Взыскание неустойки по договору аренды какой суд
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2018 г. N 305-ЭС17-19895 Судебные акты об отказе во взыскании по договору аренды неустойки за просрочку внесения постоянной арендной платы отменены, дело передано на новое рассмотрение, поскольку выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку платежей сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалах дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам
Резолютивная часть определения объявлена 29 марта 2018 г.
Определение в полном объеме изготовлено 5 апреля 2018 г.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Киселевой О.В.,
судей Грачевой И.Л., Хатыповой Р.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рамзес Строй" на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 по делу N А40-56967/2017.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Рамзес Строй" — Семенова Ю.С. (доверенность от 09.01.2017 N 50 АА 8961113).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. и объяснения лица, участвующего в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:
общество с ограниченной ответственностью "Рамзес Строй" (далее — истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Лемешевой Нине Александровне (далее — ответчик) о взыскании по договору аренды от 01.06.2015 N 3 (далее — договор аренды) 29 392 руб. неустойки за просрочку внесения постоянной арендной платы за октябрь 2016 года, 1280 руб. неустойки за просрочку внесения переменной арендной платы за октябрь 2016 года.
В суде первой инстанции дело N А40-56967/2017 рассмотрено без вызова сторон в порядке упрощенного производства с особенностями, установленными главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ). Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 (судья Гамулина А.А.), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 (судья Панкратова Н.И.), в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе истец, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования о взыскании неустойки удовлетворить в полном объеме.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. от 02.03.2018 кассационная жалоба истца передана на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Ответчик представил отзыв, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая доводы кассационной жалобы необоснованными.
В судебном заседании представитель ответчика просил жалобу отклонить по мотивам, изложенным в отзыве.
Истец своего представителя в судебное заседание не направил, что по правилам части 2 статьи 291.10 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 6,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября, д. 31, стр. 4. Факт передачи нежилого помещения ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2015.
Срок аренды установлен сторонами с 01.06.2015 по 01.10.2015 (пункт 2.1 договора аренды). В связи с отсутствием доказательств освобождения ответчиком занимаемых помещений после истечения срока договора аренды, а также отсутствия возражений со стороны истца, суды установили факт продолжения пользования нежилым помещением арендатором после истечения срока аренды и, руководствуясь статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), признали договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора аренды и протоколу соглашения о договорной цене арендная плата, которую ответчик обязан уплачивать истцу ежемесячно до третьего числа расчетного месяца, состоит из переменной и постоянной частей в размере 442 у.е. и 800 руб. в месяц, соответственно.
На случай ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в пункте 7.2 договора аренды предусмотрена пеня в размере 1% от суммы причитающегося платежа за каждый день просрочки.
Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы за октябрь 2016 года в установленный договором аренды срок истец направил в адрес ответчика претензию от 03.10.2016, что подтверждается почтовой квитанцией от 03.10.2016, и предъявил в настоящем деле требование о взыскании пени за период с 18.10.2016 по 27.03.2017 в размере 29 392 руб. за просрочку внесения постоянной части арендной платы и 1280 руб. за просрочку внесения переменной части арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 330, 394 ГК РФ правильно определили правовую природу пени, указанной в пункте 7.2 договора аренды, как договорной неустойки, являющейся способом обеспечения исполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы и мерой имущественной ответственности за просрочку исполнения этого обязательства.
Суды отклонили доводы отзыва ответчика о невозможности использования арендуемого нежилого помещения в результате пожара, произошедшего 22.06.2015, как документально неподтвержденные.
Однако суды отказали в удовлетворении требований истца, сославшись на то, что в спорный период (октябрь 2016 года) арендуемые помещения уже выбыли из владения ответчика. В связи с этим суды посчитали, что правовые основания для взыскания штрафных санкций за данный период отсутствуют, а действия истца по начислению неустойки за просрочку внесения арендной платы противоречат принципу добросовестности (статья 1 ГК РФ).
Вместе с тем при вынесении обжалуемых судебных актов судами не учтено следующее.
По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 ГК РФ).
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).
В частности, в пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом.
Согласно пункту 6.2.20 договора аренды арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.
Из представленных в материалы дела доказательств не следует, и судами не были установлены факты прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды и возврата нежилого помещения ответчиком истцу до наступления спорного периода (октябрь 2016).
Напротив, суды оставили без внимания то обстоятельство, что требование о расторжении договора аренды от 01.06.2015 N 3 было заявлено ответчиком (подписано и направлено истцу почтой) только 27.03.2017, т.е. значительно позже спорного периода (октябрь 2016).
В обоснование своего вывода о выбытии арендуемого помещения из владения ответчика суды первой и апелляционной инстанции сослались на представленное ответчиком постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.01.2017, вынесенное старшим участковым уполномоченным полиции отделения полиции Рязановское МО МВД России "Щербинский" УВД по ТиНАО ГУ МВД России по г. Москве майором полиции Сосновским В.А., которым, помимо прочего, было установлено, что с июля 2016 года помещение по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября, д. 31, стр. 4 занимаются другим лицом — индивидуальным предпринимателем Рыбак Татьяной Семеновной.
При этом суды оставили без оценки представленное истцом письмо прокуратуры Новомосковского административного округа города Москвы от 24.03.2017 N 623АС-2017/2238, из которого следует, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.01.2017 было отменено как преждевременно принятое процессуальное решение, материалы направлены в МО МВД России "Щербинский" города Москвы для проведения дополнительной проверки.
Кроме того, суды необоснованно не учли довод истца, что обстоятельства пользования ответчиком нежилым помещением в октябре 2016 года были установлены вступившими в законную силу судебными актами по арбитражному делу N А40-213197/2016. Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по указанному делу, удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за октябрь 2016 года в размере 18 370 руб. (постоянная часть) и 800 руб. (переменная часть).
Указанные судебные акты в части установления нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за октябрь 2016 имеют преюдициальное значение для настоящего дела (часть 2 статьи 69 АПК РФ), поскольку факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы является основанием для предъявления истцом требования об уплате ответчиком договорной неустойки за весь период просрочки (статья 330 ГК РФ).
При таких обстоятельствах выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей за октябрь 2016, сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам. Судами также не проверен расчет неустойки, представленный истцом, не разрешен вопрос о необходимости снижения неустойки (статья 333 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.
Ввиду того, что для принятия решения по существу требования о взыскании пени за просрочку уплаты арендной платы необходимы оценка доказательств и установление фактических обстоятельств дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Руководствуясь статьями 291.11-291.14 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 по делу N А40-56967/2017 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | О.В. Киселева |
| Судья | И.Л. Грачева |
| Судья | Р.А. Хатыпова |
Обзор документа
Арендодатель просил взыскать неустойку за просрочку внесения арендной платы. Но ему отказали на том основании, что в спорный период арендуемое помещение уже выбыло из владения арендатора.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ этот вывод не поддержала.
Обязанность вносить арендную плату прекращается с момента возврата имущества арендодателю. При аренде недвижимости такой возврат оформляется двусторонним актом. При этом сама обязанность арендатора вернуть имущество возникает при прекращении арендных отношений.
При досрочном освобождении помещения обязанность вносить арендную плату не прекращается.
В данном случае не были установлены факты прекращения договора аренды и возврата помещения.
Кроме того, обстоятельства пользования ответчиком помещением в спорный период установлены судебными актами по другому делу, в рамках которого с него взыскан долг по арендной плате за этот период.
Решение от 5 апреля 2021 г. по делу № А78-8228/2020
о взыскании задолженности по арендной плате за период февраль-октябрь 2020 года (включительно) в размере 360000 руб., неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств в размере 5104 руб. на основании п.6.4 договора аренды от 01.04.2015 и по дату фактической оплаты суммы основного долга, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6279,24 руб. на основании п.6.1 договора аренды от 01.04.2015 и по дату фактической оплаты суммы основного долга,
при участии в судебном заседании:
от истца – Лебедевой Т.А., представителя по доверенности от 23.12.2019;
от ответчика – Рыжкиной Е.И., представителя по доверенности от 26.03.2021.
Индивидуальный предприниматель Лебедев Игорь Александрович (далее — истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее — ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период февраль-октябрь 2020 года (включительно) в размере 360000 руб., неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств в размере 5104 руб. на основании п.6.4 договора аренды от 01.04.2015 и по дату фактической оплаты суммы основного долга, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6279,24 руб. на основании п.6.1 договора аренды от 01.04.2015 и по дату фактической оплаты суммы основного долга.
Истец в ходе судебного разбирательства заявил отказ от требований в части взыскания договорной неустойки.
Суд определением суда от 24.02.2021 предлагал истцу ознакомиться с положениями главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, представить пояснения относительно требования о взыскании процентов, при необходимости уточнить исковые требования
В судебном заседании представитель истца пояснил, что, отказываясь от требований о взыскании неустойки, реализовал свое право на выбор меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или
Рассмотрев отказ от иска в части взыскания договорной неустойки, суд полагает, что он не противоречит закону и не нарушает права других лиц, и может быть принят судом.
Производство по делу в части взыскания неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств в размере 5104 руб. на основании пункта 6.4 договора аренды от 01.04.2015 и по дату фактической оплаты суммы основного долга подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
В судебном заседании представитель истца поддержал требование о взыскании задолженности по арендной плате за период февраль-октябрь 2020 года (включительно) в размере 360000 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6279,24 руб. на основании пункта 6.1 договора аренды от 01.04.2015 и по дату фактической оплаты суммы основного долга.
Представитель ответчика иск не признал по доводам, изложенным в отзыве, дополнительных пояснениях.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, суд установил:
Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение – офис, площадью 61,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Амурская, 26.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор от 01.04.2015 аренды указанного нежилого помещения сроком по 29.02.2016 для размещения офиса (пункты 1.1, 4.1 договора).
Помещение передано ответчику актом приема-передачи от 01.04.2015.
Согласно пункту 4.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на 11 месяцев.
Размер ежемесячной арендной платы согласован в пункте 2.1 договора и составляет 40000 руб. в месяц.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата уплачивается до 15 числа следующего за отчетным месяцем.
Пунктом 6.4 договора за просрочку уплаты арендных платежей предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,01 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Как следует из иска задолженность ответчика за период февраль-октябрь 2020 года составляет 360000 руб.
Ответчик задолженность по арендной плате не оплатил, требования претензии не исполнил, в связи с чем истец обратился с рассматриваемым иском в суд.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды от 01.04.2015 ответчик получил от истца в аренду нежилое помещение площадью 61,7 кв.м по ул. Амурская, 26 в г. Чите сроком по 29.02.2016 для размещения офиса.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.1 договора аренды от 01.04.2015 такой срок определен по 29.02.2016.
Договор подписан на срок менее года и согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежал.
В отсутствие возражений истца ответчик продолжил пользоваться помещением по истечении срока договора аренды, на основании пункта 4.4 договор ежегодно продлевался на 11 месяцев.
Письмом от 28.10.2019 ответчик выразил намерение о прекращении арендных отношений и направил истцу подписанное ответчиком соглашение о расторжении договора.
Истец соглашение о расторжении не подписал, предложение расторгнуть договор отклонил по мотивам непроведения ответчиком в арендуемом помещении ремонта.
Вместе с тем, неисполнение обязанности по проведению ремонта не является препятствием для прекращения договорных отношений. Как следует из материалов дела, истец взыскал с ответчика стоимость ремонта спорного помещения в судебном порядке.
Более того, подписание соглашения о расторжении договора аренды как таковое и не требовалось, поскольку из смысла пунктов 4.2, 4.4 договора аренды истечение срока, на который он заключен, влечет его прекращение. Так, в пункте 4.2 договора указано, что, если арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом арендатора не менее, чем за 10 рабочих дней до окончания действия договора.
Как предусмотрено пунктом 4.4. договора, если арендатор продолжит пользоваться помещением после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор возобновляется на 11 месяцев.
Ответчик не только не уведомил о намерении продолжать договорные отношения, а, напротив, заявил об их прекращении за три дня до истечения 11-месячного срока. При таких обстоятельствах договор аренды от 01.04.2015 следует признать прекращенным по истечении срока, на который он был заключен с учетом ежегодного продления на 11 месяцев.
Согласно пункту 7.2 договора аренды в случае его прекращения арендованное помещение должно быть возращено арендодателю по передаточному акту.
Двусторонний акт возврата помещения сторонами не подписан.
В рамках дела №А78-42/2020 установлено, что ответчик не явился 05.12.2019 для передачи помещения арендодателю, назначив иную дату 18.12.2019. По заявлению истца 18.12.2019 на приемку-передачу помещения не явился ответчик (письмо от 18.12.2019), ответчик же утверждал обратное, что не явился истец (акт от 18.12.2019).
При оценке доводов сторон суд исходил из следующего.
На основании статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2.4, 7.2 договора аренды возврат арендованного помещения по акту является обязанностью арендатора.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии арендуемого имущества может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора.
В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку возврат помещения является обязанностью арендатора, то именно от него требовалось совершение активных действий по возврату помещения с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства.
Суд посчитал, что неявка истца 18.12.2019 (если она имела место быть, ввиду противоречивости доказательств) не может быть признана уклонением от принятия помещения.
Ответчик во исполнение лежащей на нем обязанности мог направить ответчику односторонний акт приема-передачи помещения, вручить ему лично или выслать ключи от помещения, однако таких действий, как и иных попыток возвратить помещение не совершил.
По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №30-П).
Выводы суда по делу №А78-42/2020, изложенные во вступившем в законную силу решении суда, являются преюдициальными для настоящего дела, поскольку требования истца по взысканию арендных платежей отличаются только периодом.
Действия ответчика, произведенные в декабре 2020 года, не могут быть признаны надлежащим исполнением обязательств по возврату помещения, поскольку, согласно двустороннему акту помещение истца было освобождено от имущества ответчика только 26.03.2021.
В связи с изложенным истец не может быть признан уклонившимся от приемки помещения в период до 26.03.2021.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пунктов 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имуществу лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им своих обязательств.
Размер ежемесячной арендной платы согласован в пункте 2.1 договора аренды и составляет 40000 руб.
Задолженность за период февраль – октябрь 2020 года составляет 360000 руб. (40000 руб.х9 мес.).
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Доказательства оплаты задолженности в материалах дела отсутствуют.
Следовательно, требование истца о взыскании основного долга подлежит удовлетворению в заявленном размере.
Истец заявил требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период 17.03.2020-07.12.2020 в размере 6279,24 руб. и по дату фактической оплаты суммы основного долга, ссылаясь на пункт 6.1 договора.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Вместе с тем, в силу пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства предусмотренные цитируемой статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
Договором аренды стороны предусмотрели в случае просрочки оплаты неустойку (пени) в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 6.4), иное договором и законом не предусмотрено.
Ссылка истца на пункт 6.1 договора аренды, предусматривающий ответственность в соответствии с действующим законодательством, несостоятельна, так как носит общий характер.
Кроме того, автономия воли и свобода договора не означают, что истец может действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета ограничений, установленных гражданским законодательством.
В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что со дня просрочки исполнения возникших из договоров денежных обязательств начисляются проценты, указанные в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, когда неустойка за нарушение этого обязательства предусмотрена соглашением сторон или законом.
Следовательно, во взыскании процентов истцу следует отказать.
От требований о взыскании договорной неустойки истец отказался, и отказ принят судом.
С учетом изложенного, исковые требования обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга в размере 360000 руб.
В остальной части иска подлежит отказать.
Возражения ответчика судом рассмотрены и отклонены как необоснованные по основаниям, указанным в мотивировочной части решения.
В соответствии со статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
Истцу при обращении с рассматриваемым иском в суд была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины.
В пункте 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при отказе от иска возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины
Исходя из результатов рассмотрения дела, с учетом принципа пропорциональности и распределения государственной пошлины при отказе от иска, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика в размере 10108 руб., с истца – в размере 219,56 руб.
Руководствуясь статьями 102, 110, 150, 151, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Принять отказ от исковых требований о взыскании неустойки в размере 5104 руб. с последующим начислением неустойки по дату фактической оплаты основного долга. Производство по делу в указанной части прекратить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 1047550012740, ИНН 7536060653) в пользу индивидуального предпринимателя Лебедева Игоря Александровича (ОГРН 308753608600082, ИНН 753605415529) основной долг в размере 360000 руб.
В остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 1047550012740, ИНН 7536060653) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10108 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Лебедева Игоря Александровича (ОГРН 308753608600082, ИНН 753605415529) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 219,56 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
Срок исковой давности по договору аренды: что нужно знать
Один из важных аспектов заключения договора аренды является определение срока исковой давности. Срок исковой давности определяет, в течение какого времени арендатор или арендодатель могут предъявить иск по поводу нарушений, связанных с исполнением договора.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, срок исковой давности по договору аренды составляет три года. Это значит, что в течение трех лет арендатор или арендодатель могут обратиться в суд с иском об установлении или изменении условий договора, взыскании неустойки, компенсации убытков и т.д.
Однако стоит отметить, что срок исковой давности может быть изменен в зависимости от условий договора или особых правил, установленных законом. Например, в договоре аренды может быть указано, что срок исковой давности составляет шесть месяцев или один год. В таком случае, по истечении установленного срока арендатор или арендодатель утрачивают право предъявить иск.
Более того, возможны ситуации, когда срок исковой давности может быть продлен или прерван. Например, суд может продлить срок исковой давности, если обстоятельства дела являются нарушительскими или обусловлены непреодолимой силой. Также срок исковой давности может быть прерван, когда одна из сторон подает заявление в суд по поводу нарушений договора.
В заключение следует отметить, что для арендатора и арендодателя важно знать срок исковой давности по договору аренды, чтобы защитить свои права и интересы. Знание законодательства и особых правил, установленных в договоре, поможет избежать неприятных ситуаций и осуществить правовую защиту в случае нарушений со стороны другой стороны договора.
Срок исковой давности по договору аренды
Договор аренды является юридическим документом, устанавливающим права и обязанности сторон – арендодателя и арендатора. Как и любой другой договор, по договору аренды имеет свои особенности и правила, включая вопросы исковой давности.
Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, срок исковой давности по договору аренды составляет три года. Это означает, что участникам договора аренды предоставляется возможность предъявить иск в течение трех лет после нарушения прав или обязанностей по договору.
Причем, срок исковой давности начинается со дня, когда стало известно или должно было стать известно о нарушении прав. Если арендатор обнаруживает нарушение только через длительное время, срок исковой давности будет исчисляться с момента, когда нарушение было возможно обнаружить.
Важно отметить, что в некоторых случаях срок исковой давности может быть сокращен или увеличен. К примеру, если стороны договора согласовали иной срок исковой давности, то этот срок будет являться обязательным для сторон. Также, в случае, если в договоре аренды присутствует положение о сроке исковой давности, которое различно от установленного законодательством, то будет соблюдаться указанное в договоре.
В целом, срок исковой давности по договору аренды имеет трехлетний срок. Разные обстоятельства, однако, могут изменить этот срок в сторону увеличения или сокращения. При возникновении споров и нарушений по договору аренды, важно знать свои права и сроки, чтобы своевременно защитить свои интересы и обязанности.
Законные аспекты
Исковая давность по договору аренды является законным понятием, которое регулируется гражданским и жилищным законодательством. Срок исковой давности определяет период, в течение которого арендатор или арендодатель могут предъявить иск другой стороне в случае нарушения условий договора.
Согласно закону, исковая давность по договору аренды составляет 3 года, начиная с момента наступления события, подлежащего иску. Если стороны договора не обратились в суд в установленный срок, арендодатель или арендатор теряют право на предъявление иска в судебном порядке.
Важно отметить, что исковая давность может быть прервана в случае совершения определенных действий. Например, если стороны достигли соглашения об урегулировании спора или если одна из сторон предъявила официальное предупреждение другой стороне в письменной форме. В этих случаях срок исковой давности начинает отсчитываться заново.
В некоторых случаях срок исковой давности по договору аренды может быть сокращен или увеличен. Например, при длительной аренде недвижимости срок исковой давности может составлять 10 лет. Также, если арендатором является несовершеннолетний, срок исковой давности начинает течь с момента достижения им совершеннолетия.
Начало истечения срока
Начало истечения срока исковой давности по договору аренды определяется моментом наступления оснований для предъявления иска. Согласно гражданскому законодательству, срок исковой давности по договору аренды составляет три года (статья 196 ГК РФ).
Считается, что исковая давность начинает течь с даты, когда арендатор стал или должен был стать осведомленным о нарушении своих прав или обязанностей по договору аренды. Если сторона имела возможность узнать о нарушении, но не обратилась в суд, то срок исковой давности начинает течь с момента, когда она могла узнать о нарушении при осмотре или иным способом, доступным ей в соответствии с обстановкой, в которой заключался договор аренды.
Необходимо отметить, что если арендатором или арендодателем были предприняты правовые действия по защите своих прав в течение исковой давности, то срок исковой давности приостанавливается. Приостановление исковой давности может также происходить в случаях, когда договор аренды подлежит обязательной нотариальной форме, и стороны не представили документ, подтверждающий такую форму, или не нотариально удостоверили свои подписи.
Действия по истечении срока
Действия по истечении срока договора аренды зависят от условий, предусмотренных в самом договоре. В большинстве случаев договор аренды предусматривает либо его автоматическое продление, либо обязательное освобождение арендованной недвижимости по истечении срока действия договора.
Автоматическое продление договора аренды означает, что после истечения срока договор автоматически продолжается на новый срок, указанный в договоре, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении его расторгнуть или изменить условия.
Обязательное освобождение арендованной недвижимости означает, что арендатор обязан покинуть арендуемое помещение в указанный срок после истечения договора. В случае нарушения этого условия, арендодатель имеет право воспользоваться мерами правовой защиты, включая выселение арендатора через суд.
Если договор аренды предусматривает возможность продления договора, то стороны обычно должны уведомить друг друга в определенный срок о своем намерении продолжить аренду. Обычно договор аренды дает конкретные указания о том, в какой форме и когда должно быть дано уведомление.
Поэтому важно внимательно ознакомиться с условиями договора аренды и соблюдать все требования, которые регулируют действия по истечении срока договора. В случае возникновения споров или несоблюдении условий, рекомендуется обратиться к юристу для получения профессиональной консультации и защиты своих интересов.
Исковая давность и арендные споры
Арендные споры могут возникать между арендаторами и арендодателями по различным причинам: невыполнение обязательств, нарушение договорных условий, споры о размере арендной платы и прочее. В таких случаях знание срока исковой давности по договору аренды является важным фактором.
Исковая давность определяет период времени, в течение которого сторона договора имеет право обратиться в суд с иском. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, срок исковой давности по арендным спорам составляет три года. Это означает, что сторона, планирующая подать иск в суд, должна сделать это в течение трех лет с момента возникновения спора или нарушения договорных обязательств.
Важно отметить, что исковая давность начинает исчисляться с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права или прекращении обязательства. Если ситуация возникла неоднократно или продолжается на протяжении длительного времени, то каждый отдельный факт нарушения или прекращения обязательств будет иметь свое собственное время исковой давности.
При возникновении арендного спора важно не забывать о сроках исковой давности. Стороны должны быть готовы подать иск в суд в установленные сроки, чтобы не допустить истечения исковой давности и потерю права на обращение за защитой своих интересов.
Как устранить проблемы
1. Заключайте договор аренды в письменной форме
Предоставление письменного договора аренды является одним из самых надежных способов защитить свои интересы в случае возникновения споров. Заключение договора в письменной форме позволяет установить все условия аренды, включая срок и порядок выплаты арендной платы.
2. Соблюдайте условия договора
Для избежания проблем со сроком исковой давности по договору аренды, необходимо строго соблюдать все условия договора. Это включает в себя своевременную оплату арендной платы, соблюдение режима использования арендованного объекта и его возврат в надлежащем состоянии по истечении срока аренды.
3. Ведите документальную фиксацию всех платежей
Для того чтобы иметь доказательства о своевременной оплате арендной платы, рекомендуется вести документальную фиксацию всех платежей. Это можно сделать путем подписания квитанций об оплате, использования банковских переводов или через электронную платежную систему.
4. Вовремя сообщайте о проблемах или изменениях в договоре
Если возникли какие-либо проблемы или изменения в условиях аренды, важно сообщить об этом другой стороне договора в письменной форме. Таким образом, можно избежать недопониманий и споров в будущем.
5. Если возникла проблема, обратитесь за юридической помощью
Если вы столкнулись с проблемой по поводу срока исковой давности по договору аренды и не можете с ней самостоятельно справиться, лучше обратиться за юридической помощью. Опытный юрист поможет разобраться в ситуации и предоставит необходимые рекомендации и юридическую поддержку.
Роль адвоката в случае просрочки
Адвокаты играют важную роль в случае просрочки по договору аренды. Они помогают арендодателям и арендаторам защитить свои права и интересы.
Когда возникает задержка с выплатой арендной платы или нарушение условий договора аренды, адвокат может предоставить профессиональную консультацию и помощь в решении спора. Он может оценить ситуацию, провести необходимую юридическую аналитику и разработать стратегию, которая наилучшим образом защитит интересы клиента.
Адвокат также может представить интересы своего клиента в суде, если дело дошло до судебного разбирательства. Он будет аргументированно защищать права арендодателя или арендатора, представлять доказательства и аргументы в пользу своего клиента.
Найти хорошего адвоката, специализирующегося на арендных спорах, важно, чтобы быть уверенным в компетентности и профессионализме специалиста. Опытный адвокат сможет рассчитать шансы на успех и помочь своему клиенту достичь наилучшего результата в споре.
Взыскание задолженности по договору аренды
К сожалению, на практике нередки такие случаи, когда перед лицом, сдавшим в аренду свое имущество, встает вопрос о том: что делать, если арендатор не платит ? Ответ на данный вопрос изложен в этой статье.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за переданное ему имущество. Данную обязанность арендатор должен исполнять своевременно, то есть в срок и в порядке, установленном договором. Если договором они не определены, то как следует из ст.614 Гражданского Кодекса РФ, считается, что установлены условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать арендную плату в установленном законом и практикой порядке.
Взыскание долга по договору аренды
Процесс взыскания задолженности по арендной плате состоит из трех этапов:
- проведение устных переговоров
- направление арендатору соответствующей претензии;
- если претензия должного действия на арендатора не произвела, нужно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору аренды в соответствующий суд
Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.
Единственная «угроза», которая уместна – это предупреждение арендатора о его выселении в случае неуплаты долга за пользование имуществом.
Претензия арендатору о неуплате арендной платы
Если арендатор не платити, а устные переговоры не привели к успеху, необходимо направить арендатору претензию об оплате задолженности.
В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.
Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу. Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.
Если договором на случай нарушения сроков внесения арендной платы установлена неустойка, имеет смысл так же либо потребовать ее уплаты, либо просто сослаться на нее в претензии, используя как «рычаг воздействия». Когда договором неустойка не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами, установленным ст.395 Гражданского кодекса РФ. Проценты начисляются на сумму долга, их размер определяется размером установленной ЦБ РФ ключевой ставки, действующей в период просрочки.
Важно иметь в виду, что претензия не только может решить проблему без суда, в случае ее удовлетворения, но и может являться обязательным этапом досудебного урегулирования спора. В частности ст.4 АПК РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Данное правило распространяется и на требование о взыскании арендных платежей. Соответственно, если сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным. Если же одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором. При несоблюдении обязательного претензионного порядка суд не будет рассматривать спор по существу и вернет иск арендодателю.
Образец претензии по арендной плате
Об оплате арендной платы и неустойки
Исх.№__________ от __________г
Директору ООО «Арендатор»
Между АО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды нежилого помещения №___от _____________г. (далее по тексту — Договор).
В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.
В нарушение указанного п.2.1. Договора на настоящий момент вашей организацией не оплачена арендная плата за сентябрь 2018г.
Долг по арендной плате на дату составления настоящей претензии составляет 100 000 (Сто тысяч рублей).
В соответствии с п.5.1. Договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,1 % от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:
РАСЧЕТ неустойки: ____________________________________________________________= рублей.
Руководствуясь изложенным, ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса РФ предлагаю в течение ____ дней с момента получения настоящей претензии:
- оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2018г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
- оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.
В случае оставления данной претензии без удовлетворения, АО «Арендодатель» будет вынуждено обратиться за защитой своих прав в Арбитражный суд, с последующем возложением всех судебных издержек на арендатора.
Сумму указанной задолженности и неустойки прошу перечислить по платежным реквизитам, указанным в Договоре.
Директор АО «Арендодатель» _______________
Судебный порядок взыскании долга по арендной плате
Если ни устные переговоры, ни направление претензии к положительному результату не привели, нужно подавать Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате в соответствующий суд.
Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется следующими факторами: стороны договора, размер задолженности, наличие арбитражной оговорки.
Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то — в мировой суд.
По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности. В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя. При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.
Требования к исковому заявлению:
наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;
К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, обосновывающие ваши требования, в том числе копии договора аренды, претензии и доказательства направления претензии и копии иска арендатору.
За подачу искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой определяется Налоговым Кодексом РФ и зависит от суммы требований.
Если иск подается в арбитражный суд, до его подачи необходимо копию иска с прилагаемыми к нему документами отправить ответчику. Почтовая квитанция об отправке копии иска ответчику вместе с платежным документом об оплате государственной пошлины так же прилагаются к исковому заявлению .