Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы
«Специально заполнять какие-то бланки, собирать копии документов не потребуется. Перейти в стату самозанятого максимально просто, сделать это можно несколькими способами. Первый – пройти по ссылке https://lknpd.nalog.ru/. Для регистрации вам потребуется только ИНН.
Второй способ предполагает использование мобильного приложения «Мой налог». Открывается как со стационарного компьютера, так и с мобильного устройства (телефона, планшета). В этом случае нужен паспорт и камера смартфона, чтобы сделать селфи. Оно нужно программе, чтобы удостовериться, что документ действительно ваш.
Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».
ИП или самозанятый?
Вопрос: сейчас я сдаю квартиру как ИП. Имеет ли смысл мне переходить в категорию самозанятых?
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%. Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%. Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год, это примерно 200 тысяч рублей ежемесячно. Не имеет смысла закрывать ИП, если вы предоставляете какие-либо другие услуги помимо аренды квартир».
Из ИП – в самозанятого
Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого?
Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:
«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.
Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».
Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:
«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».
Как отчитываться
Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы. Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора. Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут. Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».
Где должна находиться квартира
Вопрос: могу ли я оформиться как самозанятый, если живу в Москве, а квартира, которую планирую сдавать, в Санкт-Петербурге?
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«На текущий момент это невозможно, так как квартира, которую вы сдаете в аренду, должна находиться на территории четырех субъектов, которые входят в периметр эксперимента, а именно в Москве и Московской области, Калужской области и в Татарстане».
Льготы для пенсионеров
Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства. При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.
Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды. Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем. Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.
Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».
Взносы, помимо налогов
Вопрос: какие взносы, кроме налогов, мне придется еще вносить, если я буду получать доход от сдачи в аренду квартиры как самозанятый?
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Вам придется платить только налог 4% или 6% Оплата производится ежемесячно. Процент зависит от того, сдаете вы квартиру физическим лицам или юридическим, то есть организациям. Никаких дополнительных налогов и взносов, например, на медицинское страхование или пенсию, платить не нужно. Однако, если вы хотите, можно добровольно перечислять деньги в Пенсионный фонд России. Если этого не делать, самозанятый получит только социальную пенсию».
Потеря льгот для пенсионеров
Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров. При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию. К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.
Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».
Социальные льготы
Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?
Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»
«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.
При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».
Разъяснения ФНС по поводу сдачи квартиры в аренду самозанятыми.
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду, т.к. по популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — работа на такси).
Обратите внимание! Доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках налога на профессиональный доход (НПД). Это прямо запрещено Законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Но если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
Разъяснения ФНС.
Ситуация
Разъяснения
Если муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов и с квартирантов получает деньги, то супруг может указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Письмо ФНС № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Если же жилье сдавать в субаренду, то в этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (Письмо Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717).
Может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги? Здесь есть свои нюансы.
Полученная от арендатора сумма не будет облагаться НПД, если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду).
Сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов НЕ признается профессиональным доходом.
Такие разъяснения дает Минфин в своем письме от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Вполне возможен и такой вариант, когда гражданин работает по трудовому договору и хочет сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД (письмо ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019).
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.
Как жене сдать квартиру, оформленную на мужа: варианты и возможности
Согласно законодательству Российской Федерации, жена не может сдавать в аренду квартиру, которая является собственностью ее мужа, даже если она является самозанятым предпринимателем. Для сдачи в аренду квартиры, которая является собственностью мужа, необходимо получить его письменное согласие или законное полномочие на управление имуществом. Это может быть оформлено в виде доверенности или договора управления имуществом.
Для ответа на данный вопрос понадобятся следующие документы:
Свидетельство о праве собственности на квартиру, оформленное на мужа.
Договор аренды квартиры, если жена планирует сдавать квартиру в аренду.
Дополнительные документы, если жена планирует работать в квартире в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае необходимо оформить документы для регистрации индивидуального предпринимателя, в том числе и налоговый регистрационный номер и т.п.
В целом, если квартира полностью оформлена на мужа, то жена не может ее сдавать без его согласия и участия в процессе. Если жена планирует сдавать квартиру в аренду, то она может обратиться к мужу с просьбой дать свое согласие на оформление договора аренды на ее имя, при этом муж сохранит свое право собственности на квартиру. Если жена планирует работать в квартире в качестве индивидуального предпринимателя, то она может оформить документы для регистрации индивидуального предпринимателя и получить разрешение от мужа на использование квартиры в качестве рабочего места.
Ни одна из статей не применима напрямую к данному вопросу, так как он представляет собой дискуссию о праве супруга на распоряжение имуществом, которым владеет другой – муж. Решение данного вопроса может быть найдено на основании положений Семейного кодекса РФ, гражданского законодательства РФ и норм, содержащихся в иных специальных законах и правовых документах РФ.
Может ли муж сдавать квартиру жены как самозанятый
Когда люди живут в официальном браке, рано или поздно могут возникнуть разные вопросы, связанных с недвижимостью: купить квартиру на себя или в совместную собственность, брать ипотеку самому или вместе, и так далее. Если недвижимость покупается как инвестиция или если у жены было своё жильё, а теперь они живут в квартире мужа, то необходимо разобраться, как правильно сдать недвижимость в аренду. Рассказываем, как законодательство делит собственность и права между мужем и женой, и нужно ли согласие супруга на аренду квартиры.
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
Если собственник квартиры муж — какие права имеет жена
Всё имущество, которое приобретено супругами во время брака, будет считаться совместной собственностью. Даже если квартира куплена мужчиной за счёт его предпринимательской деятельности, 13-х зарплат и премий, если он приобрёл и оформил квартиру на себя, то по закону это будет всё равно совместная собственность. Об этом говорится в статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ).
И даже если жена все годы брака не работала официально, а занималась детьми и хозяйством, всё равно всё нажитое в браке имущество считается совместным. Исключение — если составлен брачный договор, устанавливающий другой порядок, на котором сошлись супруги.
А вот если квартира была приобретена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью. То же самое касается и недвижимости, купленной после свадьбы, но на деньги, которые были накоплены одним из супругов до неё (правда, этот факт придётся доказать в суде в случае каких-то претензий). Также не является совместным имущество, которое один из супругов получил в дар, унаследовал или заимел в ходе других безвозмездных сделок.
Требуется ли согласие супруга на сдачу недвижимости в аренду?
Если квартира попадает в категорию общего имущества, о котором шла речь выше, то супругам необходимо договориться, как они им распоряжаются. Статья 253 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что таким имуществом можно распоряжаться только с согласия всех собственников, независимо от того, кем совершается сделка.
Это же правило подтверждается статьёй 35 СК РФ, в которой говорится о порядке проведения сделок. Если сделки совершаются одним из супругов, то необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Таким образом, лучше заранее оформить согласие супруга на сдачу в аренду квартиры.
Нотариальное согласие второго супруга требуется в следующих ситуациях:
- если сделка проводится с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
- если это сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
- если это сделка, которая подлежит обязательной государственной регистрации.
Когда квартира сдаётся больше чем на год, такой договор регистрируется в Росреестре, потому что наступает обременение собственности. В таком случае согласие на сдачу в аренду от супруга требуется обязательно. Если нотариальное согласие супруга на заключение договора аренды получено не было, то он может потребовать признать сделку недействительной. Делается это в судебном порядке в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Может ли муж сдавать квартиру жены
Распоряжаться имуществом, которое находится в совместной собственности, может любой из супругов, так как предполагается, что он действует с согласия другого. Таким образом, сделку по аренде может проводить любой из супругов — если только они не подписали соглашение о другом режиме.
Например, мужчина сдаёт квартиру, которая оформлена на его жену и была приобретена в браке. Тогда он предоставляет свидетельство о браке и свидетельство о собственности. Даты, указанные на них, подтверждают, что по закону это совместное имущество. Если сделка не подлежит регистрации (например, квартира сдаётся на 11 месяцев), нотариально заверенное согласие не требуется.
Но потенциальный арендатор может опасаться, что квартиру сдаёт не собственник, который указан в правоустанавливающих документах. В таком случае он скорее всего попросит согласие второго супруга на аренду недвижимости. Предоставлять его не обязательно, если сделка не регистрируется, но можно перестраховаться и получить нотариально заверенное согласие супруги на заключение договора аренды, чтобы всем участникам сделки было спокойнее.
Не стоит забывать, что арендатор защищён законом. Сделка может быть признана недействительной, только если один из супругов выступит с таким требованием и только если будет доказано, что второй супруг заранее знал о несогласии первого сдавать квартиру в аренду.
А вот если квартира была приобретена до брака и оформлена, например, на жену, то у мужа не получится сдать её без согласия супруги. Это будет собственность жены, которой она вольна распоряжаться только сама. Однако она может оформить нотариальную доверенность на мужа и разрешить ему оформить договор от своего имени — например, если ей некогда этим заниматься.
Может ли жена сдать свою часть квартиры квартирантам
Если супруги договорились не о совместной собственности, а о выделенных долях и заключили соответствующий договор, то в этом случае действуют другие правила по распоряжению недвижимостью. Каждый из супругов сможет распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, и это уже чревато конфликтными ситуациями, если отношения между супругами испортятся.
Допустим, супруги разошлись, и жена решает сдать свою долю в общей квартире. Без согласия супруга у неё это сделать не получится. Как и мужу не удастся сдать такую квартиру в аренду без согласия жены. Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжаться имуществом, где собственность поделена по долям, можно только с согласия всех собственников.
Согласие супруга на аренду квартиры: образец
Итак, мы описали случаи, когда требуется согласие супруга на аренду квартиры. Теперь разберёмся, как его правильно оформить.
В согласии нужно указать:
- свои ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
- ФИО, паспортные данные и адрес регистрации супруга;
- дату и номер свидетельства о заключении брака;
- вид совершаемой сделки;
- точный адрес недвижимости.
Согласие должно быть подписано супругом, который его даёт, а также заверено нотариусом.
Если вы всё же приняли решение сдавать квартиру, снять с себя все хлопоты по поиску жильца, оформлению документов и с дальнейшим решением бытовых проблем — то в этом вам поможет сервис Яндекс Аренда .