Как расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием в одностороннем порядке

Расторжение ренты

К нам обращается много граждан, чтобы расторгнуть договор ренты. И столько же — обращается за защитой от расторжения. Вот наиболее частые обращения:

• Расторжение договора при невыполнении его условий (оспорить договор ренты);
• Защита от расторжения договора ренты;
• Варианты с недействительностью договора.

Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, 8(921)959-52-95

И одна сторона договора, и другая — могут умышленно подготавливать предпосылки для расторжения договора еще до его заключения, либо для множества споров по условиям договора.

Чаще всего инициаторами судов являются Рентополучатели или их родственники. Они хотят расторгнуть договор: вернуть собственность обратно и защитить жизнь и благополучие пожилого человека. Стремятся доказать невыполнение условий договора встречной стороной. Или доказать недееспособность собственника во время подписания договора у нотариуса. Это может спасти жизнь. И так делать правильно. Но кто-то и схитрит : кто-то из Рентополучателей на стартовую сумму продажи делает дорогостоящую операцию и спасает себе жизнь, а потом доказывает, что заключал договор при чрезвычайных обстоятельствах.

Расторжение договора ренты

Договор можно расторгнуть у нотариуса, если обе стороны согласны на его расторжение на определенных условиях . Но чаще всего одна из сторон — против расторжения договора ренты категорически. Оно и понятно — условия выполняются из года в год, силы и средства затрачены немалые, плюс душевные вложения… Не будем расторгать! Тогда сторона-инициатор, не получив добровольного отказа от договора, обращается в суд.

Как показывает практика, расторжение таких договоров или защита от расторжения — очень тонкая процедура юридических доказываний. На первый взгляд, все просто, доказательства написаны в самом тексте договора:

• Не платит уже несколько месяцев;
• Платит, но не столько, сколько положено по закону;
• Не ухаживает, или ухаживает, но плохо;
• Морит голодом;
• Не пускает в квартиру друзей Рентополучателя;
• Не вызвал врача, скорую, не ходил в больницу…

Но может быть и все наоборот, если посмотреть на выполнение условий договора глазами другой стороны.

Например, рассмотрим ситуации по оплате:

1. В договоре ренты указан расчетный счет, на который плательщик ренты должен ежемесячно оплачивать платежи в строго определенном договором размере. Он так и делал. Но вот нашлась дочь Рентополучателя, которая захотела вернуть квартиру матери. Схитрили и счет закрыли. Платежи, которые отправляются, как и положено по договору, возвращаются обратно. Вроде бы оплата не поступает…

2. Оплачивают, как написано в договоре, по 750 рублей в месяц. А по закону сколько надо? О, надо-то значительно больше. Значит не платят! Но оказывается, приносят продукты и каждый день соседка видит, как по две сумки заносятся в квартиру. И гуляют. И докторов вызывают…

3. Не платят уже давно. Взята распечатка с пенсионного счета. Раньше суммы перечислялись, а теперь — ничего. Вот и доказательство. Но всплывает тетрадка с расписками — бабуля попросила каждый месяц ей приносить лично, чтобы на почту не ходить. А в тетрадки подписи за каждый месяц стоят: сумма — подпись. И т.д.

То есть, вроде бы, с одной стороны, не платят, а с другой — есть доказательства, что платят. Вот таким тщательным образом надо вспомнить все действия обеих сторон по каждому пункту договора. Ведь расторгнуть договор ренты можно только при существенных нарушениях условий договора. Об этом ниже.

Поэтому, чтобы доказывать свою правоту в суде, ДО судебного процесса, и даже еще ДО составления искового заявления надо обратиться за помощью к юристам или адвокатам.

Тел. (812)534-16-43, 8 (921)9 59-52-95.

Специалисты точно определят те доказательства, которые надо будет применять во время судебного процесса. Можно ли расторгнуть договор — будет зависеть от того документального материала, который собран в целях убеждения судьи. Если доказательства есть — значит, примут решение в Вашу пользу. Если же , вроде бы, доказательства есть, но без специалиста Вы их собрали НЕ ТЕ, или НИ О ТОМ, нельзя будет добиться желаемого результата.

Почему мы пишем здесь о тщательной проработке доказательств? Это самое главное. От доказательств зависят жизни обеих сторон. Конечно, в первую очередь, Рентополучателя. Он находится в более зависимом положении. Кроме того, по делам об оспаривании или расторжении договоров ренты (пожизенной, постоянной) оплачивается достаточно большая госпошлина. Не хочется оплатить и проиграть.

Можно ли расторгнуть договор ренты? На что обратить внимание?

Необходимо обсудить со специалистом следующие вопросы:

1. Есть ли нарушения договора;
2. Что именно нарушается?
3. Чем можем доказать нарушения.
4. Какие есть варианты решения ситуации
5. Можно ли расторгнуть договор ренты без суда, у нотариуса;
6. Подготовка к суду
7. Сбор доказательств
8. Защита интересов истца.

Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, +7(921)959-52-95

Если все доказательства у Вас есть, можно обращаться в суд за защитой. Юристы и адвокаты знают, что надо делать. Возьмите их себе в помощь. Расходы, потраченные на судебную защиту и госпошлина будет взысканы со встречной стороны.

