Эскроу-счета для застройщика
В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.
По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.
Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.
Средства вернут покупателю, если:
- Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
- Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.
Где открыть эскроу-счет
Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.
Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.
Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.
Как открыть эскроу-счет
1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.
Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик
2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.
ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.
3. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность.
4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.
Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.
Что, если банк станет банкротом
Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.
Плюсы эскроу-счета
Стабильное финансирование
Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.
Банковский контроль
Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.
Доверие покупателей
Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.
Минусы эскроу-счета
Повышение стоимости строительства
Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.
Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.
Сложные условия для небольших застройщиков
Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.
Счет эскроу
Счет эскроу — это банковский счет для безопасных сделок между продавцом и покупателем. Для них это своеобразная страховка: покупатель знает, что он получит купленный товар, работу или услугу, а продавец — что гарантированно получит всю сумму без риска неуплаты.
Предприниматель хочет закупить зарубежное оборудование у поставщика. Оборудование стоит дорого, сейчас его в наличии нет, надо подождать пару месяцев.
С этим поставщиком предприниматель раньше не работал. Он переживает, что поставки может и не быть, а сам он потеряет деньги.
Чтобы этого избежать, предприниматель открывает в банке счет эскроу и переводит туда деньги. Поставщик их сможет получить только тогда, когда предприниматель получит оборудование.
Рассказываем, как работает счет эскроу, кто и когда его использует и как его открыть.
Когда используется счет эскроу
В большинстве сделок открывать счет эскроу не обязательно. Исключение — покупка недвижимости в рамках договора долевого участия. В этом случае покупатель и застройщик обязаны заключить сделку с использованием эскроу-счета.
Счет эскроу открывают при крупных сделках в двух случаях:
- Когда у одной из сторон есть сомнения, что партнер выполнит свою часть сделки.
- Когда со дня платежа и до получения товара, работы или услуги проходит длительное время. Например, несколько месяцев.
Компании и предприниматели могут работать со счетом эскроу в сделках продажи бизнеса, товарного знака или изобретений, при покупке коммерческой недвижимости или передаче прав собственности.
Кто участвует в сделках со счетом эскроу
В сделках со счетом эскроу участвуют три стороны: депонент, бенефициар и эскроу-агент. Депонент — это тот, кто открывает счет эскроу, покупатель. Бенефициар — тот, кто получит деньги, если выполнит условия сделки. Эскроу-агент — банк, в котором стороны открывают счет.
Если бенефициар не выполнит условия сделки, то деньги со счета забирает депонент
В чем особенность счета эскроу
До тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки, деньги на счете принадлежат депоненту — покупателю. Если кто-то из сторон решит расторгнуть сделку, то депонент забирает деньги, а счет закрывается.
Чтобы одна из сторон смогла снять деньги со счета, она должна предоставить доказательства, что условия сделки выполнены или, наоборот, не выполнены. Без них банк не может отдать деньги.
Предприниматель покупает у другого ИП коммерческое помещение. Для сделки стороны решили открыть счет эскроу. Предприниматель-продавец получит деньги, только когда предъявит банку выписку из ЕГРН, где указан новый собственник помещения — ИП-покупатель.
Какие именно документы будут считаться свидетельством выполнения или невыполнения условий сделки, стороны определяют сами и заранее прописывают в договоре при открытии счета.
Банк не может использовать деньги на счете эскроу в своей работе. Если суммы с депозитов банки используют для выдачи кредитов, то сделать так с деньгами на счете эскроу нельзя. Но и проценты на него тоже не начисляются. Кроме того, приставы не могут взыскать деньги с такого счета, и банк не вправе приостановить операции по нему в рамках закона № 115-ФЗ.
За открытие счета депонент платит комиссию. Комиссия зависит от банка, часто она не превышает одного процента от суммы.
При работе со счетом эскроу есть несколько исключений, если речь про сделку долевого строительства. Так, комиссию банку платит не покупатель квартиры, а компания-застройщик. Депонент только вносит деньги. Сумму до 10 млн рублей страхует Агентство по страхованию вкладов. Если покупатель положит на счет 12 млн рублей, застрахованы будут только 10 млн рублей.
Преимущества и недостатки
В работе со счетом эскроу есть несколько преимуществ и нюансов.
Счет эскроу нельзя арестовать, если депонент обанкротился или у него есть долги по налогам.
Банки не начисляют процент на сумму с эскроу-счетом, как это работает с обычным депозитом.
Чем счет эскроу отличается от банковской ячейки и аккредитива
Банковская ячейка и аккредитив — инструменты, которые тоже можно использовать для гарантированных расчетов. Рассказываем, чем эти два инструмента отличаются от счета эскроу.
Банковская ячейка — это сейф в банке для наличных. Депонент, то есть тот, кто покупает товар, услугу или работы, арендует ячейку в банке и кладет туда деньги. Кроме покупателя доступ к ячейке может быть и у других лиц, например у продавца. Для этого покупатель заранее оговаривает с банком, кто именно может получить доступ и на каких условиях. Как правило, при предъявлении документа, что сделка между продавцом и покупателем состоялась. Таким образом, после сделки продавец предъявляет банку документ о закрытии сделки и забирает деньги покупателя из ячейки.
Главное отличие банковской ячейки от счета эскроу — наличный расчет. Кроме того, воспользоваться ей могут только физлица. Если в сделке участвует компания, ячейка не подойдет.
Аккредитив — форма расчета, когда банк замораживает деньги покупателя и переводит их на счет продавца, только когда тот выполнит условия сделки. Принцип работы тот же, что и со счетом эскроу.
Одно из отличий аккредитива от счета эскроу — типы сделок, для которых используются инструменты. Например, аккредитив нельзя использовать для сделки в долевом строительстве — можно только счет эскроу.
Есть и технические различия. В сделках с аккредитивом покупатель может использовать векселя. Это тип документа, по которому должник обещает выплатить деньги продавцу в определенные сроки. А со счетом эскроу возможен только безналичный расчет.
Отозвать аккредитив можно в любой момент, даже не предупреждая продавца. Со счетом эскроу так сделать нельзя.
Как открыть счет эскроу и что учесть
Рассказываем, какие документы нужны для открытия счета и какие ситуации могут возникнуть в работе со счетом.
Какие документы нужны для открытия эскроу-счета. Нужно подать заявление в банк и заключить договор. Договор счета эскроу подписывают все стороны сделки: депонент, бенефициар, банк. В нем они указывают, какой товар, работу или услугу покупает депонент, условия выполнения сделки, документы, которые будут подтверждать выполнение этих условий, а также сроки и размер платежа.
Если в сделке участвует физлицо, из документов может понадобиться только паспорт. Для компаний и предпринимателей точный список документов предоставит банк.
Может ли депонент забрать деньги обратно. Депонент может вернуть деньги со счета эскроу в двух случаях:
- Сделка сорвалась, и стороны расторгли договор. Забрать деньги со счета по своему желанию нельзя.
- Банк обанкротился или лишился лицензии. Но это касается только ИП или обычных покупателей-инвесторов по договору долевого участия, то есть ДДУ, и для сумм до 10 млн рублей.
Как быть, если банк обанкротится или лишится лицензии. Депонент защищен, только если эскроу-счет открыт ИП или обычным человеком для оплаты долевого строительства. В случае банкротства или отзыва лицензии у банка Агентство по страхованию вкладов вернет депоненту деньги, но не более 10 млн рублей.
Если счет эскроу открыт для других целей или депонент — компания, вернуть вклад не получится. Но депонент может самостоятельно застраховать вклад на счете эскроу, чтобы при банкротстве банка или отзыве лицензии получить деньги от страховой компании.
Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться
В последние годы эскроу-счета часто используются при покупке недвижимости. Они позволяют сохранить деньги, если застройщик обанкротится или не сдаст дом, и помогают дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье. Разбираемся, как это работает.
Как устроен эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Вы можете открыть его только в том банке, на деньги которого строится дом. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.
Газпромбанк финансирует 161 объект. Посмотреть перечень застройщиков, которые сотрудничают с Газпромбанком, можно на странице аккредитованных объектов.
Какие документы потребуются для открытия эскроу-счета
Для открытия счета понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. При оформлении ипотеки банк может запросить дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень нужно уточнять в самом банке.
Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета
1) Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита.
2) После одобрения подписывает кредитный договор с банком.
3) Заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
4) Бесплатно открывает эскроу-счет.
5) Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.
6) Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит деньги (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.
7) После введения новостройки в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу-счета застройщику.
Если застройщик выбрал Газпромбанк как партнера, вы можете открыть в этом же банке эскроу-счет и платить ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе «Льготная ипотека».
Как открыть эскроу-счет без ипотеки в несколько шагов
1) Выбрать подходящее жилье в строящемся доме.
2) Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве.
3) Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия.
4) Внести деньги на эскроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры).
5) Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.
6) Оформить квартиру в собственность.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья
Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках, но с их помощью можно проводить и сделки с жильем на вторичном рынке.
При использовании эскроу-счета это прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они вместе обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете
До передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю. Как только банк получает документы, подтверждающие выполнение условий договора долевого участия (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), деньги переводят застройщику.
Коротко, что нужно знать об эскроу-счете
Это безопасно
Застройщик или продавец получает деньги, только когда выполнит условия договора — до этого они принадлежат покупателю. При банкротстве застройщика или затянувшейся стройке покупатель гарантированно получит деньги обратно.
Нет дополнительных платежей
За открытие и обслуживание эскроу-счета не нужно платить, если вы взяли ипотечный кредит в том же банке, где открыли счет.
Деньги на счете застрахованы
Если банк, в котором вы открыли эскроу-счет, обанкротится, можно будет вернуть до 10 млн ₽.
Эскроу-счет – простыми словами
В последние годы эскроу-счета получили широкое распространение на рынке недвижимости. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье.
Что такое эскроу счет, для чего его используют?
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ.
Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке. Если по какой-то причине строительство многоквартирного дома не будет завершено в срок (например, в связи с банкротством застройщика), дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме, а также получить дополнительно неустойку (подробнее о способах взыскания неустойки можно прочитать в нашей инструкции: Как взыскать неустойку по ДДУ?).
Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?
Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.
Как открыть счет эскроу?
На первый взгляд может показаться, что эскроу-счета являются чем-то сложным. В действительности после того, как покупатель выбрал подходящее жилье в строящемся доме, вся процедура укладывается в несколько шагов:
Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве;
Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия. Если жилье приобретается в ипотеку, дополнительно с банком заключается договор о выдаче ипотечного кредита;
Внести денежные средства на эксроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры);
Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
После того, как покупатель подписывает акт-приема передачи квартиры, банк переводит деньги с эскроу-счета на специальный счет застройщика;
Оформить квартиру в собственность (подробнее о способах оформления жилья в собственность можно прочитать в нашей инструкции: Как оформить квартиру в собственность?).
Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?
Для открытия счета потребуются паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. В случае оформления ипотеки банк также может дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень необходимо уточнять в непосредственно банке.
Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором открыт эскроу-счет?
Нет, эскроу-счет и ипотека могут быть оформлены в разных банках. Покупатель квартиры может подать заявку на выдачу кредита в любой банк, предлагающий наиболее выгодные условия.
Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?
После того, как дольщик заключил договор ДДУ с застройщиком и открыл счет эскроу, он может перейти к оформлению ипотеки. В случае, если заявка на выдачу ипотечного кредита одобрена, после завершения всех документальных формальностей банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет. Они замораживаются до момента завершения строительства или обстоятельств, связанных с банкротством строительной компании или нарушением условий договора.
Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?
До момента передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику. После того, в банк предоставляются документы, подтверждающие выполнение условий договора ДДУ (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), средства переходят в распоряжение застройщика.
Чем эскроу отличается от аккредитива?
Эскроу-счет является альтернативой аккредивному счету при покупке недвижимости. В обоих случаях перечисление денег происходит только после выполнения продавцом и покупателем определенного набора условий, например, перерегистрации права собственности на квартиру или подписания акта-приема передачи.
Основания для открытия счета. Эскроу-счет создается на основании трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом (чаще всего им выступает застройщик), в котором четко прописываются условия перечисления денежных средств. Аккредитивный счет открывается по заявлению плательщика, в котором прописываются условия закрытия сделки.
Страхование счета. Деньги, размещенные на эскроу-счетах застрахованы Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации средства будут компенсированы в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время аккредитивные счета не подпадают под систему страхования вкладов.
Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?
В этом случае есть несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора ДДУ и возврата средств.
Если принято решение о том, что многоквартирный дом будет достраиваться другим застройщиком, и участник долевого строительства с этим согласен, деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи готового жилья.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?
Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.
При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Плюсы и минусы счета эскроу
Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах и фактически исключить возможность потери денежных средств. При любом исходе дольщики получат готовую недвижимость или вернут вложенные деньги.
Если вы планируете покупку вторичного жилья, несомненным плюсом будет то, что обслуживание эскроу-счетов чаще всего оказывается дешевле аккредитивов. Во многих случаях при оформлении ипотеки на покупку жилья эскроу-счет открывается бесплатно.
Также счет эскроу не может быть арестован за неоплаченные штрафы, налоги или алименты, что создает дополнительные гарантии сохранности денег до момента передачи жилья.
Тем не менее, у покупки жилья с использованием эскроу-счета есть ряд недостатков. Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредита, и застройщик не сможет завершить строительство, проценты, уплаченные банку, вернуть не получится. Кроме того, при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей сохраняется риск, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.