Дороги в поселке: оформление прав
Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).
«Пусть они позаботятся»
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными. Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе. Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.
И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
Доля дорожная
Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.
Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке. Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?
Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц. По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничивать
и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.
В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее. То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте. Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.
В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.
Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.
Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.
Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.
Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.
Проверка документов
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории. На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно. Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмитрий Майоров.
При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.
Дороги в коттеджном городке. Принадлежат жителям или городу? кто отвечает за их качество и ремонт?
Доброго времени. Вопрос такой: в коттеджном городке, все дома и земля под ними в собственности у владельцев домов. В поселке пять улиц. Асфальтированных лет 25 назад. Скажите кому принадлежат общие дороги и кто должен заняться рекриацией этих дорог? Государство в лице местного муниципалитета, поскольку все дороги, леса, реки и озера не могут принадлежать никому, кроме государства или жители городка, пользующиеся этими дорогами? обрисуйте ситуацию пожалуйста в целом, если можно пошагово в первом и во втором случае куда, с какими документами обращаться или если существует свой законно обоснованный вариант решения нашего вопроса.
Так как вопрос для нас животрепещущий консультация с рекомендациями и статьями закона РФ, он должен быть платным. По любым координатам указанным выше жду вашего реагирования и помощи в решении. Заранее спасибо. Наталия.
Дата: 17.05.2020 20:52
В консультации принимали участие
Ответы экспертов
Здравствуйте, Отрадинская Наталия Юрьевна
В данном случае ответ однозначный. Данные дороги относятся к ведению муниципальных органов власти. Следует обратить внимание на пункт 9 статьи 5 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Из его содержания явно следует изложенный выше вывод.
А в самой статье в целом приведены критерии отнесения дорог к тому или иному субъекта.
Кроме того, следует обратить внимание и на градостроительное законодательство.
-
2020-05-17 21:50:55
Для решения вашей проблемы необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Необходимо сослаться на указанную статью закона. Желательно ознакомиться ещё с уставом вашего муниципального образования, чтобы дать исчерпывающий ответ относительно пошагового порядка решения вопроса
-
2020-05-17 21:54:50
1. В законодательстве РФ нет точного определения придомовой территории частного дома.
Обычно под ней понимается часть земли около двора владельца дома, необходимая ему для обслуживания своего участка.
В основном владельцы частных домов полностью огораживают свой участок забором. Ошибочно полагать, что у территории за забором нет хозяина. Эта земля принадлежит муниципалитету.
Для того, чтобы получить права использовать эту землю в своих интересах либо распоряжаться ею, собственник частного дома должен обосновать свой сервитут.
Все правовые моменты регулируются Конституцией РФ, Гражданским Кодексом, Земельным Кодексом, Законом «О государственном кадастре недвижимости», кадастровыми и техническими документами на землю.
2. Прежде всего, нужно установить, насколько законно дороги оказались в собственности застройщика.
В договоре, в соответствии с которым каждым собственником приобретался земельный участок и дом, должно быть указано, за счёт каких средств будут построены дороги и иные объекты общей инфраструктуры и какие права на эти объекты получит покупатель.
Если для строительства посёлка изначально создавалось дачное некоммерческое партнёрство, и его члены, покупатели земельных участков, платили целевые взносы, за счёт которых осуществлялся выкуп общих земельных участков и строительство дорог, можно требовать признания права собственности ДНП на земельные участки, занятые дорогами, в судебном порядке.
Если в договоре о приобретении собственности на занятые дорогами земельные участки ничего не говорится, но есть условие о том, что дороги создаются за счёт целевых взносов членов ДНП, получается, что сами дороги являются собственностью ДНП.
Поскольку дороги (дорожное покрытие) созданы в соответствии с законодательством и находится на чужом земельном участке, собственник такого участка обязан заключить с собственником имущества, то есть ДНП, договор аренды или предоставить участок для выкупа.
Если же в цену договора входила только стоимость индивидуального земельного участка и коттеджа, и ДНП в посёлке не создано, то будет считаться, что дороги застройщик построил на свои средства, и они являются его собственностью. В этом случае необходимо получить план коттеджного посёлка, который должен быть согласован с местной администрацией, и на котором должны быть указаны дороги общего пользования.
Поскольку эти дороги планировались изначально и покупатели приобретали коттеджи с учётом того, что к ним будет предоставлен проезд, можно требовать установления сервитута – права прохода и проезда к участку.
Причём обращаться в суд должен каждый собственник в отдельности, либо всё-таки придётся собрать общее собрание и создать ДНП для представления общих интересов.
После получения необходимых документов, нужно официально обратиться в администрацию.
Тема: Статус дорог в коттеджном поселке
Обращаюсь к всезнающим дачникам.
собираемся купить участок за земельный капитал в новом КП. собственник говорит, что "дороги в собственности УК". не получится ли так, что УК вздумает ограничить проезд у участкам, или будет взимать арендную плату и проч.? есть ли какие-то законные механизмы это предотвратить?
—
подруга так с этим столкнулась: частное лицо продало участки по дома, а дороги оставило за собой. и вот, пожалуйста: на въезде бетонные блоки, проехать нельзя. в соседнем поселке так просто вывезли дорогу КАМАЗом.
Жизнь слишком коротка, слишком хороша и слишком забавна, чтобы тратить ее на сомнения.
Василиса 06.10.08 Григорий 15.07.10 Пелагея 29.01.18
Осознание того, что каждый случайный прохожий проживает такую же яркую и интересную жизнь как и ты сам, наполненную их собственными амбициями, друзьями, рутиной, заботами. И со своей придурью .
Дороги в коттеджных поселках: что делать, если Вам перекрывают проезд?
Общие дороги в коттеджных поселках – это один из самых проблемных вопросов в отношениях между собственниками земельных участков и управляющими компаниями поселков.
Почти во всех случаях, с которыми я встречался на практике, коттеджные поселки создавались на месте бывших полей из состава земель сельскохозяйственного назначения. Большой исходный земельный участок делился на участки под коттеджи и на участки под коммуникации и дороги в коттеджном поселке.
При этом земельные участки, выделенные под дороги в коттеджных поселках, оставались в собственности застройщика, управляющих компаний или их учредителей.
Со временем управляющие компании повышают взносы за пользование дорогами, а не согласных платить не впускают на территории поселков. Выскажу свое мнение о том, что можно сделать в таких ситуациях.
В соответствии с п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Пунктом 11 ст. 1 ГрК РФ установлено, что красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
По смыслу приведенных норм земельные участки, отведенные под дороги в коттеджных поселках, не относятся к территориям общего пользования, поскольку они не ограничены в установленном порядке красными линиями.
Пунктом 6 ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в целях оказания государственной и муниципальной поддержки садоводства и огородничества органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем действующее законодательство не содержит положений, которые бы обязывали частных собственников земельных участков под дорогами в коттеджных поселках передавать эти участки в собственность муниципальных образований.
При таких условиях, когда земельные участки, выделенные под дороги в коттеджных поселках, остаются в частной собственности, вариантом обеспечения возможности пользования этими дорогами остается лишь установление сервитута.
Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
Как правило, исходные земельные участки межевались под коттеджные поселки таким образом, что на земельные участки, образованные для строительства коттеджей, можно попасть только через земельные участки, образованные под дороги. Более того, земельные участки под дороги в коттеджных поселках именно для этой цели и выделялись. Поэтому собственникам коттеджей обычно не составляет труда доказать необходимость установления сервитута.