Существенные нарушения договора ренты

Какие нарушения договора признаются существенными? Ответ на этот вопрос дает ст. 450 Гражданского кодекса. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

ВС разъяснил возможности расторжения договора пожизненной ренты

Один из многочисленных способов для пенсионеров достойно прожить оставшиеся годы — пожизненное содержание в обмен на жилье. Но на ниве подобных договоров пожизненного содержания — проблем хоть отбавляй. Причем для обеих сторон. И для самих пенсионеров, и для тех, кто соглашается содержать старика в надежде получить после него заветные квадратные метры.

Если исключить криминал, которого в этой сфере немало, то можно утверждать, что хотя система договоров пожизненного содержания и существует в нашей стране не один год, но все равно оставляет много вопросов.

В нашем случае дело было в столице, и им занимался Тверской районный суд. Именно туда обратилась пенсионерка, потребовав в судебном порядке расторгнуть договор пожизненной ренты, который она сама заключила с неким гражданином несколько лет назад. По условиям этого договора она, заключив договор, передала гражданину в собственность свою 3-комнатную квартиру. Ответчик же пообещал пожизненно содержать женщину в этой квартире, обеспечивать продуктами, одеждой, покупать лекарства, оплачивать медпомощь. Общий объем такого содержания в месяц по согласованию сторон не мог быть меньше одного МРОТ.Но потом благодетель, по словам истицы, изменил условия их договора. И вместо того чтобы ухаживать и покупать ей продукты или лекарства, все, что в иске назвали «содержание в натуре», перевел в денежный эквивалент. Проще говоря, только переводил деньги на счет женщины, а сам у нее не появлялся. Истица посчитала это нарушением условий договора и потребовала вернуть ей квартиру.

Райсуд с ней согласился и договор расторг. Но, с другой стороны, взыскал с женщины 1 млн рублей в пользу ответчика. Именно столько он заплатил за жилье в 2006 году, когда подписал договор.

Мосгорсуд это решение отменил и вынес другое. Он посчитал, что договор нормально выполнялся и нарушений нет. Вот тогда истица в поисках правды дошла до Верховного суда, попросив оставить в силе районное судебное решение. И Верховный суд с ней согласился.

Вот как рассуждала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. По желанию получателя ренты (это статья 603 Гражданского кодекса) предоставление содержания с иждивением в натуре можно заменить ежемесячными выплатами. По статье 450 того же Гражданского кодекса, договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда, но лишь в двух случаях. Оба говорят о серьезных нарушениях сторонами договора. Причем существенным нарушением названо такое нарушение, которое приносит другой стороне немалый ущерб. Кстати, в Гражданском кодексе прописано право пенсионера требовать возврата недвижимого имущества. А если это невозможно, то компенсировать его деньгами. А вот плательщик ренты в случае «развода» не может требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

Высший суд обратил внимание на один из пунктов заключенного договора. В нем сказано, что замена содержания в натуре на деньги действительно возможна, но только «по желанию получателя ренты». Суд второй инстанции не учел, что нет никаких доказательств, что было такое желание пенсионерки на замену «натуры» деньгами. Верховный суд напомнил коллегам, что по Гражданскому кодексу односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее исполнение его условий не допускаются. Письменного соглашения о полной замене содержания в натуре на денежные выплаты между пенсионеркой и мужчиной не заключалось.

Cуммы ренты выплачиваются получателю ренты независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно, и облагаются налогом на доходы физических лиц.

Законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если под выплату ренты отчуждается недвижимоcть, то договор подлежит госрегистрации. Несоблюдение этой нормы влечет за собой ничтожность договора ренты.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Договор пожизненной ренты: что нужно о нем знать и как правильно заключить

При ренте собственник передает свое имущество в обмен на материальное содержание.

Чаще всего пожизненная рента применяется к квартирам: пожилой владелец жилья заключает такой договор с тем, кто обязуется поддерживать пенсионера деньгами и ухаживать за ним. Хозяина квартиры называют получателем ренты, а того, кто помогает деньгами или как-то иначе, — плательщиком ренты.

Квартира перейдет в пользование плательщику ренты, только когда собственник умрет, поэтому рента называется пожизненной. Кроме денег по договору пожизненной ренты можно получать и другую помощь.

В этой статье я расскажу об особенностях договора пожизненной ренты и налогах, покажу, как его правильно заключить и расторгнуть, и объясню, можно ли продать квартиру с рентой.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Чем пожизненная рента отличается от других видов ренты

Существует три договора — это вариации ренты:

1. Пожизненная рента.
2. Постоянная рента.
3. Пожизненное содержание с иждивением.

Отличия от постоянной ренты. По договору пожизненной ренты выплаты ограничены сроком жизни получателя. В случае с постоянной рентой выплаты бессрочны: когда получатель ренты умрет, плательщик должен будет платить его наследнику.

В то же время плательщик постоянной ренты в любой момент вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты и просто выкупить ее. Фактически постоянная рента — это разновидность рассрочки, которую в любой момент можно погасить досрочно.

