Как рассчитать увеличение арендной платы на индекс потребительских цен

Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата

Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.

Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.

Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.

Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:

Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.

При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.

1. Категория инфляции

1. Индекс потребительских цен

2. Индекс цен приобретения

3. Индекс цен производителей

Индекс потребительских цен — самая популярная категория. Другие индексы использовать неудобно. Они второстепенные и появляются не так оперативно как индекс потребительских цен. Тем не менее, можно просмотреть все категории инфляции на сайте "Витрина статистических данных": https://showdata.gks.ru/finder/

Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.

2. Период для расчета инфляции

1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года

2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года

Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.

Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.

*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm

3. Регион инфляции

Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.

Как рассчитать повышение арендной платы по индексу инфляции потребительских цен

Сумма повышения арендной платы на индекс инфляции потребительских цен должна быть рассчитана следующим образом: 1. Определите базовый период, за который будет отсчитываться индекс инфляции. В данном случае это сентябрь 2017 года. 2. Определите последний месяц базового периода. В данном случае это август 2018 года. 3. Вычислите процент инфляции за данный период, используя данные официального статистического агентства. 4. Прибавьте процент инфляции к текущей арендной плате для определения суммы повышения арендной платы.

Итак, если индекс инфляции за период с сентября 2017 года по август 2018 года составляет 102,63 %, то для рассчета суммы повышения арендной платы данную сумму нужно умножить на процент инфляции и добавить к текущей арендной плате. Например, если текущая арендная плата равна 10 000 рублей, то повышение арендной платы будет равно 10 263 рублей (102,63% x 10 000 рублей). Таким образом, новая арендная плата составит 20 263 рубля. Повышение арендной платы должно быть выполнено в одностороннем порядке, как это предусмотрено договором аренды.

Для решения этого вопроса необходимо иметь следующие документы:

Договор аренды, в котором должны быть указаны условия изменения арендной платы и период ее индексации.

Данные официального сайта Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru) с информацией об индексах потребительских цен за соответствующие периоды.

Калькулятор для расчета формулы, которая установлена в договоре на изменение арендной платы по индексу инфляции.

Согласно законодательству РФ, сумма изменения арендной платы должна быть рассчитана по формуле:

Арендная плата (новая) = Арендная плата (прежняя) х (индекс инфляции за период деленный на индекс инфляции за прошлый период).

Арендная плата (новая) = Арендная плата (прежняя) х (102,63 / 100).

Нужно использовать официальные данные об индексе инфляции за соответствующий период и прежнюю арендную плату, указанную в договоре аренды. Полученная таким образом сумма будет являться новой арендной платой за указанный период.

Как рассчитать увеличение арендной платы на индекс потребительских цен

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Предприятие заключило договор о долгосрочной аренде земельного участка с Департаментом земельных ресурсов города Москвы. Договор действует с 06.03.2006 по 27.05.2030. Сумма ежегодной арендной платы с учетом инфляции указана в приложении к договору и обновляется каждый год.
Должна ли организация отражать обязательство по аренде на счете 76 по номинальной сумме будущих платежей, дисконтированной по ставке, по которой возможно получение займа на сопоставимый срок? Нужно ли приведенную стоимость арендного обязательства приводить к номинальной стоимости платежей путем начисления процентов, если стоимость аренды и так ежегодно пересматривается арендатором с учетом инфляции? Нужно ли вносить ретроспективные изменения в бухгалтерскую отчетность? Как обосновать установление нулевой ликвидационной стоимости основных средств, отсутствие признаков обесценения активов?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Условие о ежегодном увеличении арендной платы с учетом инфляции не означает, что арендатор может не дисконтировать будущие платежи при определении обязательства по аренде (ОА). Такое условие свидетельствует об изменении арендной платы и необходимости ежегодного (в конце года) пересмотра величины ОА (с отнесением разницы на увеличение права пользования активом (ППА)). Если арендатор не имеет права применять упрощенные способы учета, то он не может первоначально оценивать ОА как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (абзац второй п. 14 ФСБУ 25/2018), то есть без дисконтирования арендных обязательств.

В случае изменения арендной платы в будущих периодах, размер которой арендатору заранее не известен, при расчете приведенной стоимости будущих арендных платежей за весь срок аренды необходимо исходить из действующей ставки арендной платы.

При этом размер ОА и ППА пересчитываются каждый раз при получении информации о новом размере арендной платы, но не позднее конца года — чтобы в отчетности за отчетный год стоимость ОА и ППА на 31 декабря была рассчитана исходя из будущих арендных платежей (в т.ч. в ситуации, когда информация о новой ставке получена после 31 декабря, но до утверждения отчетности (событие после отчетной даты, влияющее на показатели отчетности)). Одновременно (при необходимости) пересматривается и ставка дисконтирования.

Увеличение обязательства по аренде отражается в корреспонденции со счетом 01 «Право пользования активом». Прошлые периоды не пересчитываются, т.е. изменение размера ОА и ППА в связи с изменением арендной платы отражается перспективно.

Обоснование позиции:

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее — ФСБУ 25) не содержит исключений в отношении договоров аренды земельных участков, в т.ч. арендованных у органов власти на длительный срок (смотрите, например, п. 9 письма Банка России от 24.10.2019 N 17-1-2-6/86 по вопросу применения МСФО 16 «Аренда», который стал основной для ФСБУ 25/2018 и имеет схожие положения, может применяться в неурегулированных положениями ФСБУ 25 ситуациях в силу п. 7.1 ПБУ 1/2008).

Поэтому (если нет оснований для применения п. 11 ФСБУ 25) арендатор признается у себя на балансе право пользования активом (ЗУ) и одновременно — обязательства перед арендодателем в виде приведенной суммы всех будущих арендных платежей (далее — ППА и ОА) (пп. 10-23 ФСБУ 25).

• ОА представляет собой кредиторскую задолженность по уплате арендных платежей в будущем (в течение срока, определенного арендатором как срок аренды*(1)) и оценивается как суммарная приведенная стоимость этих платежей на дату оценки (п. 14 ФСБУ 25, информационное сообщение Минфина России от 25.01.2019 N ИС-учет-15). Состав арендных платежей приведен в п. 7 ФСБУ 25.

Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин (п. 15 ФСБУ 25)*(2).

То есть дисконтируется каждый арендный платеж, предусмотренный договором аренды, с учетом срока его уплаты (пример расчета ОА рассмотрен далее в разделе «Отражение операции пересмотра величины ОА и ППА в учете»);

• ППА рассчитывается по формуле (п. 13 ФСБУ 25/2018): «ОА + авансовые арендные платежи + предварительные затраты арендатора + последующие затраты арендатора (обязательства по демонтажу и т.п.)».

Таким образом, при расчете ОА (и, соответственно, ППА) используются будущие арендные платежи — «платежи, обусловленные договором аренды» (п. 7 ФСБУ 25).

Таким образом, при принятии предмета аренды к учету и формировании стоимости ППА и ОА арендатор может исходить из ставки арендной платы, установленной в договоре аренды.

Правила пересмотра ППА и ОА при изменении ставки арендной платы

В данном случае придется ежегодно (в конце отчетного периода для целей подготовки отчетности) пересматривать величины ОА и ППА (в силу п. 21 ФСБУ 25). При этом (при необходимости) пересматривается и ставка дисконтирования — определяется новая ставка в соответствии с общими правилами, установленными пунктом 15 ФСБУ 25 (п. 22 ФСБУ 25).

В отчетности арендатора за отчетный период сведения на конец года о величине ППА и ОА будут представлены исходя из размера будущих арендных платежей, которые, как ожидается, организация обязана будет уплатить в следующих периодах.

Для пересмотра ОА необходимо в учете (в данном случае на 31 декабря) зафиксировать остаток ОА и ППА (т.е. начислить проценты на ОА и амортизацию ППА за декабрь). Рассчитать новую величину ОА исходя из будущих платежей в увеличенном размере и доначислить в учете ОА.

Увеличение величины ОА после пересмотра отражается в учете через увеличение ППА:

Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»

• увеличено и пересчитано обязательство по аренде в связи с увеличением ожидаемых арендных платежей и/или ставки дисконтирования

Отметим, что изменение размера ОА и ППА при пересмотре суммы будущих арендных платежей и/или ставки дисконтирования признается изменением оценочных значений согласно п. 2 ПБУ 21/2008 (т.к. изменение связано с получением арендатором новой информации о размере арендной платы), поэтому отражается перспективно (п. 4 ПБУ 21/2008) — не пересчитываются прошлые периоды, в которых амортизация ППА и начисление процентов на ОА осуществлялись исходя из ранее установленных ставок арендной платы и ставки дисконтирования, а в следующих периодах изменится величина начисляемых процентов и амортизации ППА (в данном случае — увеличится).

Заключен договор аренды ЗУ до 27.05.2030. На 2022 год арендная плата была установлена в размере 118 249 руб. (без НДС), уплачивается ежемесячно.

Договором установлено ежегодное увеличение арендной платы с учетом инфляции. Ежегодно в конце года (перед составлением отчетности) размеры ППА и ОА пересматриваются исходя из информации о новой ставке арендной платы на будущий год.

На дату перехода на ФСБУ 25/2018 в 2022 году при применении п. 50 ФСБУ 25/2018 величина обязательства по аренде рассчитана исходя из размера арендного платежа в сумме 118 249 руб. (без НДС), установленного в договоре аренды. Срок аренды определен арендатором как 101 платежный период (с 01.01.2022 по 27.05.2030, 8 лет 5 месяцев) после 01.01.2022 (после перехода на ФСБУ 25). Ставка дисконтирования — 8,5% годовых.

1. Величина обязательства по аренде на дату признания равна 8 510 204,49 руб. (приведенная стоимость арендных платежей (из-за равномерных платежей для расчета применена формула в Excel: = ПС (0,7083%; 101; -118 249; 0; 0)):

Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»

• 8 510 204,49 руб. — признано обязательство по аренде, учтено в фактической стоимости права аренды.

2. За 2022 год сумма начисленных процентов составила 695 616,98 руб. Остаток ОА на 31.12.2022 — 7 786 833,47 руб. Сумма начисленной амортизации ППА за 2022 год — 1 011 113,40 руб. Балансовая стоимость ППА — 7 499 091,09 руб.

3. В конце 2022 года (или в периоде после отчетной даты*(3)) получена информация о новой ставке арендной платы — 124 161,45 руб. (начало применения — с 01.01.2023).

Суммы, отраженные в расходах в прошлых периодах (в виде амортизации ППА и процентов, начисляемых на ОА), не пересматриваются. Оставшийся срок аренды — 89 мес. (101 — 12 мес. 2022 года).

На 31.12.2022 арендатор должен пересмотреть размер ОА, соответственно, изменить размер ППА, применив новую (актуальную) ставку дисконтирования при необходимости. Например, ставка дисконтирования была определена в том же размере 8,5% годовых (0,7083%/мес.).

После пересмотра размера ОА исходя из новой ставки арендной платы размер обязательства по аренде на 31.12.2022 составил 8 176 175,18 руб. (использована функция Ecxel «= ПС (0,7083%; 89; -124 161,45; 0; 0)»)

Таким образом, размер ОА увеличился на 389 341,68 руб. (8 176 175,18 руб. — 7 786 833,47 руб.). Увеличение ОА и ППА отражается 31.12.2022 в соответствии с п. 21 ФСБУ 25 проводкой:

Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»

• 389 341,68 руб. — увеличено и пересчитано обязательство по аренде и право пользования активом в связи с увеличением арендных платежей.

После перерасчета балансовая стоимость ППА составит 7 888 432,76 руб. (8 510 204,49 руб. — 1 011 113,40 руб. + 389 341,68 руб.). Новый размер амортизационных отчислений, начисляемых в 2023 году, составит 88 634,08 руб. (в течение оставшихся 89 мес.) (вместо 84 259,45 руб.).

Проценты, начисляемые с начала 2023 года, также рассчитываются исходя из остатка ОА на 01.01.2023 в размере 8 176 175,18 руб.

В конце 2023 года величина ОА снова пересматривается.

Применение принципа рациональности при формировании учетной политики

Учетная политика организации должна обеспечивать, в частности, соблюдение требования рациональности, установленное абзацем 7 п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», т.е. затраты на представление правдивой информации не должны превышать полезность этой информации для пользователей. Смотрите рекомендацию Р-100/2019-КпР «Реализация требования рациональности».

Кроме того, ПБУ 1/2008 допускает возможность отходить от требований федеральных стандартов бухгалтерского учета в некоторых случаях. Так, в п. 7.4 ПБУ 1/2008 указано, что в той степени, в которой применение учетной политики, сформированной в соответствии с пунктами 7 и 7.1 ПБУ 1/2008, приводит к формированию несущественной информации, организация вправе выбирать способ ведения бухучета, руководствуясь исключительно требованием рациональности. Отнесение информации к несущественной организация осуществляет самостоятельно исходя как из величины, так и характера этой информации.

Отнесение информации к несущественной организация осуществляет самостоятельно исходя как из величины, так и характера этой информации. Смотрите также Рекомендацию Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение», Рекомендацию Р-100/2019-КпР «Реализация требования рациональности».

• при расчете приведенной стоимости арендных платежей можно в целях выполнения требования рациональности пренебречь датой их уплаты в соответствии с графиком платежей и исходить из того, что платежи уплачиваются в конце/начале периода;
• с учетом требования рациональности ликвидационная стоимость может быть нулевой в случаях ее несущественности (в т.ч. в ситуации, когда доходы от выбытия практически равны расходам, связанным с таким выбытием), невозможности определения (что не исключает того, что в будущем ликвидационная стоимость будет определена при появлении новой информации, при изменении намерений в отношении объекта ОС при его списании и т.п.).

Так, если ликвидационную стоимость основных средств невозможно определить без сложных расчетов, то комиссия по учету ОС (или сотрудник, отвечающий за определение ликвидационной стоимости и иных оценочных значений при учете ОС (СПИ, например)) может принять решение об определении ликвидационной стоимости отдельных объектов ОС как равной нулю. А в дальнейшем уже пересмотреть ликвидационную стоимость, например, в случае появления информации, позволяющей осуществить такой расчет с учетом требования рациональности.

Смотрите ответ на Вопрос: Аудитор при проверке отчетности за 2022 год сделал замечания (не установлена ликвидационная стоимость ОС). Правомерны ли замечания аудитора и какие могут быть последствия в неотражении в БУ ликвидационной стоимости ОС? Как обосновать нулевую ликвидационную стоимость? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2023 г.)

— при проверке активов на обесценение (ОС, п. 38 ФСБУ 6/2020, НМА, п. 22 ПБУ 14/2007, запасов, п. 28 ФСБУ 5/2019) организация может установить в учетной политике порядок определения справедливой стоимости актива (устанавливается состав комиссии, осуществляющей проверку справедливой стоимости активов, утверждаются документы, которые оформляет комиссия (Протокол (в котором указываются группы активов, отражается их состояние (например, «при проведении инвентаризации выявлены смазочные материалы, срок хранения которых заканчивается; запчасти с нарушенной упаковкой; транспортные средства с неоднократным ремонтом») и Акт (в котором отражается решение комиссии о наличии/отсутствии признаков обесценения указанных активов). Если количество и стоимость таких запасов не являются существенным для отчетности организации, в целях выполнения требования рациональности, по нашему мнению, можно проводить расчет обесценения без определения их точной справедливой стоимости.

Смотрите, например, ответ на Вопрос: Обоснованность обесценения запасов. Влияние на налоговый учет организации обесценения запасов, списания в результате недостачи или порчи, непригодности для дальнейшего использования (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2022 г.).

Отметим, что для целей проверки на обесценение ОС не всегда существует необходимость в определении одновременно и справедливой стоимости актива за вычетом затрат на выбытие, и ценности использования. Если один из данных показателей превосходит балансовую стоимость актива, актив не обесценен, что исключает необходимость в оценке другого показателя (п. 19 МСФО (IAS) 36). Подробнее смотрите в ответе на Вопрос: Проверка на обесценение основных средств (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2023 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каткова Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Срок аренды является оценочной величиной и не всегда равен сроку, указанному в договоре аренды.

Для целей амортизации срок полезного использования права пользования активом (ЗУ) определяется не столько сроком аренды, но в большей части исходя из планируемого срока использования этим участком, если он меньше срока аренды, в т.ч. путем использования зданий и сооружений на этом участке (п. B37 МСФО 16) (смотрите также материал: Нюансы аренды земельных участков в свете МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (Е. Миркина, журнал «МСФО и МСА в кредитной организации», N 1, январь-март 2020 г.)).

Срок аренды является оценочным значением и может быть пересмотрен в любой момент (п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»).

Отметим, что земельные участки (далее — ЗУ) не амортизируются, но амортизируется актив в форме права пользования этим участком (кроме случаев, когда договор аренды предполагает выкуп участка).

Поэтому, если не предусмотрен выкуп ЗУ, то сформированное ППА амортизируется в течение срока аренды, определенного организацией.

Подробнее смотрите в материалах:

• Вопрос: Как определить срок полезного пользования арендованным земельным участком? Нужно ли в этот период амортизировать справедливую стоимость участка, если его выкуп по окончании срока аренды не планируется? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2022 г.)
• Вопрос: Можно ли при аренде земельного участка установить для целей применения ФСБУ 25/2018 срок аренды меньший, чем предусмотренный договором (49 лет)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022 г.)

*(2) Ставка дисконтирования, не указанная в договоре аренды, подбирается арендатором самостоятельно — применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды (абзац второй п. 15 ФСБУ 25/2018).

Для определения ставки дисконтирования при применении ФСБУ 25/2018 могут использоваться также и внешние источники (например, в случае договора аренды, не предусматривающего выкуп).

Например, установить ставку дисконтирования можно путем обращения в обслуживающий банк, предоставляющий кредиты арендатору, или путем использования статистических данных Банка России. Смотрите Сведения по кредитам нефинансовым организациям в рублях, долларах США и евро (сайт Банка России https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/), где предоставлена информация о ставках за 2021 и 2022 гг. в разрезе месяцев.

Установленная ставка оформляется бухгалтерской справкой как профессиональное суждение (смотрите Рекомендацию Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение», а также пример оформления такой справки в материале: Учет аренды с 1 января 2020 года (Н. Артемьева, журнал «Бухгалтерия и банки», N 3-6, март-июнь 2020 г.) // раздел «Шаблон «Профессиональное суждение по договорам аренды, в которых банк выступает арендатором»).

Смотрите также ответ на Вопрос: Определение ставки дисконтирования: экономический смысл. Как определить при отсутствии привлеченных кредитов и займов? Можно ли установить в размере 0%? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022 г.)

*(3) Такое событие, как получение информации об изменении арендной платы после отчетной даты, но до утверждения отчетности, является корректирующим событием после отчетной даты, влияющим на величину ОА на конец отчетного года (т.к. эта величина учитывает приведенную стоимость будущих платежей) (п. 3 ПБУ 7/98 «События после отчетной даты»).

Индексация цены договора на уровень инфляции

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.

Что входит в цену договора управления

Как прописать в договоре управления индексацию цены

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.

1. На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.
2. На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги».
3. На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём.
4. На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.

Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».

Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.

Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора

Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.

До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.

В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..

Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.

Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.

Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.

Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.

В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в

Запомнить

• планово-договорную стоимость услуг и работ согласно перечню на первый год действия договора управления;
• методику и основания индексации стоимости договора на последующие годы действия договора;
• порядок утверждения цен на содержание и ремонт ОИ МКД после индексации;
• действия УО в случае, если ОСС не приняло решение о новой стоимости работ и услуг по договору управления, в том числе из-за отсутствия кворума.

Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.

Что входит в цену договора управления

В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок её определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).

При этом, согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, под ценой договора подразумевается не конкретная цифра, а методика расчёта стоимости работ и услуг, указанных в приложенном к договору управления перечне. Стоимость работ и услуг по договору управления входит в общую стоимость содержания жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт помещений в МКД, находящихся в управлении УО, устанавливается на ОСС:

• не менее чем на один год;
• с учётом предложений управляющей организации;
• исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 разд. III ПП РФ № 491).

Как прописать в договоре управления индексацию цены

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.

Индексация цены договора может производиться следующими методами:

• На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.
• На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги».
• На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём.
• На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.

Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».

Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.

Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора

Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.

До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.

В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..

Но в 2012 году это письмо было отозвано. С тех пор суды по таким спорам выносят противоречивые решения. К положительной практике, где суды вставали на сторону УО, можно отнести:

• постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.11.2014 № Ф03-4779/2014 по делу № А73-4023/2014;
• постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.06.2015 г. № Ф01-1860/15 по делу N А29-7699/2014;
• апелляционное определение Кировского областного суда от 23.09.2014 по делу № 33-3326/2014.

Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.

Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования. Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.

Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.

Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.

В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:

«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».

Запомнить

Управляющей организации следует чётко прописать в договоре управления следующие пункты, касающиеся стоимости договора:

• планово-договорную стоимость услуг и работ согласно перечню на первый год действия договора управления;
• методику и основания индексации стоимости договора на последующие годы действия договора;
• порядок утверждения цен на содержание и ремонт ОИ МКД после индексации;
• действия УО в случае, если ОСС не приняло решение о новой стоимости работ и услуг по договору управления, в том числе из-за отсутствия кворума.

Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.

В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы

Органы ГЖН нередко признают незаконной индексацию УО размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания собственников даже в том случае, если такой порядок закреплён в договоре управления. Читайте о том, когда, по мнению Минстроя РФ и ВС РФ, УО может изменить размер платы без организации ОСС.

Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС

Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев.

Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС

• изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения,
• начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы.

Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения.

Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы.

Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).

УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС

Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2018 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение.

ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень.

Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует.

Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления.

• постановление Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 304-АД15-6059 по делу № А27-19838/2014,
• постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А76-24260/2015,
• определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления

УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия.

Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.

Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены.

Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2018 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления

С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.

В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации.

Запомнить

Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:

1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год.

2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания.