Что проверить перед тем, как снять квартиру?
Аренда квартиры от собственника — всегда риск. В полицейских сводках то и дело мелькают истории, подобные этой. 19-летняя студентка одного из столичных вузов договорилась об аренде квартиры с мужчиной, который представился собственником. Он получил арендную плату за месяц и депозит, размер которого равнялся арендной ставке, и предложил заселиться на следующий день. Когда девушка вернулась с вещами, дверь ей открыли незнакомые люди, которые удивились визиту. Выяснилось, что мужчина арендовал квартиру на короткий срок и за эти несколько дней успел пересдать ее нескольким доверчивым арендаторам. Возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
А еще бывает так. «Мы сняли “двушку” на долгий срок — рассчитывали прожить никак не меньше пяти лет: ребенок пошел в расположенную рядом школу. Документы были в порядке. На просмотре в квартире пахло кофе и диффузорами, — вспоминает Алла Романова. — Мы решили, что это для дополнительного антуража, и заселились. Но скоро выяснилось, что эта “ароматерапия” была устроена неспроста: у дома были нерешаемые сложности с канализацией. Из ванной разило так, будто мы живем в подвале! Ни ремонт, ни ароматизаторы не спасали, а лишь ненадолго маскировали проблему. Нам пришлось съезжать».
Если бы арендаторы были бдительнее, всех этих неприятностей можно было бы избежать. Можно ли минимизировать риски? Циан.Журнал составил чек-лист того, что нужно проверить перед тем, как снять квартиру.
- Никогда не платите вперед. Оплата и получение ключей — только одновременно.
- Не ведитесь на объявления о сдаче в аренду отличной квартиры по очень низкой цене. С таких объявлений начинается сразу несколько мошеннических схем. Подробнее читайте тут .
- Внимательно проверяйте все документы. Особенно перед тем, как их подписывать.
Проверьте документы на квартиру и документы собственника
Чтобы не стать жертвой мошенников, как та самая студентка, необходимо запросить у собственника и проверить документы по этому списку.
1. Правоподтверждающий документ: свежая (не больше месяца) выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Эти документы подтверждают, что квартира действительно принадлежит тому человеку, с которым вы намерены подписать договор аренды.
2. Правоустанавливающий документ: договоры ДДУ, купли-продажи, дарения, наследство. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.
Важный момент: при сдаче в аренду эти правоустанавливающие документы необязательны. Но если собственник ничего не скрывает, обычно он хранит все документы в одной папке и легко готов показать всё, что интересует потенциального арендатора.
3. Согласие всех сособственников. Из справки ЕГРН (графа «Объект права») вы узнаете, сколько собственников у квартиры.
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев: в этом случае его не придется регистрировать в Росреестре, а согласие других сособственников необязательно.
Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников — желательно, чтобы оно было зарегистрировано у нотариуса. Правило касается и супругов.
4. Паспорт собственника, сдающего квартиру. Желательно на всякий случай проверить его в реестре недействительных паспортов .
5. СНИЛС собственника (он указывается в правоподтверждающем документе — сверьте, чтобы данные совпадали).
6. Доверенность (если квартира сдается по доверенности). Тут проявляйте особую осмотрительность. Надо проверить:
— Полномочия доверенного лица: что именно разрешил отсутствующий собственник в отношении квартиры? Только ли устраивать показы? Или еще собирать справки, подписывать договор и принимать арендную плату?
— Действительна ли доверенность. Это можно оценить в соответствующем реестре .
— Совпадают ли указанные в доверенности паспортные данные с паспортными данными человека, который вам этот документ предъявляет. Иными словами, точно ли перед вами то самое доверенное лицо?
7. Последние квитанции об оплате ЖКУ. В них надо посмотреть, есть ли долги за предыдущие месяцы.
Если долги есть, требуйте их погасить, иначе есть риск, что арендодатель захочет приписать эту сумму вам. Когда речь идет о крупной задолженности, лучше не связываться с таким вариантом: коммунальные службы отключат или будут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Разумеется, все документы должны быть оригиналами — копии не подойдут!
Оцените и зафиксируйте состояние квартиры
Если вы обнаружите какие-либо недостатки, требуйте у арендодателя либо устранить их, либо зафиксировать в акте приема-передачи. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору. В противном случае не исключено, что собственник попытается переложить ремонт на вас.
Общие моменты:
- выключатели — все ли работают исправно, зажигается ли свет в помещениях;
- розетки — нет ли выпадающих и искрящих;
- двери — все ли спокойно открываются и закрываются (когда получите ключи от квартиры, не забудьте проверить, подходят ли он к замкам);
- окна — все ли открываются и закрываются как в распахнутом виде, так и в режиме проветривания; нет ли на стеклах трещин;
- нет ли темных размытых пятен (особенно под обоями) — они могут быть не только плохо замытыми следами детских художеств, но и плесенью;
- нет ли подтеков под батареями;
- нет ли посторонних и странных запахов.
Мебель:
- нет ли сломанных элементов;
- не отваливаются ли ножки, спинки и дверцы у мебели;
- нет ли заметных пятен, сколов и царапин;
- не испорчен ли матрас: не продавлен ли он, нет ли на нем следов плесени и других неприятных пятен, а также жизнедеятельности постельных клопов — скопления черных точек и прогрызенных дорожек .
Бытовая техника:
- бытовые приборы, которые можно включить, лучше включить: вдруг прибор перегорел еще до вас;
- нет ли сколов и трещин (например, в электрическом чайнике, в чашах блендера или кофеварки и т. д.);
- исправно ли работает холодильник и чистый ли он (можете, конечно, и сами вымыть, но до подписания договора можете попросить об этом арендодателя).
Обратите внимание не только на то, хорошо ли морозит холодильник, но и не слишком ли шумно он работает. Особенно актуально это для студий и маленьких квартир. Маловероятно, что холодильник станет весомым контраргументом против аренды. Но если у вас чуткий сон, это способно сыграть свою роль.
- работает ли плита: покрутите конфорки, чтобы оценить подачу газа или, если плита электрическая, их нагрев;
- включается ли кондиционер, работает ли он и на обогрев, и на охлаждение, не появляется ли при его включении странных запахов.
Сантехника:
- есть ли в кранах вода и все ли с ней в порядке: из горячего течет горячая вода, из холодного — холодная, ржавчины и неприятного запаха нет ни в том, ни в другом случае;
- не появляются ли на полу лужи при включении воды (нет ли протечек);
- нормально ли работает смыв в туалете (и нет ли при этом протечек);
- обратите внимание на пятна в санузлах — они могут свидетельствовать о застарелых протечках (если пятна есть, спросите, были ли после этого отремонтированы коммуникации).
Выясните адекватность собственника и соседей
Арендуя квартиру, вы получаете не только помещение, в котором будете жить. Вам предстоит общаться с людьми — и это, кстати, не только собственник.
Собственники бывают разными — некоторые настолько не доверяют арендатору, что стараются постоянно держать руку на пульсе и проверять квартиру по несколько раз в неделю.
Обязательно договаривайтесь на берегу, как часто собственник будет наведываться в гости, и прописывайте это в договоре. Не забудьте зафиксировать, может ли собственник заходить в квартиру в ваше отсутствие.
При знакомстве обращайте внимание на поведение собственника. Не хамит ли он, вежливо ли разговаривает, соблюдает ли общепринятые нормы общения.
Подписывая договор, вы в определенной степени оказываетесь зависимы от этого человека. Если он нарушает ваши границы или нормы общения на просмотре, что же будет, когда вы уже подпишете договор.
— Впервые ли сдается квартира или предыдущие арендаторы съехали? Если съехали, то почему?
— Что входит в стоимость проживания? Кто и как оплачивает счета?
— Есть ли какие-то особые правила — например, не приглашать гостей или не курить на балконе?
— Что, если сейчас у вас нет животных, но вы решите со временем завести?
— Можно ли менять что-либо в квартире (купить новый матрас, перекрасить стены, заменить старую душевую кабину на новую, повесить полки или сменить интернет-провайдера, просверлив отверстие для нового кабеля? Будет ли учитываться стоимость улучшения в арендной плате?
— Не собирается ли арендодатель продавать квартиру в ближайшее время? Кстати, не лишним будет проверить базы объявлений и убедиться, что она не продается прямо сейчас.
— Собирается ли арендодатель вывозить свои личные вещи? Актуально, если квартира совмещает в себе библиотеку, посудную лавку и коллекционный фонд сувениров из разных стран.
— Готов ли собственник дать скидку?
Но собственник — не единственный, от кого будет зависеть комфорт вашего проживания. Есть еще и соседи! Заходя в подъезд, обратите внимание на его состояние и оцените, не придется ли вам жить рядом, скажем, с наркоманами или сильно пьющими соседями?
Лучше просматривать квартиры вечером, когда все соседи уже пришли с работы. Так вы сможете оценить шумоизоляцию. На просмотре попросите дать вам минуту тишины, чтобы оценить, насколько слышны соседские разборки, работающие телевизоры и орущие дети.
О чем еще важно помнить
Если всё в порядке и вы решились на аренду, необходимо будет заключить договор, подписать акт-приема передачи и получить расписку от арендодателя в том, что он принял оплату.
Если вы договорились платить наличными, берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет. Отсутствие доказательств оплаты рискованно тем, что позже арендодатель сможет заявить, будто вы ему что-то недоплатили. Если переводите деньги онлайн через интернет-банкинг, можно обойтись и без расписки.
- Шаблон договора аренды
- Шаблон акта приема-передачи от наймодателя нанимателю
- Шаблон расписки в получении денежных средств
Чек-лист. Что надо иметь в виду перед тем, как снять квартиру
✔️ Не ведитесь на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Требуйте от собственника оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте всё — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в акт приема-передачи.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, не выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем указываются все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, возможность и частота посещения квартиры собственником. Даты в договоре должны быть актуальными.
✔️ Здесь же нужно прописать размер залога и условия его возвращения. Стоимость залога — исключительно договорной момент. Обычная практика — залог в размере полной стоимости месячной аренды. Это не оплата последнего месяца, как часто принято считать, а гарантии для собственника, что с квартирой всё будет в порядке (тогда залог возвращается арендатору в полном размере). В противном случае стоимость ущерба вычитается из суммы залога.
✔️ В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки (например «хорошее»), а конкретные недостатки или даже фотографии.
✔️ Не цепляйтесь за понравившийся объект — вариантов с недостатками много, сэкономленные нервы дороже.
Снимаем квартиру
Взрослая жизнь легче с кэшбэком до 10 000 Р в месяц
Откройте молодежную карту Tinkoff Black. Бесплатное обслуживание и кэшбэк на все покупки для тех, кому от 14 до 22 лет
Как не нарваться на мошенников
Когда повзрослевший ребенок хочет съехать в съемное жилье, это счастье для родителей. А еще — для мошенников. На студенте нажиться проще простого: прав не знает, договоров не требует.
