Аренда: кто платит за мелкий ремонт и как возмещать ущерб
В период действия договора за сохранность имущества отвечает арендатор — вот почему так важно составить как договор, так и подробнейшую опись движимого имущества. В описи надо перечислить не только наименования предметов обстановки, но и их характеристики (к примеру, марка и диагональ телевизора, мощность и объем микроволновки). Опись имущества обычно прилагается к акту передачи квартиры.
В этом акте обязательно описывается состояние квартиры и отделки в целом, а также перечисляются уже имеющиеся повреждения: например, трещина на оконном стекле или большая царапина на паркете (разумеется, если все эти недостатки невозможно устранить, а арендатор согласен снимать квартиру и с ними).
Зафиксировать повреждения можно разными способами:
1. в письменном виде;
2. с помощью фотографий;
3. с помощью видео.
В двух последних случаях все дефекты нужно снимать крупным планом, фото- и видеоотчеты являются приложениями к договору аренды.
Кто виноват?
Если во время действия договора потребовался ремонт, в первую очередь надо установить виновника.
— Если речь идет о естественном износе или браке, ремонт обычно берет на себя арендодатель. К таким ситуациям можно отнести поломку электрочайника, появление плесени в санузле или, например, истирание паркета.
— Если речь идет о повреждении, связанным с неаккуратностью арендатора, ущерб компенсирует именно он. В качестве примера можно привести сломанные ламели кровати (потому что на ней прыгали дети арендатора), оборванные обои (потому что их грызла собака) или разбитый телевизор.
Обычно обе ситуации прописываются в договоре — в нем может быть, например, такой пункт: «квартира и имущество должны быть переданы обратно в том же состоянии с учетом естественного износа».
Что делать?
Чинить и ремонтировать. Вне зависимости от того, кто был виновником, хлопоты по ремонту могут взять на себя и арендатор, и арендодатель — всё зависит от вида работ и личных договоренностей.
Не исключено, что арендатор сам сможет принять мастера по ремонту холодильников или купить именно тот обогреватель, который он хотел бы — в пределах оговоренной суммы и/или описи имущества.
По договоренности с собственником арендатор (если он не виноват в поломке) может вычесть сумму, потраченную на ремонт или новый прибор, из ежемесячной арендной платы и заплатить в одном месяце меньше.
Если же ущерб обнаружится при съезде арендатора, арендодатель вправе удержать депозит или часть депозита. Напомним, обычно размер депозита составляет 100% ежемесячной арендной ставки. Собственник возвращает ее арендатору в полном объеме, если квартире не нанесен ущерб. Многие ошибочно принимают депозит за оплату последнего месяца проживания — это не так.
1. Все недостатки должны быть зафиксированы в акте приема-передачи при заезде арендатора в квартиру (то есть состояние квартиры до и после можно сравнить).
2. Нужны доказательства ущерба — например, фото- и видеофиксация.
Соблюдать эти правила необходимо — они понадобятся для возможных разбирательств в суде.
Ход конем
Если арендодатель не хочет разбираться, кто виноват в поломках и за чей счет нужно их устранять, можно застраховать квартиру.
Для квартир, сдаваемых в аренду, существуют отдельные страховые программы. Они допускают возмещение практически любого вида ущерба, начиная со сломанной мебели и заканчивая затоплением от соседей сверху.
Страховка становится единственным способом возместить ущерб в том случае, если арендатор съехал без предупреждения, оставив квартиру в разоренном виде, который не покроет ни один депозит.
Увы, такое случается: к примеру, размер депозита составлял 60 тыс. рублей, а после съезда арендатора выясняется, что надо переклеивать обои, покупать новый телевизор и матрас на двуспальную кровать. Вместе с самой кроватью.
Стоимость страховки составляет в среднем 0,6% страховой суммы (она у каждой квартиры своя).
Последняя инстанция
Когда ситуация вышла из-под контроля, виновника установить не удается, а ущерб превосходит сумму депозита, остается решать вопрос в суде.
Обратиться в суд можно только при наличии договора, акта передачи и описи имущества. А еще потребуется подтверждение, что арендатор действительно проживал в этой квартире — это могут быть арендные платежи, с которых арендодатель платил налоги, а также акт о нынешнем состоянии квартиры, составленный на основе свидетельских показаний.
Редакция благодарит за помощь Марию Жукову, управляющего директора сети офисов недвижимости «Миэль».
Кто делает ремонт в арендуемом помещении
ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Ремонт и улучшение арендованного помещения: НДС-последствия для арендатора и арендодателя
Не каждое предприятие может позволить себе иметь собственный офис, складское помещение или производственный цех. Именно поэтому помещение берут во временное пользование на условиях аренды, то есть за определенную плату. Со временем объект аренды требует проведения ремонта. За чей счет и кто должен его проводить? О каких налоговых последствиях при этом следует не забывать – далее.
Кто должен ремонтировать арендованное помещение
Как известно, текущий ремонт осуществляет арендатор за свой счет, а капитальный – арендодатель за свой (ст. 776 Гражданского кодекса Украины, далее – ГКУ). Впрочем, договором можно установить иные условия. Например, предусмотреть проведение капремонта арендатором за его счет с последующим возмещением стоимости работ или зачислением средств, потраченных на ремонт, в счет арендной платы.
Если объект аренды не требует ремонта, а арендатор желает его улучшить, сделать это лучше с согласия арендодателя (ст. 778 ГКУ). Если арендодатель даст согласие, тогда арендатор получит право на возмещение стоимости понесенных им расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Если нет, тогда претендовать на возмещение расходов нельзя.
Все ремонтно-улучшающие операции подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС), но конечный результат зависит от того, за чей счет их проводят.
НДС-последствия в арендодателя
В случае проведения ремонтов и улучшений арендодателем за свой счет налоговый кредит достанется ему. Конечно, на основании зарегистрированной в Едином реестре налоговых накладных (далее – ЕРНН) налоговой накладной (далее – НН) от исполнителя ремонтных работ (п.п. 198.6, 201.10 Налогового кодекса Украины, далее – НКУ).
Если эти работы проводятся за счет арендатора, а арендодатель возмещает ему расходы или засчитывает в счет арендной платы, в этом случае арендодатель тоже имеет право на налоговый кредит. И снова на основании НН, которую составил и зарегистрировал в ЕРНН арендатор.
Если НН не зарегистрирована в ЕРНН, право на налоговый кредит не возникает.
НДС-последствия в арендатора
Арендатор относит входной НДС по понесенным им расходам на ремонт и улучшение объекта аренды в состав налогового кредита в общем порядке (п.п. 198.3, 198.6 НКУ). Затем на дату подписания с арендодателем акта приема-передачи выполненных работ арендатор обязан начислить налоговые обязательства по НДС (п. 187.1 НКУ). Причем независимо от того, будет получена денежная компенсация расходов или проведен зачет в счет арендной платы, в НДС-учете арендатора такая операция отражается как поставки работ (пп. «б» п. 185.1 НКУ). База налогообложения в этом случае равна сумме компенсации, но при условии, что она не ниже стоимости проведенных ремонтно-улучшающих работ. Если такие работы выполнил арендатор, тогда база налогообложения НДС не может быть ниже обычных цен (п. 188.1 НКУ).
Когда арендодатель идет навстречу арендатору и компенсирует его расходы на ремонт или улучшение объекта аренды – идеальный случай. Но возможен и другой вариант. Предположим, что арендатор провел такие работы с согласия арендодателя, но тот не компенсировал расходы арендатору. При таких условиях в случае возврата объекта аренды стоимость проведенного арендатором ремонта или улучшения будет считаться бесплатно предоставленной услугой и подлежит обложению НДС у арендатора на общих основаниях (пп. «в» пп. 14.1.185, пп. «б» п. 185.1 НКУ).
Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире
Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.
Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Содержание общего имущества
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
- Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.
Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:
- Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
- Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
- Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
- Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.