прав собственности.

Заявление подают обе стороны, причем удобнее сделать это одновременно. Так процедура займет около 10 дней вместо месяца. Перед регистрацией платят госпошлину. Для физических лиц это 2 тысячи рублей, юридических — 22 тысячи.

Для регистрации необходимо подготовить:

  • договор купли-продажи;
  • заявление на регистрацию;
  • копии паспортов РФ (для юрлиц — всех участников сделки);
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (-и) (только для физлиц в браке);
  • согласие совладельцев;
  • техдокументы;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Организации дополняют пакет документов уставом и протоколом собрания, на котором учредители одобрили продажу объекта.

После окончания регистрации каждая из сторон получит соответствующие документы.

Покупатель переводит средства только после получения прав собственности. Способ передачи будет зависеть от суммы и статуса участников сделки.

Физическим лицам будет проще положить деньги в банковскую ячейку. Организациям подойдет оплата через эскроу-счет или аккредитив. В обоих случаях продавец получает средства только после выполнения всех условий. Банк в таких случаях выступает гарантом сделки.

Нюансы с налогами

Когда дело касается продажи коммерческой недвижимости, невольно возникает мысль о налоге. По закону его платит только продавец, поскольку он получает дополнительный доход. Для физлиц-резидентов он равен 13%, нерезидентов — 30%.

Но есть и хорошие новости. Если человек купил недвижимость до 2016 года и владеет ею больше трех лет, он освобождается от налога с продажи коммерческой недвижимости. Для собственников с 2016 года этот срок вырос до пяти лет.

Налоговую базу рассчитывают от стоимости объекта, указанного в ДКП. Если она меньше кадастровой стоимости, ее умножают на понижающий коэффициент, равный 0,7.

Например, вы продали складское помещение за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей. Получается, продавец должен уплатить налог от 630 тысяч рублей.

Немного иная история у юрлиц. Процент для владельцев компаний будет зависеть от используемой системы налогообложения. Минимальный равен 6%, максимальный — 20%.

Котельная продана как нежилое помещение

Ст. 28.1 (в ред. ФЗ от 03.11.2015 N 307-ФЗ) распространяется на отношения по аренде объектов теплоснабжения государственной или муниципальной собственности, извещения о конкурсе на право аренды которых опубликованы после 05.12.2015.

Статья 28.1. Особенности передачи прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности

1. Передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только по договорам их аренды, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

2. Осуществление полномочий по организации в границах поселения, городского округа теплоснабжения населения посредством передачи прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в муниципальной собственности, реализуется по договорам их аренды или по концессионным соглашениям, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

3. В случае, если срок, определяемый как разница между датой ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и датой опубликования извещения о проведении соответствующего конкурса, превышает пять лет либо дата ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа данных объектов не может быть определена, передача прав владения и (или) пользования данными объектами осуществляется только по концессионному соглашению (за исключением предоставления в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации указанных прав на такое имущество лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

4. Объекты теплоснабжения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и права владения и (или) пользования которыми передаются по договору аренды или концессионному соглашению, подлежат техническому обследованию в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. Результаты технического обследования объектов теплоснабжения указываются в составе конкурсной документации.

5. Договоры аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются по результатам проведения конкурсов на право заключения этих договоров в порядке, установленном антимонопольным законодательством Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей и на условиях, указанных в конкурсной документации и в заявках на участие в таких конкурсах, поданных участниками торгов, с которыми заключаются эти договоры, за исключением случая, предусмотренного статьей 28.5 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 279-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Договоры аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наряду с общими требованиями, установленными гражданским законодательством, должны предусматривать обязанности арендатора по поставкам потребителям товаров, оказанию услуг в сфере теплоснабжения с использованием передаваемого в аренду имущества в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, конкурсной документацией, заявкой арендатора на участие в конкурсе, условиями, указанными в извещении, направленном единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с частью 2 статьи 28.5 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 279-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Конкурсная документация формируется в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и включает в себя, в частности:

1) долгосрочные параметры государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения в соответствии с частью 13 настоящей статьи;

2) объем полезного отпуска тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя в году, предшествующем первому году срока действия договора аренды, а также прогноз объема полезного отпуска тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя на срок действия такого договора аренды;

3) цены на энергетические ресурсы в году, предшествующем первому году срока действия договора аренды, а также прогнозные цены на срок действия такого договора аренды;

4) удельное потребление энергетических ресурсов на единицу объема полезного отпуска тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя в году, предшествующем первому году срока действия договора аренды (по каждому виду энергетического ресурса);

5) величину неподконтрольных расходов, определенную в соответствии с основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, за исключением расходов на энергетические ресурсы, арендной платы и налога на прибыль организаций;

6) предельные (минимальные и (или) максимальные) значения критериев конкурса, предусмотренных частью 11 настоящей статьи;

7) предельный (максимальный) рост необходимой валовой выручки арендатора от осуществления регулируемых видов деятельности в сфере теплоснабжения в соответствующем году по отношению к предыдущему году;

8) один из методов регулирования тарифов, предусмотренных частью 12 настоящей статьи;

9) величину арендной платы;

10) размер задатка, сумму, на которую победителем конкурса должна быть предоставлена банковская гарантия, обеспечивающая исполнение обязательств арендатора перед арендодателем по договору аренды, а также обязательства арендатора перед арендодателем по договору аренды, надлежащее исполнение которых обеспечивается указанной банковской гарантией (за исключением обязательств, предусмотренных пунктами 5 — 7 части 1 статьи 28.3 настоящего Федерального закона);

(п. 10 в ред. Федерального закона от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11) иные цены, величины, значения, параметры, использование которых для расчета тарифов предусмотрено основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации;

12) копию отчета о результатах технического обследования передаваемого арендатору по договору аренды имущества;

13) копии годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности за три последних отчетных периода организации, осуществлявшей эксплуатацию передаваемого арендатору по договору аренды имущества, в случае, если эта организация осуществляла эксплуатацию такого имущества в какой-либо момент в течение указанных периодов и была обязана вести бухгалтерский учет в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. В случае, если указанная в настоящем пункте годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность содержится в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренном статьей 18 Федерального закона от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», в конкурсную документацию включаются копии такой отчетности, полученной из этого ресурса;

(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 352-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14) требования к указанным в части 23 настоящей статьи договорам поставки электрической энергии, договорам поставки газа, а также к банковским гарантиям, предоставляемым в качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате по указанным договорам, в том числе суммы, на которые должны быть выданы банковские гарантии, и срок их действия.

(п. 14 введен Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

8. При размещении информации о проведении торгов наряду с конкурсной документацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов подлежат размещению копии предложений об установлении цен (тарифов), поданных в органы регулирования в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере теплоснабжения за три последних отчетных периода регулирования деятельности организации, осуществлявшей эксплуатацию передаваемого арендатору по договору аренды имущества, в случае наличия данных предложений.

9. Указанные в пунктах 1 — 5, 6 (в части предельных (минимальных и (или) максимальных) значений предусмотренных пунктом 2 части 11 настоящей статьи критериев конкурса), 7 и 11 части 7 настоящей статьи цены, величины, значения, параметры определяются в соответствии с основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, и методическими указаниями по расчету цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов в сфере теплоснабжения. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации представляет по запросу организатора конкурса в порядке, установленном правилами регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, цены, величины, значения, параметры, указанные в пунктах 1 — 5, 6 (в части предельных (минимальных и (или) максимальных) значений предусмотренных пунктом 2 части 11 настоящей статьи критериев конкурса), 7 и 11 части 7 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 19.12.2016 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Банковская гарантия, обеспечивающая исполнение обязательств арендатора перед арендодателем по договору аренды, предусмотренная пунктом 10 части 7 настоящей статьи, должна быть предоставлена банком, включенным в перечень банков, отвечающих установленным статьей 74.1 Налогового кодекса Российской Федерации требованиям для принятия банковских гарантий в целях налогообложения, и должна удовлетворять следующим требованиям:

