Кондиционеры на фасаде дома: когда их могут заставить снять
Немногие знают, что установка кондиционеров в жилых домах требует соблюдения определённых правил, норм и иногда — согласований. Как избежать лишнего сбора бумаг и жить спокойно?
Казалось бы, что сложного в том, чтобы купить и установить домашний кондиционер? Продавцы в магазине всё объяснят и подберут подходящий именно вашей квартире, а специально обученные люди осуществят монтаж. Живи себе и радуйся, наслаждаясь комфортом. Но на самом деле всё не так просто, и установка наружного блока сплит-системы на фасаде многоквартирного дома может быть признана незаконной. И тогда надзорные органы или суд не только обяжут удалить размещённое оборудование и следы его установки, но и оштрафуют.
Но сейчас в крупных российских городах практически не найти жилого дома, стены которого не “украшали” бы блоки от кондиционеров, неужели все они размещены незаконно?
— Административная и судебная практика показывают, что в большинстве случаев проблемы возникают не в связи с самим фактом установки кондиционера. Обычно требование о демонтаже предъявляют недовольные соседи или управляющие организации, — рассказал адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — При этом ни те, ни другие не имеют никаких полномочий обязывать удалить кондиционер. Поэтому они обращаются с жалобами в надзорные ведомства или суд. И вот тут многое будет зависеть от различных региональных норм, поэтому схожие ситуации могут разрешаться по-разному.
Принуждение к согласию
Большинство судебных решений, обязывающих демонтировать кондиционер, исходят из того, что раз фасад здания (внешние, несущие стены) — это общее имущество всех собственников в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса). А это значит, что в силу гражданского законодательства распоряжаться им можно только с согласия других собственников (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса). То есть всё сводится к формуле: нет оформленного согласия — оборудование подлежит демонтажу. При этом такое правило могут применять даже в тех случаях, когда есть разрешение на установку кондиционера от региональных властей.
Например, такой случай произошел в Петербурге, где житель согласовал установку своего климатического оборудования в Комитете по градостроительству и архитектуре, но не смог договорится с управляющей компанией своего дома. И “управляйка” через суд добилась демонтажа кондиционера. При этом кассационная инстанция указала, что жителю надо было решать свой вопрос на общедомовом собрании.
В другом случае суд также обязал собственника демонтировать кондиционерное оборудование, указав, что права одного из собственников не должны противопоставляться интересам остальных.
— Конечно, выводы судов не лишены юридического смысла, однако эти решения не всегда отвечают реальным представлениям большинства граждан о справедливости. Поэтому по вопросу установки кондиционеров россияне, как правило, ориентируются на наличие или отсутствие этих аппаратов у соседей, рассуждая, что, если те установили, значит, можно всем. Такое поведение ошибочно, ведь соседи могли обзавестись нужными бумагами, но про это не рассказать, — отметил адвокат Первой Межрегиональной Коллегии Адвокатов Рауль Магомедов.
Однако практика “делай как все” в некоторых регионах привела к созданию юридических прецедентов, которые были приняты как должное и самими судами. Например, в Хабаровске жилинспекция вынесла предписание, обязывающее демонтировать кондиционеры с фасада многоквартирного дома, а выполнить это распоряжение должна была управляющая компания. Но суд встал на сторону жильцов, указав, что так как между собственниками нет спора о праве пользования общим имуществом (согласие с порядком установки кондиционеров жильцы выразили на общем собрании), то никакой демонтаж производить не нужно. Тем более, что пункт 3.5.8 Правил эксплуатации жилого дома не предусматривает обязанности управляющей организации демонтировать или документально оформлять кондиционеры. В итоге предписание надзорной организации было признано незаконным, и всё оборудование осталось на своих местах.
Необщий порядок
В федеральных законах прямого указания на необходимость получения какого-либо специального разрешения на установку бытового кондиционера нет. Но многие субъекты РФ приняли на этот счёт свои законы. Например, в Московской области действует закон № 191/2014-ОЗ, в Курске — решение городского Собрания № 22-5-РС, в Санкт-Петербурге — Правила благоустройства города. И во всех этих нормативных актах регламентируется, где и как устанавливаются бытовые кондиционеры и какое разрешение на их установку надо получать. А вот в Москве специальный закон, содержащий аналогичные нормы, отменён в 2011 году, но порядок установки кондиционеров всё равно указан в действующих нормативах по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2004/02.
— Чтобы быть уверенным в правоте своих действий, перед тем как устанавливать климатическое оборудование, имеет смысл проверить, действует ли какой-либо региональный нормативный регламент, — рекомендует заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.— Ведь если установить кондиционер без такого разрешения, то местные власти имеют право не только взыскать штраф (согласно статье 7.21 КоАП РФ от 1500 до 2500 рублей. — Прим. Лайфа), но и потребуют за свой счёт демонтировать прибор.
Однако даже в случаях, когда официальное разрешение не нужно, или даже после того, как оно уже было получено от местной администрации, в дело могут вмешаться соседи или чиновники управляющих компаний. Практика показывает, что с этими субъектами можно справится только при наличии согласия, закреплённого в протоколе собрания собственников жилого дома.
Трактовки чиновников — это не закон
Некоторые сотрудники надзорных структур считают, что установка любого кондиционера — это переоборудование (переустройство) помещения. И мотивируют свои резолюции они тем, что, мол, в изначальном проекте дома установка такого оборудования не предусмотрена. И тогда получается, что закон в любом случае требует оформления некоего формального разрешения. На самом деле — нет. Установка бытового кондиционера не требует отражения в техническом паспорте помещения, а значит, никаким переоборудованием или переустройством это действие не является.
Верховный суд РФ объяснил правила установки кондиционера на фасаде дома
Важное для собственников квартир разъяснение сделал Верховный суд РФ* по поводу установки кондиционеров гражданами в своих квартирах. Оно становится особенно актуальным летом, когда жарко и резко возрастают продажи кондиционеров.
Это разъяснение касается тех собственников жилья, чьи окна выходят на фасады многоквартирных домов.
Ни для кого не секрет, что отдельные здания в наших городах буквально облеплены так называемыми внешними блоками кондиционеров, и такие ящики серьезно уродуют фасады домов.
Особенно это бросается в глаза, когда речь идет об исторических зданиях с красивыми фасадами. Сколько подобных очень интересных домов было изуродовано за последние годы не только в столице, Санкт-Петербурге, но и в других городах с богатой историей и замечательной архитектурой.
Известны, к сожалению, не единичные случаи, когда отдельные граждане ради собственного удобства даже сбивали уникальную лепнину, чтобы повесить кондиционер.
Так что разъяснение норм права от Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ растолковало законные акценты в этом болезненном вопросе.
Наша история, которую заметил портал Право.ru, началась в Москве с того, что некая гражданка, жительница одной из столичных многоэтажек, установила в своей квартире кондиционер, внешний блок которого вынесла на фасад дома. Это «украшение» не понравилось управляющей компании. Она показала женщине документ — договор управления. В этом документе сказано, что собственники квартир должны согласовывать установку внешних блоков кондиционеров с соседями, «чтобы не нарушалась целостность вида фасада».
Но гражданка на предупреждение никак не отреагировала, и тогда коммунальщики были вынуждены обратиться в суд с требованием к жительнице демонтировать кондиционер и привести фасад в изначальное состояние.
Спор слушал Гагаринский районный суд. Он удовлетворил иск управляющей компании и обязал собственницу квартиры убрать кондиционер.
Женщина с таким вердиктом не согласилась и оспорила это решение районного суда. Следующая инстанция — Московский городской суд — своих коллег поддержала.
После отказа апелляции собственница квартиры с кондиционером на фасаде дома отправилась жаловаться дальше и выше — в кассацию. И там ей наконец-то повезло. Кассационный суд не только отменил предыдущие вердикты районного и городского судов, но и согласился с доводами собственницы квартиры.
Кассация в своем решении заявила дословно следующее. Она сказала, что на установку кондиционеров на фасаде дома вообще-то не требуется чье-либо разрешение.
Кроме того, по мнению этой судебной инстанции, площадь общего имущества жильцов от установки на многоквартирном доме оборудования для кондиционера никак не уменьшилась. А это значит, что, когда в квартире гражданки появился кондиционер, права ее соседей по многоквартирному дому никаким образом затронуты не были.
Но с таким решением уже категорически не согласилась управляющая компания, которая обслуживала здание. И она отправилась обжаловать подобный вердикт в Верховный суд РФ.
Спор в итоге разбирала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. И там самые опытные судьи страны не согласились с мнением кассации и посчитали верным мнение коммунальщиков.
Итак, по мнению высокой инстанции, обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений, в подобном гражданском споре «юридически не значимы».
Вот главная мысль, которую сформулировал Верховный суд РФ. Высокий суд признал, что установка кондиционера на фасаде здания без согласования с соседями может нарушить их право на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание нижестоящих коллег на следующий важный момент.
А именно — Верховный суд заметил, что кассационная инстанция сделала процессуальные нарушения. Точнее — кассация не могла исследовать доказательства и фактические обстоятельства дела. Она только должна была проверить правильность применения норм нижестоящими судами.
В итоге Верховный суд отменил решение кассации и спор вернул на новое рассмотрение в кассационный суд. Там дело обязаны пересмотреть с учетом разъяснений, которые сделал Верховный суд.
Юристы, которые специализируются на подобных спорах, обращают внимание на то, что сегодня сложилась противоречивая судебная практика по спорам о появлении различного оборудования на фасадах многоквартирных домов.
Для примера эксперты напомнили два аналогичных постановления Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.
В одном случае высоким судом было принято решение по похожему гражданскому спору, который касался некого предпринимателя.
Этот человек должен был получить согласие всех жителей многоквартирного дома для установки оборудования вентиляционной системы в своем помещении. Уточним, что эта система частично располагалась на фасаде здания.
А вот в еще одном очень похожем гражданском споре некая коммерческая компания такое общее разрешение на установку своего оборудования на фасаде многоквартирного дома получила.
Причем добро ей дали как сами граждане, живущие в этом многоквартирном доме, так и местные чиновники, отвечающие в органе власти за подобные вопросы.
Поэтому этой коммерческой структуре размещенное на фасаде здания оборудование местные суды разрешили оставить.
Требуется ли разрешение на установку кондиционера на фасаде дома
Если собственником квартиры установлен кондиционер с наружным блоком на фасаде, а управляющая компания потребовала его демонтировать, так как эти работы не были с нею согласованы, то на основании позиции Верховного суда РФ (далее – ВС РФ) требования управляющей компании являются законными.
Данная позиция закреплена в определении ВС РФ №5-КГ22-150-К2 от 28.03.2023 г.
При рассмотрении настоящего дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией, а в силу норм закона он относится к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
По решению владельцев недвижимости, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, отмечает ВС РФ.
Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, напоминает высшая инстанция правовую позицию Президиума ВС РФ (пункт 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 4 декабря 2013 года).
Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, — считает ВС РФ.
Как правильно установить кондиционер снаружи и внутри квартиры
В 27 июня в Москве ожидается +32–34 °C. В этот день может повториться температурный рекорд дня за всю историю регулярных наблюдений. Такая температура воздуха на 10–11 °C выше положенной для середины лета многолетней нормы и фиксируется метеорологами в столице в конце июня в среднем не чаще одного раза в 12 лет. Это соответствует субтропическому климату городов бассейна Средиземноморья. Обычно на таком фоне в Москве и в остальной России растет спрос на кондиционеры и вентиляторы. Особенно актуальным наличие кондиционера в квартире стало для тех, кто работает на удаленке, а не в прохладном офисе.
Установка кондиционеров в жилых домах требует соблюдения определенных правил, норм СанПиН и иногда согласований. Размещение блока сплит-системы на фасаде многоквартирного дома может быть признано незаконным, это зависит от того, какие нормы действуют в том или ином регионе.
Разбираемся, какими нормами регулируется монтаж сплит-систем на фасадах домов, можно ли их устанавливать на исторических зданиях, нужно ли делать отвод конденсата и согласовывать установку кондиционеров, а также где его лучше всего расположить внутри квартиры.
Где установить кондиционер?
Место установки кондиционера зависит от типа помещения. Если позволяет высота потолков, то следует устанавливать канальные кондиционеры, которые размещаются за потолочным пространством и через решетки равномерно распределяют воздух по всему помещению, рекомендует генеральный директор GPGroup Игорь Грецов.
Канальная сплит-система оптимальна с точки зрения дизайна и удобства пользования. Одним из плюсов управляющий партнер архитектурной студии DVEKATI Екатерина Сванидзе назвала «невидимое» оборудование — в интерьере присутствуют только вентиляционные решетки, которые можно сделать максимально незаметными или покрасить в любой цвет. Минус, по словам Сванидзе, состоит в том, что нужно предусмотреть место для существенного отпуска потолка, где разместится внутренний блок (от 30 до 50 см). Как правило, такие блоки размещают во вспомогательных помещениях — постирочных, гардеробных и так далее. Если высота потолка позволяет, можно локально опустить уровень, например — в прихожей. Также в месте размещения внутреннего блока такой системы предусматривается лючок для обслуживания оборудования. Все это необходимо учесть на стадии проектирования.
Самый простой вариант — кондиционер настенный, при этом внешний блок монтируется на фасаде, если такая возможность предусмотрена проектом дома, или на крыше. При таком варианте необходимо предусмотреть расположение блоков в квартире до начала ремонта, чтобы специалисты устроили развод коммуникаций для оборудования на черновой стадии ремонта в стенах и потолке, рекомендует Екатерина Сванидзе.
Сплит-системы нужно располагать так, чтобы воздух не дул на людей. Особенно это важно в спальнях и детских. Расстояние от верха внутреннего блока до потолка — 10 см. Все эти рекомендации, как правило, есть в инструкции. «Есть, конечно, и индивидуальные нюансы, зависящие от планировки квартиры. В однушке лучше всего разместить кондиционер над кроватью или над диваном с таким расчетом, чтобы воздух дул над головами. Кондиционер лучше ставить в комнате, но если финансы позволяют, то можно еще и на кухне», — советует Игорь Грецов.
Нужно учитывать и то, что наиболее прохладным воздух будет на расстоянии 2–3 м от устройства. Размещайте кондиционер таким образом, чтобы в этой зоне не оказались диван, рабочее или другое место для продолжительного отдыха. В спальне лучше всего его разместить над кроватью — в таком случае зона наибольшего холода будет за границей спального места, а воздух во время сна будет приятной температуры. Но нужно выбрать место так, чтобы поток холодного воздуха не обдувал людей во время сна. Не стоит устанавливать кондиционер рядом с нагревательными приборами.
Сплит-система по цветовой гамме может сочетаться с другой техникой, например с телевизором, или подобрана в соответствии с основным цветом интерьера. Таким образом, кондиционер не будет выделяться и гармонично впишется в любой интерьер.
Виды кондиционеров
Перед покупкой стоит определиться, какой кондиционер и где вы хотите установить. Учитывайте, что чем больше площадь помещения, тем мощнее нужен кондиционер. В описании модели указывают, на какую площадь она рассчитана. Помимо свободного пространства, важно, на какую сторону света выходят окна. Так, в квартире с восточными и южными окнами понадобится кондиционер мощнее, чем для помещений с окнами на север. Производители предлагают:
настенные системы кондиционирования. Кондиционеры с установкой в верхней части стены подходят для большинства жилых комнат и кабинетов. Они практически бесшумны, в них есть функция фильтрации воздуха и охлаждения больших пространств. Главный недостаток настенных сплит-систем — неравномерное изменение температуры;
Можно ли установить кондиционер самому?
Сегодня собственники жилых и коммерческих помещений, как правило, устанавливают различное оборудование на фасадах зданий самовольно, на свой страх и риск, отмечает эксперт в сфере ЖКХ компании «ДомКом Инвест» Александр Костюков.
В случае самовольной установки каких-то полномочий для удаления кондиционеров у управляющей организации фактически нет. Однако надзорные органы (например, Государственная жилищная инспекция) могут выдать предписание нарушителю удалить размещенное оборудование и следы его установки.
Неприятные последствия для владельца кондиционера могут наступить и в других случаях — например, конденсат в зимнее время замерзает и, срываясь с оборудования, может причинить вред проходящим внизу людям, говорит Костюков.
Также возможно намокание фасада, вымывание межпанельных стыков или кирпичных швов либо причинение другого урона общему имуществу. В этом случае управляющая организация может обратиться в суд. Как правило, виновника в порче общедомового имущества обязывают удалить оборудование и привести поврежденный участок в проектное состояние, отмечает эксперт в сфере ЖКХ.
Безусловно, необходимо руководствоваться соответствующими СанПиН при установке кондиционера, чтобы избежать претензий от других собственников и УК по поводу возникновения шума, повышения влажности и прочих неудобств, рекомендует адвокат бюро «Бишенов и Партнеры» Даханага Нагоева.
Нужно ли согласовывать установку кондиционера?
В каждом регионе России есть нормы, регламентирующие установку кондиционеров на фасадах жилых домов. Где-то требуется согласование в органах местного управления, получение разрешения в управляющей компании или даже проведение общего собрания собственников жилья.
В региональных нормативно-правовых актах обычно содержится описание полной процедуры согласования с указанием всех инстанций, которые должны дать разрешение, говорит Нагоева. Например, в Санкт-Петербурге для этого требуется разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре. Подобный закон существует не во всех субъектах РФ. В частности, в Москве аналогичный закон был отменен еще в 2011 году, после аномальной жары 2010 года, поскольку монтаж кондиционера был связан с длительными бюрократическими процедурами.
Как установить кондиционер: правила
В соответствии с постановлением правительства Москвы 85-ПП, монтаж кондиционеров на фасадах зданий не требует согласования, подготовки проектной документации и получения разрешения различных инстанций. При этом Гражданский кодекс допускает распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Поэтому, чтобы не возникло конфликтов с соседями и, соответственно, требований по демонтажу оборудования, внешние блоки кондиционеров не должны мешать соседям — закрывать свет и обзор, создавать излишний шум, а конденсат не должен капать на чужие окна или подоконники.
В Москве существует требование об отводе конденсата из кондиционеров. Вода не должна попадать на фасады домов и разрушать их. Согласно постановлению правительства Москвы № 758-ПП, запрещается отведение конденсата на площадки перед входом в жилые здания и ограждающие конструкции оконных заполнений. Также в постановлении столичного правительства № 651-ПП содержится требование организации отвода конденсата от блока кондиционера в систему канализации. Так как обычно сантехнические комнаты находятся далеко от внешних стен, то для отвода воды потребуется установка помпового насоса, который будет качать воду из сплит-системы в систему водоотведения.
Кондиционеры в домах культурного наследия
В некоторых регионах запрещена установка любого оборудования на исторических домах, которые относятся к объектам культурного наследия. Правительство России еще в 2019 году одобрило законопроект, который запрещает установку внешних блоков кондиционеров и других технических устройств (кроме устройств охраны и сигнализации) на фасадах таких зданий. Проект закона прошел в Госдуме первое чтение, но в 2021 году на заседании парламента его отклонили.
Соответственно, в настоящее время установка кондиционеров на фасады объектов культурного наследия может осуществляться, однако для таких зданий существует строгий порядок монтажа. Как правило, разрешение предоставляется только на установку кондиционера со стороны двора, поясняет Костюков.