По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек. По договору постоянной ренты получателем ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, например благотворительный фонд или ТСЖ.

Имущество, которое передается по договору пожизненной ренты, может принадлежать не самому получателю ренты, а другому человеку. Например, собственник квартиры передает ее плательщику ренты при условии, что он будет выплачивать рентные платежи сестре собственника. В договоре постоянной ренты такое невозможно.

Выплаты по договору постоянной ренты могут быть деньгами или вещами, работами и услугами, но нужно определить их стоимость. В договоре пожизненной ренты высчитывать эту стоимость не надо. При этом денежная выплата за месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения.

Если стороны не предусмотрят в договор другое условие,рента выплачивается после каждого квартала.

В договоре постоянной ренты получатель выплат может передать право получать ренту другому человеку — по договору уступки права требования, по наследству или при реорганизации юридического лица, если получателем выступает некоммерческая организация.

Отличия от пожизненного содержания с иждивением. Основное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других вариантов ренты в том, что его можно заключать только в отношении недвижимого имущества. Предметом же договора пожизненной ренты может быть передача любого имущества, в том числе движимого, например машины.

По договору пожизненной ренты, как правило, выплаты идут деньгами, хотя иногда в договоре указывают, что часть платежей может быть в виде продуктов, лекарств или помощи.

По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязательно должен обеспечить получателя едой, одеждой, лекарствами. Также в договоре пожизненного содержания может быть прописана обязанность следить за чистотой и порядком в жилье, периодически отвозить получателя ренты к врачам и сопровождать на прогулках.

Стоимость всего объема содержания с иждивением нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания не может быть ниже двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе, где находится имущество. Если региональные власти не определили прожиточный минимум, надо ориентироваться на федеральный размер.

Плюсы и минусы, а также риски пожизненной ренты

Пожизненная рента — сложная правовая конструкция со множеством нюансов. В идеале обе стороны получают явные выгоды. Например, у получателя ренты они такие:

1. Он может получать платежи без каких-либо усилий. Платежи гарантированы залогом, то есть плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться жильем, пока не выплатит ренту.
2. Можно жить в квартире или доме до самой смерти.
3. Можно получать платежи, даже если квартира будет полностью разрушена.
4. Если плательщик ренты нарушает условия договора, можно потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Плюсы для плательщика ренты:

1. Не нужно брать кредит и платить проценты банку.
2. Если выполнять договор, закон гарантирует получение жилья — на него накладывается обременение, поэтому ни сам получатель ренты, ни его наследники не смогут оспорить договор.

Но на практике есть минусы и довольно серьезные риски.

Для получателя ренты. Основной — право собственности на жилье прекращается. То есть получатель ренты продолжает жить в квартире, но больше не может ею распоряжаться — например, зарегистрировать в ней кого-либо .

Если получатель ренты захочет расторгнуть договор, одного желания будет недостаточно. Договор ренты расторгнуть можно только по установленным законом основаниям — например, если плательщик несколько раз задержит выплаты.

Получатель ренты может оказаться в ситуации, когда плательщик не выполняет условия договора, но состояние здоровья получателя уже не позволяет ему биться за свои права.

Для плательщика ренты. Для этой стороны минусов и рисков даже больше.

Так, непонятна конечная цена имущества: платить ренту придется до конца жизни получателя, а сколько он проживет — неизвестно. Поэтому переплата за квартиру может выйти существенной. Если же все произойдет наоборот и получатель ренты переживет плательщика, платить ренту придется его наследникам.

Пока получатель ренты не умрет, на имуществе будет обременение и им можно будет распорядиться, только если обеспечить получателя другим жильем. Если же получатель ренты каким-либо образом лишится своего жилья, например его дом сгорит, плательщик все равно будет обязан вносить платежи.

Плательщик ренты несет все расходы по заключению договора: платит государственную пошлину и за правовые и технические услуги нотариуса. Также у плательщика возникает обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физлиц.

Если получателя ренты будет что-то не устраивать и платежи состоят не только из денег, он может заявить, что другая сторона некачественно выполняет обязательства. Например, если плательщик должен обеспечивать получателя продуктами, лекарствами, уборкой, медицинской помощью, получатель может заявить, что не получал никаких услуг, и потребовать расторжения договора.

Наследники получателя ренты могут попробовать оспорить договор в суде. Придется нести расписки и чеки, вызывать свидетелей, чтобы подтвердить добросовестность.

Стороны

Получатель ренты — человек, который передает свое имущество другому, чтобы получать доход.

Плательщик ренты — человек или юрлицо, которое в обмен на имущество обязуется выплачивать рентному кредитору доход, то есть ренту.

В одном договоре может быть несколько получателей: например, когда ренту получают пожилые супруги. По общему правилу в этом случае рентный платеж делится между ними поровну, но в договоре можно прописать и другой раздел.

После смерти одного из получателей рентный платеж остается прежним: часть, которая приходилась на долю умершего, делится между оставшимися получателями. Ренту платят до смерти последнего получателя.

Рентные платежи

За переданное имущество плательщик ренты должен вносить платежи в форме, размере и порядке, как это прописано в договоре.

Виды. Строго говоря, рентные платежи по договору пожизненной ренты — это выплаты деньгами. Если стороны хотят вписать в договор уход, обеспечение едой, лекарствами, одеждой, услугами, надо заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Но на практике часто бывает, что в договорах пожизненной ренты фигурируют услуги и уход, а в договорах пожизненного содержания — платежи.

Форма предоставления. Форма предоставления рентных платежей фиксируется в договоре и может быть комбинированной — одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая в натуральной форме. Например, плательщик ежемесячно платит получателю 10 000 ₽ и каждую неделю привозит продукты по оговоренному перечню, покупает все лекарства, назначенные получателю врачом, и раз в две недели заказывает клининг.

Также стороны могут договориться, что при подписании договора плательщик вносит фиксированный платеж деньгами, а затем ежемесячно до момента смерти получателя выплачивает определенные суммы, а также оплачивает коммунальные услуги, покупает еду, лекарства, обеспечивает медицинскую помощь и обязан оплатить ритуальные услуги.

Договор пожизненной ренты удобен тем, что в нем можно прописать услуги и уход и при этом не надо высчитывать их денежный эквивалент.

В договоре же пожизненного содержания с иждивением нужно определить стоимость всего рентного платежа, включая его неденежную часть. При этом минимальная стоимость общего рентного платежа не может быть меньше двух прожиточных минимумов в регионе, где находится имущество, которое передается под ренту.

Момент возникновения права на платежи. Право на рентные платежи появляется у получателя после того, как право собственности на имущество перешло к плательщику ренты. У плательщика ренты с этого же момента возникает обязанность вносить эти платежей.

Сроки выплат. Стороны могут сами определить, когда выплачивается рента. Если в договоре это условие не прописано, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Фиксация и порядок выплаты. Чтобы уменьшить риски, в договоре пожизненной ренты лучше прописать, в каком порядке вносятся платежи. Особенно актуально это для платежей, которые состоят из денег и натуральной формы.

• Например, можно указать в договоре, что 10-го числа каждого месяца плательщик вносит деньги в оговоренной сумме, каждую субботу приносит или обеспечивает доставку еды на неделю, 25-го числа каждого месяца оплачивает коммунальные услуги и раз в две недели обеспечивает уборку в квартире.

Чем подробнее стороны пропишут в договоре объем натуральных «платежей», тем меньше спорных вопросов возникнет потом. Нужно оговорить даже перечень регулярно закупаемых продуктов — хлеб, молочные продукты, мясо, крупы, чай, шоколад — и эпизодических закупок — 200 граммов красной икры на Новый год и торт на день рождения. Можно перечислить желательные марки продуктов — например, что творог обязательно должен быть «Кубанская буренка» или «Веселый молочник» жирностью 5% или 9%.

Такие подробности помогут избежать обвинения в неисполнении условий договора, если получатель ренты решит, что плательщик должен каждую неделю снабжать его камчатскими крабами и черной икрой.

Можно также прописать в договоре, как стороны фиксируют выполнение плательщиком своих обязательств. Например, получатель ренты может ставить подпись под распиской, где перечислено, что именно плательщик выполнил за неделю или месяц по договору.

Содержание договора

Ключевое положение договора пожизненной ренты — плательщик ренты получает в собственность какое-либо имущество, за которое обязуется пожизненно выплачивать получателю ренты доход в виде денег или услуг либо их сочетание.

Форма. Договор пожизненной ренты составляют в письменной форме и его нужно обязательно удостоверить у нотариуса.

Если договор не будет удостоверен нотариусом, даже если стороны его подписали, он считается недействительным. Если под ренту передается недвижимое имущество, нужно дополнительно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Существенные условия. К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

1. Описание имущества под выплату ренты — например, адрес, кадастровый номер и описание квартиры.
2. Размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты, а также есть ли единовременный платеж до начала выплаты ренты.
3. Условие об обеспечении рентных платежей, если по договору передается движимое имущество: плательщик ренты может предоставить залог в виде своего имущества или прописать гарантию от третьей стороны — например, своего родственника, который обязуется выплатить ренту, если сам плательщик не справится.

Как показывает судебная практика, в договоре пожизненной ренты также было бы правильно решить вопрос:

1. Как наследуется квартира или другое имущество, если плательщик ренты умрет прежде получателя.
2. О месте жительства получателя ренты и может ли он переехать из жилья, переданного под рентные выплаты.
3. Об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку рентный договор заключается надолго.

Приведу несколько примеров из судебной практики.

• В Туле суд рассмотрел дело: плательщица ренты умерла раньше получателя. Ренту унаследовали родители и сын плательщицы, но выполнить все условия договора наследники не смогли. Собственница квартиры обратилась в суд, чтобы расторгнуть договор ренты. Наследники плательщика признали, что не справляются, и суд расторг договор.
• Другой пример. В Санкт-Петербурге суд расторг договор пожизненной ренты из-за того, что плательщик не выполнял прописанное в договоре условие об индексации платежей с учетом изменений городского прожиточного минимума. Кроме того, плательщик в целом платил меньше, чем договаривались.
• Суд не только расторг договор, но и обязал плательщика погасить долг и проценты за неисполнение обязательства в срок. Суды второй и третьей инстанции оставили решение без изменения.

Предмет. Предмет договора пожизненной ренты — любое имущество. Это могут быть недвижимые и движимые вещи, например машина или катер. Но чаще всего по договору ренты передается недвижимость.

Плательщик ренты может выплачивать рентные платежи, но также может и единовременно перевести одну сумму.

Кто может заключать договор. Получателями ренты могут быть только физические лица, а плательщиком — кто угодно: физическое или юридическое лицо, муниципалитет или регион.

Например, в Москве у собственников старше 65 лет есть возможность заключить договор пожизненного содержания с иждивением с ГУП «Моссоцгарантия». Если у собственника жилья инвалидность первой или второй группы, такой договор можно заключить с 60-летнего возраста.

При подписании договора получателям ренты перечисляют единовременную выплату — 3% от рыночной стоимости квартиры, а затем им причитается ежемесячная денежная выплата, которая рассчитывается в зависимости от стоимости квартиры и возраста пенсионера. Сумма выплат обычно составляет от полутора до двух прожиточных минимумов на душу населения в Москве, в 2023 году минимум составляет 21 718 ₽.

Можно ли заключить между родственниками. Договор пожизненной ренты можно заключить между родственниками. Родители могут заключить договор ренты с детьми, дяди и тети — с племянниками, бабушки и дедушки — с внуками.

А вот между супругами договор пожизненной ренты невозможен. Супруги обязаны материально поддерживать друг друга в силу закона, а не договора.

Как правильно заключить договор

Чтобы заключить договор пожизненной ренты, придерживайтесь следующего алгоритма.

Заранее обговорите все условия — форму и размер ренты, порядок ее выплаты, индексации, варианты подтверждения выплат, ответственность за неисполнение договора и возможность расторжения. Если включаете в обязанности плательщика не только платежи, но и натуральное обеспечение, как можно подробнее пропишите условия: покупка каких именно продуктов, определенных лекарств, конкретная помощь по дому, организация медицинской помощи такого-то профиля, оплата ритуальных услуг по перечню.

Обратитесь к нотариусу. Если предметом договора ренты выступает недвижимость, вам надо обратиться в нотариальную контору в том населенном пункте, где находится имущество.

Если недвижимость, которая передается в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, супруг должен дополнительно предоставить нотариально удостоверенное согласие на заключение договора ренты.

Зарегистрируйте договор ренты. Сейчас нотариус после удостоверения договора сам отправляет в Росреестр заявление о государственной регистрации права, если стороны сделки не возражают против такого порядка. Также можно обратиться в Росреестр самостоятельно — через МФЦ.

Нужны ли услуги юриста. Юрист поможет не забыть про существенные условия сделки, выберет верные формулировки, согласует, как лучше составить список услуг и порядок подтверждения того, что они оказаны. В результате вы придете к нотариусу с четко сформулированными условиями договора. Так меньше шансов упустить что-то важное.

Стоимость юридических услуг зависит от объема работы, региона и опыта юриста. Цены колеблются от 1500 до 10 000 ₽.

Нужно ли заверять у нотариуса. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Регистрация. Если предметом договора пожизненной ренты является недвижимость, такой договор обязательно регистрируют в Росреестре.

Стоимость оформления. Госпошлина за удостоверение договора ренты у нотариуса — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽. Дополнительно нотариусы берут за «услуги правового и технического характера», в Москве в 2022 году эти услуги стоят 7700 ₽.

За регистрацию права в Росреестре тоже нужно заплатить госпошлину: для физлиц она составляет 2000 ₽, для юридических лиц — 22 000 ₽.

Срок договора. Договор пожизненной ренты, как следует из его названия, заключают на срок жизни получателя ренты. Обязательства плательщика ренты заканчиваются в момент смерти получателя ренты, наследники получателя не имеют права требовать продолжения платежей.

Документы для заключения договора ренты

Поэтажный план и экспликация объекта недвижимости — их можно получить в БТИ.

Правоустанавливающий документ на имущество — документ, на основании которого у человека возникло право собственности на недвижимость, например договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве, решение суда, договор о приватизации — передаче квартиры или земельного участка в собственность.

Выписка из лицевого счета — ее можно получить в управляющей компании, ТСЖ или МФЦ.

Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что получатель ренты не состоит на учете у психиатра и нарколога. Такие справки должен взять сам получатель ренты.

Если он этого не сделал, попросите его пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой. Так у вас будет подтверждение, что человек был вменяем в момент подписания договора — на случай, если наследники получателя захотят оспорить договор ренты.

Выписка из ЕГРН — ее можно получить в Росреестре или МФЦ, запросить можете вы сами или нотариус.

Налогообложение сделки

Рента — возмездная сделка, по которой у сторон есть встречные обязательства. Получатель ренты передает плательщику право собственности на имущество, а плательщик в ответ обязан вносить ренту.

В договоре может быть написано, что имущество передается бесплатно, то есть нет разового платежа в самом начале, но у плательщика все равно появляется обязанность выплачивать регулярные рентные платежи либо оказывать услуги получателю ренты.

Таким образом, плательщику ренты при получении права собственности на имущество не надо платить НДФЛ, поскольку у него не возникает налогооблагаемого дохода. В дальнейшем он, как собственник, должен оплачивать налог на имущество, землю или транспорт — в зависимости от предмета ренты.

А вот у получателя ренты в результате сделки появляется доход. Причем если имущество передается с «первоначальным взносом», у получателя будет доход и в виде единовременной суммы, и в виде рентных платежей.

В таком случае к отношениям сторон закон применяет правила о купле-продаже. То есть с суммы единовременной выплаты получатель ренты должен уплатить НДФЛ по ставке 13%, если недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока — в разных ситуациях это 3 года или 5 лет.

Ежемесячные рентные платежи приравниваются к доходам, полученным от сдачи в аренду. Такие доходы тоже облагаются НДФЛ.

До 2021 года ставка налога в отношении рентных платежей была 13%, а с 2021 она зависит от годовой суммы платежей. Если сумма не превышает 5 000 000 ₽, ставка будет 13%, а если выше — получатель ренты должен уплатить 650 000 ₽ и 15% от суммы дохода, превышающего 5 000 000 ₽.

• Например, стороны заключили договор пожизненной ренты и установили, что плательщик ренты платит за квартиру 500 000 ₽, а потом каждый месяц вносит рентные платежи по 10 000 ₽, за год набегает 120 000 ₽.
• За год получателю ренты поступил доход: 500 000 + 120 000 = 620 000 ₽. Налог — 13% от этой суммы, то есть 80 600 ₽.
• В следующем году доход получателя ренты: 10 000 × 12 = 120 000 ₽, то есть только рентные платежи. Получателю придется заплатить налог: 120 000 × 13% = 15 600 ₽.

Декларацию получатель ренты должен сдавать ежегодно, можно делать это удаленно, через личный кабинет налогоплательщика. Если получателю ренты трудно делать это самостоятельно, можно включить в договор обязанность плательщика ренты помогать в решении этого вопроса.

Получатель ренты может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей или уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы на покупку квартиры, если полученный доход больше миллиона. Вычет можно применить только к единовременной выплате, которая считается как доход от продажи имущества. К ежемесячным выплатам вычеты не применяются.

Расторжение договора

Стороны могут расторгнуть договор ренты по обоюдному согласию или в одностороннем порядке через суд — но только по основаниям, которые предусмотрены в законе. Просто так взять и разорвать договор ренты нельзя. Причем в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненной ренты может только получатель ренты.

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора, если:

1. Стороны заключили договор с условием, что плательщик застрахует свою ответственность, предоставит залог или, например, гарантийное письмо от человека или организации, которая будет платить, если плательщик сам не справится. Однако плательщик этого не сделал. В таком случае получатель ренты может потребовать не только расторжения договора, но и возмещения убытков, вызванных расторжением.
2. Плательщик ренты существенно нарушил условия договора. В таком случае получатель вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества, при этом расходы, которые понес плательщик ренты на уход за получателем, не компенсируются.

Еще договор ренты можно расторгнуть по общим основаниям — например, если собственник имущества признан недееспособным или подписал документы под угрозой.

По соглашению сторон. Если обе стороны не против расторгнуть договор, они могут составить соглашение. Поскольку сам договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, соглашение о расторжении тоже должно быть удостоверено нотариусом.

В соглашении нужно указать все условия, на которых прекращается договор ренты. Надо решить:

1. Будет ли возвращено имущество, переданное под выплату ренты, получателю ренты.
2. Будут ли возвращены рентные платежи плательщику ренты при возврате имущества.
3. Будут ли какие-то компенсации сторонам договора.
4. Кто несет расходы по удостоверению соглашения и регистрации перехода права собственности, если недвижимое имущество вернется получателю ренты.

Через суд. Если у получателя ренты есть основания расторгнуть договор, а плательщик отказывается подписать соглашение, расторгнуть договор пожизненной ренты можно через суд.

• В Архангельске получательница ренты обратилась в суд с требованием о расторжении договора пожизненной ренты и возврате квартиры в ее собственность. Женщина обосновала иск тем, что плательщик уже больше года не перечислял деньги. Суд удовлетворил исковые требования: расторг договор, прекратил право собственности на квартиру плательщика и признал право собственности за получательницей ренты.

Чтобы расторгнуть договор ренты через суд, инициатор расторжения сначала должен направить второй стороне предложение о расторжении договора. По общему правилу у адресата есть 30 дней на рассмотрение и ответ, но изначально в договоре может быть указан другой срок: например, 10, 15 или 45 дней.

Если в указанный срок ответ не придет, можно подавать иск. Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Но если в иске заявлено требование о возврате переданной плательщику ренты недвижимости, исковое заявление надо направить в районный суд по месту нахождения имущества.

Госпошлина будет зависеть от цены иска, то есть от стоимости имущества или уплаченных рентных платежей.

К исковому заявлению прикладывают следующие документы:

1. Квитанцию об уплате госпошлины.
2. Договор ренты.
3. Документы на переданное под выплату ренты имущество.
4. Доказательства существенного нарушения договора ответчиком — например, выписку с банковского счета, подтверждающую, что платежи не поступали два месяца и более.
5. Расчет взыскиваемой суммы.
6. Документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора: предложение о расторжении договора и отказ, если ответчик его прислал.
7. Уведомление о вручении и любые другие документы, подтверждающие, что исковое заявление и приложенные к нему документы были отправлены ответчику.

Можно ли продать квартиру с рентой

Плательщик ренты получает переданную по договору квартиру в собственность, поэтому может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Как правило, плательщик ренты заселяется в квартиру после смерти получателя ренты, но в договоре может быть прописан любой другой порядок пользования жильем.

Если такая продажа состоится, обязательства по ренте перейдут на нового собственника жилья. А прежний плательщик ренты будет нести солидарную ответственность с новым плательщиком, если получатель ренты предъявит претензию о нарушении договора.

Кратко о пожизненной ренте

1. Договор пожизненной ренты позволяет получателю не остаться в старости без денег и ухода, а плательщику — получить имущество, по сути, в рассрочку.
2. Чтобы избежать проблем, следует максимально полно прописать все условия платежей и натурального обеспечения — вплоть до списка продуктов, которые будет покупать плательщик ренты.
3. Получатель ренты должен платить НДФЛ с полученного дохода. Помощь с подачей декларации в налоговую можно включить в договор как одну из услуг, которые предоставляет плательщик ренты.
4. Договор ренты можно расторгнуть по соглашению сторон или в одностороннем порядке, но второй вариант предусмотрен только для получателя ренты.
5. Квартиру под рентой можно продать только с предварительного согласия получателя ренты, при этом обязательства по ренте перейдут к новому собственнику.

Со стороны пожилого человека — заключить договор ренты и точно знать, что есть человек, которому бы очень хотелось, чтобы ты скорее помер. Так себе ощущение должно быть.

Леонид, риски есть для обеих сторон. В идеале, конечно, заключать договор при достаточном уровне обоюдного доверия.

Мне кажется среди рисков ренты нужно добавить пункт, что вы делаете человека финансово заинтересованным в вашей смерти, что несколько не приятно)

Николай, ну тогда завещание тоже является таким фактором. Лучше ориентироваться на суть. А суть в том, что каждый полоучает то чего ему не хватает. Смерь это уже отдельный фактор )))

Пожизненная рента почему-то стойко ассоциируется с черными риэлторами.

У меня есть двоюродная тётя, у которой там как-то мутно с наследниками. Ну то есть у неё есть сожитель, который вроде и не муж, а у него есть дочь и тд. И в общем эта тётя моя боится, что её квартира уйдёт туда этим людям, чего бы ей совсем не хотелось. Предлагаю ей договор пожизненной ренты, чтобы потом эти "недо-наследники" не смогли ни на что претендовать. Она наоборот предлагает просто написать завещание.
И вот тут гораздо больше рисков я вижу, в сравнении с договором пожизненной ренты. Ведь завещание сегодня есть, завтра нет, и плюс его ещё и оспорить можно, если сожитель докажет, что фактически был мужем.
В общем, ох.

IK, есть еще дарственная, которая позволяет передавать наследство хоть папе римскому и не может быть оспорена.

Miramax, так тут тётя рискует. Что она мне дарственную, а ей потом жить негде.

IK, дарственная вступает в силу после смерти, если не по умолчанию, то там можно прописать такой нюанс. Моя подруга ухаживала за пожилой тетей и ее мужем — те обещали оформить дарственную на квартиру за пожизненный уход, но когда пригласили нотариуса для составления документа, уже после смерти дяди, тетя подруги изобразила деменцию и сказала, что она не знает мою подругу. Документ не был оформлен вовсе.

Miramax, мне кажется дарственная за пожизненный уход-это как раз про то, про что в статье написано. А так дарственная вступает в силу сразу же, не после смерти

Miramax, дарственная не после смерти, а сразу после регистрации в Росреестре. Это завещание после смерти. И да, если тётя в договоре дарения не пропишет условия, что она может проживать в подаренной недвижимости, то рискует остаться на улице.

IK, запросто, ещё и квитанции предъявит, что участвовал в улучшении качества жилья, артисты всякие бывают. Это опять же зависит от того кто какие цели себе ставит и для чего люди вместе живут )

Господа, да лучше связаться с ипотекой и спокойно жить, чем с этой проблемой! Ждать когда человек помрёт, это худшее чем может быть с человечности

ZOIIRKHON, ну или можно получить за 2-3 млн квартиру за 7-7,5 млн, через те же 20 лет. Без процентов и без особой финансовой нагрузки, идущей с ипотекой.
Риски есть везде, если всё грамотно оформить, то пожизненная рента выглядит вполне приемлемой. С иждивением, конечно то ещё приключение. Всё зависит от ситуации.

Слишком много подводных камней, о части даже не упоминается.
Что если получатель ренты после заключения договора впал в деменцию и разрушил имущество или его часть?
Платежи уплаченные по договору в случае расторжения в суде -так понимаю по умолчанию с ними можно попрощаться?
Имущество есть, но подозреваю что даже войти туда до смерти получателя ренты может быть проблематично.
После смерти получателя почти наверняка надо готовится к "войне" с наследниками. Не говоря уже о том. что о ней можно вообще узнать случайно и потом иметь проблемы с самозахватом своего имущества.