(в ред. Федерального закона от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) банковская гарантия должна быть безотзывной и непередаваемой;

2) срок действия банковской гарантии должен составлять не менее чем один год с даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе;

3) сумма, на которую выдана банковская гарантия, должна быть не менее чем сумма, установленная конкурсной документацией;

4) обязательства принципала, надлежащее исполнение которых обеспечивается банковской гарантией, должны соответствовать обязательствам арендатора, которые установлены конкурсной документацией и надлежащее исполнение которых обеспечивается банковской гарантией.

11. В качестве критериев конкурса устанавливаются:

1) объем финансовой поддержки, необходимой арендатору и предоставляемой арендодателем в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством, поставками товаров, оказанием услуг с использованием объектов теплоснабжения;

2) долгосрочные параметры государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения в соответствии с частью 14 настоящей статьи.

12. Организатор конкурса устанавливает в конкурсной документации по согласованию с органом регулирования метод обеспечения доходности инвестированного капитала или метод индексации установленных тарифов.

13. В конкурсной документации в утвержденном Правительством Российской Федерации порядке установления долгосрочных параметров регулирования деятельности организаций в отнесенной законодательством Российской Федерации к сферам деятельности субъектов естественных монополий сфере теплоснабжения и (или) цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, которые подлежат регулированию в соответствии с перечнем, определенным в статье 8 настоящего Федерального закона, по согласованию с органом регулирования также устанавливаются следующие долгосрочные параметры государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения:

1) размер инвестированного капитала и срок возврата инвестированного капитала в случае, если конкурсной документацией предусмотрен метод обеспечения доходности инвестированного капитала;

2) иные долгосрочные параметры государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения для предусмотренного конкурсной документацией метода регулирования тарифов, не являющиеся критериями конкурса в соответствии с частью 14 настоящей статьи и установленные основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

14. К долгосрочным параметрам государственного регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, являющимся критериями конкурса, относятся:

1) базовый уровень операционных расходов;

2) показатели энергосбережения и энергетической эффективности;

3) норма доходности инвестированного капитала, норматив чистого оборотного капитала в случае, если конкурсной документацией предусмотрен метод обеспечения доходности инвестированного капитала;

4) нормативный уровень прибыли в случае, если конкурсной документацией предусмотрен метод индексации установленных тарифов.

15. Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным антимонопольным законодательством Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и частью 16 настоящей статьи, и принимает решение о допуске или об отказе в допуске заявителей к участию в конкурсе по основаниям, установленным антимонопольным законодательством Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и частью 16 настоящей статьи.

16. К участию в конкурсе заявитель не допускается в случае, если указанные в заявке на участие в конкурсе условия критериев конкурса не соответствуют установленным конкурсной документацией предельным значениям критериев конкурса.

17. Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший наилучшие условия, которые определены посредством сравнения условий, предложенных в заявках на участие в конкурсе его участниками. Наилучшие условия соответствуют дисконтированной выручке участника конкурса, для которого определено ее минимальное значение.

18. Дисконтированная выручка участника конкурса равна сумме следующих величин, рассчитанных в ценах первого года действия договора аренды с применением коэффициента дисконтирования (далее — дисконтирование величин):

1) необходимая валовая выручка от поставок товаров, оказания услуг по регулируемым ценам (тарифам) в сфере теплоснабжения на каждый год срока действия такого договора аренды;

2) объем финансовой поддержки, необходимой арендатору и предоставляемой арендодателем в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством, поставками товаров, оказанием услуг с использованием объектов теплоснабжения на каждый год срока действия такого договора аренды;

3) расходы арендатора, которые подлежат возмещению арендатору в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере теплоснабжения, но не будут ему возмещены на день окончания срока действия договора аренды, при условии согласования таких расходов с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования цен (тарифов) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Состав указанных расходов определяется Правительством Российской Федерации.

