Срок действия договора и срок аренды в чем разница
Перейти к содержимому

Срок действия договора и срок аренды в чем разница

  • автор:

Энциклопедия решений. Срок договора аренды

Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:

— календарную дату действия договора;

— количество лет (месяцев, недель, дней, часов);

— событие, которое неизбежно должно наступить.

При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Внимание

Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката — до 1 года (п. 1 ст. 627).

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В ряде случаев договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный путем проведения конкурса или аукциона, может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор аренды не устанавливает иные правила, и срок действия этого договора не ограничен законодательством РФ (ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"). Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. По истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Срок арендного договора может отличаться от срока аренды по ФСБУ 25/2018

Приказ Минфина от 16.10.2018 N 208н, утвердивший ФСБУ 25/2018 для бухгалтерского учета аренды, обязывает применять этот стандарт начиная с бухотчетности за 2022 год.

В соответствии с новым стандартом срок аренды для целей БУ определяют исходя из сроков и условий, установленных договором аренды, включая периоды, которые не предусматривают внесение арендных платежей. При этом необходимо учитывать возможности и намерения сторон корректировать сроки и условия договора аренды (п. 9 ФСБУ 25/2018).

Это означает, что квалифицировать договор аренды необходимо не только по данным о сроке аренды, но и на основании профессионального суждения о намерении использовать арендный объект в течение длительного срока, а также о наличии такой возможности. Дополнительно советуем ознакомиться с Письмом Минфина от 04.10.2021 N 07-01-09/80036, в котором ведомство перечисляет нюансы, учитываемые при расчете срока аренды для целей БУ, а также изучить Рекомендацию Фонда НРБУ «БМЦ» Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение».

См. также:

Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram чтобы не пропустить
важные изменения 1С и законодательства

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Похожие публикации

    Минфин утвердил ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (Приказ от 16.10.2018.С отчетности за 2022 год необходимо применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский.Минфин объяснил, какая сторона арендных отношений должна платить налог на..

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Аренда или наём жилого помещения – в чём разница?

Большинство из нас сталкивались с вопросом временного проживания в чужом жилье. Но вот называют это все по-разному. Чаще употребляется термин «аренда», но и «наём» не менее распространен. Сегодня постараемся понять, в чем же все-таки разница и почему существует оба понятия.

Употребляя эти понятия, мы подразумеваем предоставление жилого помещения собственником в пользование другому лицу за определенную сторонами плату.

Стороны договора

Договор найма жилого помещения заключается между собственником и физическим лицом. Стороны именуются «наймодатель» и «наниматель».

Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ). В контексте жилого помещения организация может использовать его только для проживания граждан. В данном случае стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

Форма договора

Оба договора заключаются в простой письменной форме.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договор найма, заключенный на срок не менее года, порождает обязанность сторон провести государственную регистрацию ограничения права собственности на жилое помещение. За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб.

Срок договора

Срок договора аренды или найма устанавливается сторонами. Если сторонами не установлен срок действия договора аренды, то он считается заключенным на неопределенный срок. Если сторонами не установлен срок договора найма, такой договор считается заключенным на пять лет.

Законом не установлен предельный срок действия договора аренды, но установлен срок предельный срок договора найма — пять лет.

На практике же такие договоры чаще заключаются на срок 11 месяцев. Ранее в практике чаще встречались договоры, заключенные на срок менее одного года на один или пару дней. Однако такая позиция вызвала споры, поэтому практически стал применяться срок, не достигающий года.

Расторжение договора

По общему правилу, оба эти договора будут расторгнуты по истечении срока их действия.

Но договор найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя — с обязательным уведомлением наймодателя за три месяца.

Также договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в следующих случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилое помещение в течении шести месяцев, а при краткосрочном найме (менее года) — двух месяцев;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • наниматель или лица, за чьи действия он отвечает, используют помещение не по назначению, нарушают права соседей, и не исправили свои поведения после письменного предупреждения о такой необходимости.

Досрочное расторжение договора аренды возможно в судебном порядке и по основаниям предусмотренным договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Повлечет ли несоответствие названия какие-либо нарушения?

Неверное наименование договора не повлечет за собой каких-либо нарушений. Разница между ними очень мала. Название договора само по себе не является существенным условием договора и не влечет его недействительности.

Для установления природы договора принимаются во внимание условия договора, а не его название. Главным при заключении подобных договоров необходимо четко приписать все его условия.

Срок действия договора и срок аренды в чем разница

Если квартира сдаётся надолго, то договор бессрочной аренды будет выгоден сразу всем сторонам. Одно из его ключевых преимуществ — документ не требует оформления в Росреестре. Расторгнуть соглашение тоже будет легко: необходимо лишь желание одной из сторон. Рассказываем про все особенности бессрочного договора.

Что такое бессрочный договор

Бессрочным может стать любой договор аренды: для этого достаточно просто не писать конкретную дату, когда он истекает. Статья 610 ГК РФ гласит : «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок».

По той же статье любая сторона вправе отказаться от договора в любое время, но обязательно предупредив об этом другую за три месяца (если иной срок не указан в договоре).

Не путайте расторжение договора аренды, заключенного на неопределённый срок, с разрешением разрывать сделку по съему жилья в любой момент. Последний вариант возможен лишь в чрезвычайных обстоятельствах — например, во время пандемии или стихийных бедствий. В 2020 году в связи с коронавирусом арендатор мог расторгнуть договор съёма жилья в одностороннем порядке без оплаты.

Кому подходит бессрочный договор

Огромный плюс бессрочного договора аренды — простота его расторжения. Это хороший вариант для собственников и арендаторов, которые доверяют друг другу, но не готовы договариваться только на словах и при этом не хотят усложнять жизнь перезаключением обычного договора найма.

Минусы тоже есть. Если владелец передумает сдавать квартиру, то жильцы окажутся в невыгодном положении. А если съедут съёмщики, это станет неприятной новостью для арендодателя: он останется без дохода за квартиру. По данным исследования за 2019 год, на сдачу квартиры в Москве собственники тратили в среднем около двух недель!

  • сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
  • проведём показы и проверим жильцов на надёжность
  • будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж

Второе важное отличие от обычного договора найма — бессрочному договору аренды не нужна государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация требуется для договоров аренды сроком от одного года.

Бессрочный договор может смущать собственников, которые не определились с планами на сдаваемое жильё. Например, если в будущем они хотят его продать или жить там сами. Если нет уверенности в сроке аренды, можно для начала заключить краткосрочный договор сроком до 11 месяцев — он тоже не требует оформления в Росреестре.

Как правильно составить договор?

Договор аренды без срока действия мало чем отличается от типового договора найма — лишь вместо конкретной даты окончания аренды в таком документе должно быть написано «на неопределённый срок».

Чтобы иметь юридическую силу, любой бессрочный договор, как и срочный, должен содержать следующую информацию:

  • описание объекта аренды, например, квартиры, включая адрес, площадь.
  • права и обязанности сторон;
  • условия оплаты: периодичность, сумму, входят ли в неё услуги ЖКХ;
  • правила посещения квартиры;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон (размер штрафов за порчу имущества или за просрочку оплаты).

Кроме договора, необходимо будет составить акт приёма-передачи жилья и опись имущества. Подписывая этот документ, арендатор берет ответственность за использование всех вещей в квартире. Опись лучше делать подробной: с характеристиками и указанием состояния предметов, особенно дорогих.

Расторжение договора бессрочной аренды

Для прекращения действия такого документа нужно заранее сообщить о своих намерениях второй стороне. Это уведомление будет доказательством того, что инициатор разрыва сделки не скрывал своих планов.

Подойдёт любое сообщение: письменное, в мессенджере или по электронной почте. Правда, в нем должны быть видны настоящие имена и фамилии собеседников. Если вы переживаете, примет ли суд такое уведомление как доказательство, отправьте заказное письмо. В этом случае другая сторона не сможет потянуть время и сделать вид, что ничего не получала.

Перед выездом арендатору нужно сдать квартиру собственнику по акту приёма-передачи — в том же виде, в каком он её получал. Владелец, со своей стороны, проверяет сохранность имущества. После жильцы должны в трёхмесячный срок освободить помещение — и бессрочный договор аренды прекратит своё существование.

Если же арендатор передумал разрывать отношения с собственником недвижимости, а тот не против их сохранить, то менять договор не нужно. Никаких дополнительных действий и соглашений не понадобится: стороны могут и дальше следовать условиям бессрочного договора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *