Балконное ограждение рассыпается кто должен ремонтировать

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
3. Определить источник финансирования.
4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Кто должен ремонтировать лоджию в многоквартирном доме?

Здравствуйте! Вопрос: лоджия в многоквартирном доме. Отвалилась внешняя панель ограждения. Кто должен ремонтировать внешнюю сторону балкона? Управляющая компания или собственник? Если ответственность на УК, то ссылаясь на какой закон я могу с ними вести диалог ?

Вопрос относится к городу Тольятти

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Добрый день, спасибо за вопрос, Вам необходимо иметь ввиду, что

— В силу статьи 166 ЖК РФ ремонт фасада относится к капитальному ремонту, который производится за счет средств фонда капитального ремонта.

— В силу п.1 ст.36 Жилищного Кодекса РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

— В силу ст.16 ЖК РФ 2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

— Правила предоставления услуг управляющей компанией регламентированы

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170),

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491),

Техническими регламентами о безопасности зданий и сооружений (утв. Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ)

В силу подпункта «к» статьи 31 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах» управляющая компания как исполнитель коммунальных услуг обязана вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Рекомендация эксперта
Вам необходимо написать в свою управляющую компанию заявление, в котором указать Ваши требования по ремонту лоджии. В течение 3 дней Вы должны получить от них ответ, от которого будут уже зависеть дальнейшие действия.

Обязательно пишите заявления и добивайтесь ремонта фасада за счет средств капитального ремонта.

Балконные ограждения – чья зона ответственности

Дождь, снег, наледь, ветер приводят к постепенному обветшанию и разрушению балконных ограждений. А обрушение элементов этих конструкций может принести значительный вред припаркованным автомобилям или случайным прохожим. Кто должен следить за нормативным состоянием балконных ограждений и кто ответственен за причиненный ими ущерб – собственник помещения или управляющая организация, рассказываем в этом материале.

Балкон = балконная плита + ограждение

Балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (п. 3.2 СП 54.13330.2016). Балкон состоит из несущей конструкции – балконной плиты и ненесущей конструкции – ограждения (перил).

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу в МКД относятся, в частности, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в МКД конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила содержания общего имущества), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Так, в пп. «в», «г» п. 2 Правил содержания общего имущества сказано, что в состав общего имущества МКД включаются:
— ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
— ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)

Зачастую суды, вынося судебные акты, попросту не разбираются с понятиями «балконная плита» и «балконное ограждение» и по умолчанию отождествляют балконные плиты, названные общим имуществом МКД в пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества, и балконные ограждения. Между тем в Приложении А ГОСТ 25772 – 2021 схематично приведены два варианта ограждений балконов (рисунок А.5, рисунок А.6): первый – решетчатые, второй – экранные и комбинированные. Из схем видно, что плита – это горизонтальное основание балкона, а ограждение – крепящаяся к этой плите вертикальная конструкция. Балконные плиты обеспечивают прочность и устойчивость всего здания, и за счет этой особенности отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме (Решение ВС РФ от 09.11.2011 № ГКПИ11 – 1727).

Итак, балконная плита однозначно относится к общему имуществу МКД, а с балконным ограждением ситуация спорная.

Позиция 1: балконное ограждение – общее имущество

Действующее законодательство содержит нормы, предписывающие организациям по обслуживанию жилищного фонда производить мониторинг состояния балконов и их элементов и выполнять необходимый ремонт:

Норма	Содержание
Пункт 9 Минимального перечня работ и услуг № 290	К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов МКД, относится выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках.
Пункт 3.5.8 ПиН ТЭЖФ (Правила эксплуатации жилфонда № 170)	Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); переоборудования балконов и лоджий
Пункт 4.2.1.5 ПиН ТЭЖФ	Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Пункт 4.2.4.2 ПиН ТЭЖФ	При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Пункт 4.2.4.3 ПиН ТЭЖФ	Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
Пункт 7 Приложения № 7 ПиН ТЭЖФ	К текущему ремонту относятся, в том числе работы по ремонту, восстановлению или замене отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крыльца (зонтов-козырьков) над входами в подъезды, подвалов, над балконами верхних этажей.

Согласно пп. «а», «б» п. 15, п. 19 Правил содержания общего имущества в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества не входят:

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
• утепление оконных и балконных проемов;
• замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения.

Отталкиваясь от этих норм, суды зачастую не исследуют вопрос «личное или общее имущество», а руководствуются простой логикой: если законодательство содержит множественные обязанности организаций, обслуживающих МКД, по ремонту балконов и их элементов и мониторингу их состояния, следовательно, балконные ограждения – это общее имущество (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 15869/2020, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 21974/2013, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55 – 7304/2013, постановление Президиума Калининградского областного суда № 44Г-29/2014).

При этом совершенно не имеет значения, предусматривается ли мониторинг состояния, техническое обслуживание и ремонт балконов в договоре управления с УК. Ведь согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме (решения АС Воронежской области по делам № А14 – 8927/2014, № А14 – 11366/2013).

Вот примеры из судебной практики, в которой поддерживается позиция о том, что ограждения балконов являются общим имуществом:

Реквизиты судебного акта	Выводы суда
Определение ВС РФ от 18.12.2019 № 301-ЭС19 – 23075 по делу № А17 – 543/2019	Предписание о замене деревянных поручней ограждения балкона квартиры, последующем окрашивании замененных поручней, а также окрашивании металлических ограждений балкона соответствует положениям действующего законодательства, поскольку устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 8855/2022	Ограждающие конструкции дома, фасад и его элементы, в том числе ограждающие конструкции балконов, лоджий, эркеры, козырьки, архитектурные детали включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Ответственность за надлежащее содержание названных элементов фасада здания несет УК.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А43 – 13701/2022	Законодательством не предусмотрено, что ограждающие конструкции должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в МКД. Поэтому довод УК о том, что ограждение балкона индивидуальной квартиры не относится к числу ограждающих несущих конструкций, поскольку служит для эксплуатации только одного жилого помещения, в связи с чем не относится к общедомовому имуществу, является ошибочным.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 14824/2022	Ограждение балкона относится к общему имуществу МКД, поскольку действующим законодательством предусмотрено, что его ремонт и обслуживание осуществляют организации, управляющие МКД. Рекламная конструкция правомерно размещена на балконном ограждении и фасаде МКД на основании решения общего собрания собственников помещений.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 72349/2021	Торцевая стена балконного ограждения балкона является составной неотъемлемой частью самого балкона, так как функционирование балкона с отклонением от вертикали торцевой стены невозможно, торцевая стена балконного ограждения балкона вмонтирована в саму балконную железобетонную плиту, неразрывно связана с основанием плиты. Таким образом, торцевая стена балконного ограждения, парапет балкона является неотъемлемым элементом фасада здания, конструктивно неразрывно связана с несущими конструкциями МКД и формирует архитектурно-градостроительный облик МКД. Ограждающая конструкция балкона входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет ТСЖ.
Постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А17 – 11063/2018	Ограждения балконов, как и балконные плиты, входят в состав общего имущества. В целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, вреда их имуществу УК обязана принимать срочные меры по устранению повреждений этих элементов.

Позиция 2: балконное ограждение – личное имущество собственника помещения

Ограждение балкона является ненесущей конструкцией, а такие конструкции относятся к общему имуществу только в том случае, если предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД (пп. «г» п. 2 Правил содержания). Сказанное подтверждает в том числе п. 1.1.4 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013), где закреплено:

«К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся: окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования. Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры)».

Ограждение – барьер, предназначенный задерживать, останавливать или направлять людей и обеспечивать защиту от случайных падений с одного уровня на другой (п. 3.1 ГОСТ 25772 – 2021).

Балконная конструкция – ограждающая конструкция, отделяющая планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служащая для его защиты от внешних климатических воздействий (п. 3.1 ГОСТ 23166 – 2021).

Из этих определений следует, что балконное ограждение и балконная конструкция служат для защиты людей от случайных падений и для защиты балкона от внешних климатических воздействий. Иными словами, предназначены для обслуживания только одного помещения в МКД, а значит, к общему имуществу МКД не относятся.

Вопрос отнесения балконного ограждения к общему имуществу МКД зачастую встает в тех случаях, когда на балконном ограждении размещается рекламная конструкция. С кем должен заключать соответствующий договор владелец этой конструкции – с управдомом, управомоченным всеми собственниками или с конкретными собственниками тех квартир, на балконах которых размещена реклама? Ведь в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в МКД, полученного в порядке, установленном ЖК РФ (п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»).

Вот примеры из судебной практики, в которой поддерживается позиция о том, что балконные ограждения – это личное имущество собственников помещений:

Реквизиты судебного акта	Выводы суда
Определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10735/2022, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 15949/2021	К общему имуществу в МКД относятся балконные плиты. Парапет и козырек балкона, балконные двери и проемы, окна – все это личное имущество собственника, так как эти элементы обслуживают только одно помещение.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45 – 13270/2015	Ограждения балконов не являются общим имуществом МКД, поскольку обслуживают лишь одно жилое помещение. Крепление рекламной конструкции на внешней стороне балконов свидетельствуют не об использовании общего имущества дома, а лишь о способе размещения спорной конструкции перед ограждением балконов, с собственниками которых у ответчика заключены договоры.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 12106/2015	Балконная плита – несущая конструкция, а балконное ограждение – ненесущая конструкция (как перила, парапеты и пр.). Квалифицирующим признаком для отнесения ненесущих ограждающих конструкций к общему имуществу МКД является обслуживание более одного жилого и (или) нежилого помещения. Ограждение балкона, перед которым смонтирована рекламная конструкция ответчика, обслуживает только одну квартиру. Следовательно, данное ограждение не является общим имуществом.
Решение АС Республики Северная Осетия – Алания по делу № А61- 1972/14	Судебной строительной экспертизой установлено, что ограждение лоджии является ограждающей ненесущей стеной и обслуживает только помещение лоджии и, соответственно, только одну квартиру. Функциональное назначение ограждения лоджии – защита от атмосферных воздействий пространства одной лоджии.
Апелляционные определения Орловского областного суда по делу № 33 – 2538, Омского областного суда по делу № 33 – 4045/2015	Балконное ограждение не включено в состав общего имущества, предназначено для обслуживания только одного жилого помещения, следовательно, его использование для размещения информационной вывески возможно только с разрешения собственника квартиры.

На сегодняшний день вопрос о том, является ли балконное ограждение общим имуществом в МКД или личным имуществом собственников помещений, – спорный.

Обязательный признак отнесения ненесущих ограждающих конструкций к общему имуществу МКД – их предназначение для обслуживания более одного помещения. Балконные ограждения непосредственно ограждают только одну квартиру. Но при этом законодательством установлены обязанности организаций, обслуживающих жилфонд, по содержанию и ремонту различных элементов балконов. Эти нестыковки в законодательстве породили противоречивую судебную практику в разных категориях споров: в спорах о размещении рекламных конструкций и информационных вывесок балконные ограждения как правило признаются личным имуществом собственников помещений, а в спорах, касающихся ремонта, обслуживания балконных ограждений, о возмещении ущерба от падения элементов таких ограждений – общим имуществом МКД.

В статье приведены аргументы, которые помогут УК и ТСЖ отстоять в суде позицию о том, что балконные ограждения не являются общим имуществом МКД.

Автор: Е. В. Шоломова, председатель правления ТСН «Зеленая, 22», юрист

Ограждение балкона общее имущество многоквартирного дома. Обязанность управляющей компании провести ремонт балкона

Балконная плита нашей квартиры находится в неудовлетворительном состоянии: имеются трещины, коррозия металлического каркаса, по краям балконная плита осыпается.
Обращались в управляющую компанию, там сказали, что, так как балкон является только нашей собственностью (а не всех собственников помещений дома), то и ремонтировать его должны мы, либо общее собрание собственников может принять решение о проведении ремонта балконных плит и сборе на это дополнительных денежных средств. Правомерен ли ответ управляющей организации?

Ответ управляющей компании не основан на нормах законодательства.

Во-первых, балконная плита является общим имуществом собственников, также как и внешние ограждающие конструкции (стены, крыша, перекрытия и т.д.). А это означает, что за содержание данного имущества отвечает управляющая компания.

По другому делу, суд также пришел к выводу:

Ремонт ограждающих конструкций балкона должна выполнить управляющая компания

Суд обязал управляющую компанию отремонтировать ограждающие конструкции балкона, устранить причины протечек воды с потолка, выполнить иные работы..
Суд отверг доводы управляющей компании и указал, что ограждающие конструкции балкона квартиры, взаимосвязанные с балконной плитой, равно как и плиты потолочных перекрытий, относятся к общему имуществу собственников помещений дома
При вынесении решения, суд основывался на положениях пунктов 4.2.4.2 и 4.3.1 Правил, утвержденных постановлением Госстроя, в соответствии с которыми, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. (См.

В прошлый четверг весь день дул сильный ветер, и его мощных порывов не выдержал балкон на пятом этаже дома № 1 по улице Березовой.

УЛЕТЕЛА вниз, видимо, давно прогнившая рамная конструкция, которая под напором ветра вмиг погнула всё металлическое ограждение (вызванной службе МЧС пришлось даже его срезать). Ветер как пушинки крутил доски и пластиковые панели… И на другой день останки ограждения еще летели с соседней березы… Хорошо, что никого из прохожих внизу не задело.

К сожалению, для Новомосковска совсем не редкость, что балконы в старых домах требуют довольно серьезного ремонта. Кроме неудобств для хозяина квартиры, полуразрушенный балкон представляет потенциальную опасность как для жителей квартиры, так и для прохожих. Выходить на такой балкон, а уж тем более проходить под ним, осмелится не каждый.

Вопрос о том, кто должен ремонтировать ветшающие балконы, по сей день вызывает споры из-за откровенных нестыковок в законодательстве. Так, составители Жилищного кодекса не включают балконы в состав «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а по Постановлению Правительства РФ № 491 от 2006 года (изданному уже после принятия кодекса), балконные плиты в это имущество, наоборот, входят.
Согласно Правилам содержания общего имущества, плиты балконов, входящих в план квартиры по обмеру Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома. И, соответственно, принадлежат собственникам помещений на праве общедолевой собственности, а перила, окна и двери указанных балконов являются частью данного жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Это означает, что ваш балкон (внимание: плита балкона и внешняя стена дома, примыкающая к нему) — это непременная часть общего имущества, за содержание которой вы платите своей управляющей компании.Согласно законодательству РФ ремонт несущих стен и конструкций обязаны выполнять представители управляющей компании за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения. Это нам подтвердила и начальник отдела по обеспечению деятельности ЖКХ новомосковского управления жилищно-коммунального хозяйства Галина Новикова. Такое же разъяснение в управлении дают и всем позвонившим людям. К сожалению, статистики, учета аварийных балконов в Новомосковске не ведется, сообщили нам в управлении ЖКХ.

Практика показывает, что управляющие компании выход обычно предлагают самый радикальный, но простой: поскольку ремонт плиты балкона — дело недешевое, её срубают.
Однако та же практика показывает, что при определенной настойчивости и принципиальности добиться ремонта можно. Напоминайте работникам ЖКХ выдержки из следующего нормативно-правового документа — «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170):

«Раздел IV. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ
4.2.4.1. Работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий.
4.2.4.2. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.

…В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (Прим. — выделение авт.)».
Но. Собственник балкона обязан самостоятельно следить за состоянием парапетов балкона и иных прилегающих конструкций (застекленных окон, крыши и прочее) и их ремонт делать за свой счет
То есть решающую роль в вопросе «Кто должен ремонтировать балкон?» играет факт, какие именно элементы балкона нуждаются в ремонте: «общие» или «индивидуальные». Так что жителям необходимо быть очень внимательными, наблюдать за этим своим имуществом и вовремя принимать необходимые меры.

ВАШИ ДЕЙСТВИЯ

Для того чтобы УК отремонтировала балкон, нужно добиться признания конструкции (плиты балкона) аварийной. Для этого необходимо:
написать заявку на проведение ремонтно-восстановительных работ разрушенного балкона, которая должна быть оформлена на имя главного ответственного лица управляющей компании;
подготовить несколько фотографий аварийных зон, которые должны сопровождаться письменным подтверждением от соседей;
составить пояснительную записку, которая обосновывает необходимость восстановления балкона. Указать в ней, что аварийное состояние балкона потенциально опасно для жизни и здоровья людей.
Эти документы составляются в двух экземплярах. Первый отправляется в управляющую компанию, а второй остается у собственника жилья.

Всю переписку с управляющей компанией лучше вести заказными письмами с уведомлением о вручении. В таком случае у вас всегда будут официальные подтверждения обращения к коммунальным службам.
Если же ваша управляющая компания не спешит принять решение, то стоит отправить еще один комплект документов в местную администрацию с просьбой обратить внимание и посодействовать в решении проблемы.

Теперь остается ждать и надеяться на скорый ремонт вашего балкона. Если ваша УК отказала произвести ремонт балкона, вы вправе обратиться с иском в суд.
Возможен и другой вариант. Чтобы не ждать катастрофы, ремонт балкона можно сделать самостоятельно, а после взыскать с коммунальщиков все траты в судебном порядке. В этом случае при обращении в суд вместе с иском следует представить все чеки, подтверждающие расходы на материалы и различные услуги, направленные на восстановление аварийного балкона.

В последние годы более остро разрешаются разногласия в жилищных вопросах между владельцами приватизированных квартир и управляющими организациями. Один из таких спорных вопросов – кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире?

С началом приватизации жилого фонда стало возникать множество непонятных ситуаций относительно принадлежности того или иного объекта домовой инфраструктуры. Одними из спорных объектов стали квартирные балконы. Начиная с конца 50-х годов, во всех городах страны развернулось широкомасштабное строительство жилых домов – так называемых «хрущёвок». В 70 – 80-е годы их сменили дома «брежневской» архитектуры. К сегодняшнему дню значительная часть этой массовой застройки находится в аварийном или предаварийном состоянии.

Многие дома из этих домов не видели капитального ремонта с момента сдачи в эксплуатацию. Как результат – текущая кровля, изношенные трубопроводы, обветшалые балконы. Если с «принадлежностью» крыш и труб всё более или менее ясно, то балконы в многоквартирном доме до сих пор вызывают споры. По мнению некоторых представителей управляющих организаций, поскольку они являются неотъемлемой частью квартиры и находятся в единоличном пользовании владельца приватизированного жилья, то и всю ответственность за их содержание и ремонт должен нести жилец.

Разрушающиеся балконы могут стать причиной несчастных случаев с тяжёлыми последствиям

С другой стороны, некачественный ремонт балконов может стать причиной несчастных случаев с тяжёлыми последствиями. Поэтому ремонтировать балконы должны профессиональные строительные организации, имеющие все соответствующие сертификаты и лицензии. Чтобы внести ясность в этом вопросе, был принят ряд нормативных актов, определяющих «правовой статус» балкона и лоджий в многоквартирном доме.

Для успеха в исследуемом вопросе необходимо заблаговременно изучить законодательство, регулирующее аспекты ответственности за данный вид работ.

«Законы о балконах»

Принятие соответствующих нормативно-правовых актов стало необходимым к началу 2000-х годов, когда никем не ремонтируемые балконы старых зданий стали попросту падать на головы прохожих. Отдельные «балконные» статьи появились в Жилищном кодексе и Постановлении правительства № 491 (2006 год). Как это ни парадоксально, но эти подзаконные акты не смогли внести полной ясности в этот непростой вопрос.

Произошло это вследствие явной нестыковки этих двух законов. Согласно статье Жилищного кодекса, данная архитектурная конструкция не является частью общедомовой собственности, в то время, как постановление № 491 наоборот, определяет его как часть фасада – то есть, общедомовым имуществом. В результате каждое заинтересованное лицо – ЖЭУ (ТСЖ, УК) и жильцы – стало истолковывать законодательство в свою пользу. Чтобы раз и навсегда положить конец этим нескончаемым административным спорам и судебным тяжбам, пришлось принимать дополнения и поправки, благодаря которым были чётко разграничены обязанности собственников и управляющей компании.

Правила содержания общедомового имущества

Управляющая компания или ТСЖ отвечают за несущую балконную плиту, перила, двери и окна входной группы, если балкон является местом общего пользования

1. Несущую балконную плиту.
2. Перила, двери и окна входной группы, если балкон является местом общего пользования.

Управляющая организация должна нести ответственность за безопасную эксплуатацию и своевременный ремонт перечисленных конструкций.

В ведении владельцев квартиры: крыша и козырёк, двери и оконная группа, перила и внешнее остекление

В ведении владельцев приватизированной квартиры находятся следующие элементы конструкции балкона:

1. Крыша и козырёк.
2. Двери и оконная группа.
3. Ограждающие перила и внешнее остекление.

Собственник балкона, согласно нормам и эксплуатации жилья, должен по мере необходимости производить следующие ремонтные работы:

• Следить за сохранностью штукатурки и бетонной основы. В случае их отслоения и повреждения он обязан восстановить защитный слой.
• Металлические перила и металлические несущие элементы необходимо периодически окрашивать водоотталкивающими составами.
• Деревянные рамы нужно периодически обрабатывать антисептическими пропитками или водоотталкивающей краской. Подробности смотрите в этом видео:

Определение необходимости ремонтных работ

Необходимость проведения ремонтных работ, как правило, определяется визуально. Ремонтные работы необходимо производить при наличии следующих признаков:

Работы по ремонту ограждений, козырьков и других элементов, находящихся в частном ведении, производится за счёт жильцов квартиры. Работу могут производить как работники ЖЭУ, так и любой другой компании соответствующего профиля.

Если, по мнению жильца, требуется производить ремонт несущей плиты, он должен обратиться в управляющую организацию с письменной просьбой отремонтировать балкон. На основании этого заявления назначается компетентная комиссия, производящая технический осмотр конструкции и определяющая необходимость ремонтных работ. По итогам осмотра представителями ЖЭУ (ТСЖ) составляется официальный акт. Если собственник квартиры является членом ТСЖ, то решение о необходимости ремонта выносится на обсуждение. На основании акта принимается (или нет) решение о выделении денег на проведение работ. Согласно Жилищному кодексу, за решение может быть принято не менее, чем 2/3 от общего числа голосов.

Независимая экспертиза

Если ЖЭУ или ТСЖ не находит серьёзных причин для проведения ремонтных работ, хозяин опасного балкона имеет полное право обратиться в административные или судебные инстанции. В этом случае придётся сделать независимую экспертизу состояния несущей конструкции, также можно предоставить фото и видеоматериалы, свидетельские показания соседей и домочадцев. Однако, судебные тяжбы могут длиться не один месяц, а то и год. За это время аварийный балкон может попросту обрушиться вниз. О том, кто и как должен проводить ремонт общедомового имущества, смотрите в этом видео:

Поэтому более рациональный вариант – произвести ремонт из своих средств. Прежде нужно будет также заручиться данными независимой экспертизы. После этого следует нанять специалистов-строителей, имеющих лицензию на проведение таких работ.

Все чеки и квитанции следует сохранить, как и договор об оказании строительно-ремонтных услуг. С этими документами следует обращаться в суд с требованием взыскать потраченные деньги с управляющей компании. В итоге вы получаете отремонтированный балкон и возвращаете затраченные деньги – если повезёт, то с компенсацией морального вреда.