И это только сразу приходящие в голову проблемы. Можно конечно сказать, что все прописать в договоре, но.

Светлана, 1) сколько случаев разгрома квартиры пожилыми людьми вы знаете? А если сравнить со случаями погромов молодых наркоманов и алкашей? Шанс ничтожен.
2) Таков путь. Не нарушайте условий договора и расторгать не придётся. Далее зависит от причин расторжения и самого договора. Расторгнуть в одностороннем порядке рентополучатель не сможет, без нарушений с Вашей стороны. При гиганской разнице в цене, в сравнении с ипотекой, риск приемлемый.
3) Всё прописывается в договоре. Можно прописать даже проживание в этой квартире совместно с рентополучателем. В ином случае, логично иметь дубликат ключей и поддерживать хорошие отношения.
4) Наследники, без нарушений условий договора, не смогут оспорить его. При заключении стоит узнать количество потенциальных наследников, причины, по которым заключается договор ренты. Обычно, на это идут одинокие люди без семьи и наследников. Если же существуют дальние родственники, то в подобной ситуации часто отношения испорчены, никаких прав на квартиру они не имеют, равно как законных способов в неё попасть.

psysteel, 1- немало, да и даже без разгрома — в большинстве случаев как минимум капитальный ремонт требуется.
По остальным пунктам оптом- прописать можно хоть черта лысого в договоре, но это ни разу не гарантия, при обычной покупке риски тоже есть, но они куда прозрачней, понятней и их в разы меньше чем в случае ренты. Вы в рассуждениях исходите из 100% законопослушности участников договора, которые не планируют что то делать исходя из своих домыслов или желаний. Я в своих рассуждениях исхожу из представления психологического портрета пожилого человека рожденного и выросшего в СССР и имеющего сопутствующее возрасту состояние умственной деятельности. (Не заболевания, а именно возрастные изменения, которые появляются так или иначе у большинства)
А судебное решение вопроса в РФ может иметь гадательный результат.

Ну а как же конфликт интересов?

А еще есть риск, что дед/бабушка тебя переживет, как было с Жанной Кальман

Andre, тогда имущество достанется твоей жене/детям.

Miramax, муж (супруг) в нижней строчке — наследник первой очереди.

Юрий, законный муж, указанный в свидетельстве о браке. Официальный брак тетей с партнером не заключен, как я поняла.

Miramax, тут было в разборах несколько прецедентов, когда сожителя потом по факту признавали мужем. Были и обратные примеры, конечно, когда не признавали.

Неизвестно какие люди тебе попадут , до заключения договора все будут белые и пушистые, у коллеги на соседнем участке как раз живет такая семья, бабушка плачет, семья издевается над ней, ну и бабушка видимо болеет делает свои дела повсюду, точно не знаю как у них дела, но крики круглосуточно там , зачем такая жизнь?!

Консультировались лет 5 назад с юристом по этому вопросу: договор пожизненной ренты могут оспорить родственники умершего через суд. Особенно если кто-то из родственников имеет группу инвалидности. Получается есть риск и платить долгое время и остаться без жилья в итоге.
Может что-то изменилось в законе по этому поводу за столько лет.
Но рисковать не хочется.

Уважаемая автор, вначале статьи (так как осилил только первый абзац) допустила несколько неточностей. В возмездном договоре ренты, а именно он самый популярный среди пожилых людей, ежемесячная рентная выплата может быть любой, на усмотрение сторон, хоть тысячу рублей, хоть 20 тысяч рублей, а привязывание этой выплаты к прожиточному минимуму — добрая воля сторон (363 ФЗ). Во-вторых, собственность переходит к плательщику сразу, а не после смерти пенсионера, после его смерти снимается только обременение. Было бы лучше, если бы уважаемый юрист, проконсультировался с профессионалами, перед тем как выкладывать сюда сию инфу.

Сергей, ежемесячная рентная выплата не может быть в размере тысячи рублей — в законе сказано, что она должна быть не менее прожиточного минимума (п. 2 ст. 597 ГК РФ). А вот 20 тысяч рублей может быть запросто. В статье об этом и говорится, что установлен минимальный порог, а дальше как стороны договорятся. Что касается перехода права собственности, вы правы — оно переходит сразу. Информация об этом в статье есть, правда, не в первом абзаце, а дальше. В начале статьи говорится о праве пользования, которое сохраняется за получателем ренты и переходит к плательщику после смерти получателя

Анастасия, спасибо . Скоро предстоит .. Самое главное — можно ли оформить ренту на новостройку .

user2420393, Ответа нигде не попалось.

Анастасия,спасибо за подробную информацию.

Пока нет,но думаю
А оплата услуг ЖКХ входит в 2 прожиточных минимума?

Здравствуйте, получается через 1,5 года прочитал статью, вот понадобилась.Непонятно с пошлиной нотариуса от суммы договора. Сумма договора при заключении договора ренты из чего состоит?