Что такое договор доверительного управления

Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами

Доверительное управление — это передача активов инвестору или другому доверенному лицу для более выгодного распоряжения ими.

За управление активами доверительный управляющий получает вознаграждение, которое может определяться в виде твёрдой денежной суммы или в процентном отношении от полученных доходов. Кроме того, доверительный управляющий имеет право на возмещение расходов, понесённых им в связи с совершением сделок в отношении активов.

При доверительном управлении право собственности остаётся у владельца активов, а посредник (доверительный управляющий) распоряжается ими в его интересах. Вместе с тем полномочия доверительного управляющего по распоряжению активами не являются безграничными — законом (или договором) могут быть предусмотрены ограничения в совершении отдельных действий.

Гражданский кодекс России трактует доверительное управление широко, его объектами могут быть:

• предприятия и другие имущественные комплексы;
• недвижимое имущество;
• ценные бумаги;
• исключительные права;
• деньги, предназначенные для инвестирования.

Пример доверительного управления недвижимостью. У собственника есть квартира в Москве, а сам он живёт за границей. Он может заключить договор доверительного управления с риелторской компанией, чтобы она: сдавала жильё в аренду, следила за сохранностью квартиры, решала все вопросы с жильцами, а владельцу перечисляла ежемесячную плату. Конкретные обязательства сторон указывают в договоре. Управление недвижимостью нужно будет зарегистрировать в Росреестре как ограничение прав (обременение имущества).

Самый распространённый вид доверительного управления — это распоряжение деньгами и ценными бумагами клиента для проведения операций на фондовом рынке. Управлять этими активами могут только организации, имеющие лицензию Центробанка на работу с частными инвесторами; их называют управляющими компаниями.

Есть управляющие компании банков (например, «Сбер управление активами», «Альфа-Капитал»), паевых инвестиционных фондов (ПИФов), негосударственных пенсионных фондов (НПФ), страховых компаний (например, «Ингосстрах-Инвестиции») и т. д.

Доверительное управление учреждается ещё в двух случаях:

• необходимости управления наследственным имуществом, например, доли в бизнесе, паи, ценные бумаги;
• государственными и муниципальными служащими, которые не хотят полностью расставаться со своим бизнесом, ценными бумагами.

В последнем случае, согласно Федеральному закону [«О противодействии коррупции] (https://login.consultant.ru/link/?req=doc&demo=2&base=LAW&n=385033&dst=132&date=07.10.2021), чиновник, который владеет ценными бумагами (долями участия, паями в уставных (складочных) капиталах организаций), обязан в целях предотвращения конфликта интересов передать принадлежащие ему ценные бумаги (доли участия, паи в уставных (складочных) капиталах организаций) в доверительное управление.

Пример употребления на «Секрете»

«В России 583 000 инвесторов вкладывают деньги в фондовый рынок не сами, а пользуются услугой доверительного управления. Таковы данные Центробанка по итогам первого квартала 2021 года».

(Глава инвестиционного департамента компании Inventum Анастасия Тарасова — о том, что такое доверительное управление инвестициями.)

Нюансы

Доверительное управление финансовыми активами имеет ряд плюсов и минусов.

Среди положительных сторон:

• инвестору не нужно разбираться в биржевых инструментах;
• управляющая компания может приобрести для неквалифицированного инвестора ценные бумаги, которые он сам не сможет купить;
• низкий порог входа — например, в паевых инвестиционных фондах (ПИФах);
• вложения, сделанные управляющей компанией, могут принести больший доход, чем депозиты.

• приходится платить комиссию за обслуживание даже при отсутствии прибыли. В среднем раз в квартал взимается 1–2% от вложенной суммы. Кроме того, возможны комиссии за вход в стратегию инвестирования, за её успех и за досрочный выход из программы. Комиссия за успех может составлять от 5 до 20% от суммы дохода;
• нет гарантий прибыли и даже сохранности денег, в отличие от депозита;
• в некоторых компаниях невозможно вывести средства по первому требованию клиента, это может занять до 20 дней.

Различают индивидуальное и коллективное управление ценными бумагами. При индивидуальном управляющая компания распоряжается деньгами каждого клиента отдельно. При коллективном активы нескольких инвесторов объединяют в общий инвестиционный портфель.

Что такое договор доверительного управления: сдать квартиру и не волноваться

Иногда очень хочется поручить все свои дела кому-нибудь большому и мудрому. Со сдачей квартиры в аренду это вполне можно осуществить, заключив договор доверительного управления. Правда, есть нюансы.

Управление по доверенности

Доверительное управление представляет собой передачу другому лицу или компании прав на распоряжение имуществом для получения прибыли. Имущество при этом по-прежнему принадлежит хозяину. Управленец получает процент за работу.

Передать можно любой вид имущества:

• недвижимость (квартиру, дом, дачу);
• ценные бумаги;
• производственные мощности;
• деньги;
• авторские права.

Цель собственника — переложить обязанности управления своим имуществом на агента, который хорошо в этом разбирается, и получать прибыль.

Чем удачнее доверительный управляющий распорядится вверенным имуществом, тем больше будет его доход.

Если вы хотите переехать в новое жилье, но нет денег на залог и первый месяц, воспользуйтесь специальным предложением Совкомбанка! Кредит на аренду квартиры со ставкой от 0% и удобным графиком платежей поможет осуществить мечту!

Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Ставка от 0%, сумма займа — до 3 млн рублей, срок — до пяти лет. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.

Плюсы сдачи квартиры через доверительное управление

В аренде квартир доверительное управление означает сдачу жилья не самостоятельно, а через специальное агентство. Собственнику такая схема дает целый ряд плюсов.

1. Эффективное управление. Всеми вопросами, касающимися аренды, занимается специалист, обладающий необходимыми знаниями и опытом. Он ищет арендаторов, берет с них плату, занимается вселением и выселением, оплачивает коммуналку и ремонт, решает проблемы с протечками или шумными соседями и т. д.
2. Сохранение конфиденциальности. При необходимости доверительное управление может обеспечить анонимность собственника.
3. Снижение рисков. Если собственник — новичок и не имеет опыта сдачи квартиры в аренду, доверительное управление поможет избежать возможных проблем с плохими арендаторами и мошенничеством.
4. Нет обязанностей хозяина. Собственнику не нужно тратить личное время на решение возникающих при сдаче квартиры проблем. Например, требовать от жильцов плату в случае задержки, разбираться со сломавшейся стиральной машинкой или холодильником. Все это делает агент.

Казалось бы, заключай договор с агентством, отдавай ключи от квартиры, ложись на диван и получай денежки. Увы, у сдачи квартиры через доверительное управление есть и серьезные минусы.

Возможные проблемы

Все возникающие сложности обычно связаны с недобросовестным поведением управляющего.

Наверно, многие вспомнят эпизоды из фильмов, когда «их сиятельствам» во время званого ужина побледневший дворецкий сообщает, что приехала полиция, а зашедший следом инспектор радостно объявляет: «Ваш управляющий сбежал, прихватив кассу».

Конечно, в случае аренды жилья все не столь драматично. Возможны следующие проблемы:

1. Агент по какой-то причине откровенно халтурит.
   Не ищет жильцов, так что квартира стоит пустая и не приносит прибыли, либо заселяет людей и «забывает» о них вплоть до того, что не берет плату за проживание.
2. Агент чересчур заинтересован в получении прибыли.
   Он сдает жилье посуточно кому попало или организует нелегальный хостел. В итоге квартира превращается в «проходной двор» и головную боль для соседей. Скорее всего, это действительно закончится визитом полиции, причем к собственнику.
3. Агент «работает на себя».
   По договору он должен сдавать квартиру за 30 тысяч рублей в месяц постоянным жильцам, а по факту сдает за 50 тысяч кому попало и оставляет себе разницу. При этом не следит за сохранностью мебели и бытовой техники, платить за износ в итоге придется собственнику.

Отметим, что подобные риски сведены к минимуму, если сдавать квартиру через проверенное агентство, которое давно работает на рынке и дорожит своей репутацией. Но здесь тоже есть некоторые минусы.

1. Меньший доход.
   За доверительное управление квартирой нужно платить. Стандартный «тариф» — примерно 10% дохода.
2. Обязательная оплата налога.
   Причем всей его суммы, без учета агентской комиссии. То есть снова уменьшение прибыли.
3. Собственник понятия не имеет, кто живет в квартире и о чем жильцы договариваются с агентом. Для тех, кто любит все контролировать, такая ситуация может оказаться неприемлемой.

Пожилая петербурженка Вера Петровна решила навсегда уехать из города жить на дачу. Свою маленькую «двушку» рядом с метро она стала сдавать в аренду через знакомую даму, «приятную во всех отношениях».

Отношения собственник и агент юридически не зафиксировали. Существовали только устная договоренность и написанный от руки на тетрадном листочке в клеточку «контракт».

Порядочной и интеллигентной Вере Петровне и в голову не приходило, что знакомая дама воспользуется ситуацией.

Первые полгода все было хорошо. На карточку вовремя приходили деньги за сдаваемое жилье, помидоры-огурцы на грядках интенсивно колосились, Вера Петровна с удовольствием гуляла по дачному поселку и радовалась прелестям сельской жизни.

А затем начались тревожные звонки от бывших соседей. Они жаловались, что из «двушки» Веры Петровны в любое время суток слышен шум и гам, что в подъезде завелись странные личности, явно проживающие в ее квартире, что оттуда поползли тараканы.

Знакомая дама еще три месяца заверяла Веру Петровну, что соседи — просто завистливые параноики, а на самом деле «все хорошо, прекрасная маркиза».

«Идиллия» закончилась, когда в квартире случился пожар и соседи вызвали экстренные службы и полицию.

Оказалось, что знакомая дама, первое время честно сдававшая жилье ответственным людям, вошла во вкус и превратила «двушку» в «конвейер» с посуточной арендой кому попало. Ее доход при этом заметно увеличился, а Вере Петровне она перечисляла ту же сумму, что и раньше.

Итог: дорогостоящий ремонт квартиры после пожара, нервное общение с полицией, испорченные отношения с соседями.

Дама, вильнув хвостом, ушла от ответственности, поскольку никаких официальных договоров о доверительном управлении у Веры Петровны не было. «Контракт» на тетрадном листочке документом не является.

Повторную сдачу отремонтированной «двушки» наученная горьким опытом Вера Петровна организовала уже через агентство, подписав все необходимые бумаги.

Договор доверительного управления

Чтобы не повторять ошибок Веры Петровны, запомните: передавать квартиру в доверительное управление для последующей сдачи в аренду следует только с помощью официально оформленного договора .

Все вопросы, касающиеся доверительного управления имуществом, регулирует 53 глава Гражданского кодекса РФ . Примерный образец договора можно скачать тут .

Предметом договора являются услуги, а не имущество. Договор доверительного управления — документ об оказании услуг.

Передача имущества в управление агенту не означает передачу прав собственности.

Управляющий не имеет права продать или подарить кому-либо квартиру собственника. Его задача — только выгодно сдавать ее в аренду, выплачивать доход собственнику и получать свой процент.

Чтобы заключить договор доверительного управления , выполните несколько простых действий.

1. Найдите хорошее честное агентство или риэлтора. Помогут в поиске отзывы в интернете, «сарафанное радио», советы друзей и знакомых.
   Важно! По закону квартиру нельзя передать в доверительное управление выгодоприобретателю, например наследнику имущества, поскольку он является заинтересованным лицом.
2. Обсудите с потенциальным агентом все детали предстоящей сделки: от размера комиссионных до четкого списка обязанностей, срока действия договора, минимально и максимально возможного дохода, даже «портрета» желаемого жильца или жильцов.
3. Откройте специальный счет в банке для расчетов с агентом.
4. Соберите необходимые для заключения договора документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, доверенность на управляющего.
5. Зафиксируйте на фото и видео состояние квартиры, мебели, бытовой техники, обязательно подтвердив дату съемки. Это пригодится в случае возникновения проблем.
6. Составьте и подпишите договор, а затем — акт приема-передачи жилья.
7. В договоре должны быть:
   — ФИО собственника (выгодоприобретателя) и название агентства (ФИО агента);
   — опись имущества, находящегося в квартире;
   — размер комиссионных;
   — перечень оказываемых агентом услуг;
   — срок действия документа (обычно — не более 5 лет с продлением в случае согласия сторон);
   — приложение к договору — документ с подробным описанием всех деталей сделки.
8. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Процедуру проведут в МФЦ. Зарегистрированный документ пригодится в суде, если возникнут проблемы с агентом.
   Для регистрации понадобятся:
   — паспорт собственника или собственников;
   — договор и акт приема-передачи квартиры;
   — квитанция об оплате госпошлины;
   — нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры на передачу в доверительное управление .

При заключении договора очень важно включить в него все возможные детали и проблемы. Это именно тот случай, когда «буквоедство» пойдет только на пользу.

Вы не сильны в юридических вопросах и опасаетесь попасть впросак, подписывая важные документы? Вам поможет специальное предложение Совкомбанка! Просто нажмите кнопку «Купить услугу» на сайте и консультация профессионального юриста будет доступна круглосуточно семь дней в неделю!

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультатцией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Подключите услугу «Спроси юриста». За скромную абонентскую плату (от 1500 до 3500 ₽/год в зависимости от тарифа) квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Расторжение договора

Досрочно разорвать договор доверительного управления квартирой можно, если одна из сторон из-за форс-мажора не в состоянии выполнять свои обязательства. Такими обстоятельствами являются банкротство агентства, признание недееспособности, тяжелая болезнь или уход собственника из жизни.

Также договор можно расторгнуть досрочно, если одна из сторон просто перестала его исполнять.

Если в отношениях с доверительным управляющим возникли конфликты, которые не удалось решить мирно, а от расторжения договора он отказывается, необходимо обратиться в суд с гражданским иском.

Доказательствами «косяков» агента станет зарегистрированный в Росреестре договор, дополнение к нему с подробным перечислением всех обязанностей управляющего, фото- и видеоматериалы, фиксирующие состояние жилья во время его передачи управляющему.

То же самое справедливо и в отношении собственника: если он нарушил обязательства, например, потребовал увеличения дохода сверх указанных в договоре сумм, в суд может подать агент и представить те же самые документы уже в свою пользу.

Сдача квартиры через договор доверительного управления — удобный и достаточно безопасный способ получения дохода от недвижимости. Главное — найти честное агентство и заключить максимально подробный договор, учитывающий все возможные риски и нюансы.

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

• Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
• Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
• Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
• Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

• На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
• Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
• В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
• Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
• Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
5. Составить и подписать договор с двух сторон.
6. Подписать акт приема-передачи жилья.
7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

• состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
• выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
• размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
• услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
• срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

• паспорт выгодоприобретателя;
• договор;
• акт передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом

Предлагаем шаблон типового Договора доверительного управления имуществом. Используя типовой договор, помните, что он не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что договор — результат договоренностей и пункты могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.

Данный вид договора заключается при передаче жилого помещения в доверительное управление на определенный срок. В документе прописано, что Доверительный управляющий берет на себя обязательство по управлению жилым помещением. Доверительный управляющий действует в интересах Учредителя управления. Его полномочия, а также права и обязанности сторон установлены данным документом. В договоре указывается адрес жилого помещения, подтверждение права собственности, информация об обременениях. Передача объекта в доверительное управление не подразумевает перехода права собственности.