У нечестных риелторов не будет шансов отобрать ваши деньги, если знать их уловки.
�� У нас недорого, мы из агентства. Если цена за аренду низкая, расположение отличное, это может быть «магнитом» — так называют объявления, в которых рекламируют несуществующие квартиры, чтобы привлечь больше клиентов.
Если позвонить по такому объявлению, ответят: «Квартиру только что сдали, но есть похожие — приезжайте к нам в агентство, подберем идеальную». На самом деле нет похожих, нет идеальных, да и этой квартиры не было. Скорее всего, вам предложат купить «секретную базу собственников» с номерами телефонов случайных людей, которые знать не знают о квартирах.
�� Вас тут много, а я один. Мошенники могут попросить деньги за просмотр: якобы на жилье очередь и, чтобы успеть снять квартиру, нужно внести предоплату — тогда и посмотрите первыми. Честные риелторы так не делают.
�� За эту цену только голые стены. Недобросовестным риелторам не хватает комиссии за найденного клиента, и они хотят заработать больше: говорят, что аренду мебели тоже нужно оплатить. Якобы за цену в объявлении сдается только само помещение, а мебель и техника — за дополнительную плату. Собственник об этом, как правило, не знает: он уверен, что сдает сразу все — и квартиру, и мебель, и технику.
�� И вообще я собственник. Мошенник представляется собственником и находит «жильцов». Договор заключать отказывается, но деньги за месяц вперед все-таки берет. Обещает приехать в выходные с документами на квартиру — тогда и можно будет заключить договор.
А вечером приходит настоящий хозяин и говорит: « Вообще-то , квартира сдается посуточно, вы кто такие, уходите, я вам ничего не должен». И он прав: искать правду теперь придется в полиции.
Как найти квартиру
Найти квартиру «по знакомству» сложно, поэтому идем в интернет. Некоторые сайты не заморачиваются безопасностью арендатора и не следят за тем, кто размещает объявления и что в них написано.
Другие — проверяют паспорт и документы на собственность. Такие объявления обычно помечены плашкой «Надежный» или «Проверенный».
На каких сайтах искать квартиру
| Сайт | Проверяют документы у собственника | Особенности |
|---|---|---|
| «Циан» | ✅ | Если объявление отмечено словами «Собственник сдает квартиру с „Циан“» — значит, он предоставил сервису паспорт и документы на собственность |
| Не нужно платить, чтобы увидеть контакты собственника | ||
| «Яндекс-недвижимость» и «Яндекс-аренда» | ✅ | Можно посмотреть, за сколько сдавали квартиры в этом доме, в разделе «Оценка квартиры по адресу». А с помощью фильтра «Квартиры от Аренды» — найти жилье без комиссии и залога |
| «Авито» | ❌ | Можно перейти в профиль продавца и посмотреть, что еще он сдает. Это популярный сайт, поэтому тут часто встречаются мошенники |
| «Локалс» | ✅ | Нужно купить тариф «Личный помощник» за 2490 Р , чтобы получить доступ к проверенным объявлениям |
Если не хотите иметь дел с риелтором, отправляйтесь в соцсети. Там с большей вероятностью можно встретить объявление от собственника. А еще посмотреть профиль арендодателя и хотя бы приблизительно понять, комфортно ли вам будет с ним общаться.
Найти квартиру в соцсетях
| Город | Группа | Особенности |
|---|---|---|
| Москва | Flats for friends | Нет поиска по тегам, зато можно разместить свое объявление и собирать отклики собственников |
| Аренда в Москве сдам, сниму квартиру, комнату Мск | Администраторы банят риелторов и всех, кто просит комиссию | |
| Свой уголок Москва | Часто встречаются объявления о подселении: когда арендатор ищет соседа в свою или соседнюю комнату | |
| Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / МСК | Есть поиск по тегам в группе и канал в «Телеграме» @ugnezdishko. Риелторов банят, поэтому нет объявлений с комиссией | |
| Санкт-Петербург | Снять квартиру комнату без посредников Стопагент | Собственники платят комиссию, чтобы разместить объявление. Смотрите комментарии к постам: слишком жадным собственникам опытные арендаторы моментально укажут на недостатки квартиры |
| Аренда квартир без агентов / Питер / СПб / снять | За 5 тысяч админы помогут найти квартиру, а за 4 тысячи — комнату: каждый день будут присылать в личку варианты без комиссий и посредников. Можно искать и бесплатно — на стене сообщества | |
| ВПоиске.Санкт-Петербург — аренда квартир / Питер | Робот ищет объявления по всей социальной сети «Вконтакте» и переносит в группу со страниц пользователей | |
| Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / СПб | Админы могут потребовать документы на квартиру, если засомневаются, не агент ли пытается сдать | |
| Екатеринбург | Драже — Снять квартиру / комнату в Екатеринбурге | Есть удобные хэштеги, по которым можно выбрать район и количество комнат. Если участник группы пожалуется, что на самом деле квартиру сдает агент, то админы заблокируют объявление |
| Новосибирск | Аренда квартир без посредников в Новосибирске | Нет тегов. Публикуют объявления только с контактными данными и от профилей с открытыми страницами |
Некоторые объявления разместили мошенники, другие — нечестные риелторы, чтобы кинуть вас на деньги. Наша задача — найти правдивое объявление и не нарваться на аферистов. Вот что нужно проверить.
Цена. Однушки в соседних домах стоят 45 тысяч в месяц, а вы нашли вариант за 25 тысяч? Скорее всего, это не подарок судьбы, а развод. Возможно, этой квартиры даже не существует, а объявление разместили риелторы, чтобы собрать побольше звонков.
Фотографии. Прогоните фотографии через «Яндекс-картинки» — возможно, такие же квартиры найдутся по другим адресам. Значит, объявление не настоящее, а фотографии собрали со всего интернета.
Телефон. Поищите в интернете телефон хозяина объявления. Если в объявлении написано «собственник», а Гугл говорит, что по такому номеру еще десятки объявлений о сдаче недвижимости, — возможно, это риелтор.
Адрес. Найдите все квартиры и комнаты, которые сдают и продают по этому адресу: проштудируйте «Циан», «Домофонд», «Авито» и «Яндекс-недвижимость». В объявлениях о продаже обычно указывают планировку. Так вы поймете тип дома — хрущевка, сталинка, новостройка — и стандартный метраж у однушки.
Если окажется, что дом — хрущевка с 32-метровыми квартирами, а вам по этому же адресу предлагают снять 40-метровую однушку в новостройке — бегите, это развод.
Возможно, вы найдете эту же квартиру, но в разделе «Продажа». Это значит, что в арендованное жилье будут приходить покупатели — и кто-нибудь да купит квартиру. А бывший собственник скажет: «Давайте выселяйтесь, это теперь чужое жилье».
По адресу можно узнать даты, в которые в доме проходит капитальный ремонт. Капремонт — это шум, пыль и отключение электричества. Если вы не готовы страдать, проверьте, когда планируется ремонт дома. Узнать даты капремонта можно в интернете. Вот примеры для крупных городов:
- Москва: repair.mos.ru
- Питер: fkr-spb.ru
- Новосибирск: fondgkh-nso.ru
- Екатеринбург: fkr66.ru
Для других городов загуглите «капитальный ремонт по адресу %название города%»
Мы не знаем, какие дома вам больше нравятся — хрущевки, сталинки или новостройки: в каждой постройке есть свои прелести и недостатки. Почитайте про опыт человека, который сменил пять квартир в разных типах домов, возможно, он поможет вам определиться.
А теперь страшная история. Одна девочка так тщательно проверяла объявления, что осталась без жилья: пока фотографии пробьет, пока адрес проверит — квартиру уже и сдадут другому человеку. А все потому, что хорошие варианты разбирают мгновенно и медлить нельзя. Поэтому сначала позвоните и договоритесь о встрече, а проверить объявление можно и до нее. Если найдете что-то подозрительное — просто отмените встречу и на всякий случай пожалуйтесь модератору.
О чем спросить по телефону
Вот вы увидели нормальную квартиру и позвонили. Молчать, конечно же , не будем. Спрашиваем по порядку.
Сначала нужно понять, с кем вы разговариваете — с собственником, его родственником или риелтором.
По большому счету не важно, кто именно сдает квартиру: обмануть могут все. Если общаетесь с риелтором, уточните, нужно ли ехать в офис, сколько стоят его услуги и кто их оплатит — вы или тот, кто сдает. У родственника хозяина спросите, есть ли у него доверенность на квартиру и готов ли он ее показать.
А вот собственник знает о своей квартире все: скрипят ли диваны, нужен ли ремонт, насколько дружные соседи.
Расскажите о себе: с кем будете арендовать и как долго. Возможно, арендодатель не разрешает заводить домашних животных — лучше узнать об этом заранее.
Цена в объявлении может быть не конечной. Сверху добавьте комиссию риелтора, залог хозяину и платежи за коммунальные услуги, если в объявлении есть «плюс КУ». Это значит, что за свет, воду и отопление платить придется вам. А если собственник говорит, что коммунальные платежи включены в аренду, значит, он сам рассчитается с управляющей компанией, но, скорее всего, раз в месяц будет просить вас переписать показания счетчиков.
Бывает, комиссию риелтору платит хозяин квартиры, но чаще — арендатор. Комиссия может быть и 5 тысяч, и в размере месячной арендной платы. Это нормально: риелторы так зарабатывают. В идеале риелтор должен с вами составить отдельный договор, в котором пропишет свои услуги — поиск жилья, и по нему возьмет комиссию. Но чаще всего агенты работают без договора: будьте готовы отдать деньги без всяких бумаг.
Еще есть депозит, или залог, — это деньги, которые просит хозяин и хранит их на случай, если квартиранты что-то сломают и придется платить за ремонт. Если квартиранты ничего не испортят, то собственник деньги вернет. Часто депозит — это оплата первого и последнего месяца проживания. В таком случае собственник ничего возвращать не будет, а просто даст спокойно пожить последний месяц без арендной платы.
Если хозяин просит двойной или тройной залог, но ничего дорогостоящего в квартире нет, значит, от него часто съезжают жильцы. И вернуть такую кучу денег сложно: обязательно найдется повод обвинить вас в пятне на обоях и поломанной ручке кухонного шкафа.
Спросите про коммуналку: сколько выходит зимой, стоят ли счетчики, нужно ли оплачивать интернет и телевидение.
Нормально, когда вы с риелтором или собственником спокойно договариваетесь об удобном для вас обоих времени. Собственник хочет сдать быстро, поэтому будьте готовы подвинуть другие планы и приехать на встречу.
Ненормально, когда просят деньги до просмотра: будто бы квартира так популярна, что нужно ее «зарезервировать». Переведете деньги — вас на просмотр не пригласят, и трубку брать перестанут.
Ненормально, когда вас сначала приглашают в офис, чтобы подписать договор, а только потом — в квартиру. Ничего не подписывайте, пока не окажетесь в квартире и не проверите документы.
Речь, конечно, только о временной регистрации по месту пребывания. По закону ее нужно оформлять при совпадении двух условий:
- Если постоянная регистрация по месту жительства, то есть прописка, в другом регионе. Прописка — это адрес в паспорте.
- Если живете в другом регионе больше 90 дней.
Если снимаете квартиру в том же регионе, где прописаны по паспорту, временная регистрация не нужна. Если сняли квартиру в другом регионе, но каждые три месяца ездите в родной город — тоже. Просто сохраняете билеты, и все по закону.
Но если вы уехали из своего города в другой регион и живете там постоянно, желательно оформить временную регистрацию. Это и ваша обязанность как нанимателя, и того, кто сдает вам квартиру. Максимальный срок регистрации — 5 лет. Можно оформить ее и на полгода или на тот срок, что указан в договоре найма. Потом она автоматически аннулируется. За нарушение правил регистрации можно получить штраф от 2000 до 5000 Р . Подробнее о временной регистрации мы уже рассказывали — сохраните материал в закладки, чтобы позже почитать подробнее.
Чаще всего наймодатели, которые сдают квартиры, не хотят регистрировать жильцов даже временно. Тут уж как договоритесь. Временная регистрация не дает вам права распоряжаться квартирой, но некоторые риски для собственника все же есть.
Если оформите временную регистрацию, постоянная сохраняется. У вас будет и штамп в паспорте о прописке, и свидетельство — это отдельный бланк.
Какие документы должны быть
Чтобы не пожалеть потом, сначала надо изучить документы на квартиру, а уже после обсуждать, что писать в договоре. Это действительно важно: если квартиру «сдаст» не собственник, то в любой момент явится настоящий хозяин и выставит жильцов на улицу. И будет прав.
Вот что должно быть у человека, который сдает квартиру
Паспорт. Не водительское удостоверение, не СНИЛС, не копия паспорта — вам должны показать оригиналы паспорта все собственники.
«Забыл паспорт, вечером привезу» — это отговорка человека, который снял квартиру на сутки и теперь «сдает» ее еще десятерым. Он покажет квартиру, возьмет предоплату и пропадет.
Свидетельство о регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Эти бумаги показывают, кто владеет недвижимостью: в них перечислены все собственники. До июля 2016 года выдавали свидетельства, после — выписки.
Выписка должна быть свежей: в законах нет срока, сколько дней она действует, но хорошо, если выписка датирована за один-два дня до сделки, тогда вы точно будете уверены, что квартиру сдает собственник. Тем более что получить выписку сейчас просто — это можно сделать онлайн.
Если выписке 10 дней или даже месяц, это тоже нормально. Но если она годичной давности, попросите показать документ поновее. Если все законно, нет никаких причин отказывать. А если вам все же отказывают, то это повод насторожиться. Иногда наймодатель может сослаться на квитанции — смотрите, мол, в платежках за свет та же фамилия. Такой аргумент не подойдет: данные прежних собственников могут быть годами указаны в квитанциях после продажи квартиры.
Выписку можно заказать с помощью сервиса на сайте Федеральной кадастровой палаты. Нужно авторизоваться через портал госуслуг, а потом ввести кадастровый номер объекта.
Доверенность. Бывает, договор аренды заключает родственник: сын, брат или сват. В этом случае нужен документ, который составляет нотариус, — доверенность. В ней должен быть пункт о том, что собственник дает право этому человеку сдавать квартиру в наем. Проверить, действительна ли доверенность, можно в сервисе нотариальной палаты, это бесплатно.
Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.
Та же история с риелтором. Если он подписывает договор аренды за собственника, то пусть покажет доверенность. Причем в доверенности должно быть согласие всех собственников, перечисленных в выписке ЕГРН.
Как смотреть квартиру
Это мы с вами в жизни лучше, чем получаемся на фото. У арендных квартир обычно наоборот: на фотографиях просторная светлая квартира, а в реальности — клоповник с кучей хлама.
Вот чек-лист, который поможет не сбежать на второй день.
Закрытая комната. Опасайтесь квартир с закрытой комнатой. Хозяева обожают устраивать склады там, где не живут. Комната с хламом даст им повод чаще приходить в гости. А если никто приходить не будет, это тоже плохо: вдруг там прорвет батарею или расползется плесень.
Сантехника. Если кран «немного течет», а унитаз «негромко журчит», будьте уверены, что собственники старались починить, но у них не получилось. Вероятно, скоро все прорвет. Вам придется платить за ремонт из своего кармана или ждать, когда собственник купит новый кран, — в зависимости от того, на кого повесили текущий ремонт в договоре. По умолчанию ремонт оплачивает тот, кто снимает, поэтому открывайте краны, трогайте трубы, смывайте воду в унитазе — не стесняйтесь все проверять, чтобы не потерять деньги.
Этаж. Считается, что жить на первом и последнем этаже рискованно: внизу холодно от подвала и куча насекомых, наверху течет крыша, а когда не течет, то нагревается так, что в квартире нечем дышать. Не обязательно все эти напасти будут в каждом доме — просто обратите внимание на температуру пола и разводы на потолке, если будете смотреть квартиру на крайних этажах.
Насекомые. Никто не признается, что сдает квартиру с клопами и тараканами. Поэтому наша задача — найти признаки борьбы с насекомыми: запасы «Дихлофоса» и саше от моли в шкафах, следы мелков в ящике дивана.
Мебель и техника. Проверьте исправность вообще всего: как раскладывается диван, на всех ли режимах работает микроволновка. Да, это долго и муторно, но зато защитит ваши деньги, если хозяин скажет, что вы якобы сломали новую технику.
Странное поведение арендодателя. Если кажется, что с человеком что-то не так, скорее всего, вам не кажется. Лучше не связываться. Если человек окажется не в себе, он может приходить каждое воскресенье и проверять, как вы вымыли пол.
Спросите о семье: нет ли у владельца взрослых детей, которым может приглянуться эта квартира, и не планируется ли пополнение. Чем безразличнее владельцу это пространство, тем лучше. Идеальная квартира выглядит так: у хозяина были лишние деньги, он вложил их в недвижимость и решил зарабатывать на аренде в ближайшие много-много лет.
Коммунальная ли это квартира. Если вы снимаете комнату в коммунальной квартире, посмотрите, что написано в правоустанавливающем документе. Если в собственности комната с определенной площадью, то все хорошо. А если написано «долевая собственность», то могут возникнуть проблемы с соседями: чтобы сдать такую комнату, нужно письменное согласие собственников остальных комнат.
Как составить договор
Стандартный договор из интернета не подойдет, если вы не хотите потерять деньги и оказаться на улице. Подготовьте и распечатайте договор в двух экземплярах: для себя и собственника. Если он сдает квартиру по доверенности, то договор должно подписать доверенное лицо. Вот пять важных пунктов договора.
Кто арендует. Пропишите ваши ФИО и паспортные данные — арендодатель должен сделать то же самое. В договоре можно уточнить, сколько людей могут находиться в квартире. Но если нет прямого запрета на гостей, значит, можно приводить знакомых — это ваше право. При условии, что не нарушаются чужие права, — например, соседи не могут спать из-за шумных вечеринок по ночам.
Что арендуете. Проверьте адрес, указанный в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы снимаете. Если снимаете квартиру целиком, в договоре должно быть написано «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».
Депозит. Этот платеж может называться по-разному : депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос или залог. Часто собственники говорят, что не отдадут депозит, если вы уедете раньше срока, прописанного в договоре. Это невыгодно — мало ли что может случиться:
Оставляйте депозит только за порчу имущества: если ничего не сломаете, то деньги получите обратно.
Оплата. Пропишите в договоре, кто платит за коммуналку, интернет и телевидение. По умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.
Стоимость поломок вычитается из депозита. Обычно о сумме договариваются на словах, но если по вине арендатора сломается что-то дорогостоящее, например телевизор, то можно обратиться к оценщику, чтобы он определил износ и реальную стоимость техники. Если вы видите, что в квартире отваливается штукатурка, договоритесь, что весь ремонт в квартире оплачивает хозяин или вы сделаете его в счет арендной платы.
Предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.
Некоторые собственники не хотят переводов на карту, а хотят наличные. В этом нет ничего криминального, если после каждой передачи денег хозяин будет ставить подпись: деньги получил такого-то числа — вот столько тысяч рублей. Так вы обезопасите себя от внезапного «вы не докажете, что платили, поэтому выселяйтесь». Если собственник самозанятый, то он может присылать вам электронный чек — это тоже нормально.
Дату оплаты тоже укажите в договоре. Если не получается платить вовремя, еще раз прочитайте договор: возможно, за просрочку грозит штраф. Обычно хозяева просто приходят и выселяют, поэтому платите вовремя — теперь это ваше обязательство.
Ответственность. По закону вы отвечаете за состояние квартиры, пока живете в ней. Поэтому обязательно укажите в акте приема-передачи, какие вещи оставляет наймодатель и в каком они состоянии.
Визиты. В договоре можно указать, как часто наймодатель может приходить в квартиру с проверками. Например, не чаще одного раза в месяц и только в присутствии нанимателей, то есть вас. Без вас — только если случилась авария или вы не выходите на связь. Такой пункт защитит от внезапных визитов по вечерам и посещений в ваше отсутствие. А еще — от расторжения договора, если вы откажетесь пустить собственника для очередного осмотра третий раз за неделю.
Бывает даже, что владелец квартиры или член его семьи решает переночевать, — это же его квартира. Но все это должно быть описано в договоре. Например, если есть комната, которой продолжает пользоваться собственник, а вы заранее в курсе и согласны — тогда все в порядке.
Если собственник хочет периодически проверять квартиру, это нормально. Но и вы имеете право на комфорт и не обязаны принимать гостей без предупреждения, пусть даже и в лице хозяина помещения. Главное, укажите все это отдельным пунктом: устные договоренности можно забыть и легко нарушить.
Акт приема-передачи. Это важная бумага, которую нужно заполнить два раза: когда въезжаете в квартиру и когда сдаете хозяину ключи. Отдавайте деньги за первый месяц аренды после того, как прочитаете и подпишете этот акт. Помните, что до акта нужно проверить документы на квартиру.
В документе нужно указать всю мебель и технику, которая остается в квартире. Если течет кран или отваливаются обои, отметьте это тоже. В идеале первый и второй акты должны совпадать: если собственник скажет, что оставлял дорогую акустику, и вы не глядя подписали акт, а теперь она исчезла, придется или платить, или доказывать, что ничего не было.
Срок. Если вы не прописали срок аренды в договоре, то он считается заключенным на пять лет. А предупредить о том, что вы уезжаете, нужно за три месяца — так по закону. В реальности все, конечно, иначе.
Поэтому, если вы планируете снять квартиру на год и не платить за три месяца вынужденной аренды, то укажите удобные сроки. Например, арендуете на год, а предупредить о съезде нужно за месяц.
Наверняка вы слышали о сроке найма в 11 месяцев — якобы если заключить договор на год и не зарегистрировать его, то собственник получит штраф за неуплату налогов. На самом деле это не касается квартиры, которую одно физическое лицо сдает другому. Обязательно регистрировать договор аренды, если снимает юридическое лицо.
В нашем случае нужно регистрировать не договор, а ограничение права собственности на срок, который прописан в договоре. Это защищает арендатора: если собственник решит продать квартиру, то покупатель увидит, что на жилье ограничения — в нем кто-то живет на законном основании. Регистрировать ограничение права собственности нужно в Росреестре в течение месяца после заключения договора. Такое требование установлено для договоров найма на срок не менее года. Заявление может подать одна из сторон договора или обе — в Росреестр или МФЦ. Госпошлина — 2000 Р .
Таким же образом запись об обременении потом снимается. За прекращение записи об ограничениях госпошлину платить не нужно.
Собственник вправе обратиться в суд и расторгнуть договор аренды раньше времени в двух случаях:
- Арендатор не заплатил за квартиру более двух раз, если договор заключен меньше чем на год. Или платежей не было в течение полугода, если у договора срок больше.
- Наниматель испортил или разрушил жилое помещение.
Собственник не выселяет сразу, а сначала обращается в суд: нанимателю дадут срок, в течение которого он должен погасить долг или починить все, что сломал. Если не успеет, тогда дело дойдет до выселения.
Мы говорили, что стандартный договор из интернета не подойдет, но предлагаем вам идеальный договор — в нем есть все важные пункты. А чтобы ничего не забыть при первом разговоре с собственником, осмотре квартиры и проверке документов, скачайте и распечатайте памятку.
Главное
- В интернете полно мошенников, которые сдают несуществующие квартиры. Внимательно проверяйте объявление, прежде чем ехать на просмотр.
- У собственника должны быть паспорт и свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН. Если квартиру сдает другой человек — еще и доверенность.
- В квартире проверьте сантехнику, мебель и бытовую технику.
- Вместе с договором обязательно подпишите акт приема-передачи квартиры и только после этого отдавайте залог.
В следующих уроках мы разберемся, как платить коммуналку и устроиться на работу, чтобы были деньги на аренду. А пока пройдите тест, чтобы убедиться, что снять квартиру вы уже готовы.
Как снять жилье без риелтора, чтобы не потерять деньги и нервы
Как снять жилье без риелтора, чтобы не потерять деньги и нервы
Meня зoвyт Eкaтepинa. B 2013 гoдy я cнялa cвoe пepвoe жильe в Caнкт-Пeтepбypгe: бeз знaкoмыx и pиeлтopoв. B 2019 я пoвтopилa этoт oпыт.
Былo нeпpocтo: я чyть нe пoпaлa нa мoшeнникoв и бyйныx coceдeй, a xoзяeвa xoтeли, чтoбы я пoмeнялa мeбeль в квapтиpe.
Eкaтepинa Дaдыкинa
Нaшлa кoмнaтy и квapтиpy в
apeндy
Paccкaзывaю нa cвoeм oпытe, чтo нaдo yзнaть пepeд тeм кaк зaключaть дoгoвop apeнды.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Пpимep oбъявлeния o cдaчe, кoтopoe мoжeт нacтopoжить. Квapтиpa нaxoдитcя вoзлe мeтpo «Дeвяткинo» в Питepe. B этoм paйoнe apeндa cтyдий cтoит oкoлo 17-18 тыcяч. 3дecь пpeдлaгaют cнять вceгo зa 14 тыcяч
Иcтoчник: https://www.avito.ru/
Bce этo дeлaют мoшeнники. Пocлe тoгo кaк дeньги пepeвeли нa кapтy, тpyбкy нe бepyт, a нoмep oкaзывaeтcя нeдeйcтвитeльным. Дaжe ecли зaключили дoгoвop, из тaкoгo aгeнтcтвa никтo нe звoнит: чepeз пapy мecяцeв oкaзывaeтcя, чтo кoмпaнии нeт, a дoкyмeнт нe имeeт юpидичecкoй cилы.
Как правильно арендовать жилье: нюансы и советы
Без арендованного жилья не существует ни один большой город и даже небольшой. И мошенники случаются повсюду. Практикующие юристы подтверждают, что к ним ежедневно обращаются люди с вопросами о грамотном подходе к аренде жилья. 24 канал подготовил на эту тему памятку.
Что и кого нужно проверить, как и где, чтобы не иметь проблем ни с мошенниками, ни с арендованным жильем – 24 каналу рассказала руководитель практики недвижимости Адвокатского объединения «Бачинский и партнеры» Татьяна Кордияка.
Читайте также: Субсидия для съемной квартиры: пошаговая инструкция, как ее оформить
Что нужно проверять при аренде жилья
Если вы потенциальный арендатор, то должны знать, с кем именно будете заключать договор. Для начала нужно проверить все документы на квартиру (выписка о регистрации права собственности, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, технический паспорт и тому подобное). Также нужно удостовериться, действительно ли человек, который собирается предоставить вам жилье в аренду, является его владельцем (проверить документ, удостоверяющий личность владельца).
Рекомендуем дополнительно проверять зарегистрированное право собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Что нужно знать перед тем, как снимать жилье
Как обманывают потенциальных арендаторов
Часто может быть, что одну и ту же квартиру сдают двум разным людям, и об этом они узнают, когда уже заселяются. В таких случаях задаток передается, обычно, на словах и без договора.
Среди риэлторов популярный способ обмана неопытных арендаторов – взять деньги за поиск жилья, обещая подобрать варианты по выбранным параметрам. К примеру, убеждают, что по такой цене имеют ряд предложений аренды в интересном для вас районе, но то у владельца не получается встретиться, то еще какие-то причины. И за определенную сумму они, конечно же, подберут другие подобные варианты. Но объективно это вряд ли будут варианты, которые устроят вас. Вернуть заплаченные в начале деньги практически нереально.
Популярным является вариант, когда квартиру в аренду сдают родственники владельца, который не знает об этом.
Всегда деньги должен получать не риэлтор, а сам владелец, или же лицо на основании доверенности (тот же риэлтор, если у него она есть). На практике бывают случаи, когда риэлторы приносят уже подписанные собственником договоры аренды, и потом вы как арендатор не можете быть до конца уверены, знает ли владелец об этой аренде или нет.
Квартира в аренду: как обманывают потенциальных нанимателей
Что должно быть в договоре, чтобы вы не остались без денег и без жилья
Иногда стороны не заключают письменного договора аренды, а ограничиваются лишь устными договоренностями. Это довольно рискованно, ведь только заключив письменный договор, можно в будущем доказать, о чем именно договаривались стороны.
Такой договор заключается на определенный период, часто это 1 год, и в основном в начале оплачивается сразу первый и последний месяцы аренды. При передаче квартиры фиксируются показатели счетчиков и об этом обязательно следует указать в подписанном соглашении.
Самое важное, что должно быть предусмотрено в договоре:
— конкретные данные арендуемой квартиры (точный адрес, реквизиты документов на право собственности, чтобы не сложилась ситуация, когда показывают одну квартиру при осмотре, а Вы заключили договор аренды в отношении совсем другой, например этажом ниже, в которой совсем другие условия);
— сумма ежемесячной арендной платы, порядок и срок ее уплаты.
Договор должен учитывать как интересы арендодателя, так и арендатора. В частности, должна быть предусмотрена обязанность заблаговременного уведомления о прекращении договора (часто – это один календарный месяц), чтобы арендодатель не мог неожиданно вас выселить.
Вся мебель, которая передается с квартирой должна быть указаны в договоре: это и в интересах арендодателя учитывать свое имущество, и арендатору гарантия того, что квартира должна быть передана с мебелью, как к примеру договаривались на первой встрече.
Также важно четко закреплять момент оплаты арендной платы и арендаторам получать надлежащее подтверждение об оплате от арендодателя в день оплаты.
Стороны должны заблаговременно договориться, кто и когда платит за коммунальные услуги
Четко должно быть определено, кто и когда платит коммунальные услуги, а также указано об обязанности обоих сторон по содержанию квартиры.
В чем заключается участие риэлтора в арендных отношениях
В большинстве случаев сдача квартиры в аренду происходит с участием посредника – риэлтора.
Часто риэлторы предлагают договоры о предоставлении посреднических услуг, информационно-консультационных услуг. О такой плате за предоставление услуг должно быть указано в начале сотрудничества, особенно, когда риэлтор ищет вам квартиру, а не вы уже нашли квартиру, которую сдают в аренду через риэлтора.
Если же риэлтор никаких действий не совершает для заключения договора аренды, не уведомляет вас о размере оплаты и появляется лишь в конце с требованием уплатить деньги, закон не устанавливает обязанности оплачивать. Есть договор, предоставленные услуги – это плата за оказанные посреднические или информационно-консультативные услуги риэлтора.
В Киеве оплата услуг риэлтора составляет обычно 50% от месячной арендной платы, одновременно во Львове – это 100%.
Риэлтор обычно проводит осмотры квартиры для арендаторов, предоставляет проекты соглашений. Но без соответствующих полномочий риэлтор не может подписывать договор, брать деньги от арендатора.
Услуги риэлтора в Львове стоят дороже, чем в Киеве
Стоит ли искать квартиру без риэлтора, и как себя обезопасить
Здесь нет однозначного ответа. Риэлторы часто имеют хорошие предложения, которые трудно найти самостоятельно. Если вы решили сэкономить на услугах риэлтора, тогда можно искать жилье непосредственно от собственника, но очень часто объявления, в которых указано, что «от собственника» и «посредникам не обращаться», являются фиктивными.
Также лицо может лишь называть себя риэлтором, а на самом деле не намереваться предоставить вам услуги, а лишь завладеть деньгами.
Независимо, есть ли риэлтор или нет, есть определенные требования к проверке документов и условиям договора, которые должны быть соблюдены.
Как должен себя защитить арендодатель
Тоже обязательно должен проверить документы, удостоверяющие личность арендатора. Особенно это имеет значение, если квартира передается в аренду с дорогой мебелью, техникой и пр., чтобы не сложилась ситуация, что за первый месяц аренды владелец получит несколько тысяч гривен, а арендаторы незаконно завладеют его имуществом на несколько десятков тысяч.