Аренда земли: что нужно знать при составлении договоров на оформление земельного пая
Согласно последним данным в стране насчитывается порядка семи миллионов владельцев земельных паев. Основная часть паёв сдаются в аренду на временное пользование другим людям. В целом земельный фонд Украины насчитывает 60,3 млн. гектара. Для уже «бывалых» и только начинающих арендодателей станет полезная информация о том, как правильно во временное пользование забрать себе участок, купить его, тонкости переоформления, цены на занесения участка в реестр, а также как правильно оформлять договор аренды земельного пая.
Подпишись на наш Viber: новости, юмор и развлечения!
Земельным паем называется установленный участок земли, который имеет свой кадастровый гектар, оценку, при этом он не выделен в натуре, на местности. Когда проходит выделение земельной доли в натуре, то выделяемый размер участка зависит от качества грунта, а также капитальных вложений в него.
Соответственно, чем лучше состояние грунта, тем больший будет размер земельного пая при перенесении его границ в натуре.
Можно использовать множество участков сельхозназначения, которые находятся в массиве для ведения сельхоз производства. В целом такие участки без изменения целевого назначения можно продать, сдать в аренду или обменяться между другими юридическими или физическими лицами. Согласно мораторию продажа земли временно невозможно, но каждый случай рассматривается отдельно согласно юридических и нотариальных норм.
Когда оформляется типовой договор на аренду паевой земли арендодатель должен указать сумму, за которую он сдаёт землю, а также арендный срок. Арендаторы в свою очередь должны использовать землю согласно указанному целевому назначению — в договоре. Ответственность за неуплату арендованной земли также должна быть внесена в условия арендного договора.
Начать пользоваться тем или иным земельным участком пользователь может только после соответственного решения органов власти или же на базе аукционов.
Как правило, плата за арендованную землю начинается вноситься уже после того, как проведена регистрация договора аренды земельного участка.
Тот человек, или организация, которая берёт в аренду пай, должна тщательно следить за состоянием земли, в частности за тем, что на протяжении многих лет не рекомендуется высаживать культуры, которые истощают почву. Для получения качественного урожая, земле необходим переиодический отдых.
Все договора проходят согласно установленным юридическим нормам и правил, соответственно никакие договора не проходят в словесной форме. Так, чтобы оформить соответствующий договор, необходимо наличие документов, которые подтверждают право собственности на участок. Соответственно, когда у человека или у органа, предоставляющего в аренду землю есть такой документ, то он свидетельствует о том, что владелец имеет право постоянного пользования земельным участком.
В договор вносятся данные как о владельце пая, так и о арендаторе, вся информация о земельном участке, который рассматривается как арендуемый элемент. Также к общему договору необходимо прикладывать кадастровый план, с помощью которого при необходимости и любая служба, и даже любой житель может найти местоположение того или иного пая.
Стоит также обратить внимание на тот факт, что у каждого объекта в том числе и паевого участка должно быть наличие кадастрового номера. Если его нет, то, владельцам земли необходимо обратиться в соответствующее предприятие, которое занимается изготовлением и оформлением технической документации по земельным участкам.
Срок аренды может варьироваться от 7 до 50 лет. В среднем землю арендуют на 15 лет.
Многих интересует вопрос сколько же стоит аренда земли? Отвечаем – она согласовывается по решению обеих сторон, то есть земельный участок под Киевом будет иметь одну стоимость, а например аналогичной величины участок в Кривом Роге или Херсоне будет иметь совсем другую стоимость. Установлено, что размер ежегодной арендной платы должен быть не менее 3% от стоимости земельного участка, но основная цена согласовывается с обеими сторонами договора. Если в случае аренды, например магазина, то арендная плата выплачивается только в денежном эквиваленте, а в случае с арендой паевого земельного участка, то арендная плата может выплачиваться как деньгами, так и собранным урожаем.
В одной из юридических норм прописан тот момент, что если арендатор не соблюдает установленные договорённости, то пай из его пользования раньше времени может перейти к истинному владельцу при чём досрочно, не дожидаясь завершения договора.
Расторгнуть договор можно если на это есть согласие обеих сторон, либо если этого хочет только одна сторона и на это есть важные причины в следствии которых, идею разорвать договор поддерживает и суд.