(п. 3 введен Федеральным законом от 19.12.2016 N 458-ФЗ)

19. Дисконтированная выручка участника конкурса определяется с применением вычислительной программы, размещенной на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по ведению официального сайта. Требования к форме и содержанию этой вычислительной программы устанавливаются указанным федеральным органом исполнительной власти.

20. Коэффициент дисконтирования принимается равным норме доходности инвестированного капитала, установленной федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов в сфере теплоснабжения в утвержденном Правительством Российской Федерации порядке установления долгосрочных параметров регулирования деятельности организаций в отнесенной законодательством Российской Федерации к сферам деятельности субъектов естественных монополий сфере теплоснабжения и (или) цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, которые подлежат регулированию в соответствии с перечнем, определенным в статье 8 настоящего Федерального закона. Порядок дисконтирования величин устанавливается Правительством Российской Федерации.

21. В случае, если при оценке заявок на участие в конкурсе предполагаемое изменение необходимой валовой выручки заявителя, определяемой в соответствии с частью 22 настоящей статьи на каждый год предполагаемого срока действия договора аренды, в каком-либо году по отношению к предыдущему году превысит установленный конкурсной документацией предельный (максимальный) рост необходимой валовой выручки заявителя от осуществления регулируемых видов деятельности в сфере теплоснабжения, заявитель отстраняется от участия в конкурсе.

22. Расчет необходимой валовой выручки от поставок товаров, оказания услуг по регулируемым ценам (тарифам) в сфере теплоснабжения осуществляется в соответствии с методическими указаниями по расчету цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов в сфере теплоснабжения. При расчете необходимой валовой выручки используются цены, величины, значения, параметры, установленные в конкурсной документации и заявке на участие в конкурсе.

23. Заключение договора аренды объекта теплоснабжения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только после предоставления победителем конкурса организатору конкурса в установленный для заключения договора аренды срок предусмотренных настоящей статьей документов, подтверждающих:

1) заключение победителем конкурса соответствующих установленным настоящей статьей требованиям договора энергоснабжения и (или) договора купли-продажи электрической энергии (мощности), договоров поставки газа, обеспечивающих поставку электрической энергии (мощности) и газа, необходимых для производства товаров, оказания услуг в сфере теплоснабжения с использованием передаваемого в аренду имущества (далее — договоры поставки электрической энергии, договоры поставки газа);

2) предоставление победителем конкурса по каждому из указанных в пункте 1 настоящей части договоров поставки электрической энергии, если они заключены с гарантирующим поставщиком электрической энергии, и по каждому договору поставки газа соответствующей установленным настоящей статьей требованиям банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств по оплате поставляемых по данным договорам электрической энергии (мощности) и газа.

(часть 23 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

24. В качестве документов, подтверждающих выполнение установленных частью 23 настоящей статьи требований, победитель конкурса предоставляет надлежащим образом заверенные копии заключенных договоров поставки электрической энергии, договоров поставки газа, а также надлежащим образом заверенные копии предоставленных гарантирующему поставщику электрической энергии и поставщику газа банковских гарантий и документов, подтверждающих передачу указанных гарантий гарантирующему поставщику электрической энергии, поставщику газа. В случае непредоставления победителем конкурса организатору конкурса указанных документов, подтверждающих выполнение установленных частью 23 настоящей статьи требований, такой победитель признается уклонившимся от заключения договора аренды по результатам конкурса.

(часть 24 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

25. Организатор конкурса обязан предоставить победителю конкурса в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения от него соответствующего запроса документы или их надлежащим образом заверенные копии, необходимые в соответствии с законодательством об электроэнергетике и в сфере газоснабжения победителю конкурса для заключения договоров поставки электрической энергии, договоров поставки газа.

(часть 25 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

26. Договоры поставки электрической энергии, договоры поставки газа должны обеспечивать поставку электрической энергии (мощности) и газа, необходимых для производства товаров, оказания услуг в сфере теплоснабжения с использованием передаваемого в аренду имущества, не позднее даты передачи данного имущества победителю конкурса. Договоры поставки электрической энергии, договоры поставки газа могут содержать условия, предусматривающие, что права и обязанности по таким договорам возникают со дня передачи победителю конкурса объекта теплоснабжения в соответствии с заключенным с победителем конкурса договором аренды.

(часть 26 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

27. Банковские гарантии, обеспечивающие исполнение обязательств по оплате электрической энергии (мощности) и газа, поставляемых по договорам поставки электрической энергии, договорам поставки газа, должны содержать условие о невозможности их отзыва гарантом (безотзывные гарантии) и условие о невозможности их изменения гарантом без согласия бенефициара.

(часть 27 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

28. Срок, на который должна быть выдана банковская гарантия, обеспечивающая исполнение обязательств победителя конкурса по оплате электрической энергии (мощности), поставляемой по каждому договору поставки электрической энергии, заключенному с гарантирующим поставщиком электрической энергии, и по каждому договору поставки газа, должен составлять не менее двенадцати месяцев со дня выдачи банковской гарантии. В случае, если срок действия договора поставки электрической энергии или договора поставки газа составляет менее двенадцати месяцев, срок окончания действия предоставляемой банковской гарантии должен превышать срок действия указанного договора не менее чем на один месяц.

(часть 28 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

29. Сумма, на которую должна быть выдана банковская гарантия в отношении каждого договора поставки электрической энергии, заключенного с гарантирующим поставщиком электрической энергии, и каждого договора поставки газа, устанавливается организатором конкурса в размере не менее половины стоимости электрической энергии (мощности) или газа, фактически потребленных передаваемым в аренду объектом теплоснабжения за календарный год, предшествующий году, в котором проводится конкурс.

(часть 29 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

30. В случае отсутствия у организатора конкурса данных о стоимости электрической энергии (мощности) или газа, фактически потребленных за календарный год, предшествующий году, в котором проводится конкурс, сумма, на которую должна быть предоставлена банковская гарантия в отношении соответствующего договора, устанавливается организатором конкурса в размере 30 процентов от произведения величины максимальной мощности энергопринимающих устройств или проектной мощности газопотребляющих установок, входящих в передаваемый в аренду объект теплоснабжения, количества часов в указанном году и цены на электрическую энергию (мощность) или газ, содержащейся в конкурсной документации в составе цен на энергетические ресурсы в году, предшествующем первому году действия договора аренды.

(часть 30 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

31. Указанные в части 23 настоящей статьи банковские гарантии должны быть предоставлены банком, включенным в перечень банков, отвечающих установленным статьей 74.1 Налогового кодекса Российской Федерации требованиям для принятия банковских гарантий в целях налогообложения.

(часть 31 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

32. Указанные банковские гарантии не должны содержать требования о предоставлении гарантирующим поставщиком электрической энергии и поставщиком газа банку для получения выплаты по гарантиям судебных актов, подтверждающих неисполнение или ненадлежащее исполнение победителем конкурса обеспечиваемых гарантиями обязательств.

(часть 32 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

33. Договор аренды объекта теплоснабжения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный с нарушением требований, установленных частью 3 или 23 настоящей статьи, является ничтожным.

(часть 33 введена Федеральным законом от 03.11.2015 N 307-ФЗ)

34. Положения частей 23 — 33 настоящей статьи распространяются на отношения, возникшие при заключении договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с единой теплоснабжающей организацией в ценовых зонах теплоснабжения с учетом положений статьи 28.5 настоящего Федерального закона.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *