Доля в квартире: инструкция по применению
Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.
Что такое доля в квартире?
Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.
Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.
Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.
Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.
Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.
Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?
В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.
Существует ли спрос на такую недвижимость?
Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.
Что можно сделать с долей в квартире?
Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.
Важно помнить!
Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.
При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.
Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.
Как максимально эффективно продать долю?
Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.
Верховный суд РФ разъяснил права собственников долей в одной квартире
Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема — жилец с маленькой долей в квартире — стала все чаще мелькать в криминальных сводках. Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения. Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.
Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.
А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.
Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.
Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился. Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение — вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи. Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.
Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой. Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования — не основание отказывать человеку во вселении. Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном — 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей. Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон. А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.
В нашем случае ответчики — супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника. Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли. Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса. Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.
Долевая собственность в недвижимости: как пользоваться и распоряжаться
Наследство, приватизация, покупка жилья в браке – причины, по которым жилье переходит в собственность не одному человеку, а нескольким. В результате возникает общая собственность.
Расскажем, что такое общая долевая собственность, как ей пользоваться и как распоряжаться.
Какая бывает собственность?
Любая недвижимость может быть в индивидуальной или в общей собственности. Если с индивидуальной собственностью все ясно, то с общей собственностью не все так просто. Право общей собственности возникает, когда жилье переходит к двум или нескольким владельцам.
Общая собственность подразделяется на совместную и долевую. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество ( п.3 ст.244 ГК РФ ).
Что такое общая совместная собственность?
Общая совместная собственность появляется, когда имуществом на равных правах владеют двое или несколько человек, при этом доля их собственности не определена. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке или приватизации жилья семейными парами, так как все имущество, приобретенное в супружестве, считается совместной собственностью пары.
У общей совместной собственности есть свои плюсы и минусы.
Плюсы
Минусы
Любые сделки с имуществом можно совершать только с согласия других собственников
Нельзя совершать сделки с недвижимостью, не получив одобрения всех собственников
У всех собственников равные права на недвижимость, не нужно устанавливать порядок пользования имуществом
Собственник не может единолично распоряжаться имуществом
Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на всех поровну
Обязательные платежи должны совершаться в установленные сроки всеми собственниками
При сдаче жилья в аренду доход будет получать каждый владелец
Если кто-то из собственников пожелает сдать свою комнату (в которой он жил) в аренду, то доход нужно будет делить на всех собственников
Любые действия с квартирой, например, ремонт или покупка мебели, совершается с согласия всех жильцов и расходы делятся поровну
Вы не сможете сделать ремонт или купить мебель по своему желанию, все нужно будет согласовать с другими собственниками
Что такое общая долевая собственность?
Общая долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Имущество может выражаться в денежном эквиваленте, например, ½ от стоимости всей квартиры либо в виде доли в натуральном виде. Под долей в натуральном виде подразумевается выделение конкретного помещения или комнаты для каждого собственника. Выделить можно только изолированные помещения такие, как комната, мансарда в доме, кладовка. Кухня, туалет и коридор остаются помещениями общего пользования.
У общей долевой собственности есть свои плюсы и минусы.
Плюсы
Минусы
У каждого собственника есть документы на долю в праве собственности
При продаже доли требуется согласие совладельцев
Если долю одного из собственников арестуют, то доля другого собственника останется при хозяине
Если доля одного из собственников будет изъята по суду, то соседом может стать совершенно незнакомый человек или целая семья
Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на собственников пропорционально их доле
Один из собственников может не жить в квартире и отказаться от платежей за коммуналку
При сдаче жилья в аренду доход будет получать только собственник выделенного помещения
Чтобы сдать долю в аренду, необходимо согласие всех жильцов
Не требуется согласие содольщиков для того, чтобы сделать ремонт в своей части жилья
Несогласованный ремонт может помешать жизни других содольщиков в квартире
Как возникает и прекращается право долевой собственности?
Право долевой собственности на недвижимость возникает после совершения следующих сделок:
- Покупка квартиры в браке. Если недвижимость была приобретена после свадьбы, то, как правило, возникает право совместной собственности. При заключении брачного договора супруги могут выделить долю.
- Приватизация жилья. В случаях, когда семья жила в муниципальной квартире и решила воспользоваться правом приватизации. В результате приватизации каждый член семьи получает долю в праве собственности.
- Получение наследства. Право долевой собственности на квартиру или другую недвижимость переходит человеку или нескольким людям по наследству.
- Покупка квартиры по договору долевой собственности. Например, брат и сестра решили купить квартиру на двоих, вложив равные суммы. В таком случае они оформляют по ½ доли в праве собственности.
- Получение права долевой собственности по решению суда. Как правило, по решению суда гражданину достается конкретное помещение, а не просто какая-то часть недвижимости, которую можно выразить в денежном эквиваленте.
- Приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала. По закону должна быть выделена доля всем членами семьи, на которых был выдан сертификат.
Право долевой собственности на недвижимость прекращается в результате:
- Передачи права долевой собственности другому человеку, например, при продаже или дарении. В таких случаях право долевой собственности переходит к покупателю или одаряемому.
- При выкупе доли у другого собственника. Например, брат и сестра владели квартирой в равных долях. Сестра вышла замуж, и брат решил выкупить ее долю. В таком случае у брата прекращается право долевой собственности и возникает право индивидуальной собственности.
- Судебного решения. Например, долю могут забрать за долги.
Как выделяют долю в общей собственности?
Соглашение об определении долей в квартире
Соглашение заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе. Определение долей через соглашение направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.
По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.
Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.
Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав выписку ЕГРН.
Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя. Подробнее о выделении доли в натуре мы рассказывали ранее.
Определение доли в судебном порядке
Случаются ситуации, когда совладельцам необходимо разделить имущество, но самостоятельно договориться они не могут. В этом случае определение доли собственности в квартире происходит через суд. Для судебной процедуры необходимо:
- составить исковое заявление, указать сумму иска;
- собрать все правоустанавливающие (договор купли-продажи, завещание и пр.) и технические документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план и т.д.);
- получить выписку из ЕГРН – в ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее);
- подать заявление в суд, приложив полный пакет документов.
Образец заявления о выделе доли в судебном порядке
В чем особенности долевой собственности на квартиру?
У каждого содольщика есть права и обязанности по отношению к личному и общему имуществу в квартире.
Оплата ЖКУ в общей долевой собственности
Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, обязанность оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст.249 ГК РФ.
Бывают случаи, когда владельцев несколько, а в квартире проживает только один собственник. В таких ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и сколько будет платить за коммуналку.
Ремонт в квартире с правом долевой собственности
Каждый собственник вправе сделать ремонт в своей части жилья, не спрашивая разрешения у других совладельцев квартиры. Естественно, что владелец помещения делает ремонт за свой счет, но при условии, что его доля выделена.
Если помещения не выделены, то каждый собственник оплачивает ремонт пропорционально его доли. В иных ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и на каких условиях сделает вклад в ремонт жилья.
Прописка жильцов в общей долевой собственности
Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, родственника или детей потребуется согласие остальных жильцов.
Исключение – дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.
После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.
Аренда квартиры в общей долевой собственности
Право долевой собственности позволяет сдавать часть жилого помещения в наем. Для этого собственник должен получить согласие других совладельцев.
Важно! Если доля не выделена в натуре, то есть это не комната, то сдать ее невозможно.
Продажа доли в праве собственности
Собственник имеет право распоряжаться своей долей: продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют первоочередное право выкупа. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю .
Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Решение отправляет по почте с уведомлением о вручении или лично под расписку. Иначе сделку можно будет оспорить.
Как правильно продать долю в квартире. Что может помешать?
У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.
Важно! По закону цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям.
Любой вид сделок с долевой и совместной собственностью нужно заверять нотариально. Нотариус должен удостоверится в соблюдении порядка уведомления собственников, отсутствии иных кандидатов на выкуп части квартиры, дееспособности всех владельцев, актуальности представленных документов и т.д.
Выкуп доли в праве собственности у другого
Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других владельцев. Не забывайте, что у вас есть первоочередное право на покупку. То есть, если один из жильцов продает свою часть, то сначала он обязан предложить ее вам.
Если совладелец квартиры не желает продавать свою долю именно вам, но при этом ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить ее принудительно.
Важно! У совладельца не должно быть реального интереса к пользованию долей, его доля не выделена в натуральном виде и является незначительной.
Решение о незначительности доли принимает суд.
Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью?
Сделки с недвижимостью – это всегда риск на большие суммы. Чтобы защитить себя от проблем с жильем в долевой собственности, следует заказывать выписку из ЕГРН на недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки . Выписка из ЕГРН поможет убедиться в чистоте сделки, сохранить нервы и избежать потери денег.
В выписке ЕГРН есть информация:
- О совладельцах. По закону совладельцы имеют право первоочередного выкупа долей. Владея такой информацией, покупатель долевки получает возможность избежать оспаривания сделки в суде другими собственниками приобретаемой недвижимости.
- О выделенных долях. Зная, что у квартиры есть несколько собственников, доля которых выделена в натуральном виде, можно предположить, что каждый собственник может сдать свою часть жилья в аренду.
- Об обременениях. Выписка содержит информацию о причинах ограничения сделок с недвижимостью. Заказывайте свежую выписку, чтобы иметь актуальную информацию о квартире, в которой вы собираетесь купить долю.
Заказать выписку из ЕГРН очень просто. Это можно сделать не выходя из дома. Достаточно заполнить форму в онлайн-сервисе ЕГРН.Реестр и оплатить документ. Выписка с подробными сведениями придет на указанный электронный адрес.
Как читать выписку ЕГРН?
Важно! С 1 марта 2023 года вступил в силу закон, на основании которого Росреестр не имеет права выдавать личную информацию о владельцах третьим лицам. Вместо ФИО собственника используется фраза «физическое лицо». Если недвижимость находится в долевой собственности, то в выписке будет информация о нескольких физических лицах и долях.
Мифы о долевой собственности на жилое помещение
Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.
На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.
Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.
Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.
Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.
В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.
В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.
Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.
Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.
Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.
Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.
Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.
Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.
Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.
Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).
И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.
С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.
Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.
Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.
Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.
Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.
Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:
Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.
Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.
Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.
Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.
В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.
Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.
И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?
Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.
Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.
В апелляции данное решение устояло.
Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:
Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.
Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.
Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.
Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.
И еще один очень интересный пример:
Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.
Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.
Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.
Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.
То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.
Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.
В остальных случаях потребуется согласие.
Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.
Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.
И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.
И для этой проблемы есть решение!
Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.
Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.
Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.
Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.
Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.
Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.
Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?