Как правило в одностороннем порядке нет возможности расторгнуть установленный договор, такое допускается только в том случае, если в самом договоре было прописано такое положение.
Регистрация договора арендной платы относительно быстрая процедура, цен которой будет варьироваться от необходимого времени её заключения. Так, например, если обеим сторонам необходимо заключить договор в течении двух рабочий часов, то это услуга будет стоить 2,5 прожиточного минимума, если стороны не спешат с заключением договора, то в случае оформления его в течении пяти рабочих дней стоимость будет всего 0,05 прожиточного минимума, что естественно финансово выгоднее.
Если же по каким-то причинам арендатор платить меньше указанной суммы в договоре или не платит вовсе, то владельцу земли необходимо обратиться в суд, где арендатору будет назначена мера ответственности. Как правило отыскать злостного неплательщика вовсе не составляет труда, ведь в договорах чётко указаны фамилии, адреса и контактные данные обеих сторон.
Бывают такие ситуации при который арендаторы сдают в аренду часть пая или весь пая другому лицу при этом, не оповестив и не согласовав условия с настоящим владельцем пая.
Поэтому арендодателям необходимо предусмотреть такое возможное развитие событий и обсудив это с будущими арендаторами при составлении договора необходимо внести положение о возможной субаренде или же наоборот указать пункт о невозможной субаренде. Нужно предусмотреть ещё и тот факт, что даже если право субаренды передано третьему лицо, то основной арендатор или же субарендатор не освобождаются от обязательства вносить арендную плату. В таком случае аренду платят субарендаторы основным арендаторам, а те передают плату владельцу земельного участка, либо возможен любой другой способ оплаты, который установлен по договорённости двух или даже трёх сторон. Если же участок находится в субаренде, то его действие не может превышать действие установленной договором аренды. Чтобы взять субаренду у государства также необходимо пройти процесс госрегистрации и по согласованию сторон всё заверить нотариально.
Опытные юристы подсказывают, что нередко люди подписывают договор толком в нём не разобравшись, либо вовсе не прочитав его. В частности, это относиться к пунктам о расторжении или же передачи аренды пая в другие руки. Поэтому прежде, чем подписывать любой договор тщательно рекомендуется ознакомиться со всеми его положениями, изучить порядок совершения оплаты, период начала пользования и другие моменты. Украина имеет множество специалистов, которые на бесплатной основе или за отдельную плату готовы проконсультировать по любому вопросу. Ведь лучше на раннем этапе, до заключения сделки основательно подготовиться, чем после подписания договора узнать о неприемлемых условиях.
В случае смерти физического лица арендатора, право на аренду земли переходит к наследникам, но если они отказываются от этого права, то оно переходит к третьим лицам, которые вместе с арендатором использовали этот земельный участок. При жизни арендатор может переоформить все необходимые документы и акты, что позволит его наследникам лишить себя хлопот относительно новых оформлений.
Есть ещё особый случай, когда арендатор жив, но земля и право аренды всё равно переходят в собственность другого человека так как основного арендатора осудили или лишили свободы за различные деяния. В таком случае право на аренду переходит к одному из членов его семьи у который есть желание продолжить арендованное дело. Соответственно если ни у кого из членов семьи не возникло такое желание, то право аренды участка переходит к третьему лицу, который вёл какую-либо деятельность с основным арендатором на этом участке. Право арендовать землю ему может перейти в том случае если его действия не противоречат современному законодательству.
Как арендовать землю в Украине: все о договоре аренды
Аренда земли является актуальным вопросом на сегодняшний день и в некоторых моментах — даже проблемным. В данной статье я помогу разобраться с тем, на что обращать внимание при заключении договора аренды земли в Украине, и сигналы свидетельствуют о мошеннических действиях недобросовестных лиц.
Итак, земля, согласно Земельному кодексу Украины, состоит из земель в пределах территории Украины, в том числе островов и земель, занятых водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.
Данный Кодекс предоставляет следующую классификацию земель по целевому назначению:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли жилищной и общественной застройки;
- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Итак, у лица, которое намеревается арендовать землю возникает первый вопрос: «Какое значение имеет деление на категории по целевому назначению?»
Правило, которое будет работать всегда — цель использования земельного участка должна совпадать с ее целевым назначением. Поскольку нарушение этого условия будет тянуть за собою такое последствие как возможность досрочного расторжения договора аренды арендодателем.
Важна ли форма договора аренды земли?
Действующим законодательством предусмотрено, что договор аренды заключается в письменной форме. Это является обязательным условием, и в случае ее несоблюдения, договор будет считаться ничтожным. Также, следует отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV, данный договор может заверяться нотариально, и в этом случае расходы будут полагаться на инициатора. Нотариально удостоверенный договор имеет свои преимущества, но о них позже. Однако, не следует путать и ошибочно полагать, что лицо приобретает право аренды земельного участка с момента удостоверения нотариусом, поскольку оно возникнет только после государственной регистрации такого права.
Можно также использовать Типовой договор аренды, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 № 220. Данный скелет поможет Вам понять из чего составляется договор и, существенных условия должны быть соблюдены при его заключении. Объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
Процедура государственной регистрации
Согласно Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 № 1952-IV, обязательной государственной регистрации прав подлежит право аренды (субаренды) земельного участка.
Перед проведением государственной регистрации права аренды земельного участка в регистрационную службу нужно подать заявление о государственной регистрации прав и их обременений. Подается данное заявление в бумажной форме и к ней добавляются оригиналы документов, необходимых для осуществления регистрационной процедуры, их копии, которые должны быть заверены в установленном порядке. Перечень таких документов добавляю дальше:
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- копия регистрационного номера учетной карточки плательщика налога согласно государственной реестру физических лиц — налогоплательщиков. Здесь напомню, что существует исключение, когда лицо по своим религиозным или любым другим убеждениям отказалась от получения регистрационного номера, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет соответствующую отметку в паспорте;
- документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины, кроме случаев освобождения лица от уплаты государственной пошлины соответственно;
- документы, которые подтверждают право аренды земельного участка, будь то его возникновение, переход или прекращение;
- выдержка из Государственного земельного кадастра о конкретном земельном участке. Данная выдержка добавляется в случае, когда в документах, которые подтверждают вещные права на земельный участок не содержится сведений о его кадастровый номер;
- если данное заявление подается уполномоченным лицом, то такое лицо подает документ, удостоверяющий личность и копию документа, подтверждающий его полномочия. Важно отметить, что если уполномоченное лицо действует от имени физического лица, то соответственно возникает необходимость представления копии документа, заверять лицо интересы которой представляются.
Относительно сроков отмечу, что Государственная регистрация права аренды земельного участка проводится в пятидневный срок со дня поступления такого заявления.
На какие условия влияет указанный срок договора?
Общее правило гласит, что сроки устанавливаются по договоренности сторон, но не должны превышать пятидесяти лет.
Чтобы определить дату истечения срока, нужно начать расчет с даты его заключения.
Здесь мы должны вернуться к разграничению земель по целевому назначению, поскольку закон предполагает несколько разные условия для установления срока, а именно:
- срок не может быть меньше, чем 7 лет в случае, заключение договора аренды, предметом которого являются земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства;
- срок не может быть менее 10 лет в случае, заключение договора аренды, предметом которого являются земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на каких проводится гидротехническое мелиорация.
Итак, запомнив данные исключения, Вы не будете допускать ошибок при заключении договора, указывая невозможный срок договора аренды земельного участка.
В случае, если Вы планируете продолжать пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то необходимо письменно предупредить арендодателя об этом желании до окончания срока действия договора. В данном случае у лица может возникнуть преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок. Также важным характеризующим фактором будет надлежащее исполнение обязательств и условий по предварительному договору аренды земельного участка.
Правила, которые помогут избежать проблем
- Довольно часто наша невнимательность становится причиной ошибок. Поэтому главным залогом правильно составленного договора является подробная проработка каждого пункта договора аренды земельного участка.
- Обязательно указать в условиях договора, что риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет именно арендодатель.
- Перед заключением договора аренды попросите пакет документов, подтверждающий право собственности арендодателя на земельный участок, а именно: свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве на наследство, судебное решение, вступившее в законную силу о приобретении или изменении права собственности на земельный участок, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или Государственного земельного кадастра о регистрации права собственности. Это важно, поскольку заключение договора аренды с лицом, которое не является законным владельцем земельного участка приведет к недействительной сделке.
- Обсуждение случаев пересмотра суммы арендной платы с указанием данных условий в договоре.
- Желательно нотариальное удостоверение договора, поскольку при судебном споре, который может возникнуть, это облегчит установление фактов дела.
- Арендатору всегда следует помнить об индексации арендной платы. Это в первую очередь поможет избежать недоразумений с арендодателем. Также отмечу, что игнорирование арендатором факта индексации арендной платы может расцениваться как нарушение существенных условий договора, служить существенной причиной для арендодателя инициировать в судебном порядке досрочном прекращении договора аренды.
Итак, соблюдая правила и советы, указанные выше, Вы обезопасите себя от проблем и неприятных «находок» в договоре аренды земли. Следует не забывать, что предупредить проблему легче, чем бороться с ней.
Как заключить договор аренды земли и получать арендную плату за землю
В Украине пользоваться землей можно на основаниях предусмотренных законодательством, (естественно, если речь об официальном пользовании). Одним из таких оснований является договор аренды земли, который может быть заключен как в отношении земли, которая пребывает в частной собственности, так и в отношении государственной или коммунальной земли.
Об особенностях договора аренды между физ лицами, о том, в каком размере можно прописать арендную плату и какие налоги платятся при аренде земли в 2023 году, пойдёт речь в данной статье.
Договор аренды земли между физ лицами
Статья актуальна на 2023 год
Договор аренды земельного участка в 2019 году должен обязательно содержать следующие условия:
- данные земельного участка, который сдаётся в аренду (его кадастровый номер, площадь, местонахождение, целевое назначение). О том, какие бывают виды земель в зависимости от целевого назначения, мы говорили отдельно;
- срок аренды (не может превышать 50 лет);
- размер арендной платы, способ её выплаты арендатором владельцу участка (наличными или безналичный расчет). Также стоит прописать, в каких случаях размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен, и какая ответственность наступает для арендатора, в случае если он не платит или несвоевременно платит арендную плату.
Помимо указанных условий стороны могут также включить в договор любые дополнительные по своему желанию, например, право арендатора сдавать участок в субаренду, то есть последующую аренду.
Те, у кого возникают сложности с составлением текста договора, могут воспользоваться типовым договором. Типовой договор аренды земли в Украине утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 года № 220.
Договор субаренды земельного участка между физическими лицами
Особенностями договора субаренды можно назвать следующие:
- заключается при наличии письменного согласия владельца земли на передачу участка в субаренду или же если такое право арендатора прямо предусмотрено в договоре аренды;
- договор подлежит государственной регистрации, а по согласию сторон еще и нотариально заверяется;
- размер субарендной платы согласно со статьей 288 Налогового Кодекса Украины не должен превышать размер арендной платы.
Если речь идет о земельных участках сельхозназначения, то арендаторы таких участков могут поменяться участками путем заключения договоров субаренды. Опять же такой обмен возможен с согласия владельца (арендодателя) или если такое право арендаторов предусмотрено заключенными с ними договорами аренды.
Арендная плата за землю в 2023 году
Отдельное внимание стоит уделить условию об арендной плате, поскольку к её размеру закон предъявляет определенные требования.
Согласно с Налоговым кодексом Украины годовой размер арендной платы за землю:
- не может быть меньше земельного налога, установленного для такой категории земельных участков. О налоге на землю с физических лиц в 2023 году вы можете прочесть в отдельной статье.
- не может быть больше 12% нормативной денежной оценки земли (кроме случаев, когда арендатор определялся на основе конкурса).
Нормативная денежная оценка – это оценка земельного участка, которая проводится в соответствии с госстандартами один раз в 5-7 лет разработчиками технической документации по заказу коммунальных органов. Данные о нормативной денежной оценке вносятся в Государственный земельный кадастр.
- для пастбищ в горных населенных пунктах размер арендной платы не может превышать размер земельного налога.
Госрегистрация договора аренды земли
Договор аренды земли может быть заключен в простой письменной форме, его нотариальное заверение не является обязательным, однако возможно по желанию сторон.
Обязательной для такого вида договоров является государственная регистрация права аренды (субаренды) вне зависимости от того, заверяется ли договор нотариально.
Для государственной регистрации необходимо обратиться к государственному регистратору (находятся в центрах предоставления административных услуг, также государственными регистраторами являются нотариусы) в пределах области или г. Киева по месту нахождения участка.
Нотариальное удостоверение договора удобно тем, что при его осуществлении право аренды сразу же регистрируется нотариусом, к которому вы обратились, поэтому дополнительно куда-либо ходить не нужно. Однако стоимость такого оформления договора естественно увеличиться на стоимость нотариальных услуг (конкретные расценки стоит узнавать у нотариусов).
Возможна ли аренда доли земельного участка
Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.
Вместе с тем владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).
После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.
Бессрочная аренда земли: что это такое
Как уже говорилось выше, договор аренды земли должен обязательно содержать такое условие, как срок аренды, длительность которого не может превышать 50 лет. То есть бессрочная аренда невозможна. Вместе с тем в земельном законодательстве Украины существует такое понятие, как постоянное право пользования, которое ошибочно иногда приравнивается к бессрочной аренде.
Согласно с Земельным Кодексом Украины право постоянного пользования земельным участком – это право пользования землей, которая пребывает в государственной или коммунальной собственности без установления срока.
Такое право предоставляется не всем, а определенному перечню лиц, к которым относятся:
- государственные и коммунальные предприятия;
- общественные организации инвалидов;
- религиозные организации;
- высшие учебные заведения;
- совладельцы ОСМД.
Таким образом, бессрочное право пользования землей для физических лиц законом не предусмотрено.
Что такое сервитуты на земельные участки
Земельный сервитут — это право пользования чужим земельным участком для проезда или прохода на свой участок, проведение линий электропередачи, связи, трубопроводов и их использование, а также обеспечение водоснабжения и так далее.
Точно так же как и право аренды, земельный сервитут подлежит государственной регистрации.
Право требовать сервитут от владельца соседнего участка прямо установлено законом, однако в случае отказа, установить его можно через суд. Другими словами, установить сервитут, если вам необходимо в какой-то мере использовать чужой земельный участок для пользования своим участком, можно либо по договору с владельцем этого участка либо по решению суда.
Форма декларации по аренде земли в 2023 году
О том, кто платит налог на землю при аренде, мы уже говорили в статье «Как платить налог на землю в Украине».
При аренде земельных участков государственной и коммунальной собственности арендаторы должны подавать налоговую декларацию, форма которой утверждена Приказом Министерства финансов Украины от 16.06.2015 № 560.
Договор аренды земли – итоги:
- Ключевыми условиями договора аренды земли является идентифицирующие данные земельного участка, срок аренды и размер арендной платы.
- Арендная плата не может быть меньше размера платы за землю, а также меньше 12% нормативной денежной оценки для соответствующего участка.
- Право аренды и субаренды земли, а также земельный сервитут подлежат обязательной государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора аренды является желательным, но необязательным.
- Аренду земли не стоит путать с земельным сервитутом, а также с правом постоянного пользования земельным участком, которые являются отдельными юридическими основаниями для пользования землей в Украине.
Если Вам нужна консультация или помощь юриста/адвоката по данному вопросу — обращайтесь к нам!
Как правильно заключить договор аренды земли
Общие правила аренды земельного участка и форма договора
Итак, договор об аренде земли это соглашение двух сторон о временном пользовании земельным участком за плату. Договор, обязательно, заключается письменно. Нотариальная форма данного договора не обязательна, однако может иметь место — если хотя бы одна сторона на этом настаивает.
NB: так, в конце 2019 года, Верховная Рада Украины, приняла закон о противодействии рейдерству (№ 340-IX), которым внесла ряд изменений, затронувших даже аренду земли. Теперь, собственник земельного участка может установить «обязательность нотариального удостоверения договора аренды» на уровне Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр») — путём подачи соответствующего нотариального заявления госрегистратору. Такой шаг собственника, будет обязывать стороны договора аренды всегда удостоверить его нотариально.
Законом установлен ряд существенных условий договора аренды земли. Почему это важно – согласно части 1 статьи 638 Гражданского кодекса Украины – договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме пришли к согласию по всем существенным условиям договора. Поскольку обязательна письменная форма — все существенные условия должны быть прописаны в тексте этого договора. Существенными являются следующие условия:
- для всех договоров аренды земли:
- предмет договора – то есть, земельный участок (его кадастровый номер, местоположение и размер);
- дата заключения и срок действия договора аренды;
- арендная плата: а именно — размер, способ и порядок расчетов, сроки и порядок внесения, индексация, пересмотр и ответственность за неуплату;
- по которым одна из сторон настаивает прийти к соглашению.
- если договор, заключен до 16.01.2020 г. и на земле размещены строения – то при его перезаключении договор обязательно должен содержать условия предусмотренные статьей 33 Закона «Про аренду земли» (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок) и статьей 126-1 Земельного кодекса (простым языком, там идет речь про автоматическую пролонгацию);
- если договор заключается субъектами хоздеятельности – рекомендуется прописать стоимость объекта, порядок распределения амортизационных затрат и порядок восстановления имущества, возврата и выкупа (статья 284 Хозяйственного кодекса Украины);
- если в договоре предусматриваются условия по охране и улучшению объекта аренды к договору обязательно прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия;
- если договор заключен в порядке обмена правами пользования земель с/г назначения (это специфика аренды массивов земель с/г назначения) — обязательно указывается договор, взамен которого он заключен;
- если договор аренды заключен под полезащитные лесные полосы – условия для содержания и сохранения таких полос, обеспечения выполнения ими функции агролесотехнической мелиорации.
Часто у сторон возникает вопрос насчет типового договора аренды земли, утвержденного КМУ. Нужно ли всецело придерживаться текста такого при заключении договора аренды земельного участка 2020 года? Практика этого вопроса сводится к тому, что соблюдение текста типового договора рекомендуется (тем более, что в 2020 году такой типовой договор был приведен в соответствие с последними изменениями), однако, условия, прописанные в нём, могут быть конкретизированы сторонами по их обоюдному решению. Основным требованием остается необходимость прописать в договоре существенные условия, которые мы рассматривали выше.
Стороны договора
Арендодателем могут выступать как собственники земли, так и лица, уполномоченные ими, либо законом (так, в случаях отсутствия у собственника земли наследников, которые приняли наследство – арендодателем может выступать управитель наследством).
Арендаторами же – органы государственной власти, местного самоуправления, физические, либо юридические лица (как резиденты, так и нерезиденты), и даже, другие государства.
Любую из сторон могут представлять уполномоченные лица. В таких случаях, необходимо проверять документы, подтверждающие полномочия такого лица, позволяющие ему взять землю в аренду, либо передать её в аренду.
На что обратить внимание арендатору
Первое — проверить право собственности на землю у контрагента. Это можно сделать, как на сайте Министерства юстиции Украины (в кабинете электронных сервисов) – получив информационную справку из Реестра, так и через Публичную кадастровую карту Украины — найти землю по кадастровому номеру, и во всплывающем окне выбрать «Информацию про право собственности». Так же рекомендуется взять у контрагента заверенные ним копии документов на землю.
Обратите внимание – земельный участок должен быть сформирован – то есть, на него должен быть кадастровый номер. Регистрация права аренды на несформированную землю – юридически невозможна.
Второе — арендатору важно, чтобы земля была как можно более четко идентифицирована в договоре. Так, помимо фиксации обязательных существенных условий (кадастрового номера, местоположения и размера участка), можно приложить к договору извлечение из Госземкадастра (его может взять собственник). Там будут указаны, и отягощения, и кадастровый план земельного участка (с четкими границами участка), и целевое назначение, и размеры земли.
Заключая договор по форме типового – арендатор уже не забудет зафиксировать важные сведения о земле — ведь заполняя форму, нужно указать, и данные по земле, и дефекты, и права третьих лиц, и наличие на земле строений, и нормативно-денежную оценку для расчета налога, итд.
NB: Если право на досрочное расторжение не предусмотрено договором, просто так, по желанию стороны расторгнуть его в одностороннем порядке нельзя. Для этого должны быть веские основания (допустим невыполнение обязательств стороной, либо при повреждении земель, препятствующем аренде), решение суда, или же — согласие второй стороны.
Арендаторы, обратите внимание – если договор расторгается по Вашей инициативе, и тому не стали причины нарушения арендодателя – то арендную плату закон разрешает требовать с Вас еще год, а для земель с/г назначения – 6 месяцев – за исключением случаев, когда на землю, нашелся новый арендатор, согласный на те же условия.
На что стоит обратить внимание арендодателю
Арендодателю не стоит забывать:
- о своевременной передаче земли;
- об обязательстве предупредить клиента про дефекты, специфические свойства земли и о правах третьих лиц на землю;
- на него возложена реализация прав третьих лиц (допустим, если установлен сервитут — обеспечивать проход, проезд земельным участком, либо прочие права, обязательства по которым ним взято);
- если земля пребывает в залоге, потребуется разрешение залогодержателя.
Сроки договора аренды земли
Договор аренды земли не может быть заключен более чем на 50 лет. Если строк превышает этот показатель – считается, что договор, все равно прекратиться по истечению 50-летнего срока.
Для некоторых видов договоров аренды земельного участка установлен и обязательный минимальный срок:
- при аренде с/г земли, или земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства – не менее 7 лет, а мелиорируемых земель, либо на которых проводится гидротехническое мелиорация — не меньше 10 лет;
- для создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности — не менее 30 лет.
Регистрация права аренды земельных участков
На сегодня, регистрация договора аренды земли не проводиться – регистрируется ПРАВО аренды. Это важное различие, поскольку, если договор считается заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям, то право арендовать (простыми словами право использовать землю) появляется с момента регистрации ПРАВА аренды. Также, законодатель прописал условие, что земля считается переданной в аренду исключительно после регистрации такого права на неё.
Для регистрации, сторонам (либо арендатору) необходимо обратиться к регистратору (нотариусу, иному государственному регистратору – в ЦНАП, или исполнительный орган местной рады) по месту нахождения земли. Подать нужно:
- заявление на регистрацию;
- экземпляр договора (желательно заключать договор, как минимум, в трех экземплярах);
- извлечение из Государственного земельного кадастра (не всегда обязательно, но как говорилось выше – лучше иметь при себе);
- квитанцию для оплаты админсбора за регистрацию (на данный момент это 0,05 от прожиточного минимума, за ускорение сроков регистрации сбор будет выше);
- документы идентифицирующие заявителя.
Регистрируют на протяжении 5-ти рабочих дней. Данные про регистрацию, можно будет увидеть в реестре прав на недвижимое имущество (в электронном доступе, про который говорилось выше, тоже), или же – взяв Извлечение из Государственного земельного кадастра.
Специфические виды договоров на аренду земли
Свою специфику имеют:
- аренда сельскохозяйственной земли, к которой предъявляются требования по минимальным срокам (см. выше), дополнительные требования по экологическому использованию земли, существует механизм обмена арендованной земли, и.т.д.;
- аренда земель государственной, коммунальной собственности, которая распределяется на конкурсных основаниях, за исключением некоторых случаев;
- аренда земельного пая, где утверждена своя типовая форма договора аренды земельного пая (Приказ Госкомзема №5 от 17.01.2000 г.) и проводится регистрация договора, а не права — это связано с тем, что пай не рассматривается объектом недвижимого имущества, в отличие от земли (Постановление КМУ от 24 января 2000 р. № 119);
- аренда земель под полезащитной лесополосой, и прочие особенные виды аренды земли.
В любом случае, каждый договор аренды земельного участка может иметь свою собственную специфику — связанную как с особенностями статуса сторон, их доверительных (либо нет) отношений, особенностями земли, срока (на который он заключается), предполагаемыми рисками каждой из сторон, соотношением целевого назначением земли и цели аренды — вплоть до реального состояния этой земли.
В связи с этим, если Вам потребуется юридическая консультация профессионала, предлагаем воспользоваться услугой "Тендер на юридическую помощь" от юридического портала Протокол.